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1 Realkredite Im Realkreditbereich bestehen nach wie vor unterschiedliche gesetzliche Regelungen. Die nachfolgenden Ausführungen wollen einen Überblick über den aktuellen Stand der Vorschriften geben. Dabei handelt es sich nicht um ein umfassendes Kompendium, sondern um eine Übersicht unter Berücksichtigung von Einzelproblemen. Der Abschnitt A) enthält allgemeingültige Vorschriften, der Abschnitt B) enthält die individuellen gesetzlichen Vorgaben. Inhaltsverzeichnis Abschnitt A) Allgemeingültige Vorschriften A) Wertermittlungsverfahren A.1) Einteilung der Immobilien A.2) Unabhängiger Gutachter (Sachverständiger) A.3) Sachkundiger Mitarbeiter (Kleindarlehngrenze) A.4) Dokumentation Abschnitt B) Individuelle gesetzliche Vorgaben B) Gesetzliche Regelungen B.1) Realkredite und Bilanzausweis B.2) Befreiung von der Offenlegungspflicht nach 18 KWG B.2.1) Auf der Grundlage des 21 Abs. 3 KWG B.2.2) Auf der Grundlage des 18 Satz 3 KWG B.3) Realkredite gemäß SolvV und GroMiKV B.3.1) Rechtliche Durchsetzbarkeit ( 35 Abs. 2 SolvV, 25 Abs. 1 GroMiKV, 20a Abs. 4 KWG) B.3.2) Überwachung und Überprüfung des Beleihungswertes ( 35 SolvV, 25 Abs. 1 Gro- MiKV, 20a Abs. 6 KWG) B.3.2.1) Überwachung B.3.2.2) Überprüfung B.3.2.3) Neubewertung B.3.2.4) Sonderfall revolvierende Realkredite B.3.3) Arbeitsanweisungen ( 35 Abs. 2 SolvV, 25 Abs. 1 GroMiKV, 20a Abs. 7 KWG) B.3.4) Angemessene Versicherung ( 35 Abs. 2 SolvV, 25 Abs. 1 GroMiKV, 20a Abs. 8 KWG) B.3.5) Zusätzliche Anforderungen an Realkredite ( 25 GroMiKV, 35 Abs. 2,3,4 SolvV) B.3.5.1) Drittverwendungsfähigkeit B.3.5.2) Meldung der Verlustraten aus gewerblichen und landwirtschaftlichen Realkrediten B.3.6) Gleichlauf zwischen GroMiKV und Solvabilitätsverordnung beim Realkredit B.3.7) Auswirkungen der Bestimmungen bei der Solvabilität und beim Großkredit B.4) Befreiung von den Organkreditvorschriften nach 15 KWG auf der Grundlage des 21 Abs. 3 KWG B.5) Berücksichtigung der Realkredite bei den MaRisk B.5.1) Erstellung von Wertgutachten B.5.2) Überwachung und Überprüfung des Beleihungswertes bei Realkrediten B.5.3) Offenlegung der wirtschaftlichen Verhältnisse B.5.3.1) Generelle Offenlegung bei Krediten über 750 TEUR B.5.3.2) Offenlegung unterhalb der Betragsgrenze des 18 KWG Erstelldatum 15. Juni 2009 Seite 1 von 10

2 Abschnitt A) Allgemeingültige Vorschriften A) Wertermittlungsverfahren Grundlage eines jeden Realkredites ist ein Wertermittlungsverfahren nach dem Pfandbriefgesetz ( 16 PfandBG). Die Bewertung einer Immobilie muss in jedem Fall nach dem Pfandbriefgesetz, der Beleihungswertverordnung oder einer gleichwertigen Regelung erfolgen. Die Wertermittlungsrichtlinie im Finanzverbund erfüllt die Anforderungen an eine alternative Wertermittlung, kann also herangezogen werden. Die Wertermittlungsrichtlinien sind abgedruckt im Handbuch der Volksbanken und Raiffeisenbanken unter Ziff. 5.1 oder können als Sonderdruck beim DG Verlag bezogen werden. Folgende Grundsätze sind aufgrund der Wertermittlungsrichtlinie des Verbundes in jedem Fall einzuhalten: A.1) Einteilung der Immobilien Die für einen Realkredit zur Verfügung stehenden Immobilien werden in drei Gruppen eingeteilt: wohnwirtschaftlich genutzte Immobilien gewerblich genutzte Immobilien landwirtschaftlich genutzte Immobilien Für die landwirtschaftlich genutzten Immobilien gelten die Bestimmungen für gewerblich genutzte Immobilien. Beleihungswert und Verkehrswert Eine eigenständige Ermittlung des Marktwertes (=Verkehrswert) neben dem Beleihungswert ist nicht erforderlich. Die BaFin weist in einem Auslegungsschreiben zu 16 Abs. 2 PfandBG darauf hin, dass nur in Zweifelsfällen ein Marktwert neben dem Beleihungswert zu ermitteln ist. Sofern im Rahmen der SolvV oder GroMiKV Vergünstigungen für Realkredite in Anspruch genommen werden, die durch gewerblich genutzte Immobilien abgesichert sind, ist neben dem Beleihungswert auch der Marktwert zu ermitteln. Gemischte Objekte Immobilien können zum Teil wohnwirtschaftliche und zum Teil gewerblich genutzt werden. Solange die Nettomiete aus dem gewerblichen Teil 1/3 der Gesamtnettomiete nicht übersteigt, ist eine Immobilie im Rahmen der Kleindarlehengrenze (siehe unten) insgesamt als Wohnimmobilie anzusehen. Übersteigt die Nettomiete aus dem gewerblichen Teil 1/3 der Gesamtnettomiete, darf der sachkundige Mitarbeiter die Immobilie nicht im Rahmen der Kleindarlehngrenze bewerten. Die Bewertung fällt dann in den Zuständigkeitsbereich eines internen oder externen Gutachters. Bewertet ein interner oder externer Gutachter ein gemischtes Objekt, wird die Immobilie als Wohnobjekt angesehen, solange weniger als die Hälfte der Fläche gewerblich genutzt wird. Wird mehr als die Hälfte der Fläche gewerblich genutzt, wird die gesamte Immobilie als Gewerbeobjekt angesehen. A.2) Unabhängiger Gutachter (Sachverständiger) Nach der Wertermittlungsanweisung des Verbundes muss die Immobilie von einem unabhängigen Gutachter bewertet werden. Der Gutachter muss sowohl vom Kreditakquisitions- und Kreditentscheidungsprozess als auch hinsichtlich Objektvermittlung, -verkauf und vermietung unabhängig sein. Er darf nicht in einem verwandtschaftlichen, einem sonstigen rechtlichen oder einem wirtschaftlichen Verhältnis zum Darlehensnehmer stehen und darf kein eigenes Interesse am Ergebnis des Gutachtens haben. Große Kreditinstitute Gutachten von bei der Bank angestellten Gutachtern dürfen nur dann der Beleihungswertermittlung zugrunde gelegt werden, wenn im Rahmen der Aufbauorganisation der Bank die betreffenden Gutachter nur der Geschäftsleitung verantwortlich sind oder ausschließlich Teil einer Gutachtereinheit sind, die unmittelbar der Geschäftsleitung unterstellt ist. Kleine Kreditinstitute Für kleine Kreditinstitute gilt insoweit die Erleichterung, dass das Schätzwesen nicht als eigenständige, nur der Geschäftsleitung verantwortliche Organisationseinheit ausgestaltet sein muss; die Wertermittlung und festsetzung kann bei diesen Instituten auch dem Kreditbereich, namentlich dem Marktfolgebereich, zugeordnet sein. Erstelldatum 15. Juni 2009 Seite 2 von 10

3 Funktionstrennung Dessen ungeachtet muss allerdings sichergestellt sein, dass der Gutachter in keinem Stadium an der Bearbeitung des Kreditengagements, für das er die Immobilienbewertung durchführt, noch anderer Immobiliarkredite desselben Kreditnehmers beteiligt war oder ist. Abgrenzung Hinsichtlich der Abgrenzung zwischen großen und kleinen Banken bestehen keine konkreten Größenmerkmale. Volks- und Raiffeisenbanken können sich in der Regel als kleines Institut einstufen. Interne Gutachter Gutachter, die bankinterne Mitarbeiter sind, müssen über den erforderlichen Sachverstand verfügen und langjährige Erfahrungen auf dem Grundstücks- und Baumarkt und bei der Wertermittlung von Immobilien nachweisen können. Nach dem Schreiben der BaFin vom ist die Qualifikation als Gutachter gegeben, wenn die Voraussetzungen für eine Zertifizierung vorliegen oder wenn eine mindestens fünfjährige Tätigkeit auf dem Gebiet der Wohnungswirtschaft nachgewiesen wird. Zudem muss sich diese Person in dieser Zeit mindestens drei Jahre intensiv auf dem Sachgebiet Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken betätigt haben und die erstellten Gutachten müssen nach Anzahl, Art, Umfang und Qualität die Gewähr dafür bieten, dass der Gutachter für die in Rede stehende Beleihungs- und Verkehrswertermittlung geeignet ist. Erstellt ein Mitarbeiter, der nicht die Qualifikation als Gutachter wegen der fehlenden fünfjährigen Tätigkeit auf diesem Gebiet besitzt, das Gutachten, so wird mit der sachlichen und rechnerischen Überprüfung und verantwortlichen Unterzeichnung des Inhaltes durch einen die Funktionstrennung beachtenden qualifizierten Gutachter dieses Wertgutachten den Realkreditanforderungen gerecht. Auf diese Weise kann im Laufe der Zeit eine fünfjährige Praxistätigkeit von jüngeren Mitarbeitern angeeignet (Dokumentation) werden. A.3) Sachkundiger Mitarbeiter (Kleindarlehengrenze) Bei sogenannten Kleindarlehen (Beleihungsauslauf unter Einbeziehung aller Vorlasten bis 306 T ) kann eine vereinfachte Wertermittlung erfolgen. Die Person, die die Wertermittlung vornimmt, darf allerdings nicht identisch sein mit der Person, die die abschließende Kreditentscheidung trifft oder den Beleihungswert festsetzt. Der sachkundige Mitarbeiter kann dem Markt oder der Marktfolge zugeordnet sein. Die für den internen Gutachter erforderliche Funktionstrennung ist für den sachkundigen Mitarbeiter nicht erforderlich. Er kann an der Bearbeitung des Kreditengagements, für das er die Immobilienbewertung durchführt, teilnehmen. Die Ordnungsmäßigkeit der Wertermittlungen ist in regelmäßigen Abständen (jährlich) durch eine hinreichend große Zahl repräsentativer Stichproben durch Gutachter sicherzustellen. Der Beleihungswert kann laut BaFin-RS vom aus dem Kaufpreis abgeleitet werden (10 % Abschlag auf Kaufpreis und Plausibilitätsprüfung). Bei Anwendung der BelWertV ist das Vergleichswertverfahren anzuwenden. Ggf. kann auch auf die Besichtigung verzichtet werden, wenn ein vergleichbares Objekt bereits besichtigt wurde (Einzelheiten regelt die Wertermittlungsrichtlinie des Verbundes Version 2.0 im Abschnitt 7.6). Die Kleindarlehensgrenze umfasst alle inländischen wohnwirtschaftlichen oder gemischt genutzten Objekte mit einem gewerblichen Anteil von untergeordneter Bedeutung (Mietertrag max. 1/3 der Jahresnettokaltmiete). Die Kleindarlehensgrenze ist objektbezogen. Maßgeblich ist der Beleihungsauslauf, d. h. der Betrag, bis zu dem das Grundstück nach Eintragung des Grundpfandrechts einschließlich der Vorlasten belastet ist. Beispiele Kleindarlehensgrenze Darlehensbetrag Grundschuld Sonstiges Kleindarlehensgrenze einschlägig? 400 T 300 T Keine Vorlasten ja Erstelldatum 15. Juni 2009 Seite 3 von 10

4 250 T 350 T Keine Vorlasten nein 150 T 200 T 300 T 650 T Gesamtgrundschuld nein A.4) Dokumentation Der Immobilienwert muss transparent und klar dokumentiert werden. Diesbezüglich können die bisherigen Regelungen (Dokumentation des verwendeten Beleihungswertes bzw. Verkehrswertes im Kreditprotokoll / Beschlussprotokoll) nach heutigem Stand unverändert Anwendung finden. Abschnitt B) Individuelle gesetzliche Vorgaben B) Gesetzliche Regelungen Im Realkreditbereich bestehen nach wie vor unterschiedliche gesetzliche Regelungen. Insbesondere ist zu unterscheiden zwischen einem Realkreditausweis hinsichtlich B.1) B.2) B.3) B.4) B.5) den Vorschriften über den Bilanzausweis, der Befreiung von der Offenlegungspflicht nach 18 KWG, der Befreiung von den Großkredit-Obergrenzen gemäß 13 Abs. 3 KWG und der günstigen Anrechnung bei der Berechnung nach der Solvabilitätsverordnung, der Befreiung von den Organkreditvorschriften nach 15 KWG auf der Grundlage des 21 Abs. 3 KWG und der Berücksichtigung bei den MaRisk. B.1) Realkredite und Bilanzausweis Bei dem Ausweis im Unterposten Nr. 4 auf der Aktivseite der Bilanz ist 15 Abs. 2 RechKredV zu beachten. Als durch Grundpfandrechte gesichert sind nur Forderungen zu vermerken, für die dem bilanzierenden Institut Grundpfandrechte bestellt, verpfändet oder abgetreten worden sind und die den Erfordernissen des 14 Abs. 1 und 16 Abs. 1 und 2 des Pfandbriefgesetzes entsprechen. Damit ist neben den Vorgaben unter Abschnitt A) nur noch vorgegeben, dass der Kredit 60 % des Beleihungswertes der Immobilie nicht überschreiten darf. Eine Überwachung und Überprüfung des Beleihungswertes entfällt bei dieser gesetzlichen Vorschrift. Zur Zeit werden die in der Bilanz ausgewiesenen Realkredite bei der Berechnung des Beitrags zur Sicherungseinrichtung nur zur Hälfte berücksichtigt. In absehbarer Zeit ist eine Änderung der Beitragsberechnung zu erwarten. B.2) Befreiung von der Offenlegungspflicht nach 18 KWG B.2.1) Auf der Grundlage des 21 Abs. 3 KWG Kredite fallen nicht unter die Vorschrift des 18 KWG sofern sie den Erfordernissen des 14 Abs. 1 und 16 Abs. 1 und 2 des Pfandbriefgesetzes entsprechen. Damit ist neben den Vorgaben unter Abschnitt A) nur noch vorgegeben, dass der Kredit 60 % des Beleihungswertes der Immobilie nicht überschreiten darf. Eine Überwachung und Überprüfung des Beleihungswertes entfällt bei dieser gesetzlichen Vorschrift. Erstelldatum 15. Juni 2009 Seite 4 von 10

5 Die wirtschaftlichen Verhältnisse eines Kreditnehmers sind offenzulegen, wenn der Kredit unter Berücksichtigung von Kreditnehmereinheiten gemäß 19 Abs. 2 KWG insgesamt 750 TEUR oder 10 % des haftenden Eigenkapitals des Instituts überschreitet. Bei der Berechnung der Kredithöhe bleiben diese Realkredite unberücksichtigt. Beispiel Gesamtkredite T Realkredit T Kredithöhe gemäß 18 KWG 500 T 18 KWG findet keine Anwendung, die Offenlegungsgrenze ist nicht überschritten. B.2.2) Auf der Grundlage des 18 Satz 3 KWG Das Institut kann von der laufenden Offenlegung absehen, wenn der Kredit in voller Höhe durch Grundpfandrechte auf Wohneigentum, das vom Kreditnehmer selbst genutzt wird, gesichert ist und den Erfordernissen des 16 Abs. 1 und 2 des Pfandbriefgesetzes entsprochen wird. Eine Überwachung und Überprüfung des Beleihungswertes entfällt bei dieser gesetzlichen Vorschrift. Damit ist neben den Vorgaben unter Abschnitt A) vorgegeben, dass der Kredit 80 % des Beleihungswertes der Immobilie nicht überschreiten darf. Beispiel Gesamtkredite 800 T Realkredit 800 T Ungesicherter Kreditteil 0 T Gemäß 18 KWG ist nur die Erstoffenlegung zu beachten, nicht die laufenden Offenlegung, sofern der Kapitaldienst ordnungsgemäß erbracht wird und kein Blankoanteil besteht. B.3) Realkredite gemäß SolvV und GroMiKV Neben den Vorgaben unter Abschnitt A) sind zusätzlich folgende Vorschriften einzuhalten. B.3.1) Rechtliche Durchsetzbarkeit ( 35 Abs. 2 SolvV, 25 Abs. 1 GroMiKV, 20a Abs. 4 KWG) Gemäß 35 Abs. 2 SolvV i. V. m. 20a Abs. 4 KWG muss das Grundpfandrecht rechtlich durchsetzbar sein. Ferner muss die zeitnahe Realisierungsmöglichkeit gegeben sein. Wir gehen davon aus, dass die Genossenschaftsbanken von der rechtlichen Durchsetzbarkeit ausgehen dürfen, wenn die aktuellen, durch den Formularausschuss geprüften Sicherheitenformulare Verwendung finden. Zu achten ist auf Informationen über Änderungen der betreffenden Formulare oder auf neue Rechtsprechungen, die zur Unwirksamkeit der in den Sicherheitenformularen verwendeten Klauseln führen können. Die Möglichkeit der Verwertung in angemessener Zeit ist in Deutschland grundsätzlich gegeben. Feste zeitliche Vorgaben bestehen hierzu nicht. B.3.2) Überwachung und Überprüfung des Beleihungswertes ( 35 SolvV, 25 Abs. 1 GroMiKV, 20a Abs. 6 KWG) B.3.2.1) Überwachung Der Wert der belasteten Immobilie muss in regelmäßigen Abständen überwacht werden. Dieser Abstand darf für Gewerbeimmobilien nicht größer als 1 Jahr und für Wohnimmobilien nicht größer als 3 Jahre sein. Die Überwachung muss häufiger vorgenommen werden, wenn der Markt für die belastete Immobilie starken Wertschwankungen ausgesetzt ist. Der Einsatz statistischer Methoden zur Identifizierung von Neubewertungserfordernissen ist möglich (Marktschwankungskonzept). Das bestehende ZKA-Marktschwankungskonzept für Gewerbeimmobilien wird auf Wohnimmobilien erweitert und soll die Institute bei der Entwicklung einer eigenen Systematik unterstützen. Für landwirtschaftliche Realkredite wird voraussichtlich kein Marktschwankungskonzept bereitgestellt. Für diese Kredite müssen die Institute eine eigene Systematik entwickeln. Erstelldatum 15. Juni 2009 Seite 5 von 10

6 Das Überprüfungserfordernis soll durch Hinweis des ZKA ausgelöst werden. Zu den Einzelheiten vgl. BVR- Rundschreiben vom Nach 339 Abs. 18 SolvV sind Altrealkredite aus Wohnbaukrediten generell von der neuen Überwachungspflicht ausgenommen. Für Institute, die die Übergangsregelung in Anspruch nehmen, läuft die Frist für die Einordnung der Kredite als Altrealkredite bis Laut Basel II Fachgremium bei der BaFin sind diese Altrealkredite künftig nur dann in die Überwachung einzubeziehen, wenn kreditnehmerbezogene oder vertragsbezogene Änderungen (betrifft nicht Zinsanpassungen, aber z. B. Tilgungsstreckung) Anlass zur Neubehandlung des Kredits geben. B.3.2.2) Überprüfung a) Marktschwankung Die Überwachung dient dem Ziel, die Objekte mit signifikanter Abweichung (Preisverfall der Vergleichsmarktwerte innerhalb eines Zeitraumes von einem bis drei Jahre von mindestens 10 % bei Gewerbeimmobilien bzw. eines Zeitraumes von 3 Jahren von mindestens 20 % bei Wohnimmobilien) zu identifizieren, deren Bewertung dann anschließend durch einen unabhängigen internen oder externen Gutachter überprüft wird. b) 3 Jahres Frist Eine gesonderte turnusmäßige 3-jährige Wertüberprüfung wurde - unabhängig von der Objektart eingeführt. Übersteigt der Kredit (Realkreditanteil) und zusätzlich die Beleihungsgrenze (50 % bzw. 60 % des Beleihungswertes) das kleinere von drei Millionen Euro oder fünf Prozent des haftenden Eigenkapitals des Instituts nach 10 Abs. 2 Satz 2 KWG ist die Bewertung der belasteten Immobilie zumindest alle drei Jahre durch einen unabhängigen internen oder externen Gutachter zu überprüfen. B Neubewertung Sofern sich im Rahmen der Überprüfung ergibt, dass die ursprünglichen Annahmen nicht mehr zutreffend sind, muss eine Neubewertung durchgeführt werden. Diese kann auch dadurch erfüllt werden, dass die Bewertung aller betroffenen Wohnimmobilien pauschal um die beobachtete Marktschwankung abgesenkt wird. Darüber hinaus besteht bei Wohnimmobilien eine generelle Bagatellgrenze von 40 % des Beleihungswertes (Beleihungsauslauf) oder Euro (14. Sitzung Basel II-Fachgremium). B.3.2.4) Sonderfall revolvierende Realkredite Tilgungsfreie und unbefristete ständig wieder auffüllbare Kredite (z. B. Kontokorrent) können als Realkredite ausgewiesen werden. Um die Wertminderung des Beleihungsobjektes zu berücksichtigen fordert die BaFin, den Beleihungswert in regelmäßigen Abständen zu überprüfen (z. B. im Abstand von 5 Jahren). Für Realkredite innerhalb der Bagatellgrenzen für Wohneigentum (Beleihungsauslauf von weniger als 40 % oder 30 T ) kann die Überprüfung unterbleiben. B.3.3) Arbeitsanweisungen ( 35 Abs. 2 SolvV, 25 Abs. 1 GroMiKV, 20a Abs. 7 KWG) Ein Institut muss schriftliche Anweisungen zur Kreditvergabe gegen grundpfandrechtliche Besicherung, insbesondere zu den Arten von Wohnimmobilien und Gewerbeimmobilien besitzen, bei denen Grundpfandrechte akzeptiert werden. B.3.4) Angemessene Versicherung ( 35 Abs. 2 SolvV, 25 Abs. 1 GroMiKV, 20a Abs. 8 KWG) Im Regelfall ist eine Versicherung gegen Feuerschäden ausreichend. Bei Objekten, die in potenziellen Überschwemmungsgebieten liegen, ist allerdings eine weitergehende Versicherung notwendig, um die Realkreditprivilegierung zu erreichen. Falls Versicherer eine solche ablehnen, ist in der Regel kein Realkreditausweis möglich. B.3.5) Zusätzliche Anforderungen an Realkredite ( 25 GroMiKV, 35 Abs. 2,3,4 SolvV) B.3.5.1) Drittverwendungsfähigkeit Erstelldatum 15. Juni 2009 Seite 6 von 10

7 Der Wert der Immobilie darf nach 25 GroMiKV i. V. mit 35 SolvV nicht erheblich von der Bonität des Schuldners abhängig sein. Ein Nachweis der Unabhängigkeit wird bei Wohnimmobilien wegen der untergeordneten Bedeutung im Regelfall nicht gefordert, da diese in der Regel drittverwendungsfähig sein dürften. Bei Gewerbeimmobilien ist zwar eine Selbstnutzung oder Vermietung durch den Kreditnehmer nicht erforderlich, es darf jedoch auch hier der Wert der Immobilie nicht erheblich von der Bonität des Schuldners abhängig sein. Dieses Erfordernis kann meist nur erfüllt sein, wenn die Immobilie drittverwendungsfähig ist. Dementsprechend werden als Gewerbeimmobilien nur Büroräume und vielseitig nutzbare Geschäftsräume anerkannt. Hinsichtlich der Auslegung, welche Immobilien unter vielseitig nutzbare Geschäftsräume fallen, kann weiterhin auf das Schreiben der BaFin vom zurückgegriffen werden. In jedem Fall hat aber das Institut interne Prozesse vorzuhalten, um zu prüfen, ob dieses Kriterium auch im Einzelfall erfüllt ist. Ferner darf bei Gewerbeimmobilien sowohl bei inländischen als auch bei ausländischen Immobilien die Zahlungsfähigkeit des Schuldners nicht erheblich von der wirtschaftlichen Entwicklung von verpfändeter Immobilie oder Projekt, insbesondere dessen Zahlungsströmen abhängig sein ( 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 SolvV). Vielmehr muss die Zahlungsfähigkeit aus anderen Quellen gegeben sein. Aus diesem Grund scheiden Bauträgerkredite als Realkredite aus. B.3.5.2) Meldung der Verlustraten aus gewerblichen und landwirtschaftlichen Realkrediten Die oben genannte Anforderung nach 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 SolvV kann auch dadurch erfüllt werden, indem die BaFin wenigstens jährlich öffentlich über Internet- bekannt gibt, dass die Höchstverlustraten nach 35 Abs. 4 SolvV ausreichend niedrig sind. Zum einen dürfen die jährlichen Verluste im Inland aus gewerblichen Immobilienkrediten im erststelligen Beleihungsrahmen (60 % des Beleihungswertes) bzw. innerhalb 50 % des Marktwertes bundesweit nicht höher als 0,3 % der ausstehenden Kredite sein, zum anderen darf der Verlust aus allen gewerblichen Hypothekarkrediten (bis 100 % des Beleihungswertes) 0,5 % der ausstehenden Kredite nicht überschreiten (sog. Hard-Test bezüglich der Verlustraten aller Kreditinstitute bei gewerblichen Immobilienfinanzierungen in Deutschland). Die Institute haben der Bundesanstalt jährlich die für diese Feststellung notwendigen Angaben einzureichen. Die Verluste für das Kalenderjahr 2008 sind nach einem einfachen Verfahren bis spätestens zum 15. Geschäftstag im Juli 2009 zu melden. B.3.6) Gleichlauf zwischen GroMiKV und Solvabilitätsverordnung beim Realkredit Zwischen den Anforderungen an den Realkredit nach der GroMiKV und Solvabilitätsverordnung besteht grundsätzlich Gleichlauf. Ein wesentlicher Unterschied besteht allerdings darin, dass nach 35 SolvV die Wohnimmobilie vom Eigentümer gegenwärtig oder künftig selbst bewohnt oder vermietet werden muss. Hingegen ist eine Nullanrechnung auf die Großkreditobergrenzen nach 13 KWG gemäß 25 GroMiKV bei Wohneigentum nur möglich, wenn es vom Kreditnehmer bzw. der Kreditnehmereinheit nach 19 Abs. 2 KWG selbst genutzt oder vermietet wird. Nach den Regelungen der SolvV ist somit eine Privilegierung auch dann möglich, wenn beispielsweise der Eigentümer seine vermietete Immobilie für einen Kredit an einen Dritten als Sicherheit stellt. Nach den Regelungen der GroMiKV ist diese Privilegierung nicht möglich, es sei denn, dass der Dritte das Objekt nutzt. B.3.7) Auswirkungen der Bestimmungen bei der Solvabilität und beim Großkredit Sofern die Realkredite die Vorschriften des 35 SolvV bzw. 25 Abs. 1 Nr. 1 und 2 GroMiKV erfüllen, sind diese wie folgt privilegiert: Realkredite Risikogewicht Solvabilität 13 KWG Großkreditobergrenzen Erstelldatum 15. Juni 2009 Seite 7 von 10

8 Wohnimmobilien Risikogewicht für Kredite, die vollständig durch Grundpfandrechte auf Wohnimmobilien besichert sind und bestimmte Bedingungen erfüllen: SolvV: 60 % des Beleihungswertes GroMiKV: Methodenwahl zwischen 60% des Beleihungswertes oder 50 % Marktwert. 35 % KSA- Risikogewicht 0 % Anrechnung Gewerbeimmobilien Risikogewicht für Kredite, die vollständig durch Grundpfandrechte auf Gewerbeimmobilien besichert sind und bestimmte Bedingungen erfüllen: Niedrigerer Wert von 50 % Marktwert oder 60 % Beleihungswert. 50 % KSA- Risikogewicht 0 % Anrechnung Beispiel: Kredit: 1000 T für Wohnimmobilie. Beleihungswert: 800 T. Großkreditbereich: Anzuzeigender Betrag: 1000 T Anzurechnender Betrag: 520 T (1.000 T 60 % von 800 T ) Solvabilität: KSA-Risikogewicht Realkredit: 35 % von 480 T = 168 T KSA-Risikogewicht Retail 75 % von 520 T = 390 T EK-Unterlegung = 558 T * 8 % = Euro Hinweis Die in der Wertermittlungsrichtlinie des Verbundes aufgenommene allgemeingültigen Grundsätze, die bereits im Abschnitt A) erläutert wurden, sind in der SolvV, GroMiKV und der BelWertV ausdrücklich geregelt: Unabhängiger Gutachter (Sachverständiger): 35 Abs. 2 SolvV, 25 Abs. 1 GroMiKV, 20a Abs. 5 KWG Dokumentation: 35 Abs. 2 SolvV, 25 Abs. 1 GroMiKV, 20a Abs. 5 KWG Kleindarlehensgrenze: 24 BelWertV B.4) Befreiung von den Organkreditvorschriften nach 15 KWG auf der Grundlage des 21 Abs. 3 KWG Kredite fallen nicht unter die Vorschrift über Unternehmensorgankredite ( 15 Abs. 1 Satz 1 Nr. 6 bis 11 KWG), sofern sie den Erfordernissen des 14 Abs. 1 und 16 Abs. 1 und 2 des Pfandbriefgesetzes entsprechen. Damit ist neben den Vorgaben unter Abschnitt A) vorgegeben, dass der Kredit 60 % des Beleihungswertes der Immobilie nicht überschreiten darf. Eine Überwachung und Überprüfung des Beleihungswertes entfällt bei dieser gesetzlichen Vorschrift. Diese Realkredite sind von den Vorschriften über Unternehmensorgankredite freigestellt und unterliegen nicht den Beschlussfassungspflichten von Vorstand und Aufsichtsrat gemäß 15 KWG. Auch die Verpflichtung Organkredite nur zu marktgerechten Konditionen zu gewähren entfällt. Erstelldatum 15. Juni 2009 Seite 8 von 10

9 B.5) Berücksichtigung der Realkredite bei den MaRisk In den MaRisk gibt die BaFin den Instituten Hinweise zur Geschäftsorganisation im Hinblick auf 25a KWG. Die MaRisk sehen eine organisatorische Trennung innerhalb der Bank in die Bereiche Markt und Marktfolge vor. Bei kleinen Instituten sind Ausnahmen möglich (BTO 1.1 Tz 1). Ferner hat die Bank ihre Kreditgeschäfte in risikorelevante und nicht risikorelevante Geschäfte einzuteilen (BTO 1.1 Tz 4). Die organisatorischen Regelungen der MaRisk haben auch Einfluss auf das Realkreditgeschäft. B.5.1) Erstellung von Wertgutachten Nach den unter Abschnitt A) aufgeführten Bestimmungen kann der sachkundige Mitarbeiter im Bereich Markt oder im Bereich Marktfolge tätig sein. Der interne Gutachter ist vornehmlich dem Bereich Marktfolge zugeordnet. Für die Zuordnung zum Bereich Markt oder Marktfolge enthalten die MaRisk folgende Aussage: Die Erstellung von Wertgutachten für bestimmte Sicherheiten kann auch von fachlich geeigneten Mitarbeitern aus dem Bereich Markt durchgeführt werden, solange eine marktunabhängige Überprüfung der Wertansätze im Sinne einer materiellen Plausibilitätsprüfung gewährleistet ist (Erläuterungen zu BTO 1.1 Tz 7). Zu diesen Ausführungen nimmt die BaFin (Vorgang Nr.: BA 27-FR Entwurf - vom ) wie folgt Stellung: Dessen ungeachtet gelten selbstverständlich für alle Institute die Regelungen der MaRisk [...]. Demnach ist bei der Bewertung zwischen risikorelevanten und anderen Sicherheiten zu unterscheiden. In beiden Fällen kann die Beurteilung auch durch einen dem Marktbereich zugeordneten Gutachter (Sachverständigen) erfolgen, bei risikorelevanten Sicherheiten jedoch nur hinsichtlich konkreter Sicherheiten(arten) und unter der Voraussetzung einer marktunabhängigen Plausibilitätsprüfung. B.5.2) Überwachung und Überprüfung des Beleihungswertes bei Realkrediten Die Vorschriften über den Bilanzausweis, die Offenlegungspflicht gemäß 18 KWG und die Freistellung von den Unternehmensorgankreditvorschriften gemäß 15 KWG enthalten keine Bestimmungen über die Überwachung oder Überprüfung von Beleihungswerten. Eine Überwachung und Überprüfung des Beleihungswertes wird nur im Rahmen der SolvV und GroMiKV gefordert. Die Überprüfung bestimmter, unter Risikogesichtspunkten festzulegender Sicherheiten ist außerhalb des Bereichs Markt durchzuführen (BTO 1.1 Tz 7). Die Ausführungen der BaFin zur Erstellung von Wertgutachten gelten jedoch sinngemäß. Somit kann auch eine Überprüfung im Bereich Markt durchgeführt werden, soweit es sich um risikorelevante Sicherheiten handelt, ist eine marktunabhängige Plausibilitätsprüfung erforderlich. Die Werthaltigkeit und der rechtliche Bestand von Sicherheiten sind im Rahmen der Kreditweiterbearbeitung in Abhängigkeit von der Sicherheitenart ab einer vom Institut unter Risikogesichtspunkten festzulegenden Grenze in angemessenen Abständen zu überprüfen (BTO Tz 3). Soweit die Bank die Vorteile von Realkrediten in der SolvV und der GroMiKV nutzt, sind die dort einzuhaltenden Grenzen und zeitlichen Abstände zu beachten. B.5.3) Offenlegung der wirtschaftlichen Verhältnisse Die Vorschrift des 18 KWG ermöglicht den Verzicht auf die Offenlegung der wirtschaftlichen Verhältnisse der Kreditnehmer. Unter anderem ist bei der Gewährung von Realkrediten eine Offenlegung nicht erforderlich. Nach den MaRisk ist die Bank verpflichtet, Regeln für die Offenlegung der wirtschaftlichen Verhältnisse der Kreditnehmer festzulegen. Diese Unterlagen bilden die Grundlage für die jährliche Bonitätsüberwachung der Kreditnehmer. Die Ausgestaltung der Regeln erfolgt in den entsprechenden Arbeitsanweisungen. Die Berücksichtigung von Realkrediten in den MaRisk wurde in die in einem Arbeitskreis des Verbundes entwickelte Musterarbeitsanweisung zu 18 KWG wie folgt aufgenommen: 25a KWG Gemäß 25a KWG umfasst eine ordnungsgemäße Geschäftsorganisation insbesondere geeignete Regelungen zur Steuerung und Überwachung der Risiken sowie angemessene Regelungen, anhand derer sich die finanzielle Erstelldatum 15. Juni 2009 Seite 9 von 10

10 Lage des Instituts jederzeit mit hinreichender Genauigkeit bestimmen lässt. 18 KWG ist eine spezielle Ausprägung von 25a KWG. MaRisk Nach den MaRisk ist im Hinblick auf die erforderlichen Kreditunterlagen ein Verfahren einzurichten, das deren zeitnahe Einreichung überwacht und eine zeitnahe Auswertung gewährleistet. Für ausstehende Unterlagen ist ein entsprechendes Mahnverfahren einzurichten. Eine Beurteilung der Adressenausfallrisiken ist jährlich durchzuführen, wobei die Intensität der laufenden Beurteilungen vom Risikogehalt der Engagements abhängt (BTO 1.2 Tz 5 und Tz 8). B.5.3.1) Generelle Offenlegung bei Krediten über 750 TEUR Gemäß 18 KWG haben sich Kreditinstitute die wirtschaftlichen Verhältnisse bei allen Krediten an einen Kreditnehmer von mehr als 750 TEUR oder 10 % des haftenden Eigenkapitals der Bank (Zusage oder höhere Inanspruchnahme) offen legen zu lassen, soweit die Ausnahmeregelungen gemäß 18 Satz 2 bis 4 KWG nicht greifen. B.5.3.2) Offenlegung unterhalb der Betragsgrenze des 18 KWG Unabhängig von der Offenlegungspflicht des 18 KWG ist auch bei Krediten bis 750 TEUR von den Kreditnehmern die Offenlegung der wirtschaftlichen Verhältnisse zu verlangen. Dies gilt insbesondere für die Kredite im risikorelevanten Kreditgeschäft (im Sinne der MaRisk), da für diese Kredite ohnehin die Risikoklassifizierung mittels eines Risikoklassifizierungsverfahrens jährlich zu aktualisieren ist. Hier besteht ein größerer Auslegungsspielraum, soweit die Generalnorm erfüllt ist. Grundsätzlich findet diese Leitlinie jedoch auch bei diesen Engagements Anwendung. Detailregelungen sind einer Übersichtsmatrix, die Bestandteil einer Arbeitsanweisung ist, zu entnehmen. Im nicht-risikorelevanten Kreditgeschäft kommt eine nach Kredithöhe und Blankoanteil abgestufte Systematik unter Berücksichtigung der Risikogruppeneinstufung bzw. der Ergebnisse aus dem Risikofrüherkennungssystem (z.b. EDV-Tool) zum Einsatz. Detailregelungen sind ebenfalls einer Übersichtsmatrix zu entnehmen. Erstelldatum 15. Juni 2009 Seite 10 von 10

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