Meine Münchner Steine
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- Helmut Kerner
- vor 8 Jahren
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Transkript
1 Meine Münchner Steine Mieter bleiben oder Eigentümer werden Tipps und Informationen von A Z 1
2 Mietfreiheit, Wertanlage und Altersvorsorge in einem: Wohneigentum lohnt sich! Sehr geehrte Mieterinnen und Mieter, die GBW Gruppe zählt zu den großen bayerischen Wohnungsunternehmen und setzt in vielerlei Hinsicht Maßstäbe: sozial orientiert und mit effizienten Prozessen bewirtschaften wir einen gut aufgestellten wohnungsbestand an wichtigen standorten in Bayern. Dass wir dort stehen, wo wir heute sind, hat eine geschichte. Diese geschichte ist für uns wichtig, denn aus ihr formt sich das fundament, auf das wir heute bauen und von dem aus wir in eine weiterhin erfolgreiche Zukunft blicken. Ein neues Standbein unseres unternehmens ist die wohnungsprivatisierung. Dabei sind uns unsere mieter wichtig. Deshalb bieten wir attraktive wohnungen aus unserem immobilienbestand zum kauf an. hierbei gewähren wir unseren Mietern und deren Familienangehörigen im Sinne von Kindern, enkelkindern, eltern, großeltern und geschwistern einen Vorzugspreis. irgendwann ist immer das erste mal! irgendwann entscheiden Sie sich vielleicht dafür, eine Wohnung für sich selbst oder als kapitalanlage zu erwerben. Damit tauchen fachbegriffe auf, die sie vielleicht noch nie gehört haben. was sie im einzelnen wissen sollten und welche Bausteine einem wohnungskauf zugrunde liegen, erfahren Sie in dieser Broschüre. Auf den folgenden Seiten finden sie einen kleinen leitfaden zum immobilienerwerb von A Z, die wichtigsten Punkte aus unserer sozialcharta zusammengefasst sowie die kontaktdaten unseres verkaufsteams. wir möchten sie bei der entscheidungsfindung und gerne auch beim Kauf Ihrer Wohnung unterstützen. Für alle fragen, Anregungen und wünsche stehen wir ihnen sowohl telefonisch, per als auch persönlich zur Verfügung. Vereinbaren Sie hierzu am besten einen Termin mit uns und sagen Sie vielleicht schon bald: Meine Münchner Steine! Mit drei Bausteinen zur eigenen Wohnung 1. wünsche und Ziele festlegen 2. rechnen und kalkulieren 3. Kaufvertrag abschließen 2 3
3 Warum lohnt sich der Kauf der eigenen vier Wände? Mit dem Kauf Ihrer Wohnung legen Sie den grundstein für sicherheit, unabhängigkeit und Ihre persönliche Altersvorsorge. Es gibt eigentlich nicht viel zu tun, im Vergleich mit einer Suche am allgemeinen wohnungsmarkt jedoch viel Zeit und Geld zu sparen. Nutzen Sie Ihre Chance und sichern sie sich jetzt den kauf ihrer wohnung zu einem zeitlich begrenzten vorzugspreis, den wir auch Ihren Familienangehörigen anbieten. Was spricht für den Kauf der Wohnung, in der Sie bereits wohnen? sie fühlen sich in ihrer wohnung wohl und kennen deren vorzüge. sie kennen ihre nachbarschaft und ihr umfeld ist Ihnen vertraut. nutzen sie das niedrige Zinsniveau und sichern sie sich die attraktiven finanzierungskonditionen sie sparen sich mögliche umzugskosten, denn Ihre Möbel stehen schon an ort und Stelle. sie sparen sich die maklerprovision sie kaufen provisionsfrei direkt vom eigentümer. Vorteile von Wohneigentum auf einen Blick Immobilien sind seit vielen Jahren eine beliebte Anlageform. Dies ist unter anderem darin begründet, dass der Wert einer Immobilie nicht nur erhalten bleibt, sondern tendenziell im laufe der Zeit steigt. insbesondere dann, wenn die lage stimmt und attraktive Alternativen zur geldanlage fehlen. ein erwerb der selbst bewohnten immobilie bietet daher klare Pluspunkte: mietfreiheit - wertbeständigkeit und wertzuwachs solide Altersvorsorge vermögenserhalt und -weitergabe 4 5
4 Wohneigentum schafft die Grundlage für eine entspannte Zukunft. 6 7
5 1. Baustein Wünsche und Ziele Mein Stein für Individualität Wohnen ist ein Grundbedürfnis. Daher stellt sich vor der entscheidung für einen wohnungskauf die Frage: Wie passt der Kauf der eigenen Wohnung zu meinem leben und zu meinen Zielen? wir bieten ihnen die möglichkeit, gemeinsam mit einem Berater der gbw ihre wohnwünsche und individuellen Ziele zu formulieren. Mieter bleiben oder Eigentümer werden unsere Berater zeigen ihnen auf, wie sie im rahmen der Wohnungsprivatisierung Ihren Wunsch nach Ihren eigenen Münchner Steinen verwirklichen können. Auf der sicheren Seite meine finanziellen Ziele sparen sie ihre miete, investieren sie ab jetzt in ihre eigenen vier wände und werden sie unabhängig von mieterhöhungen. Vorzugspreis auch für Familienmitglieder Auch wenn sie sich nicht zum kauf ihrer wohnung entscheiden sollten, dürfen sie selbstverständlich weiterhin mieter bleiben. Sprechen Sie mit Ihren Familienangehörigen, ob Interesse am kauf ihrer wohnung besteht. Der vorzugspreis, den wir ihnen für eine begrenzte Zeit anbieten, gilt auch für ihre Kinder, enkelkinder, eltern, großeltern und geschwister. Suchen Sie sich Ihren Vermieter selbst aus wenn sie mieter bleiben möchten, erkundigen sie sich in ihrem freundeskreis, ob jemand die Chance ergreifen will, eigentümer einer wohnimmobilie in münchen zu werden. mit ihnen steht ihm ein bereits bekannter und zuverlässiger mieter zur Seite. 8 9
6 2. Baustein Rechnen und kalkulieren sorgfältige kalkulationen bilden die Basis für eine solide Finanzierung. Vereinbaren Sie einen persönlichen Beratungstermin bei Ihrer Bank und lassen sie hierbei ihren individuellen finanzierungsplan anhand ihres Aufwandes analysieren. Alle für diesen termin wichtigen Informationen und unterlagen bezüglich Ihrer Wohnung erhalten Sie von uns. Mein Stein für neue möglichkeiten Ihr individuelles Kaufangebot mieten oder kaufen was ist besser? ihr Ansprechpartner bei der GBW erstellt Ihnen nach eingehendem Beratungsgespräch Ihr persönliches Kaufangebot für Ihre Wohnung zum vorteilspreis. Zudem erhalten sie einen ersten entwurf des Kaufvertrages zusammen mit allen erforderlichen unterlagen, die schritt für schritt mit ihnen durchgesprochen werden. Alle Punkte werden exakt mit ihnen abgestimmt, bis all ihre fragen beantwortet sind. Wohnungskosten in Prozent des Haushaltsnettoeinkommens (ohne Heizung und Warmwasser). Quelle: LBS Research, Stat. Bundesamt % Wohneigentum rechnet sich Anfangs ist die Finanzierungsbelastung beim Kauf von Wohneigentum in der Regel höher als die Ausgaben für Miete. Mit der Zeit kehrt sich der Kostenanteil aber um Mieter Alter Eigentümer in Jahren 10 11
7 3. Baustein Der Abschluss des Kaufvertrages Mein Stein für eine gesicherte Zukunft Der dritte Baustein ist entscheidend, um wirklich eigentümer einer wohnung zu werden. nach der finanzierungszusage ihrer Bank wird der kaufvertrag für ihre wohnung vom Notariat ausgearbeitet und eingehend mit Ihnen besprochen. Den Vertrag erhalten Sie mindestens 14 tage vor dem notariellen Beurkundungstermin. Diese Zeit können sie nutzen, um nochmals in ruhe einblick in die unterlagen zu nehmen. Beurkundung und Unterschrift nach klärung aller fragen zum kaufvertrag findet die notarielle Beurkundung statt. Der notar wird ihnen den Kaufvertrag vollständig verlesen. Im Anschluss daran erfolgt die unterzeichnung des Vertrages durch Sie und einen Vertreter der GBW. nach Bezahlung des kaufpreises sowie Begleichung der anfallenden nebenkosten, also der gesetzlichen grunderwerbsteuer, der grundbuchkosten und der Notargebühren, erfolgt die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Damit ist der Kauf vollzogen. Sie dürfen sich freuen, Ihre Münchner Steine gehören nun Ihnen! 12 13
8 Mieter bleiben oder Eigentümer werden Zusammenfassung der Mieterrechte und Eigentümerpflichten Beim verkauf des Aktienanteils, den die Bayerische landesbank an der gbw Ag gehalten hat, vollzogen am , haben die käuferinnen der Aktien zum schutz der mieter vertraglich verschiedene Pflichten im Rahmen einer Sozialcharta übernommen. Dies gilt auch für die Tochtergesellschaften und Rechtsnachfolger der GBW AG. Diese Regelungen aus der sozialcharta sind teilweise an die käufer weiterzugeben. 1. Vertragliches kommunales Vorkaufsrecht Der jeweiligen gemeinde ist im kaufvertrag ein vertragliches vorkaufsrecht gemäß 463 ff. BgB einzuräumen. Sollte die Gemeinde innerhalb von einem Monat von ihrem vorkaufsrecht gebrauch machen, muss sie den vertraglich vereinbarten Kaufpreis zzgl. 5 % Aufschlag bezahlen. Aus diesem Aufschlag erstattet der verkäufer dem käufer angefallene Kosten. 2. Kündigungsschutz und Ausschluss von Luxusmodernisierungen Einem Bestandsmieter (vertraglich definiert als mieter, dessen mietverhältnis am ungekündigt Bestand hatte) darf bis zum nicht wegen eigenbedarfs oder wegen verhinderung der angemessenen wirtschaftlichen verwertung des grundstücks gekündigt werden. Über den vorbenannten Schutz hinaus besteht für einen Mieter, der am das 60. Lebensjahr vollendet hatte oder schwerbehindert war, ein erweiterter Kündigungsschutz. Das bedeutet, dass dem Bestandsmieter bis zu seinem Tode oder bis zum Tode seines ehegatten oder lebenspartners, sofern diese das mietverhältnis übernommen haben, nicht aus oben genannten gründen gekündigt werden darf. Alle mieter, unabhängig davon, ob Bestands- oder neumieter, genießen einen Schutz vor Luxusmodernisierungen bis zum eine luxusmodernisierung ist eine bauliche Maßnahme, die die Ausstattung, den baulichen Zuschnitt und das wohnumfeld in einer weise ändern, dass die betroffene Wohnung nach einer solchen Maßnahme eine andere Zielgruppe als die bisherige mieterstruktur anspricht. keine luxusmodernisierungen sind bauliche Maßnahmen, mit denen die Wohnung auf ein übliches und zeitgemäßes Ausstattungsniveau gebracht wird. 3. Individualumsetzung Diese obengenannten mieterrechte wurden nachträglich in jeden einzelnen mietvertrag im rahmen eines nachtrages übernommen. 4. Rechtsnachfolge, Informationspflichten etc. Jeder Käufer muss die im Kaufvertrag übernommenen Pflichten seinen Rechtsnachfolgern auferlegen. ein verstoß gegen diese Pflichten löst vertragsstrafen sowie schadensersatzansprüche seitens des verkäufers aus. Bei weiterverkauf ist der käufer verpflichtet, dem verkäufer den jeweiligen kaufgegenstand sowie name und Adresse des Käufers/neuen Eigentümers unverzüglich nach Eigentumsübergang auf den Dritten mitzuteilen, solange ein Mieter die Wohnung mietet, der durch die Sozialcharta geschützt wird. Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) muss dem verkäufer bis 2018 Auskunft über ihre investitionen in das kaufobjekt geben. hierzu gibt es einen vordruck, der zu den angegebenen fristen auszufüllen und dem verkäufer zu übersenden ist. hierbei handelt es sich lediglich um eine Zusammenfassung. Die vollständige sozialcharta finden sie unter oder näheres erklärt ihnen auch gerne unser verkaufsteam, das Ihnen für Ihre Fragen zur Verfügung steht
9 Kleiner Wegweiser: Vom Mieter zum Eigentümer Tipps und Informationen von A Z A Aufteilung Aufteilung einer Wohnanlage. Grundlage hierfür sind die Teilungserklärung und die jeweiligen Aufteilungspläne der Wohnanlage. Jede Wohnung erhält eine eigene Nummer (Aufteilungsnummer), die sowohl die Lage der Wohnung als auch die Anzahl der Räume darstellt. Auflassungsvormerkung Die Auflassungsvormerkung ist sozusagen eine Reservierung für Sie im Grundbuch, in dem Sie als zukünftiger Eigentümer vorgemerkt sind. Auflassung Die Auflassung ist die im Kaufvertrag enthaltene gemeinsame Erklärung von Verkäufer und Käufer, dass das Eigentum übergehen soll. Der Notar wird beauftragt, die Auflassung beim Grundbuchamt anzumelden, sobald der Kaufpreis geflossen ist. Mit der aufgrund der Auflassung erfolgenden Eintragung des Käufers als neuer Eigentümer im Grundbuch wird der Eigentumsübergang wirksam. Hausgeld Das Hausgeld wird auch Notar B Wohngeld genannt. Alle Eigentümer sind verpflichtet, Die Haupttätigkeit eines Beleihungswert Förderung Notars ist das Beurkunden alle gemeinschaftlichen Kosten anteilig zu tragen. Rechte und Pflichten ist er zur Unparteilichkeit Kapitalanleger Der Beleihungswert ist der Sprechen Sie ggf. mit Ihrer von Rechtsgeschäften. Dabei Wert, den ein Kreditgeber Bank, ob Fördermöglichkeiten wie das sog. Wohnries- erfolgt die Verteilung nach charta geregelt. Für die jeweilige Wohnung Dieser Punkt ist in der Sozial- verpflichtet. für eine Kreditsicherheit (in diesem Fall eine Immobilie) Beurkundung ter oder das Wohnungseigentumsprogramm der Größe des für jeden ermittelt, die beliehen werden Dies ist der rechtliche Vor- der Eigentümer im Grundbuch soll. gang, wenn ein Kaufvertrag KfW für Sie interessant sein eingetragenen Miteigen- Dabei ist der Wert zu er- von einem Notar in einer könnten. tumsanteils mitteln, von dem mit hoher Wahrscheinlichkeit erwartet werden kann, dass er sich langfristig zu jedem beliebigen Zeitpunkt während der Laufzeit des Kredites bei Verkauf der Immobilie realisieren lässt. Mit dem Beleihungswert wird die maximale Kredithöhe festgelegt, wobei mögliche Wertschwankungen mit einem Risikoabschlag berücksichtigt werden (Beleihungsgrenze). Besitz Nutzen Lasten Das Datum des Besitzübergangs muss im Kaufvertrag geregelt werden. Sobald Besitz, Nutzen und Lasten auf den neuen Eigentümer übergegangen sind, übernimmt dieser auch die Rechte und Pflichten des Voreigentümers. Bei Erwerb einer fremdvermieteten Immobilie stehen z. B. dem neuen Eigentümer ab diesem Termin die Mietzahlungen (= Nutzen) zu. Er hat aber auch die jeweiligen Pflichten (= Lasten) zu übernehmen, z. B. öffentliche Beiträge wie Grundsteuer, aber auch die Verkehrssicherungspflicht. Bei Erwerb der Wohnung durch den bisherigen Mieter endet der Mietvertrag automatisch mit dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten. Niederschrift festgehalten wird. Diese Urkunde muss sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer und vom Notar eigenhändig unterschrieben werden. C Courtage Courtage dies ist lediglich ein anderer Begriff für Provision. D Dienstbarkeit Eine Dienstbarkeit ist einfach gesagt ein Nutzungsrecht an einer Immobilie, die in einigen Fällen notwendig ist. Hierzu zählen z. B. ein Leitungsrecht für Wasser, Strom und Abwasser für den jeweiligen Versorger oder ein Wegerecht, wenn ein Eigentümer eines anderen Hauses seine Immobilie nicht erreichen könnte, weil er den gemeinsamen Weg nicht nutzen dürfte. E Eigentümerversammlung Über die Verwaltung ihres (gemeinschaftlichen) Eigentums entscheiden immer die Eigentümer gemeinsam durch Mehrheitsbeschlüsse. Aus diesem Grund findet meist jährlich eine Versammlung statt, zu der die Hausverwaltung einlädt. Sie müssen jedoch nicht anwesend sein und / oder können sich durch andere Personen vertreten lassen. Anzuraten wäre jedoch die Teilnahme an der Versammlung, damit Sie immer informiert sind. Auch wird in der Eigentümerversammlung der jährliche Wirtschaftsplan beschlossen, das heißt, die Planung der Kosten für das kommende Jahr wird Ihnen von der Hausverwaltung vorgelegt. F Fälligkeitsmitteilung durch den Notar Die Fälligkeitsmitteilung wird durch den Notar verschickt und ist einfach gesagt die Rechnung für die erworbene Immobilie, die Sie innerhalb eines gewissen Zeitrahmens zu begleichen haben. Familienangehörige Das zeitlich begrenzte Angebot für den Erwerb Ihrer Wohnung zu einem Vorzugspreis gilt auch für Ihre Kinder, Enkelkinder, Eltern, Großeltern und Geschwister. Finanzierung Hier gibt es natürlich mehrere Möglichkeiten. Entweder Sie bezahlen den Kaufpreis aus Barvermögen oder Sie finanzieren den Kaufpreis über eine Bank Ihres Vertrauens. G Grundbuch Das Grundbuch ist ein öffentliches, amtliches Verzeichnis, das bei einer Abteilung des zuständigen Amtsgerichts, dem Grundbuchamt, geführt wird. Im Grundbuch sind alle Eigentumsverhältnisse an allen Immobilien und Grundstücken festgehalten. Das jeweilige Grundbuch wird bei jedem Verkauf wieder auf den neuen Eigentümer geändert. Auch Eintragungen wie Dienstbarkeiten werden hier geändert. Grunderwerbsteuer Die Grunderwerbsteuer fällt beim Erwerb einer Wohnung oder einer anderen Immobilie an. Die Höhe wird von den Bundesländern festgelegt und beträgt in Bayern derzeit 3,5 % vom Kaufpreis. Grundsteuer Die Grundsteuer wird von den Städten und Gemeinden erhoben und betrifft alle Eigentümer von Grundund Immobilienbesitz. Diese Rechnung erhalten Sie jährlich. Bei vermieteten Wohnungen / Häusern zählt die Grundsteuer zu den umlagefähigen Nebenkosten und wird somit vom jeweiligen Mieter getragen. Grundschuld Eine Grundschuld ist eine im Grundbuch eingetragene Belastung der Immobilie, die als Sicherheit für die finanzierende Bank dient. Werden die Raten nicht bezahlt, kann die Bank unter Umständen die Zwangsversteigerung der Wohnung herbeiführen und sich aus dem Veräußerungserlös bis zur Höhe der Grundschuld befriedigen. Die Eintragung einer Grundschuld ist mit Notar- und Grundbuchkosten verbunden, die regelmäßig vom Erwerber zu tragen sind. Gemeinschaftseigentum Das Wohneigentum teilt sich auf in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Wie das Wort schon vermuten lässt, steht das Gemeinschaftseigentum allen Eigentümern gemeinsam zum Mitgebrauch zur Verfügung. Dazu gehören z. B. das Grundstück und alle konstruktiven Bauteile wie die Fassade eines Hauses. Wenn hier Änderungen vorgenommen werden sollen (z. B. Arbeiten an der Fassade), müssen dies die Eigentümer durch Beschluss entscheiden. Gründerversammlung Die Gründerversammlung ist die erste Eigentümerversammlung, in der die Wohnungseigentümer sich kennen lernen und z. B. den Verwaltungsbeirat wählen und mit der Hausverwaltung diverse Dinge abklären wie z. B. den Wirtschaftsplan etc. H Hausverwaltung Die Hausverwaltung hat den Auftrag, die Wohnanlage zu verwalten. Die einzelnen Aufgaben ergeben sich aus dem Verwaltervertrag, der zwischen Objekteigentümer und der Hausverwaltung geschlossen wird. Hierzu zählen u.a.: - regelmäßige Abrechnung in vereinbarten Zeiträumen - erstellung der jährlichen Nebenkostenabrechnungen - Budget- und Wirtschaftsplanung - Prüfung und Optimierung von Energielieferverträgen - Betrieb und Kontrolle von Einrichtungen (z. B. Aufzug, Klingelanlage) Die Höhe des Hausgeldes wird auf der Grundlage des von der Hausverwaltung erstellten Wirtschaftsplanes berechnet. Das Hausgeld ist monatlich zu bezahlen. Hypothek Wie eine Grundschuld dient eine Hypothek der Sicherung der finanzierenden Bank. Im Unterschied zu einer Grundschuld ist eine Hypothek an die konkrete Darlehensforderung gekoppelt und daher weniger flexibel, so dass viele Banken das Sicherungsmittel der Grundschuld bevorzugen. I Instandhaltungsrücklage Instandhaltung, Reparaturen und Modernisierung des Sondereigentums obliegen dem jeweiligen Wohnungseigentümer. Dieser hat die Kosten selbst zu tragen und ggf. auch entsprechende Handwerker selbst zu beauftragen. Instandhaltungsrücklage Die Instandhaltungsrücklage ist eine Rücklage für die langfristige Erhaltung der Wohnanlage gemäß Wohnungseigentumsgesetz. Die Rücklage wird von den Eigentümern gebildet, um als Gemeinschaft notwendige Instandsetzungen oder Modernisierungen bezahlen zu können. Die Verwaltung dieser Rücklagen obliegt dem Verwalter. K Kaufpreis Der angebotene Kaufpreis für den Erwerb Ihrer Wohnung ist ein Festpreis und berücksichtigt insbesondere den konkreten Erhaltungsstand Ihrer Wohnung und der Wohnanlage. L Lastenfreistellung Wenn ein Grundstück z. B. mit einer Grundschuld belastet ist und verkauft werden soll, so hat der Käufer selbstverständlich großes Interesse daran, dass ihm die Immobilie ohne diese Grundschuldeintragung überlassen wird. Der Verkäufer übernimmt somit die Verpflichtung, die Wohnung / das Haus / das Grundstück von den Lasten freizustellen. Dies bedeutet nichts anderes als die Löschung der vorhandenen, eingetragenen Grundschuld. Luxussanierungen Dieser Punkt ist in der Sozialcharta geregelt. M Mieter bleiben Rechte und Pflichten Dieser Punkt ist in der Sozialcharta geregelt. Miteigentumsanteil Die Berechnung des Miteigentums auf die jeweiligen Eigentümer erfolgt anteilsmäßig auf Grundlage der Größe des alleinigen Eigentums (Sondereigentums). Wie viel Prozent an Miteigentum auf die einzelnen Wohnungen entfällt, ist aus der notariell beglaubigten Teilungserklärung der Wohnanlage ersichtlich. Der Miteigentumsanteil dient auch zur gerechten Verteilung von Umlagen. N Nebenkosten Der Eigentümer einer Wohnung hat auch diejenigen Nebenkosten zu tragen, die nach der gesetzlichen Regelung nicht auf die Mieter umgelegt werden können.
10 Notardatenblatt Das Notardatenblatt dient dazu, Ihre Daten aufzunehmen, und wird dann von Ihnen unterzeichnet, um einen personalisierten Kaufvertragsentwurf beim Notar erstellen zu lassen. Notargebühren Die Notargebühren für den Erwerb der zu verkaufenden Wohnung trägt der Erwerber. Die Kosten für eine eventuelle Lastenfreistellung (z. B. einer eingetragenen Grundschuld) trägt der Verkäufer. Die Höhe der Notargebühren richtet sich nach dem Geschäftswert (= Kaufpreis) und der Art der Tätigkeit. P Privatisierung von Mietwohnungen Die GBW führt die Privatisierung von Mietwohnungen im Einklang mit der geltenden Sozialcharta und den gesetzlichen Mieterschutzvorschriften durch und ermöglicht Mietern einen bevorzugten Erwerb ihrer Wohnung. Provision Eine Provision ist die Bezahlung für eine verkäuferische Tätigkeit oder für eine Vermittlung eines Geschäfts und wird meist vom Käufer gezahlt. Diese Kosten betragen üblicherweise 3 % vom Kaufpreis zuzüglich der derzeit gültigen Mehrwertsteuer in Höhe von 19 %. Das Verkaufsteam der GBW Gruppe arbeitet provisionsfrei Sie kaufen direkt vom Eigentümer. Q Qualifizierter Mietspiegel Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmieten. Ein qualifizierter Mietspiegel nach 558d BGB wird zudem nach wissenschaftlichen Grundsätzen erarbeitet und von der Gemeinde oder einvernehmlich von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter (z. B. dem örtlichen Mieterverein) anerkannt und in den Amtsblättern der Gemeinde veröffentlicht. Der qualifizierte Mietspiegel ist nach zwei Jahren an die Marktentwicklung anzupassen (auf der Grundlage von Stichproben oder unter Zugrundelegung der Entwicklung des bundesweiten Lebenshaltungskostenindexes), bevor nach insgesamt vier Jahren seine Neuerstellung zwingend ist. Liegt ein qualifizierter Mietspiegel vor, wird im Rahmen eventueller Mieterhöhungen nach 558 BGB gesetzlich vermutet, dass die darin angegebenen Vergleichsmieten zutreffend sind. R Reservierung Wenn Sie uns Ihr Kaufinteresse mitteilen und uns eine Finanzierungszusage durch Ihre Bank vorlegen, werden wir Ihre Wohnung bis zum Ende der Gültigkeitsdauer des angebotenen Vorzugspreises für Sie reservieren. S Sozialcharta Eine Zusammenfassung der Sozialcharta finden Sie in der Broschüre. Die vollständige Sozialcharta finden Sie unter und Für Fragen steht Ihnen unser Verkaufsteam gerne zur Verfügung. Sondernutzungsrecht Zum Sondernutzungsrecht gehören die festen Bestandteile. Grundstücke und Gemeinschaftseinrichtungen können somit nicht zum Sondereigentum gehören. Der Garten einer Erdgeschosswohnung unterliegt z. B. eines alleinigen Sondernutzungsrechtes für den Eigentümer dieser Wohnung. Dieses Recht wird bereits in der Teilungserklärung dem jeweiligen Käufer zugewiesen. Auch an Kfz-Stellplätzen werden meistens Sondernutzungsrechte verkauft. Sondereigentum Wie bereits erklärt, teilt sich das Wohneigentum auf in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum, wobei das Sondereigentum grundsätzlich immer dem Eigentümer zur alleinigen Nutzung zusteht. Hierzu zählen die Räume, die eine in sich geschlossene Wohnung bilden. T Teilungserklärung Die Teilungserklärung und die Aufteilungspläne enthalten die Aufteilung der Wohnanlage. In dieser Erklärung ist festgelegt, welche Räume zu den einzelnen Wohneinheiten gehören und wie hoch die Miteigentumsanteile jeder Wohnung sind. Auch diverse verwaltungstechnische Punkte, die speziell für diese Wohnanlage gelten, werden üblicherweise in der Teilungserklärung festgehalten. Die Teilungserklärung muss immer im Grundbuch eingetragen werden und das Wohnungsgrundbuch muss gebildet werden. Tilgung Dies bedeutet nichts anderes als die Rückzahlung von Schulden. Geringe Tilgungen bewirken eine höhere Zinsbelastung und eine längere Kreditlaufzeit. Somit sollte die Höhe der Tilgung mit Ihrer finanzierenden Bank festgelegt werden. U Unbedenklichkeitsbescheinigung Diese Bescheinigung wird vom Finanzamt ausgestellt, nachdem Sie die Grunderwerbsteuer bezahlt haben. Erst nach Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung wird die Auflassung und damit der Eigentumsübergang auf den Erwerber im Grundbuch eingetragen. V Vorkaufsrecht durch den Mieter Wenn eine Wohnanlage in Wohneigentum umgewandelt wurde, haben die Mieter der jeweiligen Wohnung ein gesetzliches Vorkaufsrecht nach 577 BGB an ihrer Wohnung. Das Vorkaufsrecht kann auch dann in Anspruch genommen werden, wenn bereits ein Kaufvertrag zwischen dem Verkäufer und einem Kapitalanleger beurkundet wurde. Allerdings ist der Mieter dann verpflichtet, den im Notarvertrag genannten Kaufpreis zu bezahlen. Bei Interesse am Erwerb Ihrer derzeitigen Mietwohnung sollten Sie daher bereits im Vorfeld von dem zeitlich begrenzten Angebot eines Erwerbs zum Vorzugspreis Gebrauch machen. Vorkaufsrecht durch die Stadt / Gemeinde Unter bestimmten Bedingungen kann auch der Stadt bzw. Gemeinde, in der die Wohnung liegt, ein Vorkaufsrecht zustehen. Verwaltungsbeirat Der Verwaltungsbeirat besteht aus Eigentümern einer Wohnanlage, und zwar üblicherweise aus einem Vorsitzenden und zwei Beisitzern. Der Beirat wird von den Wohnungseigentümern gewählt. Aufgaben des Beirates sind u. a. die Unterstützung des Verwalters oder die Rechnungsprüfung. Verkehrswert Der Verkehrswert bzw. Marktwert einer Immobilie entspricht grundsätzlich dem Preis, der zu einem bestimmten Zeitpunkt im Fall der Veräußerung der Immobilie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Grundstücksmarkt voraussichtlich erzielt werden könnte; dabei sind die rechtlichen Gegebenheiten (z. B. Dienstbarkeiten und sonstige Belastungen der Immobilie), die tatsächlichen Eigenschaften, die sonstige Beschaffenheit und die Lage der Immobilie zu berücksichtigen. Persönliche und ungewöhnliche Verhältnisse, die das Marktgeschehen beeinflussen könnten, bleiben dabei hingegen außer Betracht. Dies ergibt sich aus der Definition des Begriffs Verkehrswert nach 194 BauGB. Der Verkehrswert wird gemäß der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) mit Hilfe des Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahrens oder mehrerer dieser Verfahren ermittelt. Vorzugspreis für den Mieter Für eine begrenzte Zeit bieten wir unseren Mietern den Erwerb ihrer Wohnung zu einem Vorzugspreis an, der sich aus dem jeweils übersandten Angebot ergibt. Auch für einen Erwerb durch Familienangehörige des Mieters gilt dieser Vorzugspreis. Vertragsstrafen Dieser Punkt ist in der Sozialcharta geregelt. W WEG Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) enthält die gesetzlichen Grundlagen für die Entstehung von Wohnungseigentum, Teileigentum und Gemeinschaftseigentum an einer Immobilie und enthält grundlegende Regelungen für das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander (Eigentümergemeinschaft) wie auch für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums durch einen von der Eigentümergemeinschaft bestellten Verwalter. Wirtschaftsplan Nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist der Wirtschaftsplan eine Zusammenstellung der für das jeweilige Jahr zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben und wird von der Hausverwaltung erarbeitet. Der Wirtschaftsplan enthält alle gemeinschaftlichen Kosten sowie die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage. Disclaimer Die Angaben und Informationen in dieser Broschüre haben keinen Anspruch auf Vollständigkeit und können nicht alle bei einem Wohnungskauf zu beachtenden Aspekte abbilden. Wenn Sie am Erwerb einer Wohnung interessiert sind, sollten Sie gegebenenfalls weitere Beratung, z. B. durch rechtliche oder steuerliche Berater einholen. Erarbeitet werden sowohl der Gesamtwirtschaftsplan als auch die Einzelwirtschaftspläne für jede Wohneinheit. Der Verteilerschlüssel ist zunächst nach Miteigentumsanteilen aufgeteilt. Die Eigentümer können jedoch für bestimmte Kosten auch eine andere Verteilung beschließen. Wiederverkauf der Wohnung Die Verpflichtungen aus der Sozialcharta sind nicht nur von Ihnen als Erwerber zu übernehmen, sondern auch von einem Erwerber, an den Sie Ihre Wohnung weiterveräußern. Die Sozialcharta kann daher zu beachten sein, wenn der Erwerber die bisher von Ihnen genutzte Wohnung später vermieten möchte. Z Zinsen Zinsen sind das Entgelt, das der Kreditnehmer seiner Bank für das überlassene Geld bezahlt. Die Höhe der Zinsen ist üblicherweise laufzeitabhängig und für einen bestimmten Zeitraum (Jahre) festgeschrieben. Zwangsvollstreckungsunterwerfung In notariellen Immobilienkaufverträgen wird vereinbart, dass sich der Käufer mit seinem Vermögen der Zwangsvollstreckung aus der Urkunde unterwirft. Somit kann der Verkäufer bei offenen Zahlungsansprüchen des Käufers ohne gerichtliches Verfahren die Zwangsvollstreckung aus der Urkunde betreiben
11 Besuchen Sie uns gerne nach vorheriger Terminabsprache in einem unserer Verkaufsbüros zu einem persönlichen Beratungsgespräch. Sie haben Fragen oder möchten Ihr individuelles Kaufangebot erhalten? Dann wenden Sie sich jederzeit an unser Verkaufsteam: Michaela Heinz Telefon: 089 / Mobil: 0175 / michaela.heinz@gbw-gruppe.de Stephanie Heller Telefon: 089 / Mobil: 0178 / stephanie.heller@gbw-gruppe.de Ramona Roos Telefon: 089 / Mobil: 0160 / ramona.roos@gbw-gruppe.de GBW Management GmbH Dom-Pedro-Straße München Telefon: 089 / muenchner-steine@gbw-gruppe.de
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