Für Ihre Unterlagen: Informationen zu Ihrer Immobilienfinanzierung

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1 Für Ihre Unterlagen: Informationen zu Ihrer Immobilienfinanzierung

2 Für die meisten Kunden ist die Finanzierung einer Immobilie ein einmaliges Ereignis. Egal, ob zum eigenen Bezug oder als Kapitalanlage: Der Kauf einer Immobilie zählt oft mit zu den größten Investitionen im Leben. Umso wichtiger ist es, sich mit diesem Thema ausgiebig zu beschäftigen und sich umfangreich und unabhängig zu informieren. Ihr persönlicher Finanzierungsberater steht Ihnen hierbei vom Zeitpunkt Ihrer Anfrage bis zur Auszahlung des Darlehens stets zur Seite. Als unabhängiger Makler begleitet Sie Ihr Finanzierungsberater durch den ganzen Finanzierungsprozess und erarbeitet mit Ihnen die passende Finanzierungslösung. Hierbei durchleuchtet Ihr Finanzierungsberater für Sie die Bankenlandschaft und greifet auf Angebote von mehr als 100 Banken und Versicherungen zu, um die bestmögliche Lösung für Sie zu finden. Mit diesem Dokument werden Sie vorab umfassend über das Thema Baufinanzierung informiert und erhalten Antworten auf folgende Fragen: Wie genau ist der Ablauf einer Immobilienfinanzierung und was gilt es zu berücksichtigen? Welche Varianten und Ausgestaltungsmöglichkeiten bei Immobilienfinanzierungen gibt es? Welche Möglichkeiten gibt es am Ende der Sollzinsfestschreibung? Wann kann eine Anschlussfinanzierung vorgenommen werden? Welche Kosten können bei einer Immobilienfinanzierung auf Sie zukommen? Was sollte man noch bei einer Immobilienfinanzierung wissen? Zusätzlich werden in diesem Dokument noch die wichtigsten Begrifflichkeiten in der Immobilienfinanzierung erläutert. Ihr persönlicher Finanzierungsberater steht Ihnen bei allen weiteren Fragen sehr gerne zur Seite. Wie genau ist der Ablauf einer Immobilienfinanzierung und was gilt es zu berücksichtigen? Grundsätzlich gilt es vor Abschluss einer Immobilienfinanzierung immer die geeignete Finanzierungslösung, die auf Ihre Bedürfnisse, Wünsche und Gegebenheiten angepasst ist, zu finden. Da Sie sich bei einer Immobilienfinanzierung zu langfristigen Zins- und Tilgungsleistungen verpflichten, sollten Sie als erstes den Rahmen der finanziellen Belastungen abstecken. Ihr Finanzierungsberater unterstützt Sie gerne bei der Prüfung Ihrer wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit. Nach dem Sie gemeinsam mit Ihrem Finanzierungsberater die passende Finanzierungslösung festgelegt haben, wählen Sie gemeinsam mit Ihrem Finanzierungsberater den geeigneten Darlehensgeber aus. Sobald der passende Darlehensgeber ausgewählt ist, werden Ihre Finanzierungsunterlagen an diesen zur Kreditzusage zugesandt. Grundsätzlich ist hier anzumerken, dass jeder Darlehensgeber im Rahmen der Kreditentscheidung Ihr Einkommen und Ihre bestehenden Verpflichtungen genau betrachten und von Ihnen genaue Angaben Zu Ihrer Identität Zum Zweck der Darlehensaufnahme Zum Zustand und Wert der zu beleihenden Immobilie Zu weiteren eventuell zur Verfügung gestellten Sicherheiten benötigen wird. Im Rahmen der Prüfung werden von den Darlehensgebern regelmäßig Informationen von Kreditauskunfteien, wie zum Beispiel der Schufa, eingeholt. Eine Verpflichtung zum Abschluss eines Darlehensvertrages für den Darlehensgeber besteht nicht. Nach positiver Prüfung des Darlehensgebers müssen im nächsten Schritt die Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt werden. Grundlage für die Auszahlung ist immer der rechtsverbindlich abgeschlossene Darlehensvertrag und die Erfüllung der Auszahlungsvoraussetzungen, die im Vertrag detailliert aufgeführt sind. Sind erst einmal die Voraussetzungen für die Auszahlung erfüllt, ist der Finanzierungspartner verpflichtet das Darlehen auszubezahlen. Im Gegenzug sind Sie auch verpflichtet, das Darlehen abzunehmen. Je nach Vorhaben und

3 individueller Vereinbarung wird hierbei das Darlehen in einer Summe oder in Teilbeträgen (z.b. bei Bauvorhaben nach Baufortschritt) ausbezahlt. Nachdem der Darlehensvertrag rechtsverbindlich zu Stande gekommen ist, haben Sie es schon fast geschafft und befinden sich auf der Zielgeraden zur Auszahlung des Darlehens. Bei den Auszahlungsvoraussetzungen geht es vor allem um zu erbringende Nachweise zu den vereinbarten Sicherheiten, insbesondere die ranggerechte Eintragung oder Abtretung einer Grundschuld sowie die damit zusammenhängenden Erklärungen. Immobilienfinanzierungen werden in der Regel durch ein Grundpfandrecht abgesichert. Die Grundschuld ist hierbei das am weitesten verbreitete Grundpfandrecht, welches von fast allen Finanzierungspartnern zur Besicherung gefordert wird. Für die Bestellung einer Grundschuld ist die Mitwirkung eines Notars erforderlich. Dieser fertigt eine Grundschuldbestellungsurkunde aus, leitet die Ausfertigung dann an das zuständige Grundbuchamt weiter und beantragt die Eintragung der Grundschuld. Nach Eintragung der Grundschuld erhält der Darlehensgeber direkt vom Grundbuchamt einen beglaubigten Grundbuchauszug. Die bei der Bestellung und Eintragung der Grundschuld anfallenden Kosten sind von Ihnen zu tragen. Grundbuchämter haben teilweise sehr lange Bearbeitungszeiten und so kann es auch einmal vorkommen, dass die Eintragung einer Grundschuld einige Wochen in Anspruch nimmt. Damit Sie nicht unnötig in Zeitdruck und einen eventuellen Zahlungsverzug kommen, sollten Sie die Bearbeitungszeiten Ihres jeweiligen Grundbuchamtes bei einer Terminfestlegung der Kaufpreisfälligkeit im Kaufvertrag mit berücksichtigen. Ihr Notar kann Ihnen in der Regel genaue Auskünfte über die Bearbeitungszeiten geben. Alternativ besteht auch die Möglichkeit vorab über eine Notarbestätigung zu agieren. Hierbei ist jedoch zu berücksichtigen, dass diese Bestätigung vom Notar nicht kostenfrei ist sondern zusätzliche Kosten für Sie verursacht. Genaue Angaben zu diesen Kosten kann Ihnen Ihr Notar machen. Neben der Grundschuld ist es üblich, dass Sie ein notarielles, vollstreckbares Schuldanerkenntnis abgeben, womit Sie sich der sofortigen Vollstreckung in Ihr gesamtes Vermögen unterwerfen. Dieses Recht wird in der Regel von Ihrem Darlehensgeber als letztes Mittel bei einem rückständigen Darlehen in Anspruch genommen. Dieses Anerkenntnis geben Sie ohne zusätzlichen Aufwand innerhalb der Grundschuldbestellungsurkunde ab. Neben den bisher aufgeführten Sicherheiten können im Einzelfall noch weitere Sicherheiten wie zum Beispiel Lebensversicherungen, Bausparverträge, Bürgschaften oder weitere Sicherheiten von Darlehensgebern verlangt werden. Grundsätzlich gilt bei allen Sicherheiten, dass der Darlehensgeber zur Verwertung der Sicherheiten berechtigt ist, wenn Sie Ihre Zahlungsverpflichtungen aus dem Darlehensvertrag nicht erfüllen. Bei der Verwertung von Sicherheiten hat der Gesetzgeber mit dem Risikobegrenzungsgesetz Ihre Rechte für den Fall des Verkaufs oder der Abtretung der Darlehensforderung bzw. der Grundschuld an einen neuen Darlehensgeber erheblich gestärkt. So können Sie bei der Sicherungsgrundschuld alle Einreden aus dem Sicherungsvertrag oder aus der Grundschuld jedem neuem Erwerber der Grundschuld entgegensetzen. Eine Verwertung der Sicherheiten kann somit nicht mehr willkürlich vollzogen werden. Welche Varianten und Ausgestaltungsmöglichkeiten bei Immobilienfinanzierungen gibt es? Was ist für mich die richtige Immobilienfinanzierung? Diese Frage stellt sich wohl jeder, der sich zum ersten Mal mit dem Thema Immobilienfinanzierung beschäftigt. Eine pauschale Antwort gibt es hier nicht, da jede Finanzierung individuell an Ihre Bedürfnisse, Wünsche und Gegebenheiten angepasst werden muss. Ihr persönlicher Finanzierungsberater der ACCEDO AG berät Sie hierbei unabhängig und objektiv und steht Ihnen im Findungsprozess und der Entscheidung über die geeignete Finanzierungsstruktur stets mit Rat und Tat zur Seite. Auf Ihren Wunsch hin arbeitet er auch gerne staatliche Förderprogramme in die Finanzierung mit ein. Nachfolgend möchten wir Ihnen die grundsätzlichen Möglichkeiten einer Immobilienfinanzierung näher aufzeigen und erläutern. Grundsätzlich können Sie hierbei die Zinsgestaltung und die Rückzahlungsvariante bestimmen. Bei der Zinsgestaltung unterscheidet man zwischen Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz

4 Darlehen mit veränderlichem Sollzinssatz Darlehen mit veränderlichem Sollzinssatz und Zinsobergrenze (Cap-Darlehen) Darlehen mit einer Kombination aus einer Tranche mit gebundenem Sollzinssatz und einer Tranche mit veränderlichem Sollzinssatz (Kombi-Darlehen) Bei den Rückzahlungsvarianten unterscheidet man zwischen Annuitätischer Tilgung Ratentilgung Zinszahlungsdarlehen in Verbindung mit Abtretung eines Ersatzproduktes (Surrogat) Endfälliges Zinszahlungsdarlehen Sondertilgungen Neben den bereits aufgeführten Zinsgestaltungsmöglichkeiten gibt es noch die Möglichkeit ein Darlehen in einer fremden Währung aufzunehmen (Fremdwährungsdarlehen). Auf diese Form der Immobilienfinanzierung wird an dieser Stelle aber nicht näher eingegangen da es sich hierbei um eine sehr spezielle Finanzierungsform handelt, die erhebliche Risiken mit sich bringt und von unseren Finanzierungspartnern grundsätzlich nicht angeboten wird. Möglichkeiten der Zinsgestaltung Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz Bei einem Darlehen mit einem gebundenen Sollzinssatz handelt es sich um die in Deutschland gängigste Art der Immobilienfinanzierung. Hierbei wird mit dem Darlehensgeber ein fester Zinssatz für einen festen Zeitraum vereinbart. Der Gesetzgeber hat hierbei mit neuer Gesetzgebung den Begriff gebundener Sollzinssatz eingeführt, welcher früher unter dem Begriff fester Zinssatz bekannt war. Der Zeitraum, für den der Zins fest vereinbart wird, nennt sich Sollzinsfestschreibung und war früher bekannt unter dem Begriff Zinsbindung. Die Sollzinsfestschreibung kann für die gesamte Darlehenslaufzeit oder für einen kürzeren Zeitraum erfolgen. Diese Art der Finanzierung hat für den Darlehensnehmer den großen Vorteil, dass er Planungssicherheit und Schutz vor Zinserhöhungen im vereinbarten Zeitraum der Sollzinsfestschreibung hat. Im Gegenzug ist allerdings auch grundsätzlich eine Kündigung während der Sollzinsfestschreibung ausgeschlossen. Unberührt hiervon bleibt immer das ordentliche Kündigungsrecht des Darlehensnehmers nach 489 BGB. Hierbei kann der Darlehensnehmer in jedem Fall nach Ablauf von 10 Jahren, nach dem das Darlehen vollständig empfangen wurde, mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten kündigen. Hinweis: Welche Möglichkeiten am Ende einer Sollzinsfestschreibung für Sie bestehen, werden unter dem Punkt Welche Möglichkeiten gibt es am Ende der Sollzinsfestschreibung? erläutert. Darlehen mit veränderlichem Sollzinssatz Bei Darlehen mit einem veränderlichen Sollzinssatz kann der Darlehensgeber entsprechend den vertraglichen Vereinbarungen den Sollzinssatz erhöhen oder senken. Man spricht hier oft auch umgangssprachlich von einem variablen Zinssatz, da dieser nicht fest gebunden ist wie bei einem Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz. Als Grundlage für die Konditionsermittlung wird im Regelfall ein Referenzzinssatz wie zum Beispiel der EURIBOR vereinbart, an dem sich dann der Zinssatz Ihres Darlehens nach festen Vorgaben orientiert. Der EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate) ist der offizielle Zinssatz, zu dem sich große Banken untereinander für kurze Zeit Geld leihen. Darlehen mit veränderlichem Sollzinssatz bergen für Sie als Darlehensnehmer Chancen aber auch Risiken, da die monatliche Belastung erheblichen Schwankungen unterliegen kann. In der Regel können diese Darlehen mit einer 3-monatigen Kündigungsfrist gekündigt werden. Darlehen mit veränderlichem Sollzinssatz mit Zinsobergrenze (Cap-Darlehen) Das Prinzip eines Darlehens mit veränderlichem Sollzinssatz mit Zinsobergrenze ist im Grunde dem Darlehen mit veränderlichem Sollzinssatz sehr ähnlich. Bei dem so genannten Cap-Darlehen kommt jedoch noch hinzu, dass eine Zinsobergrenze für einen festen Zeitraum vereinbart wird und somit der Sollzinssatz des Darlehens nicht über die vereinbarte Zinsobergrenze steigen kann. Diese Zinsobergrenze wird auch Cap genannt. Zusätzlich zur Zinsobergrenze kann ein Cap-Darlehen auch eine Zinsuntergrenze haben. Diese Zinsuntergrenze wird auch Floor bezeichnet und ist der Sollzinssatz, unter den der Zinssatz des Darlehens nicht sinken kann.

5 Bei einem Darlehen mit veränderlichem Sollzinssatz (egal ob mit oder ohne Obergrenze) besteht die Möglichkeit dieses in ein Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz zu wandeln um somit Zinssicherheit zu erlangen. Darlehen mit einer Kombination aus einer Tranche mit gebundenem Sollzinssatz und einer Tranche mit veränderlichem Sollzinssatz (Kombi-Darlehen) Bei einem sog. Kombi-Darlehen handelt es sich um eine Kombination aus einem Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz und einem Darlehen mit veränderlichem Sollzinssatz. Dieses Darlehen vereint somit Vor- und Nachteile beider Darlehensarten. Varianten der Rückzahlung Annuitätische Tilgung Die annuitätische Tilgung ist bei Immobilienfinanzierungen die gängigste Art der Rückzahlung. Hierbei handelt es sich um eine feste monatliche Rate, die Sie während der Sollzinsfestschreibung in gleichbleibender Höhe entrichten. Diese Rate wird als Annuität bezeichnet und setzt sich zusammen aus dem Zins und der Tilgung. Die Zinsen errechnen sich hierbei immer für den Abrechnungszeitraum aus der jeweiligen Darlehensrestschuld. Da sich mit jeder Tilgungsleistung die Darlehensrestschuld verringert, reduziert sich innerhalb der Annuität der Zinsanteil. Im Gegenzug erhöht sich folglich der Anteil der Tilgung um die ersparten Zinsen. Üblicherweise werden für die Rückzahlung von Immobilienfinanzierungen anfängliche Tilgungssätze von 1% bis 2% p.a. des Darlehensbetrages vereinbart. Höhere Tilgungssätze sind auf Wunsch ebenfalls möglich. Zu diesen anfänglich gewählten Tilgungssätzen kommen dann die entfallenden Zinsen für die bereits getilgten Darlehensteile. Die Wahl der anfänglichen Tilgungshöhe hat maßgeblich Einfluss auf die Gesamtlaufzeit des Darlehens, da bei einer höheren Tilgung die Rückführung des Darlehens schneller erfolgt. Ratentilgung Im Gegensatz zur annuitätischen Tilgung wird bei der Ratentilgung ein gleichbleibender Tilgungsbetrag gezahlt. Da sich auch bei dieser Rückzahlungsvariante die Darlehensrestschuld kontinuierlich reduziert, verringert sich folglich auch die Zinszahlung. Bei dieser Rückzahlungsvariante führt die reduzierte Zinszahlung allerdings zu einer kontinuierlich sinkenden laufenden Gesamtbelastung während der Sollzinsfestschreibung und nicht zu einer zunehmenden Tilgung wie bei einer annuitätischen Tilgung. Zinszahlungsdarlehen in Verbindung mit Abtretung eines Ersatzproduktes (Surrogat) Bei einem Zinszahlungsdarlehen handelt es sich um ein Darlehen, bei dem Sie für das Darlehen nur die vereinbarten Zinsen zahlen und die Tilgung über ein bereits bestehendes oder neu abzuschließendes Ersatzprodukt, das so genannte Surrogat, erfolgt. Hierbei zahlen Sie für die Dauer der Tilgungsaussetzung an den Darlehensgeber nur die vereinbarten Zinsen und daneben die vereinbarten Beiträge für das Ersatzprodukt. Ersatzprodukte können zum Beispiel sein: Kapitallebensversicherungen Private Rentenversicherungen Bausparverträge Fondsgebundene Lebensversicherungen Investmentfondssparpläne Üblicher Weise werden die Ansprüche aus diesen Verträgen zur Sicherheit an den Finanzierungspartner abgetreten und können bei Fälligkeit zur Tilgung des Darlehens eingesetzt werden. Da der Darlehensgeber keinen Einfluss auf die Wertentwicklung der Tilgungsersatzprodukte hat und somit keine Garantie dafür übernehmen kann, ob und inwieweit eine vollständige Rückzahlung des Darlehens durch das Surrogat erfolgt, kann es ggf. erforderlich sein, dass die Rückzahlung teilweise aus sonstigen Mitteln zu bewirken ist oder Sie das Darlehen bis zur endgültigen Tilgung weiter führen müssen. Es ist dringend anzuraten vor der Abtretung von Ansprüchen aus einer Lebens- oder Rentenversicherung die steuerlichen Auswirkungen mit einem Steuerberater abzuklären. Endfälliges Zinszahlungsdarlehen Bei einem endfälligen Zinszahlungsdarlehen handelt es sich um ein Darlehen, bei dem Sie für das Darlehen nur die vereinbarten Zinsen bezahlen und keine laufende Tilgung erfolgt. Die Tilgung erfolgt dann am Ende der vereinbarten Laufzeit vollständig durch eine einmalige Zahlung. Sondertilgungen Neben den üblichen Rückzahlungsvarianten ist es bei vielen Darlehensgebern noch möglich, eine zusätzliche Option auf Tilgung zu vereinbaren. Hierbei handelt es sich in der Regel

6 um ein Recht des Darlehensnehmers auf zusätzliche Tilgungsleistungen. Dieses sogenannte Sondertilgungsrecht kann in Art und Umfang je nach Darlehensgeber sehr unterschiedlich gestaltet werden. Hierzu informiert Sie Ihr persönlicher Finanzierungsberater sehr gerne. Welc he Möglic hkeiten gibt es am Ende der Sollzinsfestschreibung? Nach Ablauf der Sollzinsfestschreibung haben Sie grundsätzlich zwei Möglichkeiten. Es besteht zum einen die Möglichkeit einer Anschlussfinanzierung und zum anderen die Möglichkeit der kompletten Tilgung des Darlehens. Der Begriff der Anschlussfinanzierung sagt hierbei aus, dass ein bestehendes Darlehen am Ende einer Sollzinsfestschreibung durch ein neues Darlehen abgelöst wird. Ob Sie das neue Darlehen von Ihrem bisherigen Darlehensgeber oder einem neuen Darlehensgeber aufnehmen spielt hierbei keine Rolle. Diese Unterscheidung wird durch die Begriffe Prolongation und Umschuldung näher definiert. Bei einer Prolongation akzeptieren Sie das Verlängerungsangebot Ihres bisherigen Darlehensgebers und bei einer Umschuldung schließen Sie die Anschlussfinanzierung mit einem neuen Darlehensgeber ab. Sollten Sie zum Ende der Sollzinsfestschreibung noch keine neue Vereinbarung treffen, wird Ihr bisheriger Darlehensgeber den Sollzinssatz in der Regel bis auf weiteres veränderlich stellen. Wann kann eine Ansc hlussfinanzierung vorgenommen werden? Eine Anschlussfinanzierung kann entweder zum Ablauf der Sollzinsfestschreibung, oder aber auch schon bis zu 60 Monate vor Ablauf der Sollzinsfestschreibung, vorgenommen werden. Bei einer Anschlussfinanzierung, welche deutlich vor Ablauf der Sollzinsfestschreibung erfolgt, spricht man üblicherweise von einem Forward-Darlehen. Bei einem Forward-Darlehen sichern Sie sich bereits zum Zeitpunkt des Abschlusses die Konditionen für die Anschlussfinanzierung. Hierbei unterscheidet man zwischen einem echten und unechten Forward-Darlehen. Von einem echten Forward-Darlehen spricht man, wenn der Beginn der Sollzinsfestschreibung zeitlich mit dem tatsächlichen Umschuldungszeitpunkt zusammen fällt. Bei einem unechten Forward-Darlehen hingegen beginnt die Sollzinsfestschreibung bereits zum Zeitpunkt der Konditionsvereinbarung. Inwieweit der Abschluss eines Forward-Darlehens zum jetzigen Zeitpunkt sinnvoll ist, hängt maßgeblich von Ihrer Einschätzung der Zinsentwicklung ab. Natürlich steht Ihnen Ihr Finanzierungsberater gerne bei der Entscheidung zur Seite, jedoch kann er Ihnen nicht die finale Entscheidung abnehmen. Grundsätzlich macht der Abschluss eines Forward-Darlehens dann Sinn, wenn Sie davon ausgehen, dass das Zinsniveau bis zum tatsächlichen Ablauf Ihrer Sollzinsfestschreibung ansteigt. Welche Kosten können bei einer Immobilienfinanzierung auf Sie zukommen? Zu zahlende Kosten an uns Ihr Finanzierungsberater verlangt von Ihnen weder eine Vergütung noch anderweitige Nebenentgelte. Unsere Dienstleistung ist für Sie somit unentgeltlich. Bei einer erfolgreichen Vermittlung des von Ihnen gewünschten Darlehens erhalten wir eine Vermittlungsprovision von dem Finanzierungspartner, mit dem Sie Ihren Vertrag geschlossen haben. Zu zahlende Kosten an den Darlehensgeber Übliche zu zahlende Kosten an den Darlehensgeber können zum Beispiel Bereitstellungszinsen, Bearbeitungsgebühren oder Kosten für ein Gutachten sein. Ihr Darlehensgeber wird Ihnen hierbei eine Liste aller anfänglichen und einmaligen Kosten vorlegen und Sie darüber in Kenntnis setzen, ob die Kosten unabhängig von der Darlehensbewilligung entrichtet werden müssen oder das Angebot an Kosten verursachende Dienstleistungen gebunden ist. Selbstverständlich wird Sie Ihr persönlicher Finanzierungsberater vorab über ihm bekannte und eventuell anfallende Kosten beim ausgewählten Finanzierungspartner informieren. Zu zahlende Kosten an Dritte Übliche zu zahlende Kosten an Dritte können zum Beispiel Notarkosten, Grundbuchgebühren, Steuern, Prämien für eventuell andere von Ihnen abgeschlossene Produkte (z.b.: Versicherungen, Bausparverträge, etc.) oder Schätzkosten für Gutachter sein.

7 Was sollte man noch bei einer Immobilienfinanzierung wissen? Folgen bei Zahlungsverzug Mit dem Eintrag einer Grundschuld sichert sich der Darlehensgeber ein Pfandrecht an der Immobilie. Das bedeutet, dass der Darlehensgeber im Fall von Zahlungsverzug oder Zahlungsunfähigkeit dieses Pfandrecht und eventuell anderweitig gestellte Sicherheiten verwerten kann, um die Ansprüche zu befriedigen. Ein Zahlungsverzug setzt voraus, dass Sie als Darlehensnehmer mit mindestens zwei aufeinanderfolgenden Raten ganz oder teilweise und mit mindestens 2,5% des Darlehensnennbetrages in Verzug geraten sind. Ferner muss Ihnen der Darlehensgeber eine Frist von zwei Wochen zur Zahlung des rückständigen Betrages gesetzt haben und diese muss ebenfalls erfolglos verstrichen sein. Mit dieser Fristsetzung muss der Darlehensgeber auch mitteilen, dass er bei Nichtzahlung die gesamte Restschuld fällig stellt und deren Rückzahlung verlangt. Da hier bereits Verzugszinsen anfallen können und Ihr Darlehensgeber möglicherweise das Recht zur Kündigung des Darlehensvertrages hat, empfiehlt es sich dringend, schnellstmöglich und rechtzeitig im Vorfeld den Kontakt zum Darlehensgeber zu suchen, um eine einvernehmliche Lösung zu finden. Ihr Darlehensgeber hat in erster Linie das Interesse, dass ein Darlehen ordnungsgemäß bedient wird. Die Verwertung von Sicherheiten stellt für Darlehensgeber in der Regel nur die letzte Möglichkeit dar, wenn sonst keine anderweitigen Lösungen gefunden werden können. Oftmals lassen sich einvernehmliche Lösungen gemeinsam mit dem Darlehensgeber finden. Wichtig ist hier jedoch, dass Sie sich rechtzeitig mit dem Darlehensgeber in Verbindung setzen. Widerrufsrecht Ihnen steht bei Abschluss eines Darlehensvertrages ein zweiwöchiges Widerrufsrecht zu. Wenn Sie innerhalb von zwei Wochen Ihre Willenserklärung widerrufen, sind Sie nicht mehr an diese gebunden. Bei mehreren Darlehensnehmern steht dieses Recht jedem Darlehensnehmer allein zu. In der Regel beginnt der Lauf der Widerrufsfrist einen Tag nach Zustellung der Vertragsurkunde durch den Darlehensgeber, nicht aber vor dem Tag des Vertragsabschlusses. Der Vertragsurkunde des Darlehensgebers ist eine Widerrufsbelehrung beigefügt, aus der Sie den genauen Adressaten und die genaue Frist für den Widerruf entnehmen können. Der Widerruf muss in Textform erfolgen und muss keine Begründung enthalten. Zur Wahrung der Frist genügt die rechtzeitige Absendung des Widerrufs. Nichtabnahme des Darlehens Nachdem ein rechtsverbindlich abgeschlossener Darlehensvertrag zu Stande gekommen ist, besteht für Sie als Darlehensnehmer auch die Pflicht, das Darlehen abzunehmen. Sollten Sie das Darlehen entgegen Ihrer vertraglichen Verpflichtung nicht abnehmen, haben Sie dem Darlehensgeber den dadurch entstehenden Schaden zu ersetzen. Diese so genannte Nichtabnahmeentschädigung wird nach denselben Grundsätzen berechnet, die auch bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung zu Grunde gelegt werden. Kündigung von Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz Bei Darlehen mit einem gebundenem Sollzinssatz können Sie grundsätzlich Ihr Darlehen während der Sollzinsfestschreibung nicht kündigen. Ausnahme: Sie haben ein berechtigtes Interesse, das eine vorzeitige Beendigung des Kreditvertrages gebietet. Ein solches Interesse liegt zum Beispiel vor, wenn ein Bedürfnis nach einer anderweitigen Verwertung der zur Sicherung des Darlehens beliehenen Sache besteht. In diesem Fall können Sie Ihr Darlehen mit Einhaltung einer Frist von drei Monaten kündigen, wobei Sie jedoch dem Darlehensgeber in der Regel den Schaden zu ersetzen haben, der diesem durch die vorzeitige Kündigung entsteht. Diese sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung wird dann vom Darlehensgeber berechnet. Das ordentliche Kündigungsrecht des Darlehensnehmers nach 489 BGB hat immer Gültigkeit. Hierbei kann der Darlehensnehmer in jedem Fall nach Ablauf von 10 Jahren nach vollständigem Empfang des Darlehens mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten kündigen. Kündigung von Darlehen mit veränderlichem Sollzinssatz Bei einem Darlehen mit veränderlichem Sollzinssatz haben Sie das Recht, jederzeit unter Einhaltung einer Frist von 3 Monaten zu kündigen. Hierbei ist die Rückzahlung des Darlehens nach erfolgter Kündigung entschädigungslos möglich.

8 Die Fachbegriffe. Lexikon und Erklärungen Im Bereich der Immobilienfinanzierung gibt es (fast) unendlich viele Fachbegriffe. Um Ihnen einen ersten Über- und Einblick in diesen Fachjargon zu bieten, haben wir die wichtigsten Begriffe hier zusammengefasst. Abtretung Übertragung von Forderungen und Rechten vom bisherigen Gläubiger (Zedent) auf einen neuen Gläubiger (Zessionar) durch Vertrag. Abtretungsmöglichkeiten: Abtretung einer Grundschuld. Praktisch bedeutsam ist die Abtretung einer Grundschuld besonders bei Umschuldungen. Sie erübrigt die Eintragung einer neuen Grundschuld im Grundbuch zugunsten des neuen Darlehensgebers. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass die Bedingungen der abzutretenden Grundschuld den Anforderungen des neuen Gläubigers entsprechen (Zinssatz, Nebenleistungen, Vollstreckbarkeit). Auch die Teilabtretung von Grundschulden ist möglich. Abtretung von Rechten und Ansprüchen aus Bausparverträgen oder Lebensversicherungen (Tilgungsaussetzung). Anschlussfinanzierung Vor Ablauf der Sollzinsbindungsfrist des Darlehens können Sie die neuen Konditionen (Bedingungen) mit Ihrer Bank neu verhandeln. In der Regel erhalten Sie automatisch ein Angebot Ihrer Bank. Durch Umschuldung und Wechsel des Kreditinstitutes entstehen Kosten (z. B. Beglaubigungskosten für die Abtretungserklärung der Grundschuld, Eintragungsgebühren beim Grundbuchamt, evtl. Kosten für eine neue Schätzung). Auflassung Einigung zwischen dem Verkäufer und Käufer eines Grundstücks über den Übergang des Eigentums ( 925 BGB). Die Auflassung wird in der Regel im Rahmen des Kaufvertrags von einem Notar beurkundet. Auflassung und Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch bewirken den Eigentumsübergang. Auflassungsvormerkung Eintragung in Abt. II des Grundbuchs, die den Anspruch des Grundstückskäufers auf Eigentumsübertragung bis zu seiner endgültigen Eintragung als neuer Eigentümer sichert. Verfügungen und Belastungen über das Grundstück, die zeitlich nach der Auflassungsvormerkung vorgenommen werden, sind ohne Zustimmung des Auflassungsberechtigten (= Grundstückskäufer) unwirksam. Baubeschreibung In der Baubeschreibung werden die bei der Ausführung eines Bauvorhabens angewendeten Techniken und eingesetzten Materialien aufgeführt. Anhand der Baubeschreibung können Käufer und Darlehensgeber die Bauweise und Qualität eines Gebäudes beurteilen. Die Baubeschreibung ist Bestandteil des Antrages auf Baugenehmigung und wichtige Unterlage bei der Finanzierungsanfrage. Bauspardarlehen Ein von den Bausparkassen gewährtes Darlehen, welches für wohnwirtschaftliche Zwecke verwendet werden muss. Das Bauspardarlehen ist ein langfristiges Tilgungsdarlehen. Der Bausparer muss je nach Tarif 40 % bis 50 % der Bausparsumme ansparen und erhält dann - sofern der Bausparvertrag bereits zuteilungsreif ist - ein Bauspardarlehen von entsprechend 60 % bzw. 50 %. Der Vorteil von Bauspardarlehen ist der relativ günstige Darlehenszinssatz, jedoch wird auch das Bausparguthaben während der Ansparphase nur niedrig verzinst. Außerdem sind Bauspardarlehen je nach Tarif meist innerhalb von 12 Jahren zurückzuzahlen, so dass der Tilgungssatz - und damit auch die monatliche Belastung - sehr hoch ist. Als Sicherheit für ihr Darlehen trägt auch die Bausparkasse ab einer bestimmten Summe im Grundbuch eine Grundschuld ein, meist jedoch im Rang nach anderen langfristigen Realkrediten. Bausparvertrag Vertrag zwischen Bausparer und Bausparkasse. Der Bausparer verpflichtet sich, Bauspareinlagen zu erbringen, die Bausparkasse verpflichtet sich zur Gewährung eines Bauspardarlehens. Ein Bauspardarlehen muss zu wohnwirtschaftlichen Zwecken verwendet werden. Näheres Siehe Bauspardarlehen. Beleihungsauslauf Der Beleihungsauslauf ist der Quotient auf Darlehensbetrag und Beleihungswert des Objektes. Beträgt ein Darlehen z.b und ist der Beleihungswert des Objektes , so ist der Beleihungsauslauf / = 50%. Man spricht dann von einer 50%igen Beleihung. Beleihungswert Der Beleihungswert ist der nachhaltig erzielbare Wert des Beleihungsobjekts unter Berücksichtigung aller maßgebenden Umstände. Die Ermittlung eines Beleihungswertes ist im Hypothekenbankgesetz unter 12 vorgeschrieben, wobei der Beleihungswert von Bank zu Bank unterschiedlich ermittelt werden kann. Der Beleihungswert ist oft die Grundlage für die Kreditgewährung, da hierbei zur längerfristigen Risikobeurteilung vom Verkehrswert des Objektes (= aktueller Marktwert des Objektes) Sicherheitsabschläge vorgenommen werden, um eventuelle Marktschwankungen aufzufangen. Bereitstellungszinsen Kreditinstitute berechnen ab einem bestimmten Zeitpunkt nach Abschluss des Darlehensvertrags für noch nicht in Anspruch genommene Darlehensbeträge Bereitstellungszinsen, da sie selbst sich schon refinanziert haben und deshalb Kosten anfallen. Beispiel: Darlehensbetrag: ,-- Bereitstellungszinsen: 0,25% ab dem 120. Tag (4. Monat) Abschluss Zinsfestschreibung: Auszahlung: Bereitstellungszinsen sind ab dem für 2 Monate = 60 Tage fällig. Zu zahlende Bereitstellungszinsen: ,-- x 0,25 % x 60./. 100./. 30 Die Bereitstellungszinsen betragen für 60 Tage 500,--. Bonität Die Bonität (=Kreditwürdigkeit) ist gegeben, wenn eine Darlehensgewährung unter persönlichen und sachlichen Gesichtspunkten vertretbar ist. Für die Beurteilung der persönlichen Bonität ist die Person des Darlehensnehmers von Bedeutung, hierzu wird vor allem die Schufa-Auskunft

9 herangezogen. Für die Beurteilung der sachlichen Bonität werden sämtliche Unterlagen über Einkommen und Ausgaben geprüft. Damnum Selten verwendeter Begriff für Disagio. Disagio Differenz zwischen dem Nominalbetrag und dem Auszahlungsbetrag eines Hypothekendarlehens. Das Disagio bezeichnet eine Leistung des Darlehensnehmers bei Darlehensauszahlung an die Bank. Diese Leistung hat Zinscharakter. Üblicherweise findet eine Verrechnung mit einem Teil des Darlehensauszahlungsanspruchs statt, welche zur Folge hat, dass der Darlehensnehmer nur einen verminderten Kapitalbetrag ausgezahlt bekommt. Die Vereinbarung eines Disagios bewirkt, dass über die Laufzeit des Darlehens ein geringerer Nominalzinssatz gezahlt werden kann. Das Disagio kann steuerlich abgesetzt werden. Dennoch ist zu prüfen, ob wirklich ein steuerlicher Nutzen entsteht (Gerade bei vermieteten Immobilien, bei denen die Schuldzinsen ohnehin steuerlich geltend gemacht werden können, ist es fraglich, ob es sich lohnt.). Der Nominalzinssatz des Darlehens ist bei Vereinbarung eines Disagios niedriger, der Effektivzinssatz liegt oft höher als der bei einem Kredit ohne Disagio. In der Regel kann ein Disagio von bis zu 10 % der Darlehenssumme vereinbart werden. Siehe auch Auszahlungskurs, Konditionen. Effektivzinssatz Nach der Preisangaben-verordnung (PAngV) muss bei Krediten als Preis die Gesamtbelastung pro Jahr in Prozent angegeben werden. Bei Krediten, deren Konditionen für die gesamte Laufzeit des Darlehens festgeschrieben sind, heißt dieser Preis effektiver Jahreszins. Wenn jedoch eine Änderung des Zinssatzes oder anderer preisbestimmter Faktoren während der Laufzeit vorbehalten ist, wird er mit anfänglicher effektiver Jahreszins bezeichnet. Im Wesentlichen wird der Effektivzinssatz vom Nominalzinssatz, dem Auszahlungskurs (Disagio), der Tilgung und der Zinsfestschreibungsdauer bestimmt. Mit Hilfe des Effektivzinssatzes können nur Darlehensangebote mit gleicher Zinsfestschreibung verglichen werden. Auch die übrigen in die Effektivzinsermittlung einbezogenen Faktoren (insbesondere Tilgungsfreijahre, Tilgungssatz, Art der Tilgungsverrechnung und Bearbeitungsgebühren) müssen für einen zutreffenden Preisvergleich identisch sein. Im Effektivzinssatz sind keine Schätzgebühren, Bereitstellungszinsen, Teilauszahlungszuschläge und Kontoführungsgebühren enthalten. Dies muss berücksichtigt werden, wenn eingeholte Angebote objektiv verglichen werden sollen. Der Effektivzinssatz berücksichtigt im Gegensatz zum Nominalzinssatz alle weiteren preisbestimmenden Faktoren aus dem regelmäßigen Kreditverlauf, d.h. der Effektivzinssatz gibt die Gesamtkosten des Darlehens pro Jahr in Prozent an. Preisbestimmende Faktoren sind Nominalzinssatz, Bearbeitungsgebühren, Auszahlungskurs, Tilgungssatz, -beginn und -höhe, Zins- und Tilgungsverrechnungstermine. Erläuterungspflicht Der Darlehensgeber und der Darlehensvermittler sind verpflichtet, dem Verbraucher vor Abschluss des Vertrages angemessene Erläuterungen zum Vertragsinhalt zu geben. Forwarddarlehen Darlehen, das bis zu 60 Monate vor Ablauf der vereinbarten Zinsbindungsfrist mit demselben oder einem anderen Kreditinstitut neu für den Zeitpunkt nach der Zinsbindungsfrist abgeschlossen wird. Üblicherweise liegt der vereinbarte Zinssatz über dem derzeit gültigen Marktzins, jedoch kann in zinsgünstigen Zeiten möglicherweise trotzdem ein günstigerer Zins für die Zukunft gesichert werden als zum Zeitpunkt des auslaufenden Darlehens. Grundschuldzins Der Grundschuldzins wird zusammen mit der Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Während die Höhe der Grundschuld meist dem Darlehensbetrag entspricht, weicht der Grundschuldzins erheblich vom Darlehenszins ab. Damit möchte der Gläubiger im Falle einer Zwangsversteigerung weitere Forderungen (ausstehende Zinszahlungen, Kosten für Zwangsversteigerung etc.) abdecken. Nominalzinssatz Der Nominalzinssatz ist der auf den Nominalbetrag des Darlehens bezogene Prozentsatz, mit dem ein Darlehen verzinst wird. Der Nominalzinssatz wird bei Annuitätendarlehen meist per anno (pro Jahr) angegeben. Nominalzinssatz Mit Einführung der Verbraucherkreditrichtlinie am hat der Gesetzgeber den Begriff Nominalzinssatz umbenannt in Sollzinssatz. Preisangabenverordnung Seit 1985 als Verbraucherschutz in Kraft. Kreditinstitute sind verpflichtet, in Angeboten und Darlehensverträgen alle relevanten Preise bzw. Kosten aufzuführen. Darüber hinaus muss im Privatkundengeschäft auch der Effektivzinssatz für die Vergleichbarkeit von Finanzierungen angegeben werden. Prolongation Verlängerung eines bestehenden Darlehens. Im Gegensatz zur Umschuldung werden hier lediglich die Zinsen neu angepasst. Ein Wechsel des Darlehensgebers (der Bank) findet nicht statt. Restschuld Der zu einem bestimmten Zeitpunkt noch nicht getilgte (zurückgezahlte) Teil eines Darlehens. Die Höhe der jeweiligen Restschuld eines Darlehens zu dem entsprechenden Zeitpunkt kann anhand des Tilgungsplans festgestellt werden. Restschuldversicherung Eine Restschuldversicherung ist eine zusätzliche Absicherung. Der Kreditnehmer hat die Möglichkeit, sein Darlehen über verschiedene Tarife z. B. gegen Ableben, Unfall oder Krankheit abzusichern. Die Versicherungsgesellschaft begleicht i.d.r. im Todesfall die noch ausstehende Restschuld des aufgenommenen Darlehens bzw. leistet zusätzliche Dienstleistungen wie Unfall- oder Krankenversicherung. Schufa Die Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung wird mit Schufa abgekürzt. Die Schufa erhält von den ihr angeschlossenen Instituten Informationen zur Beurteilung der Bonität der Kreditnehmer. Diese Informationen stellt sie den Banken auf Anfrage zur Verfügung selbstverständlich unter der strengen Beachtung des Datenschutzes. Sollzinsbindung Zeitraum, in dem der Sollzinssatz des Darlehens fest zwischen Darlehensnehmer und Darlehensgeber vereinbart ist. Kreditinstitute bieten unterschiedliche Sollzinsbindungszeiten an. Üblich im Konsumentenkreditbereich sind 12,24,36,48,60 und 72 Monate und im Baufinanzierungsbereich 5, 8, 10, 12, 15, 20 oder 30 Jahre. Länge oder kürzere Zinsfestschreibungszeiten sind im Einzelfall möglich.

10 Sollzinssatz Der Sollzinssatz ist der gebundene oder veränderliche periodische Prozentsatz, der pro Jahr auf das in Anspruch genommene Darlehen angewendet wird vor Inkrafttreten des Gesetzes zur Umsetzung der Verbraucherkreditrichtlinie wurde der Sollzinssatz Nominalzinssatz genannt. Sondertilgung Zusätzliche Tilgung in einer Summe zur normalen Tilgung (z.b. 1 %, 2 %). Bei Darlehen mit vereinbarter Zinsfestschreibung ist in der Regel eine Sondertilgung nicht möglich, es sei denn, dass schon bei Vertragsabschluß die Option einer Sondertilgung vereinbart wurde. Bei variabel verzinsten Darlehen kann man meist unter Berücksichtigung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zusätzliche Tilgungen leisten. Bei Bausparkassen können jederzeit Sondertilgungen geleistet werden. Sondertilgungen können in der Regel auf den Nominalbetrag oder auf den Effektivbetrag (= Restschuld) geleistet werden. Bei Zahlung auf den Nominalbetrag verringert sich die Rate, bei Zahlung auf den Effektivbetrag verringert sich die Laufzeit des Darlehens. Beispiel: Darlehenssumme bei Abschluss: ,00 = Nominalbetrag Zinssatz: 6,00 %, Tilgung: 1 %, Annuität: 7.000,00 = mtl. Rate: 583,33 Darlehensrestschuld am : ,00 = Effektivbetrag Sondertilgung von ,00 a) auf den Nominalbetrag , ,00 = ,00 Annuität: ,00 x (6,00 % + 1 %)./. 100 = 5.600,00 = mtl. Rate: 466,67 b) auf den Effektivbetrag Die Annuität wird weiterhin auf den Nominalbetrag von ,00 gerechnet. Die Laufzeit des Darlehens verringert sich aber, da die Restschuld statt ,00 nur noch ,00 beträgt. Tilgungsaussetzung Vereinbarung zwischen Darlehensnehmer und Darlehensgeber, die Tilgung eines Darlehens für eine bestimmte Zeit auszusetzen. Während dieser Zeit zahlt der Darlehensnehmer keine Tilgung für das Darlehen. Tilgungsaussetzungen treten häufig in Verbindung mit dem Ansparen von Kapitallebensversicherungen oder Bausparverträgen auf. Hierbei wird die nicht geleistete Tilgung ersatzweise in eine Lebensversicherung oder einen Bausparvertrag investiert. Dem Darlehensgeber werden zur Sicherung seiner Ansprüche auf Rückzahlung des Darlehens die Ablaufleistung der Lebensversicherung oder der Auszahlungsanspruch des Bausparvertrages abgetreten. Für die Dauer der Tilgungsaussetzung erhält die Bank nur die vereinbarten Zinsen, hat aber Anspruch auf die in den Tilgungsersatzverträgen angesammelten Guthaben. Tilgungsaussetzung kann unter Umständen bei vermieteten Objekten sinnvoll sein. Solche Darlehen werden auch Festdarlehen oder Fälligkeitsdarlehen genannt. Tilgungsplan Der Tilgungsplan gibt Auskunft über den planmäßigen Verlauf der Verzinsung und Tilgung eines Darlehens. Er enthält in der Regel die Leistungen für die einzelnen Zahlungsperioden (Jahresleistung, Vierteljahresrate oder Monatsrate), aufgeteilt in Zins- und Tilgungsbetrag sowie die jeweilige Restschuld. Tilgungssurrogat Wenn eine Tilgungsaussetzung vereinbart wird, muss das Darlehen meist endfällig an den Darlehensgeber zurückgezahlt werden. Daher muss der Darlehensnehmer einen Tilgungsersatz - auch Tilgungssurrogat genannt - besparen. Hierbei bieten sich unter anderem Kapitallebensversicherungen, Rentenversicherungen, Bausparverträge oder Investmentfonds an. Tilgungsverrechnung Vereinbarung über die Verrechnung der Tilgungsleistungen. Es gibt verschiedene Verrechnungsweisen, z.b. taggenaue Verrechnung und Verrechnung zu bestimmten Terminen (monatlich, vierteljährlich, jährlich). Üblicherweise wird die Tilgungsverrechnung zeitgleich mit den Zahlungsterminen vereinbart. Die Tilgungsverrechnung beeinflusst den Effektivzinssatz. Umschuldung Ablösung eines bestehenden Kredites durch ein neues Darlehen eines in der Regel anderen Darlehensgebers. Umschuldungsmöglichkeiten ergeben sich, wenn kurzfristige Bankkredite (Zwischenfinanzierung) in ein langfristiges Darlehen umgewandelt werden sollen. Unbedenklichkeitsbescheinigung Nach 22 Abs. 1 GrEStG dürfen Erwerber eines Grundstücks oder eines Erbbaurechts in das Grundbuch erst dann als Eigentümer oder als Erbbauberechtige eingetragen werden, wenn eine Bescheinigung des Finanzamtes vorgelegt wird, dass der Eintragung steuerliche Bedenken nicht entgegenstehen. Das Finanzamt wird diese Bescheinigung erteilen, sobald die Grunderwerbssteuer, die zur Beschleunigung des Verfahrens auch vor Fälligkeit entrichtet werden kann, gezahlt ist. V o r v e r t r aglic h e Informationen Vorvertragliche Informationen haben sowohl der Darlehensgeber als auch der Darlehensvermittler dem Verbraucher rechtzeitig vor Vertragsabschluss als Europäisches Standardisiertes Merkblatt auszuhändigen. Sie dienen dem Verbraucher als Überblick und Vergleichsgrundlage. Zusätzlich hat der Darlehensvermittler eigene vorvertragliche Informationen vor Abschluss des Darlehensvermittlungsvertrags dem Verbraucher auszuhändigen. Wertermittlung Bei der Wertermittlung werden Verkehrswert und Beleihungswert festgesetzt. Der Verkehrswert dient der Überprüfung der Angemessenheit des Kaufpreises, während der Beleihungswert als Basis für die Höhe der Kreditgewährung zu sehen ist. Der Verkehrswert wird im wesentlichen stichtagsbezogen ermittelt und gibt somit den aktuellen, derzeit am Markt erzielbaren Wert wieder, wobei bei der Beleihungswertermittlung die dauernden, nachhaltig erzielbaren Eigenschaften zugrunde gelegt werden, da das bewertete Objekt in der Regel für viele Jahre als Kreditsicherheit dient und aus diesem Grund einer längerfristigen Risikobeurteilung unterzogen wird. Nach Vorgabe des BAK (= Bundesaufsichtsamt für Kreditwesen) muss daher wird ein Sicherheitsabschlag vorgenommen werden, um eventuelle Marktschwankungen aufzufangen. Der Beleihungswert liegt somit grundsätzlich unter dem Verkehrswert. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie den meisten eigengenutzten Eigentumswohnungen wird der Beleihungswert nach dem Sachwert ermittelt. Der Sachwert setzt sich aus Bodenwert, Gebäudewert und Außenanlagen zusammen. Bei Mehrfamilienhäusern und sonstigen Renditeobjekten wird der Beleihungswert auf Basis des Ertragswertes bestimmt. Der Ertragswert orientiert sich an den nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen und stellt den kapitalisierten Reinertrag des Beleihungsobjektes dar. Zwischenfinanzierung Inanspruchnahme eines kurzfristigen Kredits, der zu einem späteren Zeitpunkt durch zweckbestimmte Mittel (z.b. langfristiges Baudarlehen) abgelöst wird. Eine Vor- bzw. Zwischenfinanzierung ist erforderlich, wenn z.b. die Auszahlungsvoraussetzungen des langfristigen Darlehens noch nicht erfüllt werden können (Eigentumsumschreibung o.ä.) oder der Bausparvertrag noch nicht zugeteilt wurde, etc.