Immobilienfolgekosten mittels Haustechnikplanung minimieren am Beispiel von Geschosswohnungsbauten in Passivhausbauweise

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1 Immobilienfolgekosten mittels Haustechnikplanung minimieren am Beispiel von Geschosswohnungsbauten in Passivhausbauweise

2 Referent Hans Baumgartner, Dipl. Ing. Groß Breitenbach 25 DE Mörlenbach Passivhauserfahrungen in Geschosswohnungsbauten Ein und Zweifamilienhäusern Bürogebäuden Kindergärten Immobilienfolgekosten minimieren Ingenieurbüro Baumgartner, DE Mörlenbach 2

3 Sinn und Zweck dieses Vortrags Steigende Nebenkosten werden wettbewerbsentscheidend Wie können Nebenkosten aus Wartung und Instandhaltung der Lüftung nachhaltig reduziert werden Immobilienfolgekosten minimieren Ingenieurbüro Baumgartner, DE Mörlenbach 3

4 Thesen Die frühe Planungseinbindung kann die Nebenkosten entscheidend beeinflussen Die Systematik der Lüftung kann die Nebenkosten entscheidend beeinflussen Wo ist ein Eingriff in die Wartungsund Investitions- planung sinnvoll? Immobilienfolgekosten minimieren Ingenieurbüro Baumgartner, DE Mörlenbach 4

5 Wartungstätigkeiten 1 Gerät aussen, innen (optisch ) Filter, Verschmutzungsgrad, Einbau Wärmetauscher mit Regelung falls Heizkörper: Kontrolle der HK Geräteeinstellung, Regelung Bypass Sommer/Winter manuell/automatisch Kontrolle Luftmengen Bad/Küche (Abluftschrank?)- Wohnräume/Schlafräume Kontrolle Lautstärke Veränderungen, Hinweis auf Unregelmässigkeiten Immobilienfolgekosten minimieren Ingenieurbüro Baumgartner, DE Mörlenbach 5

6 Wartungstätigkeiten 1 am Beispiel verschmutzter Filter Immobilienfolgekosten minimieren Ingenieurbüro Baumgartner, DE Mörlenbach 6

7 Wartungstätigkeiten 1 am Beispiel Überströmung am Türrahmen Immobilienfolgekosten minimieren Ingenieurbüro Baumgartner, DE Mörlenbach 7

8 Wartungstätigkeiten 2 Kontrolle Brandschutz Brandschutzklappen und Brandschutzelemente Zugänglichkeit, mit/ohne Werkzeug Kontrolle Kondenswasser Kondenswasserabfluss frei? Verschmutzung Gerät innen und aussen Aussenluftansaug, (Blätter ) Wärmetauscher, (Staub ) Luftauslässe in Wohnräumen, Schlafräumen, (Staub) Lufteinlässe in Bad, WC, (Staub), und Küche (Fettfilter) Leitungen innen Immobilienfolgekosten minimieren Ingenieurbüro Baumgartner, DE Mörlenbach 8

9 Vorgehen zur Wartungs- und Investitions- Planung Ziel: möglichst geringer Aufwand für Investition+ laufende Kosten Frühe Einbindung der Wartungsplanung mit Gesamtkostenansätzen über längere Zeiträume Immobilienfolgekosten minimieren Ingenieurbüro Baumgartner, DE Mörlenbach 9

10 Preisbestimmende Kosten der Wartung Termine mit Mietern ausmachen Filterkosten Zugänglichkeit der zu wartenden Bauteile Zugang zur Wohnung erforderlich? Kontrolle der Brandschutzbauteile (viele?) Kontrolle der Luftmengen Säuberung der Anlagenteile Immobilienfolgekosten minimieren Ingenieurbüro Baumgartner, DE Mörlenbach 10

11 Preisbestimmende Maßnahmen der Instandhaltung Einfache und robuste Technik einsetzen Langlebige und hochwertige Bauteile einsetzen Materialgüte und Standzeit der eingesetzten Bauteile Immobilienfolgekosten minimieren Ingenieurbüro Baumgartner, DE Mörlenbach 11

12 Lüftungstypologien 1 Gerät in der Wohnung AU/FO über Fassade 2 Geräte dezentral, doch zentral im Keller 3 Geräte dezentral, doch zentral im Dach 4 Geräte dezentral, doch semizentral pro Etage in einem separaten Lüftungsraum 5 Gerät dezentral in der Treppenhauswand über der Wohnungseingangstür Immobilienfolgekosten minimieren Ingenieurbüro Baumgartner, DE Mörlenbach 12

13 1 Gerät in der Wohnung AU/FO über Fassade Rotlintstr , FFM Wohnungsgrundriss Fassadenansicht Immobilienfolgekosten minimieren Ingenieurbüro Baumgartner, DE Mörlenbach 13

14 2 Geräte dezentral, doch zentral im Keller Idsteiner Str , FFM Wohnungsgrundriss Kellergrundriss/Lüftungsraum Immobilienfolgekosten minimieren Ingenieurbüro Baumgartner, DE Mörlenbach 14

15 2 Geräte dezentral, doch zentral im Keller Idsteiner Str , FFM Schnittdarstellung/Fotos Immobilienfolgekosten minimieren Ingenieurbüro Baumgartner, DE Mörlenbach 15

16 3 Geräte dezentral, doch zentral im Dach Wohnen am Dom, FFM Grundriss Dachzentrale Schnitt Dachzentrale Immobilienfolgekosten minimieren Ingenieurbüro Baumgartner, DE Mörlenbach 16

17 3 Geräte dezentral, doch zentral im Dach Wohnen am Dom, FFM Schema der Zu/Abluft- Führung Zu/Abluft- Verlegung in Betondecke Immobilienfolgekosten minimieren Ingenieurbüro Baumgartner, DE Mörlenbach 17

18 ZU/AB in Rohdecke/Betonschacht Immobilienfolgekosten minimieren Ingenieurbüro Baumgartner, DE Mörlenbach 18

19 4 Geräte dezentral, doch semizentral pro Etage in einem separaten Lüftungsraum ausgeführt im Warmmietenmodell in Darmstadt (f10) Aussenluft ü Fassade zusammen Fortluft über Dach F90- Schacht mit Lüftungsgeräten Zuluft- Wohnungen Abluft Wohnungen Brandschutzklappen F-90 Decke Treppenhaus Brandschutzklappen Lüftungsgeräte pro Wohnung eines Immobilienfolgekosten minimieren Ingenieurbüro Baumgartner, DE Mörlenbach 19

20 5 Gerät dezentral in der Treppenhauswand über der Wohnungseingangstür Zuluft Wohnung Abluft Wohnung Fortluft über Fassade Aussenluft über Fassade Lüftungsgerät Abgehängte Decke Wohnung (Flur) Wohnungseingangstür F90 Verkleidung abnehmbar (Türe) zur Wartung Treppenhaus Immobilienfolgekosten minimieren Ingenieurbüro Baumgartner, DE Mörlenbach 20

21 5 Beispiel eines Lüftungsgerätes in Flachbauweise, das vom Flur aus gewartet werden kann (VALLOX) Immobilienfolgekosten minimieren Ingenieurbüro Baumgartner, DE Mörlenbach 21

22 Vergleich der Systeme Systembezeichnung Vorteile Nachteile Gerät dezentral in Wohnung geringste Investiv- Kosten, Wartung aufwendiger, weil Gerät in der Wohnung AU/FO über Fassade kein Keller, kein Dach notwendig Geräte dezentral, jedoch zentral zur Wartung der Geräte kein Wohnungszutritt notwendig AU/FO- Führung muß mit Schwitzwasserdämmung ausgeführt werden im Keller kein Dachraum notwendig Mehr Brandschutz, weil ZU/AB meist durch Brandabschnitte führen mit zentraler AU/FO- Führung Aufwendige Kellerkonstruktionen notwendig ZU/AB- Führung meist in Kellerdeckendämmung Geräte dezentral, jedoch zentral zur Wartung der Geräte kein Wohnungszutritt notwendig Es wird ein Raum unter dem Dach benötigt, der alle Geräte aufnimmt im Dach kein Keller notwendig Es muß ein Zugang zum Dach geschaffen werden mit zentraler AU/FO- Führung AU/FO- Führung sehr einfach und in der Summe preiswerter Mehr Brandschutz, weil ZU/AB meist durch Brandabschnitte führen Geräte dezentral, zur Wartung der Geräte kein Wohnungszutritt notwendig Die Lüftungsräume in den Etagen werden zu jedoch semizentral/etage kein Keller notwendig einem Brandabschnitt zusammengefasst, AU/FO- Führung über Fassade, oder FO gesammelt über Dach und bilden einen Brandabschnitt, T30- Türen pro Etagen notwendig ZU/AB- Führung mit Brandschutz bei Durchgang durch Wohnungswand Gerät dezentral in Wohnung relativ geringe Investiv- Kosten, höhere Investivkosten weil das Gerät in einer Wand mit über der Eingangstüre Wartung über das Treppenhaus, kein Wohnungzutritt notwendig F- Anforderung platziert ist AU/FO über Fassade kein Keller, kein Dach notwendig Klappe/Tür mit F90 Anforderung notwendig Immobilienfolgekosten minimieren Ingenieurbüro Baumgartner, DE Mörlenbach 22

23 Lüftungsanlagen mit Nachheizregistern oder mit Heizkörpern? Lüftung mit Nachheizregister einfache und preiswerte Investition, mit Schwierigkeiten im Betrieb hohe Vorlauftemperatur erforderlich Leistungseinbußen bei Verschmutzung Raumtemperaturen max 22 C Wartungsintensiver In grösseren Wohnungen werden zusätzlich Heizkörper benötigt Lüftung mit Heizkörpern einfache Technik, die von allen Mietern verstanden wird niedrige Vorlauftemperatur möglich (solare Wärme nutzbar) Raumtemperaturen bis zu 25 C möglich (Komfortgedanken) etwas höhere Instandhaltung durch Thermostatventile Immobilienfolgekosten minimieren Ingenieurbüro Baumgartner, DE Mörlenbach 23

24 Welche Schlüsse folgen daraus In der Vorentwurfsplanung müssen die planerischen Weichen für die Wartungsplanung vorgegeben werden Je nach Planungsanforderung muß das für die Planungsaufgabe günstigste System gewählt werden Immobilienfolgekosten minimieren Ingenieurbüro Baumgartner, DE Mörlenbach 24

25 Heiteres zum Bauablauf Immobilienfolgekosten minimieren Ingenieurbüro Baumgartner, DE Mörlenbach 25

26 Ende des Vortrags Ich danke Ihnen fürs geduldige Zuhören Ich wünsche Ihnen noch weitere spannende Vorträge Hans Baumgartner Ingenieurbüro Hans Baumgartner Groß- Breitenbach Mörlenbach Tel: Immobilienfolgekosten minimieren Ingenieurbüro Baumgartner, DE Mörlenbach 26

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