STEUERLEITFADEN RUND UM DIE IMMOBILIE GENTU DIE AGENTUR INFORMIERT

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1 DIE AGENTUR INFORMIERT AGENTUR DER EINNAHMEN GENTU DER EINNAHMEN AMT FÜR EXTERNE BEZIEHUNGEN STEUERLEITFADEN RUND UM DIE IMMOBILIE 1 aktualisiert im April Immobilien: Im Detail alle Vergünstigungen für den Besitz, den Kauf, den Bau, die Renovierung, die Vermietung oder die Miete, den Verkauf und den Neukauf sowie die Aufnahme von Darlehen

2 Die Broschüren der Serie Die Agentur informiert werden von der Agentur der Einnahmen Amt für Außenbeziehungen - Abteilung Verlagsprodukt veröffentlicht: Camilla Ariete (Verantwortliche), Paolo Calderone, Luigi Cugliandro, Daniela Dodero, Angela Gallo, Teresa Persichetti. Grafisches Konzept: Fulvio Ronchi Die Verteilung der Broschüren erolgt kostenlos durch die lokalen Ämter, solange der Vorrat richt. Mitwirkung: Gianna Blasilli, Ornella Gaeta und Stefania Lucchese. Die in der Broschüre enthaltenen Daten entsprechen den im April 2004 geltenden Bestimmungen. Für weitere Informationen und Aktualisierungen: Der Wortlauf der Veröffentlichungen des Amtes für Außenbeziehnungen der Agentur der Einnahmen kann frei mit allen Mitteln, unter der Vorraussetzung vervielfältigt werden, dass der Ursprung und das Datum der Aktualiesierung angegeben wird. Diese Broschüre kann auch auf der Webseite konsultiert werden. Tezzele Print Srl-GmbH - Leifers/BZ

3 INHALTSVERZEICHNIS I Kapitel BESITZ EINER IMMOBILIE S WENN DIE IMMOBILIE ALS HAUPTWOHNUNG GENUTZT WIRD S WENN DIE IMMOBILIE ZUR VERFÜGUNG STEHT S WENN DIE IMMOBILIE VERMIETET WIRD S. 5 II Kapitel KAUF EINER IMMOBILIE S KAUF DER ERSTWOHNUNG S VERGÜNSTIGUNGEN FÜR DIE ERSTWOHNUNG IN SONDERFÄLLEN..... S. 9 Übersicht über die Steuern: Steuervorteile für die Erstwohnung S. 10 III Kapitel VERKAUF UND NEUKAUF DER ERSTWOHNUNG S. 11 IV Kapitel ERBSCHAFT EINER ERSTWOHNUNG S. 13 V Kapitel SCHENKUNG EINER IMMOBILIE S. 14

4 INHALTSVERZEICHNIS VI Kapitel AUFNAHME EINES DARLEHENS FÜR DEN IMMOBILIENKAUF S. 16 Übersicht: Darlehen für den Kauf der Erstwohnung S. 19 VII Kapitel AUFNAHME EINES DARLEHENS FÜR DEN BAU UND/ODER DEN UMBAU EINER IMMOBILIE S. 20 VIII Kapitel ANMIETUNG EINER IMMOBILIE S ANMIETUNG DER HAUPTWOHNUNG S ANMIETUNG EINER IMMOBILIE AUS BERUFLICHEN GRÜNDEN S. 22 IX Kapitel UMBAU EINER IMMOBILIE S IRPEF-STEUERABSETZBETRAG VON 36% S AUF 10% VERMINDERTE MEHRWERTSTEUER S. 25 X Kapitel XI Kapitel KAUF ODER ZUWEISUNG VON UMGEBAUTEN WOHNGEBÄUDEN S. 28 WEITERE INFORMATIONEN S. 30

5 I I. BESITZ EINER IMMOBILIE Wer ein Gebäude als Eigentümer, Fruchtnießer oder aufgrund sonstiger dinglicher Rechte besitzt, ist zur Zahlung der IRPEF, der Regional und steuert. Die Höhe der Gemeindesteuer auf Immobilien ICI wird hingegen durch die Anwendung des von den Gemeinden festgelegten Gemeinde Zusatzsteuer der DIE EINKÜNFTE AUS LIEGENSCHAFTEN WERDEN DURCH DIE ANWENDUNG DES KATASTERERTRAGES, Steuersatzes errechnet. Die IRPEF und der DIE NUTZUNGSART DER LIEGENSCHAFT, DEN ZEITRAUM Einkünfte aus Gemeindesteuer auf Immobilien ICI verpflichtet. Hinsichtlich der UND DEN ANTEIL DES BESITZERS ERRECHNET. KATASTERKATEGORIEN Liegenschaften werden durch die Anwendung des um 5% aufgewerteten Einkommensteuer Kod. Typologie Kataster- A/1 Herrschaftliche Wohnungen IRPEF und der ertrags (für jede A/2 Bürgerliche Wohnungen Zusatzsteuern Gemeinde wird der A/3 Wirtschaftliche Wohnungen werden die Katasterertrag je A/4 Volkswohnungen Einkünfte aus nach den A/5 Einfache Volkswohnungen Liegenschaften zu den anderen Einkünften des Besitzers hinzugerechnet und je nach den für diese Abgaben vorgesehenen Steuersätzen A/6 A/7 A/8 A/9 A/10 A/11 B/1 B/2 B/3 Bäuerliche Wohnungen Villenwohnungen Landhäuser künstlerisch/historisch Schlösser und Paläste Büros Typische örtliche Wohnungen Konvikte, Waisenhäuser, Hospize, Klöster, Kasernen usw. Kliniken und Krankenhäuser Gefängnisse und Erziehungsheime Eigenschaften der Liegenschaften festgelegt), durch die Nutzungsart der Immobilie, den Zeitraum und den Anteil des Besitzes bestimmt. Für den Ansatz der Gemeindesteuer auf B/4 Öffentliche Ämter besteuert. Da die B/5 Schulen, wissenschaftliche Laboratorien Steuerstaffeln für Immobilien ICI wird B/6 Bibliotheken, Pinakotheken, Museen, Akademien usw. die IRPEF progressiv der Katasterertrag B/7 Kapellen und Oratorien sind, wird dieselbe außer der Aufwertung (um 5%) mit B/8 Unterirdische Warenlagerräume Einkunft aus C/1 Geschäfte und Läden Liegenschaften je nach dem Gesamteinkommen, dem sie hinzugerechnet wird, mehr oder weniger hoch be- C/2 C/3 C/4 C/5 C/6 C/7 Magazine und Lagerräume Handwerkerwerkstätten Gebäude und Räume für Sportzwecke Badeanstalten und Heilbäder Stallungen, Depots und Garagen Offene und geschlossene Hallen 100 multipliziert, falls Gebäude der Kategorien A, B und C (ausschließlich Kategorien A10 und C1) gehören. AGENTUR DER EINNAHMEN 3

6 STEUERLEITFADEN RUND UM DIE IMMOBILIE 1. WENN DIE IMMOBILIE ALS HAUPTWOHNUNG GENUTZT WIRD Die Hauptwohnung ist die Immobilie, deren Besitz als Eigentum oder aufgrund sonstiger dinglicher Rechte (zum Beispiel Fruchtgenuss) beruht und die als Hauptwohnung vom Steuerzahler und/oder seinen Familienangehörigen (Ehepartner, Verwandte bis zum dritten Grad und Verschwägerte bis zum zweiten Grad) genutzt wird. In dieser Hinsicht gelten die Daten des Einwohnermeldeamts oder eine Eigenerklärung, mit der bestätigt werden kann, dass die Hauptwohnung sich vom beim Einwohnermeldeamt eingetragenen Wohnsitz unterscheidet. Den Steuerzahlern, die ihren Hauptwohnsitz in ihrer eigenen Wohnung oder in einer Wohnung haben, die sie als Fruchtnießer oder aufgrund sonstiger dinglicher Rechte besitzen, steht in Bezug auf die Einkommensteuer IRPEF und die Zusatzsteuern ein Steuerabsetzbetrag vom Gesamteinkommen in der Höhe des gesamten Katasterertrags der Liegenschaft und des entsprechenden Zubehörs zu. Sowohl die Hauptwohnung als auch das Zubehör sind daher frei von der Einkommensteuer Irpef und den entsprechenden Zusatzsteuern. Dieser Steuerabsetzbetrag steht ebenfalls in folgenden Fällen zu: Für Gebäude, die der Steuerzahler zusätzlich zu der als Hauptwohnung dienenden Immobilie besitzt, wird der der Einkommensteuer IRPEF und den entsprechenden Zusatzsteuern zu unterwerfende Ertrag durch die Erhöhung des aufgewerteten Katasterertrags um 1/3 bestimmt. Die Erhöhung um 1/3 des Ertrags findet keine Anwendung, wenn die zur SOWOHL DIE HAUPTWOHNUNG ALS AUCH DIE ZUBEHÖRE SIND VON DER IRPEF UND DER ENTSPRECHENDEN ZUSATZSTEUER BEFREIT. 2. WENN DIE IMMOBILIE ZUR VERFÜGUNG STEHT DIE ERHÖHUNG UM 1/3 DES ERTRAGES FINDET KEINE ANWENDUNG, WENN DIE ZUR VERFÜGUNG STEHENDE WOHNUNG EINEM FAMILIENANGEHÖRIGEN, DER DORT SEINEN WOHNSITZ ANMELDET, IN UNENTGELTLICHER NUTZUNGSLEIHE ABGETRETEN WURDE wenn die Wohnung lediglich die Hauptwohnung der dort wohnhaften Familienangehörigen ist; wenn der gewöhnliche Aufenthaltsort infolge von ständiger Unterbringung in Pflegeheimen oder Krankenhäusern verlegt wird, unter der Bedingung, dass die Immobilie nicht vermietet wird. Der Steuerabsetzbetrag für die Hauptwohnung gilt ausschließlich für eine Immobilieneinheit. Wenn ein Steuerzahler daher zwei Immobilien besitzt, wobei eine von ihm als Hauptwohnung und die andere von einem seiner Familienangehörigen genutzt wird, steht der Steuerabsetzbetrag ausschließlich für die Einkünfte der Immobilie zu, die als Hauptwohnung genutzt wird. Hinsichtlich der Zahlung der Gemeindesteuer auf Immobilien ICI wird hingegen für die Hauptwohnung ein Steuerabsetzbetrag in Höhe von 103,29 Euro bewilligt: Die Gemeinden können diesen Steuerabsetzbetrag bis zur Gesamthöhe der zu entrichtenden Abgaben erhöhen und die Zahlung eines verminderten Ici Steuersatzes festlegen; seit dem Jahr 2001 wird der verminderte Steuersatz auch auf das Zubehör angewandt. Verfügung stehende Wohnung einem Familienangehörigen (Ehepartner, Verwandte bis zum dritten Grad und Verschwägerte bis zum zweiten Grad), der dort seinen Wohnsitz anmeldet, in unentgeltlicher Nutzungsleihe abgetreten wurde. Die Erhöhung um 1/3 wird auch angewandt, wenn das als Hauptwohnung dienende Gebäude nicht Eigentum, sondern gemietet ist. 4 AGENTUR DER EINNAHMEN

7 3. WENN DIE IMMOBILIE VERMIETET WIRD WENN DAS GERICHT DEN ZAHLUNGS- RÜCKSTAND DES MIETERS AUCH FÜR DIE VORHERGEHENDEN ZEITRÄUME BESTÄTIGT, WIRD EIN STEUERGUTHABEN IN HÖHE DER AUF DEN FÄLLIGEN UND NICHT BEZOGENEN MIETZINS GEZAHLTEN ABGABEN BEWILLIGT. Bei Vermietung einer Immobilie, muss in der Steuererklärung der Mietzins angegeben werden, auch wenn er nicht wirklich bezogen wurde. Nicht bezogene Mieten (in der vom Gericht ermittelten Höhe) müssen hingegen ab Beendigung des Bestätigungsverfahrens zur Räumung wegen Zahlungsrückstands nicht in der Steuererklärung aufgeführt werden. Wenn das Gericht den Zahlungsrückstand des Mieters auch für den vorangehenden Zeitraum bestätigt, wird ein Steuerguthaben in der Höhe der auf die fälligen und nicht bezogenen Mieten gezahlten Abgaben bewilligt. In all diesen Fällen dient als Bemessungsgrundlage für die Einkünfte aus Gebäudebesitz ausschließlich der Katasterertrag. Nach dem gerechten Mietzins (equo canone) vermietete Immobilie Die der Einkommensteuer IRPEF und den entsprechenden Zusatzsteuern zu unterwerfenden Einkünfte errechnen sich aus dem jährlichen Mietzins, vermindert um 15% (oder um 25% für Gebäude im Stadtzentrum von Venedig und auf einigen Inseln der Lagune). Zum Mietzins des freien Marktes vermietete Immobilie Die der Einkommensteuer Irpef und den entsprechenden Zusatzsteuern zu unterwerfenden Einkünfte ergeben sich aus dem höheren Wert des Vergleichs zwischen dem (um 5%) aufgewerteten Katasterertrag und dem Mietzins (neubewertet aufgrund des ISTAT-Index), vermindert um 15% (bzw. um 25% bei Gebäuden im Stadtzentrum von Venedig und auf einigen Inseln der Lagune). Zu konventionellem Mietzins vermietete Immobilien in Gemeinden mit hoher Einwohnerdichte Als Bemessungsgrundlage für den konventionellen Mietzins gelten die entsprechenden auf lokaler Ebene zwischen den landesweit am stärksten vertretenen Hausbesitzerorganisationen und Mietervereinen getroffenen Vereinbarungen. Die der Einkommensteuer Irpef und den entsprechenden Zusatzsteuern zu unterwerfenden Einkünfte werden auf dieselbe Art und Weise festgesetzt wie die Einkünfte für auf dem freien Markt vermietete Wohngebäude und dann um zusätzliche 30% vermindert, wenn sich das Gebäude auf dem Gebiet einer Gemeinde mit hoher Einwohnerdichte befindet. Es handelt sich beispielsweise um Immobilien in den Gemeinden von Bari, Bologna, Catania, Florenz, Genua, Mailand, Neapel, Palermo, Rom, Turin und Venedig sowie in den jeweils angrenzenden Gemeinden und in den anderen Provinzhauptstädten. Der Interministerielle Ausschuss für die Wirtschaftsplanung (Cipe) genehmigt das Verzeichnis der Gemeinden mit hoher Einwohnerdichte, die von den Regionen und den Autonomen Provinzen auf der Grundlage der von Cipe festgesetzten Kriterien ermittelt wurden (Beschluss vom 13. November 2003, veröffentlicht im GA Nr. 40 vom ). AGENTUR DER EINNAHMEN 5

8 STEUERLEITFADEN RUND UM DIE IMMOBILIE III. KAUF EINER IMMOBILIE Beim Kauf einer Immobilie sind verschiedene Abgaben zu leisten (Registergebühren oder Mehrwertsteuer), je nach dem, ob der Verkäufer eine Privatperson oder mehrwertsteuerpflichtig (z.b. Bauherr) ist. In beiden Fällen sind ebenfalls die Hypothekarund die Katastergebühren zu entrichten. Wenn der Verkäufer mehrwertsteuerpflichtig und im Bauwesen tätig ist, muss der Käufer einer nicht unter die Kategorie Luxus fallenden Immobilie (d.h. einer Immobilie, die die im Ministerialdekret vom aufgeführten Eigenschaften nicht aufweist), folgende Abgaben leisten: - 10% Mehrwertsteuer; - Registergebühren im fixen Ausmaß: 129,11 Euro - Hypothekargebühren im fixen Ausmaß: 129,11 Euro - Katastergebühren im fixen Ausmaß: 129,11 Euro Wenn der Verkäufer hingegen nicht mehrwertsteuerpflichtig ist (z.b. eine Privatperson), hat der Käufer folgende Abgaben zu leisten: - Registergebühren: 7% - Hypothekargebühren: 2% - Katastergebühren: 1% Die Bemessungsgrundlage für die Anwendung der anteilmäßigen Registergebühren entspricht dem im Kaufvertrag erklärten Wert der Immobilie. Die Abgaben (Registergebühren, Hypothekar- und Katastergebühren) werden vom Notar bei der Registrierung eingezahlt. Wenn das Amt der Meinung ist, der Wert der betreffenden Immobilie übersteige den in der DIE ABGABEN (REGISTERGEBÜHREN, HYPOTHEKAR- UND KATASTERGEBÜHREN) WERDEN VOM NOTAR BEI DER REGISTRIERUNG EINGEZAHLT. Urkunde angegebenen Wert, berichtigt es die Angaben und rechnet die höheren zu zahlenden Steuern ab (sowie das Bußgeld und die Zinsen) und benachrichtigt den Steuerzahler innerhalb von zwei Jahren ab der Zahlung der Proportionalsteuer mit einem entsprechenden Bescheid. Wenn der Steuerzahler jedoch im Kaufvertrag einen Wert erklärt hat, der nicht unter dem anhand der Katasterdaten bestimmten Wert liegt, kann das Amt den Wert nicht berichtigen. Für mehrwertsteuerpflichtige Veräußerungen besteht die Bemessungsgrundlage aus dem zwischen den Parteien vereinbarten Kaufpreis. Wenn der Steuerzahler einen Kaufpreis erklärt hat, der nicht unter dem anhand der Katasterparameter bestimmten Wert liegt, berichtigt das örtliche Amt die Mehrwertsteuer nicht, ausgenommen aus anderen Urkunden oder Unterlagen geht ein höherer Kaufpreis hervor. Der Katasterwert wird durch die Multiplikation des aktualisierten Katasterertrags mit folgenden Koeffizienten errechnet: 110 für Gebäude der Katasterkategorien A, B, C (ausgenommen sind die Kategorien A/10, C/1) und D 55 für Gebäude der Kategorie A/10 (Büros und Ateliers) 37,4 für Gebäude der Kategorien C/1 (Läden und Geschäfte) und E. 6 AGENTUR DER EINNAHMEN

9 1. KAUF DER ERSTWOHNUNG Beim Kauf der Erstwohnung sind eine Reihe von Vergünstigungen vorgesehen: Registergebühren bzw. Mehrwertsteuer sind mit einem verminderten Steuersatz zu entrichten. Hypothekar- und Katastergebühren sind in fest bemessener Höhe zu entrichten. Um die Vergünstigungen für die Erstwohnung in Anspruch zu nehmen, muss die erworbene Immobilie nicht unbedingt als eigene Wohnung und/oder als Wohnung für die Familienangehörigen dienen. Die Steuervergünstigungen für den Kauf der Erstwohnung gelten ebenfalls für den Kauf von Zubehör und auch dann, wenn dieses mit einer gesonderten Urkunde geschieht, wobei jedoch lediglich ein einziges Zubehör pro nachfolgender Katasterkategorie zulässig ist: C/2 Keller oder Dachboden C/6 Garage oder Auto-Box C/7 Überdachung oder Parkplatz. Wenn der Verkäufer der Immobilie mehrwertsteuerpflichtig ist Anstelle von 10% muss der Käufer lediglich 4% Mehrwertsteuer entrichten. Die Register-, Hypothekar- und Katastergebühren sind in einer fest bemessenen Höhe von jeweils 129,11 Euro zu entrichten. Wenn der Verkäufer der Immobilie nicht Mehrwertsteuerpflichtig ist Anstelle von 7% sind lediglich 3% Registergebühren zu entrichten. Die Hypothekar- und Katastergebühren sind in fest bemessener Höhe von jeweils 129,11 Euro zu entrichten. Die für die Inanspruchnahme der Vergünstigungen für die Erstwohnung erforderlichen Voraussetzungen betreffen Folgendes: BEIM KAUF DER ERSTWOHNUNG SIND EINE REIHE VON VERGÜNSTIGUNGEN VORGESEHEN: REGISTERGEBÜHREN BZW. MWST. SIND MIT VERMINDERTEM STEUERSATZ ZU ENTRICHTEN HYPOTHEKAR- UND KATASTERGEBÜHREN SIND IN FEST BEMESSENER HÖHE ZU ENTRICHTEN Die Art der erworbenen Immobilie Die Vergünstigungen betreffen ausschließlich Übertragungen von Wohngebäuden, die nicht unter die Luxuskategorie fallen. Nicht unter die Luxuskategorie fallende Wohnungen sind jene, die die im Ministerialdekret vom aufgeführten Eigenschaften nicht aufweisen (dort werden als Luxuswohnungen beispielsweise Wohnungen betrachtet, die mit einem Schwimmbad mit einer Fläche von mindestens 80 qm oder mit Tennisplätzen mit drainiertem Untergrund mit einer Fläche von mindestens 650 qm ausgestattet sind). Standort der erworbenen Immobilie Die Immobilie muss folgenden Standort aufweisen: in der Gemeinde, in der der Käufer seinen Wohnsitz hat in der Gemeinde, in der der Käufer innerhalb von 18 Monaten (seit dem von 12 auf 18 Monaten gesteigerte Frist) seinen Wohnsitz anmeldet in der Gemeinde, in der der Käufer seine berufliche Tätigkeit ausübt, wenn diese Gemeinde nicht der Wohngemeinde entspricht - in der Gemeinde, in der der Arbeitgeber seinen Sitz hat oder seine Tätigkeit ausübt, bei dem der aus beruflichen Gründen ins Ausland verzogene Käufer angestellt ist wenn der Käufer ein im Ausland wohnhafter italienischer Staatsbürger ist (eingetragen im AIRE-Register), kann die Immobilie als Erstwohnung in allen Gemeinden des italienischen Staatsgebiets erworben werden. Erklärungen, die der Käufer abzugeben hat Im Kaufvertrag muss der Käufer erklären: keine Rechtstitel aus Eigentum, Fruchtgenuss, AGENTUR DER EINNAHMEN 7

10 STEUERLEITFADEN RUND UM DIE IMMOBILIE Nutzungsrecht und Wohnrecht, weder allein noch gemeinsam gemeinsam mit dem Ehepartner bezüglich einer anderen Wohnung im Gebiet der Gemeinde zu besitzen, in dem sich die Immobilie befindet, die Gegenstand vom vergünstigten Kauf ist; auf dem gesamten Gebiet Italiens keine Rechtstitel, auch nicht anteilig oder in gesetzlicher Gütergemeinschaft, aus Eigentum, Nutzung, Fruchtgenuss, Wohnrecht oder nacktem Eigentum bezüglich einer anderen Wohnung zu besitzen, die unter Inanspruchnahme der Vergünstigungen für den Kauf der Erstwohnung auch vom Ehepartner erworben wurde; wenn er nicht bereits in der Gemeinde wohnhaft ist, in der die Kaufimmobilie ihren Standort hat, muss er sich ebenso verpflichten, seinen Wohnsitz dort innerhalb von 18 Monaten anzumelden. Für Personal der Streitkräfte und der Polizei ist die Bedingung des Wohnsitzes in der Gemeinde, in der sich die mit den Vergünstigungen für die Erstwohnung erworbene Wohneinheit befindet, nicht erforderlich. Verlust der Vergünstigungen für die Erstwohnung In folgenden Fällen verliert der Käufer sein Recht auf die Vergünstigungen für die Erstwohnung: wenn die gesetzlich vorgesehenen Erklärungen im Kaufvertrag falsch sind; wenn der Käufer seinen Wohnsitz nicht innerhalb von 18 Monaten in die Gemeinde verlegt, in der die Kaufimmobilie ihren Standort hat; wenn der Käufer die Wohnung vor Ablauf einer fünfjährigen Frist ab dem Kaufdatum verkauft oder verschenkt, ausgenommen er erwirbt innerhalb eines Jahres eine andere als Hauptwohnung dienende Immobilie. Der Verlust des Anrechts auf die INNERHALB EINER FRIST VON HÖCHSTENS DREI JAHREN KANN DAS FÜR DAS JEWEILIGE GEBIET ZUSTÄNDIGE AMT DER EINNAHMEN PRÜFEN, OB DIE VORAUSSETZUNGEN FÜR DIE ERSTWOHNUNG VORLIEGEN. Vergünstigung beinhaltet die Einhebung der Abgaben in ordentlicher Höhe (abzüglich der bereits geleisteten Zahlungen) sowie die Verhängung einer Strafe in Höhe von 30% der Abgaben, zuzüglich Verzugszinsen. Maßnahmen zur Kontrolle und Überprüfung von Seiten der Ämter der Agentur der Einnahmen Innerhalb einer Frist von höchstens drei Jahren kann das für das jeweilige Gebiet zuständige Amt der Einnahmen prüfen, ob die Voraussetzungen für die Erstwohnung vorliegen. Das Datum für den Beginn dieser dreijährigen Frist ändert sich je nach den verschiedenen Umständen, unter denen der Anspruch auf die Vergünstigungen verloren gehen kann: - Wenn die beim Kauf abgegebenen Erklärungen falsch sind Innerhalb von drei Jahren ab der Registrierung des Kaufvertrags Wenn der Käufer seinen Wohnsitz nicht innerhalb von achtzehn Monaten nach Vertragsabschluss verlegt Innerhalb von viereinhalb Jahren (drei Jahre plus achtzehn Monate) ab der Registrierung des Kaufvertrags Wenn die Erstwohnung vor dem Ablauf der fünfjährigen Frist verkauft wird, ohne den Neukauf innerhalb eines Jahres Innerhalb von vier Jahren nach dem Verkauf der mit den Steuervorteilen erworbenen Wohnung (drei Jahre nach Ablauf der einjährigen Frist für den Neukauf). 8 AGENTUR DER EINNAHMEN

11 2. VERGÜNSTIGUNGEN FÜR DIE ERSTWOHNUNG IN SONDERFÄLLEN Kauf von zwei aneinander angrenzenden Wohnungen, um diese zu einer einzigen Wohnung zu vereinen Die Vergünstigungen für die Erstwohnungen können lediglich für eine der Wohnungen in Anspruch genommen werden, auch wenn die beiden Wohnungen gleichzeitig und mit einer einzigen Urkunde erworben werden. Beim Kauf handelt es sich nämlich um zwei getrennte Wohneinheiten, die demnach zwei unterschiedlichen Katastereinheiten entsprechen. Kauf einer Immobilie, die gerade gebaut oder umgebaut wird Die Vergünstigungen für die Erstwohnung finden ebenfalls für den Kauf von Gebäuden Anwendung, die gerade gebaut werden, sich im Rohbau befinden oder gerade umgebaut werden. Kauf durch Eheleute in gesetzlicher Gütergemeinschaft Wenn beim Kauf einer Wohnung durch Eheleute in gesetzlicher Güterge- meinschaft nur einer der Ehepartner die Voraussetzungen für die Inanspruchnahme der Vergünstigungen für die Erstwohnung erfüllen sollte (während der andere Ehepartner beispielsweise Eigentümer einer vor der Eheschließung erworbenen Wohnung ist, die sich in derselben Gemeinde befindet, in der die neue zu kaufende Wohnung ihren Standort hat), steht die Steuervergünstigung in der Höhe von 50% zu, d.h. lediglich für den Anteil des Ehepartners der die erforderlichen Voraussetzungen erfüllt. Der Vorvertrag Die für die Inanspruchnahme der Vergünstigung für die Erstwohnung DIE VERGÜNSTIGUNGEN FÜR DIE ERSTWOHNUNG FINDEN AUCH BEIM KAUF VON GEBÄUDEN, DIE GERADE GEBAUT, SICH IM ROHBAU BEFINDEN ODER GERADE RENOVIERT WERDEN, ANWENDUNG vorgeschriebenen Voraussetzungen müssen beim Übergang des Eigentums der Wohnung und daher beim Abschluss des endgültigen Kaufvertrags vorliegen. Nicht selten wird jedoch ein so genannter Vorvertrag abgeschlossen: Auch beim Abschluss dieses Vertrags kann die Anwendung der vergünstigten Regelungen beantragt werden, mit dem Versprechen, die erforderlichen Voraussetzungen zum Zeitpunkt des Abschlusses des endgültigen Kaufvertrags zu erfüllen. Für den Vorvertrag wird eine in fester Höhe bemessene Registergebühr (129,11 Euro) angesetzt. Wenn beim Vorvertrag Anzahlungen auf den vereinbarten Preis geleistet werden, gilt Folgendes: Wenn der Verkäufer eine Privatperson ist, ist auf die Anzahlungen eine Registergebühr in Höhe von 3% zu entrichten; Wenn der Verkäufer mehrwertsteuerpflichtig ist, wird der verminderte Steuersatz in Höhe von 4% auf die Anzahlungen angesetzt. Der Tausch Eine Möglichkeit zur Übertragung des Eigentums einer Immobilie ist der Tausch, das heißt die wechselseitige Übertragung von Dingen oder anderen Rechten. Wenn die Voraussetzungen vorliegen, finden auch in diesem Fall die Vergünstigungen für die Erstwohnung Anwendung. AGENTUR DER EINNAHMEN 9

12 STEUERLEITFADEN RUND UM DIE IMMOBILIE Übersicht der Steuern: Die Steuervorteile für die Erstwohnung Wenn der Verkäufer eine Privatperson ist Wenn der Verkäufer ein Unternehmen ist ABGABEN ERSTWOHNUNG ANDERE WOHNUNGEN REGISTERGEBÜHR 3% 7% HYPOTHEKARGEBÜHR 129,11 Euro 2% KATASTERGEBÜHR 129,11 Euro 1% MEHRWERTSTEUER 4% 10% REGISTERGEBÜHR 129,11 Euro 129,11 Euro HYPOTHEKARGEBÜHR 129,11 Euro 129,11 Euro KATASTERGEBÜHR 129,11 Euro 129,11 Euro 10 AGENTUR DER EINNAHMEN

13 III III. VERKAUF UND NEUKAUF EINER IMMOBILIE Seit dem 1. Januar 2002 muss der Verkäufer einer Immobilie keine Wertzuwachssteuer Invim mehr entrichten (abgeschafft durch das Gesetz Nr. 448 vom ). Im Hinblick auf die Einkommensteuer Irpef muss der Verkäufer jedoch den realisierten Mehrwert, d.h. den Unterschied zwischen dem empfangenen Preis und dem Kaufpreis (oder dem Baupreis) in die Steuererklärung aufnehmen, wenn die Immobilie vor höchstens fünf Jahren erworben (oder VERKAUF UND NEUKAUF DER ERSTWOHNUNG SEIT DEM 1. JANUAR 2002 MUSS DER VERKÄUFER EINER IMMOBILIE KEINE WERTZUWACHSSTEUER (INVIM) MEHR ENTRICHTEN gebaut) wurde. Wenn es sich um eine Immobilie handelt, deren Erwerb durch Schenkung oder Erbschaft erfolgte oder wenn sie im Großteil des Zeitraums zwischen dem Kauf (oder dem Bau) und dem Verkauf als Hauptwohnung des Verkäufers oder seiner Familienangehörigen (Ehepartner, Verwandte bis zum dritten Grad und Verschwägerte bis zum zweiten Grad) genutzt wurde, findet diese Vorschrift jedoch keine Anwendung. Wer eine mit den Vergünstigungen für die Erstwohnung erworbene Immobilie veräußert und eine andere nicht unter die Luxuskategorie fallende Wohnung als Erstwohnung kauft, kann ein Steuerguthaben zu folgenden Bedingungen in Anspruch nehmen: Der Neukauf muss innerhalb eines Jahres ab dem Verkauf der vorhergehenden Wohnung erfolgen; Der Steuerzahler darf den Anspruch auf die Steuervorteile für die Erstwohnung nicht verloren haben; Wenn die Wohnung vor Ablauf von fünf Jahren nach dem Erstkauf verkauft wird, muss die neue Wohnung als Hauptwohnung genutzt werden. Wie man das Guthaben erhält Um das Steuerguthaben in Anspruch zu nehmen, muss der Kaufvertrag für die neue Wohnung ausdrücklich Folgendes enthalten: Die für die Anwendung der Steuervorteile für die Erstwohnung vorgesehenen Erklärungen (siehe Kapitel II, Abschnitt 2) Den ausdrücklichen Antrag auf das Steuerguthaben, mit der Angabe aller für dessen Ermittlung und Bestimmung geeigneten Elemente Die Höhe des Guthabens Die Höhe des Steuerguthabens entspricht dem Betrag der für den Erstkauf entrichteten Registergebühren oder Mehrwertsteuern. Auf jeden Fall darf das Guthaben die Höhe der für den Neukauf fälligen Registergebühren oder Mehrwertsteuern nicht überschreiten: Eine Rückerstattung ist daher nicht möglich. Die Verwendung Das Steuerguthaben kann folgendermaßen verwendet werden: als Minderung der für den Neukauf anfallenden Registergebühren; AGENTUR DER EINNAHMEN 11

14 STEUERLEITFADEN RUND UM DIE IMMOBILIE als Minderung von Registergebühren, Hypothekargebühren und Katastergebühren, die auf nach dem Erwerb des Guthabens registrierte Urkunden oder Anzeigen anfallen; als Minderung der IRPEF, die auf der Grundlage der nach dem Neukauf einzureichenden Steuererklärung zu entrichten ist (dies gilt ausschließlich für die erste Steuererklärung nach dem Kaufdatum); als Ausgleich für andere Abgaben bei Einheitszahlungen mit dem Vordruck F24. Das Steuerguthaben hat eine zeitlich begrenzte Gültigkeit: Wenn es für die Zahlung von Gebühren auf Urkunden und Anzeigen nach dem Neukauf verwendet werden soll, ist zu bedenken, dass WENN DER BERECHTIGTE VOR DER NUTZUNG DES GUTHABENS VERSTERBEN SOLLTE, GEHT DER ANSPRUCH AUF SEINE ERBEN ÜBER der Vorteil zehn Jahre nach seiner Bewilligung verjährt. Wenn der Berechtigte vor der Nutzung des Guthabens versterben sollte, geht der Anspruch auf seine Erben über. Verlust des Anspruchs auf das Steuerguthaben Da das Steuerguthaben mit den Steuervorteilen für die Erstwohnung in Zusammenhang steht, beinhaltet der Verlust dieser Vergünstigen automatisch zusätzlich zur Einhebung der ordentlichen Steuern laut oben stehenden Angaben ebenfalls die Einhebung des verwendeten Guthabens. 12 AGENTUR DER EINNAHMEN

15 IV. ERBSCHAFT EINER IMMOBILIE Seit dem 25. Oktober 2001 ist die Erbschaftssteuer unabhängig vom Wert der von der Erbschaft betroffenen Güter und den Verwandtschaftsverhältnissen zwischen dem Verstorbenen und den Erben nicht mehr zu entrichten. Wenn daher Immobilien oder dingliche Rechte auf Immobilien durch Erbschaft übergehen, sind lediglich die Hypothekar- und Katastergebühren anteilmäßig in einer Höhe von je 2% bzw. 1% zu entrichten, mit einem jeweiligen Mindestbetrag von 129,11 Euro. Für die geerbten Immobilien besteht die Verpflichtung, die Erbfolgeerklärung einzureichen. Die Erben müssen die Erbfolgeerklärung beim örtlichen Amt der Agentur der Einnahmen, in dessen Zuständigkeitsbereich sich der letzte ERBSCHAFT EINER ERSTWOHNUNG WENN IMMOBILIEN ODER DINGLICHE RECHTE AUF IMMOBILIEN DURCH ERBSCHAFT ÜBERTRAGEN WERDEN, SIND LEDIGLICH DIE HYPOTHEKAR- UND KATASTERGEBÜHREN ANTEILMÄßIG IN HÖHE VON JEWEILS 2% BZW. 1% ZU ENTRICHTEN, MIT EINEM MINDESTBETRAG VON JEWEILS 129,11 EURO Wohnort des Verstorbenen befand, innerhalb von sechs Monaten nach Eintritt des Erbfalls einreichen, mit Angabe der Daten der von der Erbschaft betroffenen Immobilien und Beilage einer Kopie des Vordrucks F23 (Bestätigung der Einzahlung der Hypothekarund Katastergebühren) sowie eines aktualisierten Grundbuchauszugs. Die Erben sind vom Einreichen der Erklärung für die Gemeindesteuer auf Immobilien freigestellt. Eine Kopie der Erbschaftserklärung wird nämlich vom örtlichen Amt der Agentur der Einnahmen an die Gemeinde weitergeleitet, in deren Gebiet die Immobilie ihren Standort hat. Es wird schließlich darauf hingewiesen, dass die Wertzuwachssteuer INVIM seit dem 1. Januar 2002 nicht mehr zu entrichten ist. Wenn der Erbe (bzw. mindestens einer der Erben im Falle von Immobilien, die an mehrere Erben übergehen) bei der Erbschaft einer nicht unter die Luxuskategorie fallenden Wohnung die für die Inanspruchnahme der Vergünstigungen für die Erstwohnung vorgesehenen Voraussetzungen (siehe Kapitel 2) erfüllt, werden die Hypothekar- und Katastergebühren im fixen Ausmaß von jeweils 129,11 Euro angesetzt (anstelle von 2% bzw. 1%). AGENTUR DER EINNAHMEN 13

16 STEUERLEITFADEN RUND UM DIE IMMOBILIE V. SCHENKUNG EINER IMMOBILIE Seit dem 25. Oktober 2001 wurden die steuerlichen Bestimmungen für Schenkungen oder andere unentgeltliche Zuwendungen von Gütern oder Rechten sowie den reinen Verzicht auf dieselben geändert. Im Gegensatz zu Erbschaften kommen bei Schenkungen und unentgeltlichen Zuwendungen je nach dem zwischen dem Schenker und dem Begünstigten bestehenden Verwandtschaftsverhältnis unterschiedliche Steuerregelungen zum Ansatz. In den folgenden Fällen sind die Abgaben für unentgeltliche Zuwendungen (Schenkungen) nicht zu entrichten: bei Ehepartnern; bei Nachkommen in direkter Linie (Eltern/Kinder Großeltern/Enkel); bei anderen Verwandten bis zum vierten Grad (Tanten-Onkel/Neffen-Nichten, FÜR UNENTGELTLICHE ZUWENDUNGEN (SCHENKUNGEN) ZUGUNSTEN VON EHEPARTNERN, NACHKOMMEN IN DIREKTER LINIE UND ANDEREN VERWANDTEN BIS ZUM VIERTEN GRAD SIND KEINE ABGABEN ZU ENTRICHTEN Geschwister, Cousins) Wenn der Begünstigte zu einer dieser Kategorien gehört und von der Schenkung eine Immobilie betroffen ist, sind lediglich die Hypothekargebühren (2%) und die Katastergebühren (1%) zu entrichten. Wenn der Begünstigte keiner der oben aufgeführten Kategorien angehört und der Wert der Schenkung den Freibetrag in Höhe von ,91 Euro überschreitet, ist auf den Wert der geschenkten Güter, der den oben genannten Freibetrag überschreitet, die Registergebühr in Höhe von 7% zu entrichten. Bei Personen mit anerkannter schwerer Behinderung wird dieser Freibetrag auf ,90 Euro erhöht. Bei mehreren Schenkungen kann der Freibetrag laut nachfolgendem Beispiel nur einmal in Anspruch genommen werden. Beispiel: Die erste Schenkung zwischen Fremdpersonen besteht aus einer Wohnung mit einem Wert von Euro; bezüglich dieser Schenkung sind keine Registergebühren, sondern lediglich die Hypothekargebühren (2%) und die Katastergebühren (1%) zu entrichten. Eine zweite Schenkung vom selben Schenker an denselben Empfänger besteht aus einer anderen Immobilie mit einem Wert von Euro: Die Registergebühr wird am Betrag von ,09 Euro ( , ,91) bemessen und außerdem sind die am Wert von Euro (Wert der übertragenen Immobilie) bemessenen Hypothekar- und Katastergebühren zu entrichten. 14 AGENTUR DER EINNAHMEN

17 SCHENKUNG DER ERSTWOHNUNG Wenn man eine Erstwohnung durch eine Schenkung empfängt, werden die Hypothekargebühren und Katastergebühren in fest bemessenen Höhe von jeweils 129,11 Euro (anstelle von 2% bzw. 1%) angesetzt. Für Schenkungen von Erstwohnungen, bei denen Registergebühren entrichtet werden müssen, wird ein vergünstigter Steuersatz in Höhe von 3% (anstelle von 7%) zusammen mit den Hypothekar- und Katastergebühren in fest bemessener Höhe (entsprechend jeweils FÜR SCHENKUNGEN VON ERSTWOHNUNGEN, BEI DENEN REGISTERGEBÜHREN ENTRICHTET WERDEN MÜSSEN, WIRD DER VERGÜNSTIGTE STEUERSATZ IN HÖHE VON 3% (ANSTELLE VON 7%) ZUSAMMEN MIT HYPOTHEKAR- UND KATASTERGEBÜHREN IM FIXEN AUSMASS (129,11 EURO ENTSPRECHEND) ANGEWANDT 129,11 Euro) angesetzt. Die Vergünstigungen für die Erstwohnung stehen immer dann zu, wenn der Begünstigte oder mindestens ein Begünstigter, bei Immobilien, die an mehrere Begünstigte übergehen, alle für den Kauf der Erstwohnung mit den Vergünstigungen für die Erstwohnung erforderlichen Voraussetzungen besitzt und die jeweiligen Bedingungen erfüllt (siehe Kapitel 2). AGENTUR DER EINNAHMEN 15

18 STEUERLEITFADEN RUND UM DIE IMMOBILIE VI. AUFNAHME EINES DARLEHENS FÜR DEN IMMOBILIENKAUF Die in Bezug auf Steuerabsetzbeträge für Passivzinsen und Nebenspesen aus Verträgen für Hypothekendarlehen geltenden Vorschriften sind ziemlich umfassend gegliedert, da im Laufe der Jahre verschiedene Änderungen vorgenommen wurden: Demzufolge gelten für die zustehenden Steuerabsetzbeträge unterschiedliche Grenzen und Bedingungen, je nach Art des Gebäudes (Hauptwohnung, Zweitwohnung, andere nicht zu Wohnzwecken genutzte Gebäude) und des Zeitpunkts, an dem der Darlehensvertrag abgeschlossen wurde. Für ab 1993 abgeschlossene Darlehensverträge werden die Absetzbeträge lediglich für den Kauf der Hauptwohnung bewilligt. Der Höchstbetrag der Spesen, an dem der Absetzbetrag bemessen wird, beläuft sich auf 3.615,20 Euro. Der Absetzbetrag kann daher 686,89 Euro, entsprechend 19% von 3.615,20 Euro, nicht überschreiten. Die Höchstgrenze der absetzbaren Spesen gilt für alle Darlehenempfänger gemeinsam und gegebenenfalls in Bezug auf mehrere für den Kauf abgeschlossene Darlehensverträge. Für in den Jahren von 1991 und 1992 abgeschlossene Darlehensverträge stehen die Absetzbeträge für den Kauf der eigenen Wohnung zu, auch wenn diese der Hauptwohnung nicht entspricht. Der Höchstbetrag der Spesen, an dem der Absetzbetrag bemessen wird, beläuft sich für jeden Darlehensempfänger auf 3.615,20 Euro, wenn es sich um die Hauptwohnung handelt, und auf 2.065,83 Euro, wenn es sich um eine andere eigene Wohnung handelt. Im letzten Fall steht der Absetzbetrag nicht zu, wenn die Höchstgrenze der Spesen durch die auf ein anderes Hypothekendarlehen für den Kauf der Hauptwohnung bezogenen Spesen erreicht wurde. Wenn diese Spesen unter der oben genannten Höchstgrenze liegen, wird der Absetzbetrag hinsichtlich der Differenz angesetzt. Für vor 1991 abgeschlossene Darlehensverträge steht der Steuerabsetzbetrag ebenfalls beim Kauf von nicht zu Wohnzwecken bestimmten Immobilien zu, mit einer Höchstgrenze der Spesen von 2.065,83 Euro für jeden Darlehensempfänger. FÜR DEN KAUF DER HAUPTWOHNUNG AUFGENOMMENE HYPOTHEKARDARLEHEN Für ab 1993 abgeschlossene Hypothekendarlehen, wie bereits gesagt, steht den Käufern von als Hauptwohnung zu nutzenden Immobilien ein Steuerabsetzbetrag auf die Einkommenssteuer Irpef in Höhe von 19% der Passivzinsen und Nebenspesen unter folgenden Voraussetzungen zu: Die Immobilie muss innerhalb von einem Jahr ab dem Kauf als Hauptwohnung genutzt werden (diese Frist wurde seit dem von sechs Monaten auf 1 Jahr verlängert). Die Bedingung des ständigen Wohnsitzes muss in dem Besteuerungszeitraum vorliegen, für den der Steuerabsetzbetrag beantragt wird, ausgenommen, wenn der Wohnsitz wegen Umzugs aus beruflichen Gründen geändert wird. Das heißt, dass die Wohnung eines Arbeitnehmers, der aus beruflichen Gründen zum Umzug gezwungen ist, ihre Eigenschaft als Hauptwohnung nicht verliert. Entsprechend werden Änderungen des Wohnsitzes infolge 16 AGENTUR DER EINNAHMEN

19 von ständiger Unterbringung in Pflegeheimen oder Krankenhäusern nicht berücksichtigt. In diesem Fall darf die Wohnung jedoch nicht vermietet werden. Der übliche Aufenthaltsort entspricht normalerweise dem meldeamtlichen Wohnsitz. Zulässig ist jedoch eine Eigenerklärung mit der Angabe eines ständigen Wohnsitzes, der dem meldeamtlichen Wohnsitz nicht entspricht. Die Bedingung des ständigen Wohnsitzes gilt nicht für Personal der Streitkräfte oder der Polizei sowohl mit militärischer als auch ziviler Ordnung. Bezüglich dieser Personengruppen ist ausreichend, dass der Kauf oder der Bau eine Immobilie betrifft, die die einzige Wohnung ist. Der Kauf der Immobilie muss innerhalb eines Jahres (diese Frist wurde seit dem von sechs Monaten auf 1 Jahr verlängert) vor oder nach dem Abschluss des Vertrags für das Hypothekendarlehen erfolgen. Dies bedeutet, dass zuerst der Kaufvertrag und dann innerhalb eines Jahres der Darlehensvertrag abgeschlossen werden kann, bzw. zuerst der Darlehensvertrag und dann innerhalb eines Jahres der Kaufvertrag. Der Gesamtbetrag der Spesen pro Jahr, an dem der Steuerabsetzbetrag zu bemessen ist, beläuft sich auf 3.615,20 Euro (z.b.: Ehemann und Ehefrau, die zu gleichen Teilen Empfänger des Darlehens sind, das die gemeinsam erworbene Hauptwohnung belastet, können höchstens einen Betrag BEIM KAUF EINER VERMIETETEN WOHNUNG STEHT DER STEUERABSETZBETRAG ZU, VORAUSGESETZT, INNERHALB VON DREI MONATEN AB DEM KAUF WURDE DEM MIETER EIN KÜNDIGUNGS- ODER RÄUMUNGSBESCHEID WEGEN BEENDIGUNG DES MIETVERHÄLTNISSES ZUGESTELLT UND DIE IMMOBILIENEINHEIT WIRD INNERHALB EINES JAHRES NACH DER AUFGABE ALS HAUPTWOHNUNG GENUTZT von 1.807,60 pro Person angeben). Beim Kauf einer vermieteten Wohnung steht der Steuerabsetzbetrag zu, vorausgesetzt, innerhalb von drei Monaten ab dem Kauf wurde dem Mieter ein Kündigungs- oder Räumungsbescheid wegen Beendigung des Mietverhältnisses zugestellt und die Immobilieneinheit wird innerhalb eines Jahres nach der Aufgabe als Hauptwohnung genutzt. Wenn an der erworbenen Immobilie Umbauarbeiten, die durch eine Baugenehmigung oder eine entsprechende Urkunde belegt sind, vorgenommen werden, steht der Absetzbetrag ab dem Zeitpunkt zu, an dem die Immobilieneinheit als Hauptwohnung bestimmt wird, in jedem Fall innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf. Folgende Voraussetzungen müssen außerdem erfüllt werden: Die Finanzierung des Kaufs muss durch einen Vertrag für ein Hypothekendarlehen erfolgen. Nicht zulässig sind also Finanzierungen wie Wechsel, Dispositionskredite, auch wenn sie durch Hypotheken garantiert sind, Beleihung der Entlohnung u.a.. Der Darlehensvertrag muss ausdrücklich zum Zweck des Kaufs der Hauptwohnung und ihres Zubehörs abgeschlossen sein. Das Anrecht auf Steuerabsetzbeträge besteht bei einem ausschließlich für den Kauf von Zubehör aufgenommenem Hypothekendarlehen nicht. Das Darlehen muss durch eine Immobilienhypothek garantiert sein. Die mit der Hypothek belastete Immobilie muss nicht der erworbenen Immobilie entsprechen, AGENTUR DER EINNAHMEN 17

20 STEUERLEITFADEN RUND UM DIE IMMOBILIE da es sich ebenfalls um eine andere Immobilie handeln könnte, die auch einem anderen Subjekt als dem Käufer gehört. Der Darlehensgeber muss seinen Sitz in Italien oder in einem EU-Staat haben oder anderenfalls über eine stabile Organisation in Italien verfügen. Wenn der ursprüngliche Vertrag getilgt und ein neuer Vertrag abgeschlossen wird, darf der Betrag des neu verhandelten Vertrags den zurückzuzahlenden restlichen Kapitalanteil, erhöht um die Ausgaben und damit in Zusammenhang stehenden Spesen, nicht überschreiten. In diesem Fall müssen die Vertragsparteien und die als Sicherheit geleistete Immobilie natürlich unverändert bleiben. BEGÜNSTIGTER Der Steuerabsetzbetrag auf die Einkommensteuer Irpef steht den Käufern zu, auch wenn sie ausschließlich das nackte Eigentum erwerben und gleichzeitig Empfänger des Hypothekendarlehens sind. In Anwesenheit mehrerer Darlehensempfänger, steht das Anrecht auf den Steuerabsetzbetrag jedem von ihnen anteilsmäßig zu. Bei einem ab 1993 abgeschlossenen Vertrag für ein Hypothekendarlehen, das auf beide Ehepartner lautet, kann der Ehepartner, der den anderen Ehepartner steuermäßig zu Lasten hat, seit dem Jahr 2001 den Steuerabsetzbetrag in Höhe der beiden Anteile der Passivzinsen nutzen, vorausgesetzt, der zu Lasten lebende Ehepartner ist Miteigentümer der Wohnung. Sollte der Käufer/Darlehensempfänger versterben oder sollte die Immobilie verkauft BEI EINEM AB 1993 ABGESCHLOSSENEN VERTRAG FÜR EIN HYPOTHEKENDARLEHEN, DAS AUF BEIDE EHEPARTNER LAUTET, KANN DER EHEPARTNER, DER DEN ANDEREN EHEPARTNER STEUERMÄßIG ZU LASTEN HAT, SEIT DEM JAHR 2001 DEN STEUERABSETZBETRAG IN HÖHE DER BEIDEN ANTEILE DER PASSIVZINSEN NUTZEN, VORAUSGESETZT, DER ZU LASTEN LEBENDE EHEPARTNER IST MITEIGENTÜMER DER WOHNUNG werden, geht das Anrecht auf den Steuerabsetzbetrag an den Erben oder Vermächtnisnehmer bzw. auf den Käufer über, der das Darlehen übernommen hat. In diesen Fällen gilt als Datum für den Abschluss des Darlehensvertrags der Zeitpunkt, an dem der Vertrag für die Übernahme abgeschlossen wurde, wenn dies nach dem 1. Januar 1993 erfolgte. Der Steuerabsetzbetrag steht also dem Darlehensübernehmer zu, wenn dieser zu jenem Zeitpunkt die jeweiligen gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt. ABSETZBARE SPESEN Der Steuerabsetzbetrag steht für das Jahr zu, in dem die Spesen effektiv aufgewendet wurden, unabhängig vom Zeitpunkt der Fälligkeit. Dies gilt sowohl für die Passivzinsen, mit Ausnahme der Zinsen, die durch von öffentlichen Körperschaften ausgezahlte Beiträge gedeckt wurden, als auch für die nachfolgenden Spesen: Nebenspesen, wie das Honorar des Notars für den Abschluss des Vertrags für das Hypothekendarlehen (ausgenommen das Honorar für den Abschluss des Kaufvertrags der Immobilie), Kosten für Sachverständigengutachten, Bearbeitungskosten, Gebühren für die Hypothekeneintragung oder Hypothekenlöschung, Ersatzsteuer auf das geliehene Kapital, Provision zugunsten der Banken für den Aufruf der Finanzierungsmittel von vorherabgeschlossenen Darlehen im Fall von bar ausgezahlten Darlehen, Strafgebühren bei vorzeitiger Tilgung des Darlehens; Aufbewertungsquoten durch Anpassungsklausen bedingt; 18 AGENTUR DER EINNAHMEN

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