Die dunkle Seite der Macht

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1 Die dunkle Seite der Macht Wie unschuldige Schuldner ihr Eigenheim verlieren Es liest sich wie ein Märchen: Banken verkaufen Kredite und ahnungslose Schuldner verlieren ihr Eigenheim, obwohl sie alle Raten - Zins plus Tilgung - immer pünktlich geleistet haben. Man glaubt, das gibt es nicht. Doch in Deutschland und unserer Bankenwelt gibt es Nichts nicht. Lesen Sie, welchen Gefahren Sie bei einer Baufinanzierung ausgesetzt sind und welche Machenschaften mittlerweile Alltag in Deutschland geworden sind. von Daniel Shahin S elbst als Kenner der Szene, der Finanzwirtschaft und aller Märkte, ist man immer wieder verwundert, worin Geschäftsmöglichkeiten für die einzelnen Marktteilnehmer - mit mehr oder weniger gutem Charakter - gegeben sind. Beim Geld hört jede Freundschaft auf, so sagt zumindest der Volksmund. Doch war eine Bank jemals unser Freund? War uns die Bank als Kreditgeber überhaupt jemals freundschaftlich gesinnt? Oder geht es ihr vielmehr rein um wirtschaftliche Interessen? Ethik und Moral sind offensichtlich lange schon Geschichte, wo wir einen (guten) Charakter vermuten ist meist nicht mehr als ein Kanalrohr zu finden. Die Situation Die Situation ist immer gleich: Freundliche Bankberater sitzen uns gegenüber und werben für ihre Kredite. Alles sei kein Problem, das Darlehen könne in Teilen langsam und ohne Druck zurückgezahlt werden und ermögliche uns ein angenehmeres Leben. Nicht nur, dass die Bank auf die Nachfrage reagiert, nein, sie schürt vielmehr durch ständige Werbung eine Nachfrage an Konsumierungen auf Pump. Ob dies ethisch moralisch vertretbar ist, müssen die Betroffenen für sich entscheiden - und vielleicht eines Tages vor ihrem Schöpfer verantworten. Volkswirtschaftlich notwendig wäre die Polung der Bürger auf eine andere Grundeinstellung, etwa auf eine Mentalität wie spar dir was, dann hast du was und dann leiste dir was. Leider ist es lange schon andersrum in Deutschland und die Folge sind die zahlreichen Privatinsolvenzen der Nation. Die Pro-Kopf-Verschuldung ist immens hoch. Hieran sind jedoch nicht nur die Betroffenen selbst schuld, immerhin wird ihnen ja ständig alles auf Pump angeboten. Diejenigen, die die Versuchung ermöglichen, sind die wahren Schuldigen und nicht diejenigen, die der Versuchung erliegen. Baufinanzierungen Der Traum vom Eigenheim ist und bleibt der am meisten geträumte und auch umgesetzte Lebenstraum. Und weil der Traum mehr als nur ein Traum ist, vielmehr in vielen Fällen ein echtes Ziel, für das die Betroffenen alles geben würden, ist eine Baufinanzierung auch Teil des alltäglichen Lebens. Dabei sind den Allermeisten die Gefahren, die sich aus einer Finanzierung heraus ergeben, weitestgehend unbekannt. Das verwundert und erschreckt zugleich, immerhin sind die Folgen einer negativ verlaufenden Finanzierung immer dieselben: Verlust des Eigenheims, Verlust 6

2 des Eigenkapitals zzgl. weiterer enormer Beträge, Privatinsolvenz oder eidesstattliche Versicherung (damit der Verlust der Bonität) und der völlige soziale Abstieg. Nicht von ungefähr endet dieses Trauma in nicht wenigen Fällen in einem Selbstmord. Gefahren lauern Der Freie Berater hatte in seinen Ausgaben IV/2005, I/2006 und IV/2007 über die Gefahren einer Baufinanzierung berichtet. Wiederholend soll gesagt werden, dass alle Spielregeln neu aufgestellt werden, so dass all die Fälle, die noch vor Jahren problemlos zum Finanzierungsgeschäft der Banken führten, heute schon Problemfälle mit Ablehnungen von Kreditverlängerungen sein können. Kenner erwarten Hunderttausende von ausfallenden Prolongationen bei Ablauf der Zinsfestschreibungen in den nächsten zehn Jahren. Etliche Betroffene fallen durch das neue Raster der Banken und erhalten in Deutschland keine Kreditverlängerung bzw. Umfinanzierung (Der Freie Berater IV/2005, BASEL II, die große Gefahr für Eigenheimfinanzierer ). Die Folge dürfte klar sein: Darlehensfälligstellung der kreditgebenden Bank, Zwangsversteigerung und sozialer Abstieg. Zum Verlust des Eigenheims kommt der schlimmste Verlust, der Bonitätsverlust, hinzu. Am Ende bekommt der Betroffene nicht einmal mehr ein Bankkonto auf Guthabenbasis - quasi als Dank für sein blindes Vertrauen in die Bank. Besonders wichtig ist an dieser Stelle, dass Gefahren nicht nur dann lauern, wenn man seinen Zahlungsverpflichtungen aus einem Darlehensvertrag nicht nachkommt. Immer wieder glauben Finanzierungskunden, solange sie ihre Zahlungen leisten würden, drohe keine Gefahr. Weit, weit gefehlt und ggf. ein sehr teurer Irrglaube mit weit reichenden Folgen. Denn Gefahren bestehen heute auch dann, wenn eine Zinsfestschreibung ausläuft und eine Kreditprolongation (Verlängerung) ansteht. Denn mittlerweile findet hier eine Bonitätsprüfung wie zu Beginn des Kredites mit allen damit in Verbindung stehenden Unterlagen und Prüfungsinhalten statt - anders als früher, als die Banken eine Prolongation auf einem einseitigen Stück Papier nur kurz bestätigten. Und da kann es schon mal zu anderen Gesichtspunkten als zu Kreditbeginn kommen, sei es durch zwischenzeitliche Arbeitsplatz-, Einkommensveränderungen, Einträgen in einer Schuldnerdatei, anderen Verkehrswerten der Immobilie nach den Jahren o.ä.. 7

3 Die dunkle Seite der Macht Lösung - rette sich wer kann. Der Freie Berater wiederholt gebetsmühlenartig immer und immer wieder die einzige Lösung in Deutschland ohne Risiko bei einer Baufinanzierung: Bauen oder kaufen Sie Ihr eigenes Wunsch- und Traumhaus - und lassen Sie sich dieses von einem Dritten bezahlen, der Ihnen wiederum ein 25-jähriges, unkündbares, in seiner Höhe festgeschriebenes, notariell beglaubigtes Mietrecht einräumt. Nochmals zur Klarstellung: Sie gelangen in Ihre Traumimmobilie, gehen jedoch keine Finanzierung und damit keinerlei Gefahren ein. Sie zahlen lediglich eine festgeschriebene Miete über 25 Jahre, die nicht erhöht werden kann, erhalten einen unkündbaren, notariell beurkundeten Mietvertrag, können jederzeit mit einer Dreimonatsfrist selbst kündigen und ausziehen, können jederzeit kaufen - müssen es aber nicht - und wenn, dann zum anfänglich festgeschriebenen und investierten Gesamtinvestitionsbetrag (was aufgrund der Inflation ein wesentlicher Vorteil bei einem erst späteren Kauf des Objektes ist), - welchen Grund soll es dann noch für eine Finanzierung geben? Es gibt keinen, keinen einzigen! Besonderer Hinweis in eigener Sache: Wir möchten und müssen an dieser Stelle betonen, dass wir weder an der dieses Produkt stellenden Genotec eg bzw. der mit diesem Produkt exklusiv beauftragten Vertriebsgesellschaft Genotrade ek beteiligt sind, noch Gelder für unsere wiederholte positive Berichterstattung erhalten! Wir proklamieren dieses Produkt einzig aus der Überzeugung, dass es höchste Zeit wird, eine Alternative zu den mit zu großen Gefahren behafteten Finanzierungspraktiken der Banken und der völlig unqualifizierten Finanzierungsangeboten der Bausparkassen geben muss. Eine Finanzierung kann immerhin zum totalen Ruin einer kompletten Familie führen und das sollte man niemals vergessen. Immobilie Kaufpreis Nebenkosten Mietrecht Miete Eigenheim, Eigentumswohnung Übernimmt Genotec eg Übernimmt Genotec eg 25 Jahre unkündbar Weitere Infos unter 4,5% des Investitionsbetrages für 25 Jahre festgeschrieben Kündigungsmöglichkeit Nur für den Mieter mit dreimonatiger Frist Kauf Option mit jederzeitigem Kauf zum anfänglich investierten Betrag, spätestens nach 25 Jahren oder Auszug Kreditverkauf - der absolute Wahnsinn im Finanzierungsgeschäft Seit einiger Zeit verkaufen Banken ihre Kredite an Investmenthäuser / Aufkäufer. Warum Banken das machen, konnte man sich noch erklären, doch wer soll ein wirtschaftliches Interesse daran haben, Kredite aufzukaufen? Hinzu kommt, inwiefern soll es lukrativ sein, Kredite zu kaufen von Schuldnern, die ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen? Oder noch besser: Was wollen die Aufkäufer mit Kreditverträgen, deren Schuldner Zahlung leisten? Mittlerweile ist die Frage beantwortet: Weil die Aufkäufer die erworbenen Grundschulden fällig stellen können und das jederzeit, somit auch während einer Zinsfestschreibung und unabhängig vom aktuellen Darlehensstand und der Zahlungsmoral der Schuldner. Die Folgen dürften klar sein. Erklärung Zuerst einmal sollte man wissen, dass es einen Unterschied zwischen einer Grundschuld und einer Hypothek gibt. Eine Grundschuld ist ein separat am Kapitalmarkt gehandeltes Wertpapier und kann jederzeit isoliert fällig gestellt werden. Wenn also ein Aufkäufer eine Grundschuld erwirbt, beispielsweise von einer Bank mit Euro im Grundbuch eingetragen, dann muss ihn nicht interessieren, ob heute - einige Jahre später - infolge der Tilgungen beispielsweise nur noch Euro an Schulden bestehen. Er kann vielmehr den Schuldner auffordern, sofort die Grundschulden, in diesem Fall Euro, zu bezahlen. Damit können Schuldenaufkäufer ganz legal mehr als den aktuell gegebenen Darlehenswert infolge von Tilgungen des Bankkunden von diesem verlangen, auch wenn dieser seine Raten immer vertragsgerecht bezahlt hat. Denn beim Darlehensverkauf ist die ursprünglich als Sicherheit für die Bank eingeräumte Grundschuld nicht mehr an das Darlehen gebunden und kann getrennt - in diesem Fall von dem Investor verwertet werden. Da eine Grundschuld während der gesamten Laufzeit des Darlehens in voller Höhe eingetragen bleibt, betreiben Investoren oftmals Zwangs- 8

4 vollstreckungsmaßnahmen in Höhe der Grundschuld und nicht in Höhe des Darlehens abzüglich Zins und Tilgung zum Zeitpunkt des Verkaufs. Zusätzlich - und da fehlen einem dann ganz die Worte - können Investoren nach geltendem Recht drei Jahre rückwirkend 18 Prozent auf die Grundschuld vom Bankkunden einfordern. Ist dieser zur Zahlung nicht in der Lage, kann der Aufkäufer den Kreditvertrag kündigen und die Immobilie verwerten. Ergebnis: Der Finanzierende ist seine Immobilie los. Gefahr durch Hedgefonds Amerikanische Hedgefonds schwimmen im Geld uns suchen Investitionsmöglichkeiten im Ausland. Da bietet sich der Aufkauf von Krediten - hier speziell Grundschulden in Deutschland - geradezu an. Immerhin sind wir das einzige Land in Europa, in dem dieses Geschäft und diese Machenschaften legal praktizierbar sind. Besonders schlimm ist, dass wir in Deutschland Private Equity - Angebote als Anleger zeichnen können, die gerade in die amerikanischen Unternehmungen investieren und diese damit mit Kapital ausstatten, die dann wiederum am deutschen Markt als Aufkäufer auftauchen, um Grundschulden aufzukaufen. Sie entfernen Menschen von ihren Grundstücken obwohl diese ordnungsgemäß ihre Kredite abzahlen und das völlig legal aufgrund gegebener Gesetze. Es wird somit höchste Zeit, in diesem Bereich aktiv zu werden. Doch anstatt hier sofort einzugreifen, anstatt hier den asozialen Praktiken von geldgierigen Unternehmungen Einhalt zu gebieten, anstatt sofort seine Bürger zu schützen, verstricken sich unsere Politiker einmal mehr in unsachliche und unmenschliche Kommentare und gehen erst einmal in den Jahresendurlaub. Dabei müsste die deutsche Justiz und Politik sofort alle Vollstreckungen bei Forderungsverkäufen stoppen und eindeutige gesetzliche Regelungen zum Schutze der Verbraucher schaffen. In einer solchen Situation müsste sofort gehandelt werden, denn es geht um die Existenz von unschuldigen Betroffenen. Da erscheint folgender Kommentar als völlig realitätsfremd: Michaela Roth vom Zentralen Kreditausschuss verweist auf den Rechtsweg: "wenn es da Streitigkeiten gibt, wird das letztendlich vor Gericht geklärt." Ein großartiger Tipp, denn bis eine gerichtliche Klärung erreicht wird, ist die Immobilie schon längst weg. Schadensersatzanspruch gegen die Bank Die Betroffenen können sich gegen die Bank wenden - soll heißen, diese auf Schadensersatz verklagen. Doch die Frage bleibt, inwiefern diese sich unrechtmäßig verhalten hat? Der Grund für die rechtliche Schieflage ist die Struktur der Grundschuld. Solange das Darlehen bei der ursprünglichen Bank abgezahlt wird, sinkt der Anspruch der Bank gegen den Kunden. Da die Grundschuld in ihrer Höhe während der gesamten Laufzeit in voller Höhe bestehen bleibt, schützt eine sogenannte Zweckerklärung (Sicherungsvertrag), die der Bankkunde mit seinem Kreditinstitut abschließt, vor überhöhten Ansprüchen der Bank gegen den Kunden. Die Zweckerklärung sorgt also dafür, dass die Bank nur Forderungen in der Höhe gegen ihren Kunden geltend machen kann, die der Höhe der tatsächlichen Darlehensforderung unter Berücksichtigung von Zins und Tilgung entspricht. Die Probleme beginnen somit erst mit dem Verkauf des Darlehens. Denn bei einem Verkauf des Darlehens geht der Sicherungsvertrag nicht automatisch auf den Investor über. Dieser kann sodann im Gegensatz zu der Bank, die volle Grundschuld einfordern und gegebenenfalls aus 9

5 Die dunkle Seite der Macht dieser vollstrecken. Zur Übernahme des Sicherungsvertrages ist eine spezielle Vereinbarung zwischen Schuldenaufkäufer, Bank und Kunde zwingend, diese wird mit Abverkauf des Darlehens nicht zwingend Vertragsbestandteil zwischen Aufkäufer und Schuldner. Damit verbleiben letzten Endes lediglich Ansprüche aus unterlassenen Aufklärungspflichten. Der Verlust der Immobilie ist erst einmal Fakt, der soziale Abstieg auch und was kommt ist ein langjähriges Gerichtsverfahren mit der Bank. Da kommt Freude auf. Dramatische Zukunftsaussichten Man mag gar nicht darüber nachdenken, welche Folgen sich noch aus der Tatsache ergeben werden, dass deutsche Banken und Sparkassen Kredite für rund 20 Milliarden Euro an Schuldenaufkäufer, die meist keine Banken, sondern Hedgefonds sind, abverkauft haben. Davon sollen laut Berichten rund 30 Prozent nicht Not leidende Kredite sein. In ihrem Geschäftsbericht 2004 notiert beispielsweise die Hypo Real Estate Bank AG, dass auch "154 Millionen Euro nicht leistungsgestörte Finanzierungen, die ordnungsgemäß bedient wurden", verkauft worden seien. Nach den Regelungen des Umwandlungsgesetzes darf eine Bank Kredite bündeln und ausgliedern. Die betroffenen Kunden wurden erst nachträglich informiert. Die Grundschuld entpuppt sich als ein gefährliches Instrumentarium. Banken liefern ihre Kunden durch den Verkauf quasi aus. Sie wissen um die Folgen für die Betroffenen und gehen dennoch diesen Weg. Damit ist bewiesen, dass es sich bei der Kreditvergabe um ein wirtschaftliches Inte-resse handelt - und um nichts anderes. Wenn die Bank einen Finanzierungskunden nicht mehr ge-brauchen kann, wird er einfach zum Abschuss freigegeben. Erst mit dem unter Rot/Grün verabschiedeten Vierten Finanzmarktförderungsgesetz wurde 2002 die Abtretung von Darlehensforderungen durch Banken an Investoren ohne Banklizenz möglich. Deshalb muss die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungen heute tatenlos zusehen, wenn Kreditverkäufe in Milliardenhöhe bei ausländischen Investoren, sogenannte Heuschrecken, in Steuerparadiesen der Welt landen. Damit fließt durch Darlehensverkäufe Vermögen, das in Deutschland angesiedelt ist, ins Ausland und unschuldige Betroffene verlieren Haus und Hof und ihre Bonität. 10

6 Lukratives Geschäftsfeld So funktioniert das Geschäft: Banken und Sparkassen verkaufen Darlehensforderungen ihrer Kunden für 30 bis 40 Prozent ihres Ursprungswerts an Investoren. Diese wiederum treiben die gesamte Darlehensforderung, also 100 Prozent beim Kunden ein. Ein Bombengeschäft! Der Darlehensaufkäufer Lone Star bezeichnet sich selbst als Karawane, die weiterzieht, sobald die Geschäfte abgewickelt sind - daher der Begriff Heuschrecke. Mit einer Grundschuldbestellungsurkunde hat der Finanzinvestor bereits einen Vollstreckungstitel in der Hand. Reicht der Erlös bei Zwangsversteigerung nicht aus, hat der Investor meist einen Durchgriff bis ins private Vermögen. Er kann also jederzeit einen Gerichtsvollzieher mit der Realisierung dieser Darlehensforderung beauftragen. Der Investor hat natürlich überhaupt kein Interesse an der Fortführung der Geschäftsbeziehung, er will vielmehr das Darlehen möglichst schnell verwerten. Problem Das Problem ist, dass die gesetzlichen Grundlagen lediglich auf normale Geschäftsbeziehungen zu Privatbanken, Genossenschaftsbanken und Sparkassen zugeschnitten sind. Das darf aber dann keine Anwendung finden, wenn plötzlich Privatinvestoren als Aufkäufer Vertragspartei werden und ausschließlich das Interesse einer Verwertung verfolgen. Der Gesetzgeber ist somit gefordert - doch lässt sich zu Lasten vieler Betroffener viel Zeit. Wohl dem, dessen Bank zumindest noch nicht über den Abverkauf von Darlehen nachdenkt - oder gibt es diese vielleicht gar nicht mehr? Resümee Augen geöffnet werden - denn Vertrauen ist etwas, was Banken nicht entgegengebracht werden darf. Dies soll keine üble Nachrede sein, doch muss man sich klarmachen, dass die abverkaufenden Banken sehr wohl und in voller Konsequenz über die Folgen Bescheid wissen. Das kommt dem Führen eines Viehs auf die Schlachtbank gleich! Jede Bank, die Kredite abverkauft, zeigt eindrucksvoll ihren wahren Charakter. Auch deshalb empfiehlt sich ein Blick auf die Liste derjenigen Banken, die Kredite abverkaufen. Und der Gang zu einer anderen Lösung Man sollte darauf achten, dass Kreditverträge nicht Grundschulden beinhalten, sondern eine Hypothek. Denn bei der Hypothek stellt sich dieses Problem nicht. In diesem Fall kann der Investor ausschließlich die aktuelle Darlehensforderung eintreiben. Eine Hypothek ist kein separates Wertpapier wie die Grundschuld und damit für den Investor sinnlos und wertlos. Somit wird es in solchen Fällen gar nicht erst zum Aufkauf kommen. Prüfen Sie Ihren eigenen Darlehensvertrag und machen Sie Ihrem Vertragspartner Druck, ggf. vorhandene Grundschulden in eine Hypothek umzuschreiben. Geben Sie besser vorher keine Ruhe. Letzen Endes sollten Sie über einen Abverkauf an die Genotec eg nachdenken und sich statt als Eigentümer in einem Gefängnis lieber als Mieter, versehen mit allen Rechten des Eigentümers, zukünftig sicher fühlen. Hierüber berät Sie jeder freie Berater oder wenden Sie sich mit Ihrer Anfrage unter - denn wir wiederholen uns: Das Beste ist, Sie haben erst gar keine Schulden, sondern nur Rechte! Damit fällt die Gefahr einer Zwangsmaßnahme bzw. Insolvenz bzw. eidesstattlichen Versicherung gänzlich aus. Einmal mehr lässt sich feststellen, dass Banken ausschließlich Eigeninteressen verfolgen und - wenn angesagt - ihre Kunden im Regen stehen lassen. Es wird Zeit, dass auch dem Letzten die 11

7 Die dunkle Seite der Macht Zur Frage der Rechtmäßigkeit des Verkaufs von Krediten Die Gesetzte in der Bundesrepublik enthalten weder einen (klaren) gesetzlichen Rahmen für den Verkauf von Krediten / oder für ABS Transaktionen (für deren Verbriefung ), noch ein aufsichtsrechtliches Verfahren. Diesen rechtsfreien Raum missbrauchen die Banken derzeit, um sich im großen Stil zahlreicher Kredite (nicht immer handelt es sich hierbei zwingend nur um faule Kredite) zu entledigen. Unterstützung erhalten sie dabei derzeit noch (!) von der Rechtsprechung des Banksenates, hier namentlich in Person des Vorsitzenden Richters Nobbe, der bekannt dafür ist, dass er den Banken zumindest nahe steht. Über die Gründe wird hierbei kontrovers diskutiert. von RA Christian Steinpichler J ede konkrete Transaktion muss im Einzelfall rechtlich umfassend auf Rechtmäßigkeit und Zulässigkeit geprüft werden. Dabei ist - entgegen dem pauschalen und vereinfachenden Ansatz vom Vorsitzenden Richter des XI. Zivilsenates (Banksenat) des BGH, Nobbe, im Urteil vom auf jeder Stufe der Transaktion eine Vielzahl rechtlicher Fragen und Probleme zu klären. 1. Zustimmung des Darlehensnehmers Unproblematisch ist der Fall, wenn der Kreditnehmer dem Verkauf der Forderung zustimmt, insbesondere wenn dies individuell und vor dem konkreten Verkauf geschehen ist. Schwieriger wird der Fall schon dann zu beurteilen, wenn eine abstrakte, pauschal vorweggenommene Zustimmung bei Vertragsschluss erteilt wurde, etwa in den AGB der Banken oder im Kleingedruckten Teil des Vertrages. Bereits das Bundesaufsichtsamt für Kreditwesen (als Rechtsvorgänger des BaFin) hatte in seinem Rundschreiben 4/97 darauf hingewiesen: "Zur Wahrung des Bankgeheimnisses ist grundsätzlich erforderlich, dass der Forderungsschuldner in die Weitergabe seiner persönlichen Daten für den Fall einer Forderungsabtretung ausdrücklich einwilligt. Hierbei ist dem Kunden das Geschäft, die Art der weiterzugebenden Daten und ihre Zweckbestimmung sowie der potentielle Empfängerkreis der Daten transparent zu machen. Einer Einwilligung bedarf es hingegen nicht, wenn das zedierende Kreditinstitut die Kreditabwicklung einschließlich des Inkassos aufgrund einer Einziehungsermächtigung als Service Agent selbst wahrnimmt, da in diesem Falle eine Weitergabe von schuldnerbezogenen Daten an den Forderungserwerber entbehrlich ist." Die Frage ist also, ob der Kunde vorab eine Zustimmung für etwas erteilen kann, dessen Folgen er nicht im Ansatz überblicken kann. Die Rechtsprechung des BGH (es gibt bislang nur ein Urteil hierzu) geht auf diese Grundsätze des BAKr überhaupt nicht ein. Mangels ausdrücklicher und konkreter Zustimmung des Kunden fehlt es an einer solchen. Damit ist das Bankgeheimnis verletzt und die Abtretung ist unwirksam. 2. Sittenwidrigkeit von Forderungsverkäufen gem. 138 I BGB Es stellt sich im Zusammenhang mit Forderungsverkäufen in aller Schärfe das Problem der Sitten- 12

8 widrigkeit, die sich dadurch definiert, dass durch eine Handlung gegen das Anstandsgefühl eines recht und gerecht Denkenden verstoßen wird. Das Problem ist hierbei die Intention der Investoren, die - ob im Zusammenspiel mit den Banken oder nicht - bei derartigen Transaktionen Renditen erwirtschaften, die weit über das marktübliche hinausgehen und wobei der Bankkunde einseitig benachteiligt wird. Die Rendite des Investors liegt in der Regel im Rückfluss aus den übernommenen Darlehensforderungen (etwa den Annuitäten). Die typischen Käufer von Forderungsportfolien sind im Gegensatz zu klassischen Investoren vor allem an einem unkomplizierten Weiterverkauf von Einzelforderungen oder an der Verwertung der damit verbundenen Sicherheiten (insbesondere: Immobilien) interessiert. Diese Rendite kann aber im Ergebnis über den Rückfluss hinaus erhöht werden durch einen Weiterverkauf einzelner Forderungen zu einem höheren Verkaufspreis als dem Einstandspreis oder durch Verwertung der verpfändeten Sicherheiten (in der Regel besteht ohnehin der Tatbestand einer Übersicherung - insbesondere: Grundstücke und Lebensversicherungen) mit einem höheren Erlös als dem für den Erwerb der Forderung gezahlten Kaufpreis. Der vom Investor gezahlte Kaufpreis für die Forderungen ist regelmäßig niedriger als der Nominalwert. Durch Verwertung der (überwertigen) Sicherheiten und wegen Überschreitung des unterwertigen Kaufpreises, sind Renditen denkbar, die weit über Kapitalmarkt-Renditen oder allen sonstigen Investitionen liegen. Ein Beispiel: Kauft der Investor hypothekarisch gesicherte Forderungen zum Nominalwert von z.b. 300 Mio. Euro für 150 Mio. Euro, erhält er zudem die Grundschulden als Sicherheiten, die für den Anfangs-Nominalwert der Forderungen (!) bestellt wurden, also z.b. 450 Mio. Euro, kann der Käufer nun die Forderungen annähernd zum derzeitigen Nominalwert, den er ja rechtlich als Forderungsübernehmer trotz niedrigerem gezahlten Kaufpreis in voller Höhe fordern kann) realisieren oder verkaufen oder ansonsten aus der Verwertung der (regelmäßig überwertigen) Immobiliar-Sicherheiten den aktuellen Nominalwert (bis zu dem er nach bisheriger Rechtslage fordern kann) erlösen, liegt sein Gewinn bei mind. 100 Prozent. Das kann den Tatbestand der Sittenwidrigkeit begründen, da es sich um ein Geschäft handelt, das unter Einsatz der Vermögenswerte des Kunden zu seinen Lasten und ohne Berücksichtigung seiner Interessen abgewickelt wird. 3. Vertrag zu Lasten Dritter Zudem ist aus vorstehenden Erwägungen anzunehmen, dass der Forderungsverkauf einen unzulässigen Vertrag zu Lasten Dritter darstellt. Das BGB kennt diesen Grundsatz seit jeher und bestimmt, dass zwei Parteien keine Pflichten zu Lasten Dritter aufgrund Vereinbarung begründen können, wenn der Dritte hiervon nichts weiß oder nicht zugestimmt hat. 13

9 Die dunkle Seite der Macht 4. Nichtigkeit gem. 134 BGB wegen Verstoß gegen das Rechtsberatungsgesetz Je nach konkreter Konstruktion des Forderungsverkaufes und nach der Abwicklung werden Vollmachten zur Vornahme aller denkbaren Rechtshandlungen erteilt. Der Gesetzgeber hat zwar rechtszeitig dafür gesorgt, dass die veräußernden Banken von der Erlaubnispflichtigkeit nach dem RBerG freigestellt sind, aber nur unter der Voraussetzung, dass diese die Abwicklung für die verkauften Kredite selber übernimmt. Dies gilt natürlich aber nicht für die Servicegesellschaften, die selbst nicht Inhaber der Darlehensforderungen sind und auch nicht über Erlaubnisse nach dem RBerG verfügen. Deshalb können einzelne Abschnitte eines Forderungsverkaufes unwirksam sein. 5. Nichtigkeit gem. 134 BGB wegen Verstoß gegen das BDSG Wenn und soweit der XI. BGH Senat in seiner Entscheidung vom zur Nichtigkeit nach 134 BGB führende Verstöße gegen das Bundesdatenschutzgesetz ohne konkrete Begründung bereits aus allgemeinen rechtlichen Erwägungen verneint hat, ist dies aus Sicht des Datenschutzes höchst bedenklich, da streng vertrauliche Daten (man denke nur an alle Angaben zu den Einkommens- und Vermögensverhältnissen, an alle personenbezogenen Daten) an ursprünglich am Vertrag nicht beteiligte Dritte aus rein kommerziellen Gründen weitergegeben werden. Es bleibt hier nur die Hoffnung, dass der Europäische Gerichtshof einen Verstoß gegen europarechtliche Vorgaben zum Datenschutz erkennt und diese Praxis für unwirksam erklärt. 6. Nichtigkeit gem. 134 BGB wegen Verletzung des Bankgeheimnisses Im Zusammenhang mit der Verletzung der Schweigepflicht bezüglich personenbezogener Daten ist auch und gerade an die spätestens seit der Kirch-Pleite allen bekannte Verletzung des Bankgeheimnisses zu denken. Der XI. BGH-Zivilsenat hat dabei in seiner Entscheidung vom zur Nichtigkeit nach 134 BGB führende Verstöße gegen das Bankgeheimnis abermals ohne konkrete Betrachtung des Einzelfalles aus allgemeinen rechtlichen Erwägungen verneint und hierzu lapidar festgestellt, es liege in der Natur des Bankgeheimnisses, dass zum Zwecke der banküblichen Geschäfte vertrauliche Daten weitergegeben werden. Der XI. BGH-Zvilsenat hat sich dabei nicht mit Art und insb. Umfang der vom Kreditnehmer anfänglich und nach 18 KWG laufend zur Verfügung zu stellenden Informationen befasst, noch mit den typischen Abläufen der Forderungsverkäufe und dem hierbei stattfindenden Datenfluss, also wann von wem an wen konkret welche Daten weitergegeben werden, ob die Weitergabe bestimmter Daten zu einer bestimmten Zeit überhaupt zulässig ist usw. Diese Entscheidung wird - soviel kann jetzt schon gesagt werden - nicht Bestand haben. Der politische Druck ist hier bereits jetzt schon erkennbar. 7. Unwirksamkeit gem. 399 BGB wegen Verstoß gegen ein Abtretungsverbot 399 BGB normiert, dass Forderungen unter bestimmten Voraussetzungen nicht abtretbar sind. Der XI. BGH-Zivilsenat hat dabei in seiner Entscheidung vom zur Unwirksamkeit nach 399 BGB führende Verstöße gegen Abtretungsverbote verneint. Problematisch hieran ist insbesondere die Abtretung an Nichtbanken. Forderungsverkäufe, die letztlich der Refinanzierung dienen (sog. ABS Transaktionen) erfolgen dabei über sog. Zweckgesellschaften, die über keine Banklizenz verfügen. Mit dem Verkauf eines Kredites an eine solche Gesellschaft kann sich der gesamte Inhalt des Kreditvertrages ändern, z.b. bei unechten Abschnittsfinanzierungen (das Darlehen hat eine Laufzeit von 30 Jahren, die Zinsbindung eine solche von nur 10 Jahren), weil diese Gesellschaft als Nichtbank weder die Fortset- 14

10 zung des alten bestehenden Kreditvertrages noch aber einen neuen Kreditvertrag abschließen kann, weil es sich dabei um ein Bankgeschäft i.s.d. KWG (Kreditwesengesetz) handelt, wofür ihr aber die Erlaubnis fehlt! Deshalb steht der Abtretung das in 399 BGB normierte Verbot entgegen. 8. Verstoß gegen 138 wegen Sittenwidrigkeit Der juristische Super-Gau zu guter letzt: Wegen der Besonderheiten der Grundschuld, die zur gesicherten Hauptforderung nicht akzessorisch ist, also nicht abhängig (im Gegensatz zur Hypothek), ist es denkbar, aus der Grundschuld isoliert die Zahlung zu verlangen, auch wenn der Kunde bereits auf die Hauptforderung gezahlt hat. In der Praxis wird das nicht passieren, weil zwischen Forderung und Grundschuld zwischen Kunde und Bank eine sog. Zweckerklärung geschlossen wird. Damit wird die Grundschuld an die Forderung gebunden. Diese Bindungsvereinbarung gilt aber dann nicht mehr, wenn die Bank die Grundschuld oder die Forderung isoliert ohne die Zweckerklärung veräußert. Beispiel: Der Kunde hat eine Eigentumswohnung für Euro gekauft, Euro Grundschuld im Grundbuch eingetragen, Euro Darlehen bei der Bank aufgenommen. Bis heute hat er des Darlehens getilgt durch Rückzahlung (plus Zins); er ist der Bank also nur noch schuldig. Im Vertrauen auf den Vertrag und dass er weiterhin nur die vereinbarte Monatsrate zahlen muss, hat der Kunde nichts weiter unternommen, um die Grundschulden anzupassen. Jetzt bekommt er einen Brief von einem Hedge-Fonds. Die Heuschrecke teilt mit: Unser Unternehmen hat das Darlehen von der Bank gekauft, Sie müssen sofort die Restschuld von Euro bezahlen, zuzüglich Euro für die eingetragene Grundschuld, obwohl sie nur als Sicherheit gemäß Zweckerklärung dient, zuzüglich 18% jährliche Zinsen 3 Jahre rückwirkend gemäß Grundschuldbestellungsurkunde (!), andernfalls droht Zwangsversteigerung. Der Kunde müsste theoretisch das vier- bis zehnfache seiner tastsächlichen Verbindlichkeit bezahlen, der Tilgungsvertrag durch Ratenzahlung mit der Bank wurde ja vom Investor gekauft, aber ohne Zweckerklärung. Bis nun (gerichtlich) der Sachverhalt geklärt ist, ob, wann wie viel der Kunde auf die Forderung gezahlt hat, vergeht wertvolle Zeit. Aus rechtlicher Sicht besteht das Problem darin, dass, solange das Darlehen bei der ursprünglichen Bank abgezahlt wird, der Anspruch der Bank gegen den Kunden sinkt. Da die Grundschuld in ihrer Höhe während der gesamten Laufzeit in voller Höhe bestehen bleibt, schützt eine sog. Zweckerklärung (Sicherungsvertrag), die der Bankkunde mit seinem Kreditinstitut abschließt, vor überhöhten Ansprüchen der Bank gegen den Kunden. Die Zweckerklärung sorgt also dafür, dass die Bank nur Forderungen in der Höhe gegen ihren Kunden geltend machen kann, die der Höhe der tatsächlichen Darlehensforderung unter Berücksichtigung von Zins und Tilgung entspricht. Die Probleme beginnen also genau mit dem Verkauf des Darlehens. Es ist in der Tat weniger die offensichtlich überforderte Rechtsprechung als vielmehr der Gesetzgeber gefordert, ordnungspolitisch einzugreifen. Aus rechtlicher Sicht besteht hierzu reichlich Anlass. Betroffene können handeln und Ihre Rechte wahren. Sie müssen nicht passiv und tatenlos zusehen, wie Dritte untereinander ihr Vermögen und damit ihre Existenz für sich gewinnbringend verspielen. In jedem Fall sind rechtliche Maßnahmen geboten. Der Druck erhöht sich, so dass der Verhandlungsspielraum größer wird. 15

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