Kreditsicherung durch Grundschulden

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1 Kreditsicherung durch Grundschulden Begründet von Dr, Heinz Gaberdiel fortgeführt von Martin Gladenbeck Rechtsanwalt in München ERICH SCHMIDT VERLAG

2 Inhalt Vorwort zur achten Auflage 15 (Randnummer) Abkürzungsverzeichnis 17 Bibliografische Information der Deutschen Bibliothek Die Deutsche Bibliothekverzeichnetdie.se Publikation in der Deutschen Nationaibibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über dnb.ddb.de abrufbar. Weitere Informationen zu diesem Titel finden Sie im Internet unter ES V.info/ Dieses Werk einschließlich aller seiner Teile ist urheberrechtlich geschützt. Jede Verwendung außerhalb der engen Grenzen des Urheberrechtsgesetzes ist ohne Zustimmung des Verlages unzulässig und strafbar. Das gilt insbesondere für Vervielfältigungen, Übersetzungen, Mikroverfilmungen und die Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen. Lizenzausgabe des Werkes»Kreditsicherung durch Grundschulden«Mit freundlicher Genehmigung 2008 Deutscher Sparkassen Verlag GmbH, Stuttgart Begründet von Dr. Heinz Gaberdie! Autoren: Dr. Heinz Gaberdietd.bis 7. Auflage) 7. Auf tage unter Mitarbeit von Peter Gnamm- Martin Gladenbeckiab 8. Auf tage) Alle Rechte an dieser Ausgabe vorbehalten. Erich Schmidt Verlag GmbH & Co., Berlin ISBN Lektorat: Birgit Wagner Herstellung: Ralf Bogen Typografie: Rainer Leippold, Leonberg Satz: typoscript GmbH, Kirchentellinsfurt Druck und Bindung: Gebrüder Knöller GmbH & Co KG, Stuttgart Printed in Germany Dieses Papier erfüllt die Frankfurter Forderungen der Deutschen Bibliothek und der Gesellschaft für das Buch bezüglich der Alterungsbeständigkeit und entspricht sowohl den strengen Bestimmungen der US Norm Ansi/Niso Z als auch derlso-norm Teil 1 Das dingliche Recht Grundschuld 23 1 Die Grundschule! als Grundpfandrecht Pfandrecht Dingliches Recht Keine Akzessorietät Technik der gesetzlichen Regelung Eurohypothek Beleihungsobjekte Grundstück Erbbaurecht Wohnungs-/Teileigentum Gebäudeeigentum Miteigentumsanteil Exkurs: Grundstückswert und Sicherung der Bebaubarkeit und Nutzung durch Grunddienstbarkeit bzw. Baulast Exkurs: Altlasten Verfahren beim Grundbuchamt Umfang der Prüfung durch das Grundbuchamt Bei Mängeln: Zurückweisung oder Zwischenverfügung Eintragungsbekanntmachung Grundbucheinsicht Haftung für Fehler des Grundbuchamts Eintragung der Grundschuld Eintragungsantrag Eintragungsbewilligung Form der Bewilligung Voreintragung des Betroffenen

3 Inhalt Inhalt 5eite 4.5 Exkurs: Verpfandung von Übereignungsanspruch bzw. Anwartschaftsrecht des noch nicht eingetragenen Grundschuldbestellers Schuldversprechen als selbstständiger, aber alternativer Anspruch Sicherungszweck des abstrakten Schuldversprechens Formularmäßiges Schuldversprechen Erwerb der (Fremd-)Grundschuld durch den Gläubiger 79 Die Einigung 79 Erwerb einer Buchgrundschuld durch den Gläubiger.. 82 Erwerb einer Briefgrundschuld durch den Gläubiger.. 84 Valutierung vor Erwerb (Eintragung) der Grundschuld Rückgewähr des Schuldversprechens nach Erledigung des Sicherungszwecks Sofort vollstreckbare Grundschuld Unterwerfung durch den Grundstückseigentümer Unterwerfung durch einen Bevollmächtigten Die wichtigsten Verfügungsbeschränkungen 90 Ehegatten 90 Minderjährige, betreute oder unter Pflegschaft stehende Personen 94 Testamentsvollstreckung 96 Vor- und Nacherbfolge 98 (Auflassungs-)Vormerkung 102 Grundstück in der Umlegung (BauGB) 105 Grundstück in der Sanierung (BauGB} 106 Erbbaurecht, Wohnungseigentum, Reichsheimstätte, Unterwerfung wegen eines Teilbetrags Rang der Grundschuld Darstellung des Rangs im Grundbuch Rangvereinbarung bei der Grundschuldbesteliung Rangvorbehalt Rangänderung Stillhalteerklärung und/oder Bewertungserklärung statt Rangrücktritt bei Reallast bzw. Dienstbarkeit? Belastung mehrerer Beleihungsobjekte Insolvenz des Sicherungsgebers 110 Verlust der Verfügungsbefugnis durch Insolvenz oder Verfügungsverbot 110 Insolvenzanfechtung 114 Anfechtung außerhalb des Insolvenzverfahrens (Gesamtgrundschuld) Einheitliche Belastung von wirtschaftlichen Einheiten Entstehung einer Gesamtgrundschuld Problem: Mitbelastung mit außerhalb des Grundbuchs abgetretener Grundschuld Verteilung der Gesamtgrundschuld Eigentümergrundschuld 122 Unterschied zur Fremdgrundschuld 122 Eigentümergrundschuld kraft Bestellung 123 Eigentümergrundschuld kraft Gesetzes Pfandfreigabe Freigabeversprechen nach 3 MaBV Abtretung der Grundschuld Buchgrundschuld Grundschuldkapital, Zinsen und sonstige Nebenleistungen 133 Grundschuldkapital 133 Grundschuldzinsen 135 Sonstige Nebenleistungen 139 Unabhängigkeit von gesicherter Forderung Briefgrundschuid Abtretung eines Teilbetrags Abtretung einer Gesamtgrundschuld Was geschieht mit Anspruch aus abstraktem Schuldversprechen? Was geschieht mit Rückgewähranspruch bezüglich einer anderen Grundschuld? Persönliche Haftung des Grundstückseigentümers Abstraktes Schuldversprechen neben der Grundschuld Gesetzlicher Löschungsanspruch Voraussetzungen der Löschungspflicht

4 Inhalt g 15.2 Zur Löschung Verpflichteter Löschungsberechtigter Ausschluss/Einschränkung des Löschungsanspruchs Löschungsanspruch in der Insolvenz des Eigentümers Löschungsvormerkung Voraussetzungen der Löschungspflicht Zur Löschung Verpflichteter Löschungsberechtägter Neueintragung von Löschungsvormerkungen Zustimmung des Vormerkungsberechtigten Erlöschen der Grundschule! Aufhebung durch Rechtsgeschäft Erlöschen kraft Gesetzes Teil 2 Grundschuld und gesicherte Forderung Sicherungsvertrag Inhalt und Abgrenzung zu anderen Rechtsverhältnissen Abschluss des Sicherungsvertrags Allgemeine Geschäftsbedingungen Verpflichtung zur Skherstellung von Verbraucherdarlehen Annex: Folgen aus dem Verbraucherschutzrecht für die Sicherung durch Grundschuld a Widerruf des Verbraucherdarlehens b Widerruf bei verbundenen Verträgen c Einwendungen aus dem verbundenen Vertrag Sicherungsvertrag und Vorschriften über Haustürgeschäfte Änderung des Sicherungsvertrags Kündigung des Sicherungsvertrags Beendigung des Sicherungsvertrags Exkurs: Erteilung von Zweitschriften/Aufbewahrung von Unterlagen nach Beendigung des Sicherungsvertrags Sicherungsgeber und Sicherungsnehmer Parteien des Sicherungsvertrags Eigentümer als Sicherungsgeber Fremdgrundschuldgläubiger als Sicherungsgeber Schuldner als Sicherungsgeber Minderjähriger, betreuter oder unter Pflegschaft stehender Sicherungsgeber Gesicherte Forderungen Beschreibung der Forderung; Begrenzung des Verwertungsrechts Enge bzw. weite Sicherungsabrede und ihr jeweiliger Umfang Gesichert: ausschließlich Verbindlichkeiten des Sicherungsgebers Gesichert: ausschließlich Verbindlichkeiten Dritter Gesichert: Verbindlichkeiten des Sicherungsgebers und eines Dritten Nachträgliche Erweiterung/Einschränkung des Sicherungszwecks Sonderfall: Vom Verkäufer bestellte Grundschuld sichert Verbindlichkeiten des Käufers des Grundstücks Sonderfall: Sicherung der Verbindlichkeiten des Käufers eines Grundstücks beim Kauf vom Bauträger Rückgewähranspruch Rechtsgrund/Abgrenzung zum Löschungsanspruch Wegfall des Sicherungszwecks Möglichkeiten der Rückgewähr Einschränkungen des Rückgewähranspruchs Erneuter Einsatz einer Grundschuld als Sicherheit nach Erledigung des (ersten) Sicherungszwecks Gläubiger des Rückgewähranspruchs Schuldner des Rückgewähranspruchs Verletzung des Rückgewähranspruchs Sicherung des Rückgewähranspruchs Einreden gegen Grundschuld oder gesicherte Forderung Rückgewähranspruch des Eigentümers: dauernde Einrede gegen die Grundschuld Rückgewähranspruch des Schuldners: Zug-um-Zug- Einrede gegen die gesicherte Forderung Sonstige (zeitweilige) Einreden aus dem Sicherungsvertrag Verjährung bei Grundschuld und gesicherter Forderung

5 10 InhaJt fnhalt 23 Tilgung von Grundschuld und/oder Forderung Anrechnung worauf? Zahlung auf die gesicherte Forderung und Folgen für die Grundschuld Exkurs: Außerordentliche Kündigung eines Festzinsdarlehens und Sicherheitenaustausch Zahlung auf die Grundschuld Verrechnung des auf die Grundschuld erhaltenen Betrags auf die gesicherten Forderungen Abtretung des Rückgewähranspruchs Abtretbarkeit und Abtretung Sicherungszweck des abgetretenen Rückgewähranspruchs Rechtsstellung des neuen Gläubigers des Rückgewähranspruchs Die Erfüllung des abgetretenen Rückgewähranspruchs Rechte des Grundschuldgläubigers Der Anspruch auf Rückabtretung des Rückgewähranspruchs und seine Abtretung Sicherungswert des Rückgewähranspruchs Pfändung des Rückgewähranspruchs Die Pfändung Rechtsstellung des Pfandgläubigers Rechtsstellung des Grundschuldgläubigers Die Erfüllung des gepfändeten Rückgewähranspruchs Zusätzlich: Pfändung einer etwaigen Eigentümergrundschuld Eigentumswechsel am belasteten Grundstück Bedeutung für Grundschuld und Sicherungsabrede Erwerb des Grundstücks mit Eintritt in den Sicherungsvertrag Erwerb des Grundstücks (lediglich) mit Abtretung des Rückgewähranspruchs Erwerb des Grundstücks ohne Abtretung des Rückgewähranspruchs Schuldübernahme Bedeutung für Grundschuld und Sicherungsabrede Mitwirkung des Gläubigers Mitwirkung des Grundstückseigentümers bzw. des Sicherungsgebers Mitwirkung des Inhabers des Rückgewähranspruchs? Gläubigerwechsel, insbesondere Ablösung und Umschuldung des Kredits Übergang der Forderung - Bedeutung für Grundschuld und Sicherungsabrede Abtretung der Grundschuld an den neuen Gläubiger der Forderung Verkauf der gesicherten Forderung (und der Grundschuld) Umschuldung der gesicherten Forderung {und Grundschuld) Sicherungszweck der Grundschuld {nach der Abtretung) Treuhänderisch für einen anderen gehaltene Grundschuld Übersicht Sicherungsvertrag Treuhandabrede a Refinanzierungsregister Abtretung der Grundschuld Beispiel: Sicherung eines Zwäschenkredits Beispiel: Ersatz einer Teilabtretung Befriedigung aus einer weiteren Sicherheit neben der Grundschuld - Ausgleich zwischen mehreren Sicherungsgebern Abtretung der Grundschuld an den Ausgleichsberechtigten Die vom Nicht-Schuldner bestellte Grundschuld bei Befriedigung des Gläubigers durch einen anderen Sächerungsgeber Die vom Alleinschuldner bestellte Grundschuld bei Befriedigung des Gläubigers durch einen anderen Sicherungsgeber Die von einem Gesamtschuldner bestellte Grundschuld bei Befriedigung des Gläubigers durch den/einen anderen Gesamtschuldner Unterschiedliche Sicherungszwecke der mehreren Sicherheiten

6 Inhalt Beschränkungen bei der Verwertung der Sicherheiten? Teil a 32.3b Auskunft über die gesicherten Forderungen 475 Auskunft an den Drittsicherungsgeber Auskunft an den Zessionar des Rückgewähranspruchs Auskunft an den Pfandungspfandgläubiger des Rückgewähranspruchs Auskunft an einen nachrangigen Grundschuldgläubiger oder das Vollstreckungsgericht? Falsche Auskunft Die Verwertung der Grundschuid 483 Für den Grundschuldgläubtger bedeutsame Einzelfragen aus dem Zwangsversteigerungsverfahren 483 Anordnung der Zwangsversteigerung; Beschlagnahme Dinglicher Vollstreckungstitel Geringstes Gebot Geringstes Gebot in der Teilungsversteigerung Geringstes Gebot in der Versteigerung auf Antrag des Insolvenzverwalters In der Versteigerung zu berücksichtigende Grundschuldzinsen Ablösung des betreibenden Gläubigers Rücksichtnahme auf die Interessen des Sicherungsgebers Umsatzsteuer in der Zwangsversteigerung Die in der Zwangsversteigerung erlöschenden Grundschulden 502 Die in Betracht kommenden Grundschuiden Bei der Erlösverteilung zu berücksichtigender Umfang der Rechte Erforderliche Nachweise zum Empfang des Erlöses Befriedigterklärung Verrechnung des Erlöses auf die gesicherten Forderungen Die als Teil des geringsten Gebots bestehen bleibenden Grundschulden 509 Die in Betracht kommenden Grundschulden Befriedigung (nur) wegen der Nebenleistungen Sicherungsvertrag und spätere Rückgewähr Verrechnung von Leistungen des Erstehers Die nicht (voll) valutierte Grundschuld Berücksichtigung bei der Erlösverteilung Entstehen und Verwendung eines Übererlöses Pflicht zur Erzielung eines Übererlöses? Hebungsverzicht als Problemloser? Vermeidung von Übererlös durch Minderanmeldung? Rückgewähr der durch Zuschlag erlöschenden Grundschuld während des Versteigerungsverfahrens Rückgewähr der als Teil des geringsten Gebots bestehen bleibenden Grundschuld Das Liegenbelassen einer Grundschuld Das Verfahren Die liegen belassene Grundschuld Wirkung im Rahmen der Erlösverteilung Verhältnis Grundschuldgläubiger/Ersteher Verhältnis Grundschuldgläubiger/früherer Sicherungsgeber Grundschuld, die bei der Erlösverteilung (teilweise) ausfallen würde Schutz gegen Grundstücksverschleuderung; Befriedigungsfiktion Absolutes Mindestgebot: die Hälfte des Werts { 85 a ZVG) Relatives Mindestgebot: 7 /io des Werts ( 74a ZVG) Die Befriedigungsfiktion bei Geboten unter 7 /io des Werts ( 114a ZVG) Löschungsanspruch und Löschungsvormerkung in der Zwangsversteigerung Eigentümergrundschuld in der Zwangsversteigerung Gesetzlicher Löschungsanspruch bei erlöschenden Grundpfandrechten Gesetzlicher Löschungsanspruch bezüglich eines bestehen bleibenden Grundpfandrechts Durch Löschungsvormerkung gesicherter Löschungsanspruch

7 14 Inhalt 15 Vorwort zur achten Auflage 39 Die Haftung von Zubehör Grundlagen der Zubehörhaftung Zubehör Die Enthaftung einzelner Zubehörstücke Das Schicksal des Zubehörs in der Zwangsversteigerung Schutz des mithaftenden Zubehörs Sicherungsübereignung von Zubehör Die Haftung von Mietzinsen und Versicherungsansprüchen Haftung von Miet- und Pachtzinsen Haftung des Anspruchs aus einer Gebäude-Feuer- Versicherung Haftung des Anspruchs aus einer anderen Versicherung Verwertung der Grundschuld durch freihändige Veräußerung Voraussetzungen und Folgen Gemeinsame Veräußerung von Grundschuld und gesicherter Forderung isolierte Veräußerung der Grundschuld Zwangsverwaltung Praktische Bedeutung Zwangsverwalter Verteilung von Überschüssen Anhang 585 Literaturverzeichnis 647 Stichwortverzeichnis 651 Mit der vorliegenden achten Auflage dieses Buches geht ein Wechsel auf Autorenseite einher. Herr Dr. Heinz Gaberdiel hat mir im Sinne eines Generationenwechsels die Fortführung des von ihm bereits im Jahr 1974 begründeten und in den vergangenen Jahrzehnten stetig fortentwickelten Werkes übertragen. Angesichts der herausragenden Qualität der bisherigen Auflagen ist mir das eine große Ehre. Ich hoffe, die Leser werden»den Gaberdiel«auch zukünftig als wertvolles Arbeitsmittel für die tägliche Praxis schätzen. Seit Erscheinen der Vorauflage sind nahezu einhundert obergerichtliche, zum großen Teil höchstrichterliche Entscheidungen mit Relevanz für die Kreditsicherung durch Grundschulden veröffentlicht worden. Diese Entscheidungen wie auch die überwiegend daran anknüpfende Literatur waren Anlass für eine umfassende Überarbeitung des Buches. Von besonderer dogmatischer und praktischer Bedeutung ist beispielsweise die neue Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum gesetzlichen Löschungsanspruch. Die betreffenden Entscheidungen berühren das Grundschuldrecht unmittelbar. Der Sicherungswert einer Grundschuld ist in aller Regel aber auch eng mit dem Schicksal der besicherten Kreditforderung verknüpft. Mittelbar hat deshalb auch das verstärkt unter dem Einfluss des Europarechts stehende Verbraucherschutzrecht erhebliche Auswirkung auf die Praxis der Kreditsicherung. Zahlreiche neue Entscheidungen betreffen die Finanzierung des Erwerbs von sog. Schrottimmobilien oder von Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds. Im Rahmen der Rückabwicklung solcher Fälle kann sich auch eine vermeintlich werthaltige Grundschuld im Ergebnis als rechtlich wertlose Sicherheit herausstellen. Die vorliegende Auflage widmet deshalb diesem Themenkomplex besondere Aufmerksamkeit. Daneben waren Änderungen in der Gesetzgebung zu berücksichtigen. Neu ist beispielsweise das im Kreditwesengesetz geregelte Refinanzierungsregister, dessen Nutzung eine insolvenzfeste Treuhand insbesondere für True-Sale-Transaktionen ermöglicht. Auch die umfassende Novelle des Wohnungseigentumsrechts hat Änderungen mit sich gebracht, die für den Grundschuldgläubiger von Bedeutung sind. Trotz dieser zahlreichen Neuerungen und Ergänzungen habe ich versucht, die bewährte Struktur des Buches beizubehalten. Die Inhaltsübersicht sowie die zahlreichen Randvermerke wurden wie auch das Stichwortverzeichnis fortgeführt. Die Leser sollten sich deshalb nach wie vor gut in dem Buch zurechtfinden. Die Vielzahl berücksichtigter Entscheidungen hat dazu geführt, dass der Fußnotenapparat teilweise recht umfangreich geworden ist. Gleich-

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