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1 Lexikon Bauen und Finanzieren Fachbegriffe von A-Z Finanzierung ab Seite 3 Bauen ab Seite 23

2 2007/2008 Compact Publishing GmbH Alle Rechte vorbehalten. Nachdruck, auch auszugsweise, nur mit ausdrücklicher Genehmigung des Verlags gestattet. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert, eine Garantie bzw. Haftung kann jedoch nicht übernommen werden. Chefredaktion: Stefanie Hutschenreuter Redaktion: Susanne Stangl, Angelika Ströhlein (verantwortlich) Produktionsleitung: Wolfram Friedrich Printed in Germany ISBN Besuchen Sie uns im Internet:

3 FINANZIERUNG Finanzierungs-Einmaleins 1. Der Kassensturz Ob Umbauen, Ausbauen oder Neubauen Baumaßnahmen erfordern finanzielle Mittel. Wichtig ist deshalb, dass Sie sich noch vor der eigenen Planung über Ihre finanziellen Möglichkeiten klar werden. Machen Sie einen Kassensturz. Listen Sie alle Eigenmittel und Kreditmöglichkeiten auf und stellen Sie diese den zu erwartenden Kosten gegenüber. Welche Aspekte Sie dabei zu beachten haben, dazu geben Ihnen die folgenden Kapitel ausführliche Hinweise. 2. Die 10 goldenen Regeln Bevor Sie mit dem Bauen anfangen, muss die Finanzierung gesichert sein. Ehe Sie nicht auf Grund gesicherter Unterlagen einen vollständigen Überblick über die Herkunft und Höhe aller Finanzierungsmittel besitzen, sollten Sie keinen Auftrag erteilen. Wenden Sie sich in Fragen der Finanzierung an eine Bausparkasse oder Bank Ihres Vertrauens. Die Bonität Ihrer Kreditgeber muss über jeden Zweifel erhaben sein. Prüfen Sie deshalb die Seriosität unbekannter Anbieter und durchleuchten Sie scheinbar besonders günstige Angebote sehr genau. empfehlenswert. Sinnvoller ist es, sich 15 oder gar 20 Jahre den Darlehenspreis zu sichern. Das gilt vor allem dann, wenn mit steigenden Zinsen zu rechnen ist und die eigene finanzielle Belastung schon am Anfang im Verhältnis zum Einkommen sehr hoch ist. Sie sparen zusätzliche Kosten, wenn Sie darauf achten, dass immer ausreichend Finanzierungsmittel zur Verfügung stehen, sodass Sie alle Rechnungen rechtzeitig bezahlen können. Wenn die Arbeiten von Handwerkern längere Zeit dauern, sind Abschlagszahlungen nach Abschluss einzelner Bauabschnitte üblich. Die Schlusszahlung muss dann bis zu einem festzulegenden»zahlungsziel«erfolgen. Für den Fall, dass Termine nicht eingehalten werden, sollten Sie über einen ausreichenden finanziellen Spielraum verfügen. Dieser eröffnet sich entweder durch Zwischenkredite oder die Möglichkeit, das Geld auch schon früher abzurufen. Vergleichen Sie die Angebote der Kreditgeber, die Sie in die engere Wahl ziehen, ausführlich und gründlich. Dazu eignet sich der vom Anbieter zu nennende»effektive Jahreszinssatz«bzw. der»anfängliche effektive Jahreszinssatz«. Wichtig ist, dass Sie die monatlichen Kreditkosten während der gesamten Laufzeit des Kredits bezahlen können. Bauherren, die dauerhafte Kalkulationssicherheit wollen, sollten den Darlehenszins über ein Festzinsdarlehen lange festzurren. Bei wenig risikobereiten Immobilienerwerbern sind kürzere Zinsbindungen von fünf Jahren nicht Foto: Schennjesse, Rendsburg 3

4 Finanzierungs-Einmaleins FINANZIERUNG Kreditverträge enthalten komplizierte Bestimmungen. Informieren Sie sich deshalb genau über den Inhalt der jeweiligen Verträge, die Sie unterschreiben wollen. Zusätzliche mündliche Ergänzungen sind nicht bindend. Zögern Sie nicht, auf Klärung aller offenen Fragen und einer eventuellen schriftlichen Ergänzung des Vertrages zu bestehen. Machen Sie sich klar, dass Sie in einer starken Verhandlungsposition sind. Schließlich will der Anbieter mit Ihnen ins Geschäft kommen. Sie hingegen haben die Möglichkeit, ein anderes, günstigeres Angebot anzunehmen. Viele Baumaßnahmen werden vom Staat gefördert. Informieren Sie sich, welche Förderungen Sie in Anspruch nehmen können und stellen Sie rechtzeitig vor Baubeginn einen entsprechenden Antrag. Bausparverträge werden besonders gefördert, weshalb es sich lohnt, für geplante spätere Baumaßnahmen mit einem Bausparvertrag schon einmal vorzusorgen. Aber auch für kurzfristige Unternehmungen geben Bausparkassen Kredite, die dann durch einen mit staatlicher Hilfe geförderten Bausparvertrag abgelöst werden können. Nutzen Sie auch die Erfahrungen Anderer. Sprechen Sie mit Freunden, Kollegen oder Nachbarn, die entsprechende Baumaßnahmen schon durchgeführt haben. Sie ersparen sich damit unter Umständen viel vermeidbaren Ärger und damit bares Geld. Vermeiden Sie in Finanzierungsfragen jedes Risiko. Kontrollieren Sie deshalb Ihr Konzept und prüfen Sie, ob Sie die Belastungen neben Ihren sonstigen Kosten auch tragen können. Wenn Sie alles geklärt haben, dann unterschreiben Sie die Verträge möglichst bald, um Konditionsänderungen zuvorzukommen. Aber lassen Sie sich andererseits auch nicht zur Unterschrift drängen. Foto: Deutsche Poroton, Königswinter 3. Der persönliche Kreditbedarf In den meisten Fällen reichen die Eigenmittel nicht aus, um die Baumaßnahme zu finanzieren. Sie stellen deshalb die gesamten Kosten Ihren Eigenmitteln gegenüber. Danach errechnen Sie Ihren persönlichen Kreditbedarf. Kostenberechnung Grundstückskosten An Kosten sind zunächst die Grundstückskosten zu bedenken. Diese ergeben sich aus dem Grundstücksvertrag (Kaufpreis) und den Erwerbskosten (Notargebühr, evtl. Maklerprovision, Grunderwerbsteuer, Vermessungskosten etc.) sowie ggf. aus den Erschließungskosten (Strom, Wasser, Kanalisation etc.). Baukosten Die genauen Baukosten errechnet Ihnen Ihr Architekt. Im einzelnen sind dies die reinen Baukosten, eventuell einschließlich Garagen sowie Sonderausbauten (zum Beispiel Schwimmbad, Sauna, offener Kamin). 4

5 FINANZIERUNG Finanzierungs-Einmaleins Kosten für Außenanlagen: Auch diese Beträge erfahren Sie vom Architekten: Gas-, Wasser- und Elektrizitätsanschlüsse, der Garten, Hofbefestigungen und Entwässerungen werden von ihm in Auftrag gegeben. Baunebenkosten Darunter fallen Honorare für Architekten, den Statiker, Verwaltungs-/Behördenkosten, Versicherungen für den Bau und sonstige Nebenkosten (zum Beispiel Baustelleneinrichtungen, Baustrom, Bauwasser, Richtfest etc.) Finanzierungskosten Zu den Finanzierungskosten zählen: Zinsen während der Bauzeit (falls diese»auflaufen«; also nicht aus dem laufenden Einkommen bezahlt werden), Schätzungskosten, Bearbeitungskosten. Eigenkapital»Echtes«Eigenkapital. Alle Geldbeträge, die kurz- oder mittelfristig abrufbar sind, wie Bausparguthaben, Bargeld, Sparguthaben, Sparbriefe, Wertpapiere, Investmentfondsanteile. Langfristige Geldanlagen können u. U. beliehen werden, dies bedeutet»kredit gegen Sicherheit«: Wertpapiere, Sparbriefe, Kapital-Lebensversicherungen mit Rückkaufswert etc. Bei der Sicherung durch eine Kapital-Lebensversicherung wird dringend empfohlen, sich vorher mit einem Steuerberater abzusprechen, weil sonst eventuell steuerliche Nachteile entstehen können.»baueigenleistungen«als Eigenkapital: Wenn Sie am»bau«mithelfen z. B. Außenanlagen, Maler- und Anstreicherarbeiten übernehmen, entlasten Sie Ihren Geldbeutel durch gesparte Handwerkerrechnungen. 4. Die Kreditbeschaffung Wichtig bei der Kreditbeschaffung ist der Zeitpunkt, zu welchem Sie Ihren Kredit benötigen. Möglicherweise möchten Sie ja Ihr Bauvorhaben erst später angehen (Kreditvorsorge), oder Sie haben einen sofortigen Kreditbedarf. Kreditvorsorge Sie planen den Bau/Kauf eines Wohnobjekts, der genaue Zeitpunkt steht aber noch nicht fest. In diesem Fall besparen Sie einen Bausparvertrag. Sie erhalten zum einen den Anspruch auf das zinsgünstige und für die gesamte Laufzeit zinsfeste Bauspardarlehen. Zum anderen werden Ihre Bauspareinzahlungen verzinst. Nicht zu vergessen ist außerdem die staatliche Bausparförderung (siehe auch Punkt 6:»Der Staat hilft Ihnen«). Foto: DAVINCI Haus, Elben 5

6 Finanzierungs-Einmaleins FINANZIERUNG Foto: Veka, Sendenhorst Ablauf der Kreditbeschaffung/Kreditarten Am Anfang steht das Gespräch mit Ihrem Fachmann vor Ort. Sie besprechen Ihre Bauabsicht frühzeitig und lassen sich über die für Sie günstigste Finanzierungsmöglichkeit informieren. Grundsätzlich haben Sie eine große Auswahl. Das für Sie günstigste Kreditangebot richtet sich nach Ihrer persönlichen Situation: nach Ihrem Monatseinkommen, dem eingesetzten Eigenkapital, nach bestehenden Bausparverträgen oder Lebensversicherungen, nach der Art Ihres Bauvorhabens (Neubau, Ausbau oder Umbau). Oft gewählte Kreditarten sind Bauspardarlehen Wenn Sie Ihren Bausparvertrag mit 30, 35, 40, 45 oder 50 % (je nach Art des Tarifs) der Bausparsumme bespart haben, erhalten Sie sofern die Zuteilungsvoraussetzungen erfüllt sind Ihr zinsgünstiges und für die gesamte Laufzeit zinsfestes Bauspardarlehen. Die Zins- und Tilgungsrate richtet sich nach dem gewählten Bauspartarif. Vorausdarlehen Die Zeit bis zur Zuteilung des Bausparvertrages wird von Ihrer Bausparkasse oder Bank überbrückt. Sie zahlen den marktüblichen Zins (bei Bausparkassen oftmals weniger) und besparen den Bausparvertrag. Bei der Zuteilung des Bausparvertrages wird das Vorausdarlehen durch das angesammelte Bausparguthaben und mit dem für die gesamte Laufzeit zinsfesten und zinsgünstigen Bauspardarlehen abgelöst. Hypothekendarlehen Von Ihrer Bank können Sie auch dieses Darlehen erhalten. Der Zins richtet sich nach der Marktlage und kann auch über eine längere Zeit (z. B. 10 oder 15 Jahre) festgeschrieben werden. Einen variablen Zins sollten Sie insbesondere dann vermeiden, wenn in nächster Zeit mit steigenden Zinsen zu rechnen ist. Von Ihrer Lebensversicherungsgesellschaft bekommen Sie oftmals günstig ein Wohnbaudarlehen. Sie zahlen während der Laufzeit nur die Darlehenszinsen; die Tilgung erfolgt mit Ihren Beiträgen zur Kapital- Lebensversicherung, denn am Ende der Versicherungsdauer (z. B. 30 Jahre) wird das Darlehen in der Regel in einer Summe abgelöst. Ein weiterer Vorteil: Während der Darlehenslaufzeit ist Ihre Familie durch die Versicherung abgesichert. 5. Kreditsicherheiten Darlehen für Immobilienfinanzierungen (z. B. Neubau, Ausbau, Umbau) werden von den Kreditinstituten in der Regel nur gegen dingliche Sicherheiten ausgegeben. Die dingliche Sicherstellung erfolgt durch Eintragung eines Grundpfandrechts (z. B. Grundschuld) im Grundbuch. Aber auch andere Absicherungen sind möglich so z. B.: Bürgschaften einer Gemeinde oder eines Kreditinstitutes, 6

7 FINANZIERUNG Finanzierungs-Einmaleins Verpfändung an Wertpapieren, Verpfändung von Guthaben bei Kreditinstituten (auch Bausparguthaben), Verpfändung von Ansprüchen aus Kapital-Lebensversicherungen mit einem entsprechenden Rückkaufswert. Zu diesem Punkt wird dringend empfohlen, sich vor der Verpfändung mit einem versierten Steuerberater abzusprechen, um eventuell daraus resultierende Steuernachteile zu vermeiden. Von Ihrer Bausparkasse erhalten Sie kleinere Darlehen (bis zu ) unter bestimmten Voraussetzungen auch ohne Grundbucheintragung. Fragen Sie Ihren Fachmann vor Ort. 6. Der Staat hilft Ihnen Bausparförderung Die Eigenkapitalbildung über Bausparverträge ist eine bevorzugte Sparform künftiger Bauherren. Bausparverträge bringen Zinssicherheit auch in der Darlehensphase und werden staatlich gefördert, was das Bausparen zusätzlich attraktiv macht. Die Fördermöglichkeiten sind im Folgenden näher beschrieben. Für Bausparbeiträge können Sie Wohnungsbauprämie beantragen. Die jährliche Wohnungsbauprämie beträgt 8,8 % der Einzahlungen von höchstens 512 (für Alleinstehende) und (für Verheiratete). In den Genuss dieser Prämie kommen Sie, wenn Ihr zu versteuerndes Jahreseinkommen (bei Alleinstehenden) und (bei Verheirateten) nicht übersteigt. Die Wohnungsbauprämie wird nach Ablauf der Bindungsfrist oder bei Zuteilung des Bausparvertrages, bei Verwendung der Bausparmittel für wohnwirtschaftliche Maßnahmen vom Finanzamt an die Bausparkasse überwiesen. Sie werden selbstverständlich darüber informiert. Zusätzlich zur Wohnungsbauprämie können Sie als Arbeitnehmer noch eine Arbeitnehmersparzulage erhalten. Diese beträgt jährlich 9 % aus Ihren vermögenswirksamen Leistungen (bis zu 470 bei Alleinstehenden und 940 bei Verheirateten und zwei Arbeitnehmern). Für die Sparzulage gelten folgende Grenzen für Ihr zu versteuerndes Einkommen: bei Alleinstehenden und bei Verheirateten. Oft werden die vermögenswirksamen Leistungen von Ihrem Arbeitgeber ganz oder wenigstens zum Teil übernommen. Fragen Sie deshalb Ihren Arbeitgeber. Foto: Veka, Sendenhorst Staatliche Finanzierungshilfen Oft besteht die Möglichkeit, staatliche Finanzierungshilfen (zinsverbilligte Darlehen) in Anspruch zu nehmen. Ob und inwieweit Sie Darlehensmittel in Anspruch nehmen können, erfragen Sie am besten bei Ihrem Fachmann vor Ort oder bei der für Sie zuständigen Ortsverwaltung. 7

8 Finanzierungs-Einmaleins FINANZIERUNG Staatliche Förderung Die Eigenheimzulage war bisher der dickste Brocken in den Finanzierungsbudgets privater Bauherren und die bekannteste Subvention obendrein. Sie wurde jedoch zum abgeschafft. Bauen, die Nutzung von Solarstrom, aber auch für Bildung von Wohneigentum ohne ökologische Aspekte. Aktuelle Informationen zu den Förderprogrammen finden Sie unter Eigenheimzulage nach dem Eigenheimzulagengesetz (EigZulG). Als Eigentümer Ihrer selbst genutzten Wohnung (Haus/Eigentumswohnung) konnten Sie bei Fertigstellung/Anschaffung bis zum und in den folgenden sieben Jahren auf Antrag beim Finanzamt eine Eigenheimzulage erhalten. Sie betrug bei Neubauten jährlich 1 % der Herstellungsoder Anschaffungskosten der Wohnung (einschließlich Grundstück), höchstens jedoch 1 % von (Bemessungsgrundlage). Zu dieser Grundförderung in Höhe von maximal jährlich kam noch eine jährliche Kinderzulage von 800 pro Kind hinzu, wenn das Kind dem Haushalt zuzurechnen war. Riesterförderung Es gibt jedoch auch andere Anlaufstellen, wenn es um die Boni fürs Bauen geht. Meist handelt es sich dabei um indirekte Zuwendungen, beispielsweise über die Riesterrente. Zusätzlich zur bereits bestehenden Modifizierten Entnahme, bei der sich Riester-Sparer selbst ein Baudarlehen geben können, hat sich die große Koalition nach der Abschaffung der Eigenheimzulage darauf verständigt, selbst genutztes Wohneigentum ab Januar 2007 besser mit der Riesterförderung zu verbinden (Stand: Mai 2006). KfW-Darlehen Eine andere Möglichkeit bieten spezielle Kreditprogramme der Bundesländer oder der staatlichen Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Die Förderbank vergibt günstige Kredite zum Beispiel für Energie sparendes Foto: Kalksandstein-Info, Hannover Lastenzuschuss im Sinne des Wohngeldgesetzes Unter bestimmten Voraussetzungen können Sie einen Lastenzuschuss im Sinne des Wohngeldes bei der örtlichen Wohngeldstelle (Gemeinde-, Stadt-, Amts-, Kreisverwaltung) beantragen. Ob und in welcher Höhe Sie begünstigt werden, hängt ab von der Zahl der zum Haushalt zu rechnenden Familienmitglieder, der Höhe des Familieneinkommens, sowie der Höhe der zuschussfähigen Belastung aus Bewirtschaftung und Kapitaldienst. 8

9 FINANZIERUNG Auflassung Ablösung Ein zinsgünstiges Bauspardarlehen ist hervorragend geeignet, Fest- und Tilgungshypotheken abzulösen. Abschreibung Normalerweise können die Anschaffungskosten von Wirtschaftsgütern nur verteilt auf die Nutzungsdauer steuermindernd geltend gemacht werden. Dies wird als Absetzung für Abnutzung (AfA) oder Abschreibung bezeichnet. Damit nicht jeder Steuerzahler die Nutzungsdauer anders schätzt, gibt die Finanzverwaltung eine Übersicht heraus, aus der die Abschreibungszeit abgelesen werden kann. Agio/Damnum Steuerlich unter Umständen absetzbare Geldbeschaffungskosten, die als Aufgeld zum Darlehen dazugerechnet werden (siehe auch Damnum). Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) In den AGB sind die rechtlichen Gegebenheiten zwischen Bank und Darlehensnehmer geregelt. Sie werden auszugsweise den Darlehensverträgen beigefügt. Selbstverständlich wird auf Wunsch des Kunden auch eine vollständige Ausfertigung ausgehändigt. Annuität Die Gesamtleistung der Zins- und Tilgungszahlungen während eines Jahres für ein Darlehen. Da sich der geschuldete Betrag, aus dem Zinsen zu zahlen sind, bei Bauspardarlehen oder Tilgungshypotheken mit sofortiger Direkttilgung durch die Tilgung stetig verringert, erhöht sich der in der Annuität enthaltene prozentuale Anteil der Tilgungszahlungen. Annuitätsrate Möchte man seine Annuitäten nicht in einer Summe zahlen, also nur einmal jährlich den ganzen Betrag, dann ist es möglich, dass man mit seinem Kreditgeber eine Aufteilung in Raten vereinbart. Die Zinsen werden entsprechend der Aufteilung der Raten, also vierteljährlich oder monatlich verrechnet. Anspargrad Prozentsatz des bereits eingezahlten Bausparguthabens im Vergleich zur vereinbarten Bausparsumme. Ist eine ausreichende Bewertungszahl vorhanden und die Mindestsparzeit erreicht, kann der Bausparvertrag zugeteilt werden. Arbeitgeberdarlehen Arbeitgeberdarlehen zählen zu den freiwilligen Sozialleistungen vieler Unternehmen und fallen meist viel günstiger aus als Darlehen von anderen Geldgebern. Allerdings darf der subventionierte Zins bestimmte Grenzen nicht unterschreiten. Liegt der vereinbarte effektive Zinssatz unter 5,0 %, müssen Sie den Zinsgewinn als geldwerten Vorteil versteuern. Arbeitnehmer-Sparzulage Der Staat fördert das vermögenswirksame Sparen mit einer Zulage. Die vermögenswirksamen Leistungen überweist der Arbeitgeber direkt, zum Beispiel auf einen Bausparvertrag. Die Sparzulage beantragt der Sparer zusammen mit seiner Einkommensteuererklärung. Auflassung Einigung des Verkäufers und Käufers, dass das Eigentum im Grundbuch auf den Namen des Käufers umgeschrieben werden soll. Die Auflassung muss notariell beglaubigt werden. Es ist unbedingt auf einer vorherigen Vermessung des Grundstücks zu bestehen. Eigentümer ist der Käufer erst nach vollzogenem Grundbucheintrag. Bei mehreren Vormerkungen hat diejenige Vorrang, die als erste eingetragen worden ist. 9

10 Auflassungsvormerkung FINANZIERUNG Auflassungsvormerkung Sind die für eine Eigentumsumschreibung erforderlichen Bedingungen noch nicht erfüllt, kann die durch einen Notar beurkundete Auflassungsvormerkung sicherstellen, dass im Grundbuch keine für den Käufer nachteiligen Verfügungen eingetragen werden können. Als Käufer sichert man sich damit ab, dass kein anderer Interessent das Objekt kaufen kann, solange man selbst noch daran interessiert ist. Aufwendungsdarlehen, -beihilfen Dies sind Zuschüsse oder Darlehen, die von staatlicher Seite den Erwerb eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung unterstützen, indem sie helfen, laufende Aufwendungen wie Zinsen oder Betriebskosten zu finanzieren. Baudarlehen Von Kreditinstituten bereitgestellte Mittel, um den Bau oder Kauf einer Immobilie zu finanzieren. Baudarlehen zählen zu den Fremdmitteln. Sie werden als Hypothek oder Grundschuld im Grundbuch Foto: Sonnleitner, Ortenburg eingetragen und so dinglich, also durch das finanzierte Objekt, abgesichert ( Darlehen, Bauspardarlehen). Baufinanzierung Eigenmittel, Eigenleistungen und Fremdmittel, die zur Bezahlung des Kaufpreises und der Erwerbskosten bzw. der Baukosten und der Baunebenkosten dienen. Zu den Eigenmitteln zählen beispielsweise angespartes Kapital, Aktien und Wertpapiere, Arbeitgeberdarlehen, eigenes Grundstück; Eigenleistungen sind die Arbeiten, die man selbst erbringt; Fremdmittel bestehen aus Hypotheken, Krediten, Bauspardarlehen. Bauförderungsprogramm Bauherren können für ihr Eigenheim u. U. die Bauförderung durch ihr Bundesland in Anspruch nehmen. Im Rahmen der drei Förderwege werden zinslose oder zinsverbilligte Baudarlehen, Zusatzkredite für kinderreiche Familien und Aufwendungszuschüsse vergeben. Die Förderung ist u. a. vom Einkommen des Antragstellers abhängig. Ein Rechtsanspruch auf die Finanzmittel besteht nicht. Auskunft erteilen folgende Stellen: Baden-Württemberg: Landratsämter oder Landeskreditbank (Tel.: / ) Bayern: Landratsämter, Oberste Baubehörde (Tel.: 0 89/ ) Berlin: Investitionsbank Berlin (Tel.: 0 30/ ) Brandenburg: Investitionsbank Brandenburg (Tel.: 03 31/66 00) Bremen: Bremer Aufbaubank GmbH (Tel.: 04 21/ ) Hamburg: Hamburgische Wohnungsbaukreditanstalt (Tel.: 0 40/ ) Hessen: Landratsämter, Wirtschaftsministerium (Tel.: 06 11/81 50) Mecklenburg-Vorpommern: Landesförderinstitut Schwerin (Tel.: 03 85/ ) 10

11 FINANZIERUNG Bausparsumme Niedersachsen: Landestreuhandstelle für das Wohnungswesen (Tel.: 0511/3610) Nordrhein-Westfalen: Wohnungsbauförderungsanstalt Nordrhein-Westfalen (Tel.: 0211/ ) Rheinland-Pfalz: Ministerium der Finanzen (Tel.: / ) Saarland: SaarLB (Tel.: 06 81/ ) Sachsen: Sächsische Aufbaubank (Tel.: 03 51/ ) Sachsen-Anhalt: Landesförderinstitut (Tel.: 03 91/ ) Schleswig-Holstein: Investitionsbank Schleswig-Holstein (Tel.: 04 31/ ) Thüringen: Landratsämter, Thüringer Aufbaubank (Tel.: / ) Bauherrenhaftpflichtversicherung Diese Versicherung übernimmt die Schadenersatzforderungen an den Bauherrn, die entstehen können, wenn dieser seiner Sorgfaltspflicht nicht ausreichend nachgekommen ist. Der Bauherr ist immer für die Schäden, die andere Personen aufgrund des Bauvorhabens erfahren, verantwortlich: Er muss dafür Sorge tragen, dass die Baustelle ausreichend beleuchtet und abgesperrt ist und Gruben abgedeckt sind. Er muss sich der Zuverlässigkeit aller am Bau Beteiligten (Bauunternehmer, Architekten, Handwerker usw.) versichern. Die Prämie für die Bauherrenhaftpflichtversicherung berechnet sich in der Regel immer nach der Bausumme. Bauwesenversicherung Baunebenkosten Alle nicht von den reinen Baukosten abgedeckten Beträge sind Baunebenkosten: Honorare für Architekt, Bauleiter und Fachingenieure, Bauabnahme, Einmessung, Prüfung der Statik sowie Kosten für die Beschaffung der Fremdmittel wie Zinsen, Damnum, Notar- und Bereitstellungskosten und Beträge für Telefon, Porto und Richtfest. Die Baunebenkosten können bis zu 20 % der reinen Baukosten betragen. Foto: WeberHaus, Rheinau-Linx Bauspardarlehen Errechnet sich im Allgemeinen als Differenz zwischen der vertraglich vereinbarten Bausparsumme und dem bereits angesparten Bausparguthaben. Der Abschluss eines Bausparvertrags garantiert für das Bauspardarlehen einen festen Zinssatz über die gesamte Laufzeit. Um ein Bauspardarlehen erhalten zu können, muss zuvor der Bausparvertrag zugeteilt worden sein ( Zuteilung). Bausparförderung Der Staat fördert das Bausparen mit der Arbeitnehmer-Sparzulage und der Wohnungsbauprämie. Bausparkasse Eine Sparkasse mit privatem oder öffentlichem Träger, die nur wohnwirtschaftliche Zwecke finanziert. Bausparsumme Der Betrag, über den der Bausparvertrag abgeschlossen wird. Die Bausparsumme setzt sich aus den Bauspareinlagen und dem Bauspardarlehen zusammen und wird nach der Zuteilung des Vertrags in 11

12 Bausparvertrag FINANZIERUNG voller Höhe ausbezahlt. Auf Antrag kann die Höhe der Bausparsumme auch verändert werden. Bausparvertrag Der Bausparvertrag ist der Vertrag, den ein Bausparer mit der Bausparkasse abschließt, um später dann einen Anspruch auf ein zinsstabiles Bauspardarlehen nach der Zuteilung des Bausparvertrags zu erhalten. Bauwesenversicherung Eine Versicherung, die für die gesamte Bauzeit, bis zum Einzugstermin, gegen Schäden durch Sturm, Hagel, Blitzschlag, Überschwemmung, Frost, eine eventuelle Senkung des Erdreichs und mutwillige Zerstörung schützt. Die Bauwesenversicherung beinhaltet jedoch keine Feuerversicherung; diese muss extra abgeschlossen werden. Die Bauwesenversicherung wird häufig auch als Bauleistungsversicherung bezeichnet. Belastung Im Bereich der Baufinanzierung gelten als Belastung alle Formen der Fremdfinanzierung des Bauvorhabens ( Darlehen, Hypotheken, Kredite). Um Probleme bei der Tilgung zu vermeiden, sollte das Verhältnis Eigen- und Fremdkapital sorgfältig Foto: SchwörerHaus, Hohenstein-Oberstetten auf die persönlichen Möglichkeiten abgestimmt sein. Art und Höhe der Belastung werden im Grundbuch vermerkt. Beleihung Gewähren Banken oder Bausparkassen Geldmittel zur Baufinanzierung, wird dafür, sofern nicht andere Sicherheiten (Aktien, Wertpapiere etc.) zur Verfügung stehen, eine so genannte dingliche Sicherung in Form eines Pfandobjekts verlangt. Als solches bietet sich das zum Kauf vorgesehene Grundstück bzw. das zu erstellende Gebäude an. Der Wert der Immobilie ( Beleihungswert) kann jedoch nur bis zu einem bestimmten maximalen Prozentsatz ( Beleihungsgrenze) beliehen werden. Beleihungsgrenze Als Faustregel gilt: Je geringer die Eigenmittel sind, um so teurer wird die Finanzierung. Normalerweise gelten 80 % des Beleihungswerts als obere Grenze der Beleihbarkeit. Beleihungsunterlagen Durch Vorlage dieser Unterlagen dokumentiert der Bauherr dem Geldinstitut, dass ein Pfandobjekt existiert oder erstellt wird und wie hoch dessen Verkehrswert ist. Im Einzelnen werden: Grundbuchauszug, Bau- und Lagepläne, Baubeschreibung, Kostenvoranschlag, Finanzierungsplan, Katasterauszug, Kaufvertrag sowie Nachweise über Einkommen, Gebäude- und Feuerversicherung benötigt. Beleihungswert Aufgrund der vom Bauherrn zur Verfügung gestellten Beleihungsunterlagen und der Erfahrungen über den Verkehrswert von Immobilien errechnen Banken und Bausparkassen einen Wert, der langfristig, unter Berücksichtigung des Dauerertragswerts, für das Objekt gelten wird. An ihm bemisst sich die Beleihungsgrenze. 12

13 FINANZIERUNG Darlehenszinsen Bereithaltung/Bereitstellung Nimmt der Bausparer die Zuteilung des Darlehens durch die Bausparkasse an, so wird dieses für ihn bereitgestellt. Anders als bei üblichen Baukrediten werden für die Zeit bis zur Darlehensauszahlung keine Bereitstellungszinsen erhoben. Bewertungsstichtag Der jeweils letzte Tag eines Kalenderquartals gilt als Bewertungsstichtag. In Bezug auf diese Termine werden die Bewertungszahlen errechnet. Besonders günstig ist eine Einzahlung vor einem Stichtag, da sich die Bewertungszahl erhöht. Bewertungszahl Die Bewertungszahl wird ermittelt, um die Reihenfolge festzulegen, in welcher die einzelnen Verträge zugeteilt werden. Sie erhöht sich durch die Einzahlungen und die Dauer der Sparzeit. Bindungsfrist Zeitraum, in dem über das Bausparguthaben ohne Verlust der staatlichen Vergünstigungen nicht verfügt werden kann. Ausnahme: Die Bausparsumme wird für die im Gesetz begünstigten Zwecke verwendet. Kürzungen sind immer schädlich. Die Bindungsfrist beträgt sieben Jahre für die Wohnungsbauprämie und die Arbeitnehmersparzulage. Damnum Auch Disagio genannt. Man bezeichnet damit die Differenz zwischen dem Darlehen und der effektiven Auszahlung in Prozent. Ein hohes Damnum lohnt sich unter bestimmten Voraussetzungen, insbesondere für Vermieter. Foto: WeberHaus, Rheinau-Linx Darlehen Wird ein Bausparvertrag zugeteilt, so kann der Sparer über die gesamte Bausparsumme verfügen. Die Differenz zwischen Bausparguthaben und Bausparsumme wird als Darlehen gewährt. Darauf hat der Bausparer einen Rechtsanspruch. Der vereinbarte Zinssatz gilt über die gesamte Laufzeit. Über besondere Wohnungsbaudarlehen der öffentlichen Hand informiert die zuständige Gemeinde. Es können auch Darlehen bei einer Bank für die Immobilienfinanzierung herangezogen werden. Art und Höhe der Tilgung, Zinsbindungszeiträume etc. können aus einer breiten Angebotspalette ausgewählt werden. Darlehenssicherung Wie alle anderen Formen der Fremdfinanzierung wird auch ein Darlehen durch den Eintrag einer Grundschuld im Grundbuch dinglich, also am finanzierten Objekt, abgesichert. Darlehenszinsen Variable Zinsen ändern sich entsprechend der Marktgegebenheiten. Mit einem Festzinssatz können Sie über die gesamte vereinbarte Laufzeit fest kalkulieren. 13

14 Disagio FINANZIERUNG Eigenmittel Um den Kreditbedarf zu ermitteln, wird im Finanzierungsplan zunächst alles zusammengestellt, was an Barmitteln insgesamt vorhanden ist oder für das Bauvorhaben kapitalisiert werden kann. Dazu zählen Spar- und Bausparguthaben, Wertpapiere, Lebensversicherungen sowie der Wert des Baugrundstücks oder aber auch von Verwandten gewährte zins- und tilgungsfreie Zuschüsse. Foto: Platz-Haus, Saulgau Disagio Damnum Effektivzins Er besagt, wie viel ein Darlehen tatsächlich kostet. Beim Effektivzins müssen durch den Kredit entstandene Kosten wie beispielsweise Darlehensgebühr, Bearbeitungskosten oder Damnum eingerechnet sein. Dadurch liegt er immer über dem Nominalzins. Der Gesetzgeber macht die Angabe des effektiven Jahreszinses zur Pflicht. Bei Darlehen, bei denen der Zinssatz nicht für die gesamte Laufzeit festgelegt ist, muss der anfängliche effektive Jahreszins angegeben werden. Eigenheimzulage Bauherren und Immobilienkäufer werden nach wie vor nach dem Eigenheimzulagengesetz gefördert, wenn die Anschaffung bzw. Fertigstellung vor dem erfolgte. Die staatliche Förderung bei diesen Objekten beträgt acht Jahre lang bis zu Bauzulage pro Jahr. Die gleiche Regelung gilt für den Kauf eines Altbaus. Die Eigenheimzulage ohne Kinderzulage beträgt maximal Eigentümergrundschuld Jeder Grundstückseigentümer kann auf seinem Grundstück für sich selbst eine Grundschuld eintragen lassen. Dabei kann er aber nicht selbst die Zwangsvollstreckung von seinem eigenen Grundstück betreiben und Zinsen nur dann verlangen, wenn ein anderer die Zwangsverwaltung betreibt. Sinn einer Eigentümergrundschuld ist zum Beispiel deren Abtretung an eine Bank (Kreditsicherung). Dadurch wird der Darlehensgeber aus dem Grundbuch nicht erkennbar. Einheitswert Der Einheitswert dient der Bewertung von Grundstücken und Gebäuden. Als letzter Bewertungsstichtag wurde der 1. Januar 1964 zugrunde gelegt. Auch für später hergestellten oder erworbenen Grundbesitz wird dieser Wert noch amtlich, aber lediglich für Zwecke wie z. B. der Erhebung der Grundsteuer, auf diesen Stichtag festgestellt. Seit 1. Januar 1996 erfolgt die Bewertung der Immobilien auf der Basis des Ertragswertverfahren. Dieser Wert wird aber regelmäßig nur noch in den Fällen des Verschenkens und Vererbens von Grundstücken ermittelt (»Bedarfsbewertung«). Einliegerwohnung Bezeichnung für Wohnungen in Eigenheimen, insbesondere in Dach- oder Kellergeschossen, die nicht vom Eigentümer selbst, son- 14

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