Die Wohnungseigentümergemeinschaft - ein kurzer Überblick

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1 Die Wohnungseigentümergemeinschaft - ein kurzer Überblick I historischer Überblick Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) stammt aus dem Jahr Aber: Es war nicht die erste Form vom Eigentum an einem abgegrenzten Gebäudeteil! Bis zur Einführung des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) gab es zahlreiche Rechtsordnungen, die jeweils für bestimmte Gebiete galten. Alleine im Gebiet des heutigen Hessen galten 12 verschiedene übergeordnete Rechtsordnungen. ZB Kurmainzer Landrecht, Kurtrierer Landrecht, das Eppsteiner Recht. Fuldische Recht und in Frankfurt das Frankfurter Partikularrecht (bis 1866), das Kurhessische Recht Preußische Allgemeine Landrecht. (vereinzelt galt subsidiär noch das gemeine Recht) Viele dieser Rechtsordnungen kannten bereits das Stockwerkseigentum. Im Rahmen der Vertragsfreiheit konnte in einigen Ländern des Deutschen Reiches (z.b. Bayern, Baden, Württemberg, Hessen) Stockwerkseigentum begründet werden. Durch die Einführung des BGB am wurde es beseitigt. Das BGB galt im gesamten Gebiet des Deutschen Reichs und löste die diversen landesrechtlichen Rechtsordnungen ab. Es orientiert sich an den römisch-rechtlichen Theorien des 19 Jahrhunderts und kennt die Trennung von Gebäude und Grundstück nicht. Gebäude sind wesentliche Bestandteile des Grundstücks ( 93, 94 BGB). Eigentümer des Grundstücks sind damit auch Gebäudeeigentümer. Die Begründung von Eigentum an Teilen eines Grundstücks (Gebäudeteilen) läßt es nicht zu. Bestehendes Stockwerkseigentum blieb aber nach Art. 182 EGBGB bestehen. Das Rechtsverhältnis der Beteiligten untereinander bestimmte sich nach den bisherigen Regelungen. Nach dem 2. Weltkrieg herrschte infolge der Zerstörungen Wohnungsnot. Dadurch haben Mieter zunehmend Wohnung mit eigenen Mitteln zunächst hergestellt, um sie dann bewohnen zu können. Der Gesetzgeber reagierte später mit der gesetzlichen Regelung dieser Zuschüsse durch dass WoBauG2ÄndG aus dem Jahr (Ausgleich) (Ausfertigungsdatum: ; Vollzitat: "Gesetz zur Änderung des Zweiten Wohnungsbaugesetzes, anderer wohnungsbaurechtlicher Vorschriften und über die Rückerstattung von Baukostenzuschüssen in der im Bundesgesetzblatt Teil III, Gliederungsnummer , veröffentlichten bereinigten Fassung, geändert durch Artikel 7 Abs. 9 des Gesetzes vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149)")

2 Rechtsanwältin Nicole Sperfeldt 2 THE LAW COMPANY (Grundbuchämter teilweise zerstört, daher Eigentümer unbekannt, nicht nachweisbar für Bank, fehlende Erbscheine, Vermißte) Es sollte mehr privates Vermögen für den Wiederaufbau der zerstörten Städte erschlossen werden. Die finanziellen Mittel zum Erwerb eines Einfamilienhauses standen weiten Teilen der Bevölkerung nicht zur Verfügung. Hier galt es die geringeren Mittel dem Aufbau nutzbar zu machen. Weiteres Problem war, dass eine Absicherung von Krediten durch Einräumung einer Grundschuld zur Finanzierung für Wohnungen nicht möglich war. Aus dieser Situation heraus wurde das Wohnungseigentumsgesetz geschaffen. (Dauerwohn-, Dauernutzungsrecht, Wohnungs- und das Teilerbbaurecht sowie das Wohnungseigentum WE und Teileigentum TE) Das WE wurde als unauflösliche Verbindung ( 11) von Miteigentum am Grundstück und Sondereigentum an räumlich bestimmten Teilen eines Gebäudes ausgestaltet. Damit war ein Mittelweg zwischen der Grundstücksbezogenheit des 93 BGB und der wirtschaftlichen Notwendigkeit der Nachkriegsjahre gefunden. Die Auswirkungen der Durchbrechung des Grundsatzes der Grundstücksbezogenheit machen sich jedoch noch immer bei der schwierigen Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum bemerkbar, denn die Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand wesentlich sind, können auch nach dem WEG kein Sondereigentum sein, sondern sind zwingend Gemeinschaftseigentum ( 5 II WEG). Nach alldem ist das WE geprägt durch - der Miteigentumsanteil am Grundstück (Bruchteilseigentum 1008 BGB) - dem Alleineigentum (Sondereigentum) an einem Teil des Gebäudes - dem Mitgliedschaftsrecht an dem Personenverband der Miteigentümer = dreigliedrige Einheit, die unteilbar miteinander verbunden ist Wichtig ist diese historische Entwicklung des WE insbesondere für das Verständnis der Regelungen des WEG. Der Gesetzgeber hatte nur einen einzigen Fall im Blick, nämlich die Wiederherstellung der Mehrfamilienhäuser. Das bereitet insbesondere bei der Beurteilung der Angelegenheiten von Mehrhausanlagen oder auch Reihenhaussiedlungen große Probleme. Dort, wo das Grundstück nicht real geteilt werden kann, aber dennoch eine Mehrhausanlage errichtet werden soll, wird heute häufig auf das Wohnungseigentum als Krücke zurückgegriffen. In diesen Fällen ist die Regelung des Gemeinschaftsverhältnisses durch eine entsprechende Gemeinschaftsordnung um so wichtiger. Leider sind die meisten Gemeinschaftsordnungen entweder gar nicht auf die speziellen Bedürfnisse zugeschnitten oder schlecht strukturiert und widersprüchlich.

3 Rechtsanwältin Nicole Sperfeldt 3 THE LAW COMPANY Insbesondere in den 70 er und 80 er Jahren hat das WE einen enormen Aufschwung erlebt. Das WEG wurde daraufhin 1973 reformiert und zuletzt 2001 an die Änderung des BGB angepaßt. Die vermutlich zum Juli 2007 in Kraft tretende erste große Reform des WEG ist auch auf das Alter der WE-Anlagen zurückzuführen. Bei vielen Gemeinschaften stehen nun grundlegende Erneuerungen an; sei es um das Gebäude dem technischen Fortschritt anzupassen oder auch nur notwendige Sanierungsmaßnahmen durchführen. Das soll durch die Neuregelung erheblich vereinfacht werden. Um es vorweg zu nehmen: die Mehrhausanlage hat leider erneut keine Berücksichtigung gefunden! II Wie entsteht das Wohnungseigentum? Im Jahr 1962 wurde in Hessen eine Regelung geschaffen, die es ermöglichte das ehemalige Stockwerkseigentum in WE umzuwandeln. Es spielt daher heute faktisch kaum mehr eine Rolle. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz kann WE auf 2 Arten begründet werden: 1. Vertrag der Grundstückeigentümer 3,4 WEG 2. Teilungserklärung des Grundstückseigentümers 8 WEG 1. Die vertragliche Einräumung von Sondereigentum ist weniger gebräuchlich. Gehört ein Grundstück mehreren Eigentümern, so handelt es sich um Bruchteilseigentum ( 1008 BGB). Die Eigentümer müssen sich darüber einigen, dass das Gebäude auf dem Grundstück so aufgeteilt werden soll, dass mehrere abgeschlossene Räume zu mindestens zwei eigenständigen Einheiten (möglich 2 Häuser auf einem Grundstück) zusammengefaßt und mit einem Miteigentumsanteil am Grundstück verbunden werden sollen. Dabei muß jedem Miteigentümer am Grundstück auch ein Sondereigentum (SE) zugeordnet werden. Kein SE ohne Miteigentumsanteil, es kann dann nur Gemeinschaftseigentum () sein. Das SE soll in sich abgeschlossen sein. Alle Eigentümer müssen sich einig sein und die Eintragung im Grundbuch bewirken.

4 Rechtsanwältin Nicole Sperfeldt 4 THE LAW COMPANY 2. Die Teilung durch den Bauträger ist der übliche Fall der Begründung von Wohnungseigentum nach 8 WEG. Gehört das Grundstück nur einem Eigentümer, kann er alleine durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Grundstück in Miteigentumsanteile teilen, denen das SE an bestimmten Räumen zugeordnet ist. Auch hier ist die Abgeschlossenheit Voraussetzung und die Grundbucheintragung erforderlich. Die Zuordnung von Sonder- und Miteigentum erfolgt in beiden Fällen durch die Teilungserklärung. Es handelt sich dabei um den Aufteilungsplan, der zumeist den ersten Teil der Teilungserklärung (TE) darstellt. III Die Organe der WEG Unter den Organen versteht man im Allgemeinen die Vertretungsbefugten, aber auch die Mitgliederversammlungen von juristischen Personen und Personenverbänden. Exkurs: Die Verwendung des Begriffs Organe ist im Zusammenhang mit der WEG untechnisch zu verstehen. Der Begriff entstammt der Grundform der Kapitalgesellschaften, nämlich dem Verein und wurde dort im Zusammenhang mit der Haftung geprägt, sog. Organhaftung ( 31 BGB). Der Verein haftet für Handlungen seiner satzungsgemäß berufenen Vertreter wie für eigenes Handeln, soweit diese im Rahmen der ihnen zugewiesenen Geschäftskreise gehandelt haben. Vertreter des Vereins sind der Vorstand und sonstige durch die Satzung bestimmte Vertreter. Oberstes Organ ist die Mitgliederversammlung. Weiteres Organ der Aufsichtsrat. Die organschaftliche Haftung wird auf alle juristischen Personen und die OHG sowie die KG entsprechend angewandt. Sie wird aber für die WEG abgelehnt! (im Zuge der Entscheidung des Bundesgerichtshofes zur Teilrechtsfähigkeit der Gemeinschaft ist diese Diskussion erneut entflammt) Die Miteigentümer sind durch das gemeinschaftliche (Bruchteils-)Eigentum miteinander verbunden. Um die Handlungsfähigkeit zu gewährleisten, sieht das WEG eine Organisations -struktur vor. Nach 20 I WEG obliegt die Verwaltung des den Wohnungseigentümern nach Maßgabe der 21 bis 25 und dem Verwalter nach Maßgabe der 26 bis 28, im Falle der Bestellung eines Verwaltungsbeirats auch diesem nach Maßgabe des 29 WEG.

5 Rechtsanwältin Nicole Sperfeldt 5 THE LAW COMPANY 20 beinhaltet somit eine Aufzählung der Organe der WEG. 1. Verwaltung durch die Wohnungseigentümer Nach 21 I WEG obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Eigentümern gemeinschaftlich, soweit nicht durch Gesetz oder eine Vereinbarung etwas anderes bestimmt ist. Weiter ergibt sich aus 21 III WEG, dass die Eigentümer über diese Verwaltungsangelegenheiten durch Stimmenmehrheit beschließen. Durch 23 I WEG wird schließlich festgelegt, dass die Wohnungseigentümer Angelegenheiten, die durch Beschluß entschieden werden, in einer Versammlung ordnen. Wichtigstes Organ der WEG ist damit die Eigentümerversammlung. Die Einberufung und die Modalitäten der Beschlußfassung sind in den 24 und 25 geregelt. 2. Der Verwalter Die Gemeinschaft kann einen Verwalter bestimmen, muß es aber nicht. Es darf jedoch die Bestellung nicht grundsätzlich ausgeschlossen werden. Das bedeutet, jeder Wohnungseigentümer kann die Bestellung eines Verwalters verlangen. Nur wenn kein Miteigentümer einen Verwalter bestellen möchte kann auf diesen verzichtet werden. Über die Bestellung beschließen die Eigentümer mit Stimmenmehrheit. Die Dauer der Bestellung darf 5 Jahre nicht überschreiten, wobei eine wiederholte Bestellung möglich ist. Nach 24 hat der Verwalter mindestens einmal jährlich eine Versammlung einzuberufen und in der Regel führt er den Vorsitz der Versammlung. Über die Versammlung ist ein Protokoll zu führen, wobei das Gesetz offen läßt, wer das Protokoll führt. Es kann daher sowohl durch den Verwalter, als auch durch einen Miteigentümer geführt werden. Gesetzlich vorgeschriebener Inhalt sind lediglich die Beschlußergebnisse. Der Verwalter hat das Protokoll mit zu unterzeichnen. Die weiteren Aufgaben des Verwalters benennt 27: - Durchführung der Beschlüsse der Eigentümer - Durchführung der Hausordnung - Maßnahmen der ordnungsgemäßer Instandhaltung und Instandsetzung zu treffen

6 Rechtsanwältin Nicole Sperfeldt 6 THE LAW COMPANY (nur nach Beschluß WEV, aber Vereinbarung oder Beschluß zu geringfügigen Maßnahmen zulässig) - in dringenden Fällen Eilmaßnahmen zu treffen - Verwaltung des gemeinschaftlichen Geldes Vertretungsbefugnisse 27 II WEG (nicht einzuschränkende Mindestbefugnisse, in diesem Umfang gesetzliche Vertretungsmacht) - Beiträge zu Lasten und Kosten anzufordern - Zahlungen und Leistungen zu bewirken und in Empfang zu nehmen - Zustellungsbevollmächtigter für die WEG - Eil kompetenz für den Fall, dass Fristen laufen - Ansprüche gerichtlich und außergerichtlich geltend zu machen, sofern er durch Beschluß ermächtigt wird 28 - Erstellung eines WP für jedes Kalenderjahr - Erstellung der Abrechnung nach Ablauf des Kalenderjahres Neben diesem gesetzlichen Aufgaben und Pflichtenkatalog sind zumeist in den Verwalterverträgen zusätzliche Leistungen vereinbart, teilweise mit Sonderhonoraren. 3. Der Verwaltungsbeirat Nach 29 können die Eigentümer einen Verwaltungsbeirat mit Stimmenmehrheit bestellen. Im Gegensatz zum Verwalter, ist der Beirat kein notwendiges Organ der WEG. Es steht den Eigentümern vielmehr frei einen Beirat zu bestellen oder davon abzusehen. Daher gibt es anders als bei dem Verwalter- auch keinen Anspruch der Eigentümer auf Bestellung. Die Bestellung eines Beirats kann sogar wirksam ausgeschlossen werden. Die Gemeinschaft kann statt oder neben dem Beirat auch andere Kontrollorgane schaffen, zb Kassen- oder Rechnungsprüfer. Besteht ein Beirat, so obliegt ihm die Unterstützung des Verwalters. Er soll den Verwalter beraten und vermittelnd tätig werden, insbesondere bei den Fragen der Hausordnung. Der Beirat hat das Recht Auskünfte über die Verwaltungstätigkeit zu verlangen, was allerdings auch jedem anderen Eigentümer zusteht.

7 Rechtsanwältin Nicole Sperfeldt 7 THE LAW COMPANY Es obliegt dem Verwaltungsbeirat insbesondere die Prüfung von Wirtschaftsplan und Abrechnung, Rechnungsl egungen und die Prüfung von Kostenvoranschlägen. Das Ergebnis seiner Prüfung hat er in einer Stellungnahme für die übrigen Eigentümer zwecks Beschlußfassung niederzulegen oder in der Versammlung mündlich vorzutragen.

8 Gemeinschaftseigentum Sondereigentum - Sondernutzungsrecht I Abgrenzung Gemeinschaftseigentum (Miteigentum) Sondereigentum (Alleineigentum) Wie dargestellt, wurde die klare Regelung des 93 BGB, wonach das Grundstück der Gegenstand des Eigentums ist und Gebäude lediglich wesentlicher (aber unselbständiger) Bestandteil des Grundstücks sind, durchbrochen. Es stellt mithin die Ausnahme dar, dass Allein- (Sonder-)Eigentum an abgrenzbaren Räumen eines Gebäudes selbständig begründet werden kann. Folgerichtig bestimmt 1 WEG, dass grundsätzlich das Grundstück selbst und alle Bestandteile Gemeinschaftseigentum sind, sofern nicht ausdrücklich eine Zuweisung zum Sondereigentum vorgenommen wurde. Zudem enthält 1 WEG aber auch die Definition des Sondereigentums. Das Sondereigentum kommt als a) Wohnungseigentum (zu Wohnzwecken dienenden Räumen) Abs. 2: WE ist das SE an einer Wohnung ivm. dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört b) Teileigentum (nicht zu Wohnzwecken dienende Räume) Abs. 3: TE ist das SE an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum zu dem es gehört vor. Es kommt somit für die Abgrenzung zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum entscheidend auf die im Aufteilungsplan gemachten Angaben an. Die Zuordnung zum Sondereigentum darf jedoch nur in bestimmten Grenzen erfol gen. Diese sind i n 5 WEG festg el egt. Di ese Festl egung trägt dem 93 BGB Rec hnung. Zwingendes Gemeinschaftseigentum sind alle Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen. Eine Bestimmung in der Teilungserklärung, wonach ein Bestandteil des Gebäudes, der unter diese Regelung fällt Sondereigentum sein soll ist unwirksam!

9 T HE L AW C OMPANY 2 Dabei kommt es auch nicht darauf an, ob dieser Bestandteil sich eventuell im Bereich eines Sondereigentums befindet. Sondereigentumsfähig sind hingegen diejenigen Räume und Gebäudebestandteile, die a) in dem Aufteilungsplan zulässig als Sondereigentum ausgewiesen sind sowie b) die zu diesen (als SE ausgewiesenen) Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf dem Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Miteigentümer über das in 14 zulässige Maß hinaus beeinträchtigt wird oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. Merksatz 1: Gemeinschaftseigentum ist all das, das nicht (wirksam) dem Sondereigentum zugeordnet wurde oder nach 5 WEG zum SE bestimmt ist. Beispiele zur Abgrenzung: zwingend Gemeinschaftseigentum: - Grundstück, 1 WEG - Gebäudeteile: Konstruktive Teile des Gebäudes (Fundamente, Brandmauern, tragende Innenwände, Dach, Schornsteine, Balken und Träger, Decken und Böden, Dämmung/Isolierung) - äußere Gestaltung (Außenanstrich, Bestandteile der Fassade, Verkleidung von Balkonen, Loggien, Außenjalousien, Fensterbänke, -läden, Außentreppen und Eingangstüren Gebäude) - Anlagen und Einrichtungen des gemeinschaftlichen Gebrauchs (Treppen, Treppenhäuser, Eingangshallen, Flure, Heizung, sonstige zentrale Versorgungseinrichtungen, Gemeinschaftswaschküche, Versorgungsleitungen bis an den jeweiligen Abzweig zu dem SE, Türschließanlagen, Etagenheizung, Türen zu Treppen und Fluren gemeinschaftlichen Anlagen) Sondereigentumsfähig: - Räume und gewisse Gebäudebestandteile, die zu den im Sondereigentum stehenden Räumen gehören ( Gewächshaus,

10 T HE L AW C OMPANY Penthouse, Schwimmbad mit Sauna, Doppelparker, nicht aber an je einem der Stellplätze, Garagen) - Gebäudebestandteile (wesentliche Bestandteile nach 93, 94 II BGB), die zu den im Sondereigentum stehenden Räumen gehören (nichttragende Wände in der Wohnung, Innentüren, Wand- und Deckenverkleidungen, Fußbodenbelag auch der Estrich, Decken- und Wandputz, Badewannen, Duschen, eingebaute Wandschränke, Elektrospeicheröfen; Installationen für Gas, Wasser und Strom usw. ab dem Abzweig in das SE, Innenanstrich von Loggien, Veranden, Balkonen, Sprechstellen von Gegensprechanlagen im SE) 3 Das Paradebeispiel: Der Balkon: Balkontür SE Innenanstrich Geländer etc. Balkonaußenseite/Putz Brüstungsmauer Belag (Fliesen etc.) SE Estrich Isolierschicht Kragplatte

11 T HE L AW C OMPANY 4 II Das Sondernutzungsrecht Liegt Gemeinschaftseigentum vor, so kann an diesem ein besonderes Nutzungsrecht eingeräumt sein, ein Sondernutzungsrecht. Es handelt sich dabei jedoch nicht um eine dritte Ausgestaltung des Eigentumsrechts neben SE und. Vielmehr ist es nur eine inhaltliche Beschränkung des. Grundsätzlich regelt 13 II WEG, dass jeder Miteigentümer zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums berechtigt ist. Dieses Nutzungsrecht steht dem jeweiligen Miteigentümer eingeschränkt durch die Recht der übrigen Miteigentümer zu. Es besteht ein Rücksichtnahmegebot nach 14 I WEG und es darf dem Nutzungswunsch keine Regelung nach 15 WEG entgegenstehen. Die Eigentümer können nach 15 WEG Regelungen zu der Art und Weise des Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums treffen. Je nach dem Inhalt der beabsichtigten Gebrauchsregelung, muß dies durch eine Vereinbarung aller erfolgen bzw. kann durch Mehrbeschluß geregelt werden. Dem Mehrheitsbeschluß zugänglich sind Regelungen des ordnungsgemäßen Gebrauchs, beispielsweise die Hausordnung. (Zweifel bei vermietenden Eigentümern infolge Kollision mit Mietvertraglichen Regelungen) Vereinbart werden müssen Regelungen, die über den ordnungsgemäßen Gebrauch hinausgehen und insbesondere solche Regelungen, die auf eine Bevormunden hinauslaufen. Wird eine Regelung beschlossen, die nur vereinbart werden durfte, so wird diese mit Bestandskraft des Beschlusses gleichwohl wirksam! Eine Gebrauchsregelung, die dergestalt gefaßt ist, dass mit Ausnahme eines Eigentümers alle anderen Miteigentümer von dem Gebrauch ausgeschlossen sind (= SNR) ist zwar zulässig, sie kann jedoch nur vereinbart werden. Bis zum Jahr 2000 wurde die Kompetenz der Eigentümer zu einer derartigen Regelung durch 15 WEG begründet. Zwar wurde gefordert, dass eine Vereinbarung getroffen werden muß, mangels Anfechtung wurde jedoch ein SNR bejaht. In einer Entscheidung des BGH aus dem Jahr 2000 hat dieser die Beschlußkompetenz der Gemeinschaft für SNR e jedoch generell verneint. Der Ausschluß aller anderen Miteigentümer stellt keine inhaltliche Ausgestaltung mehr dar, sondern den Entzug des Mitgebrauchs. Dadurch werde eine gesetzliche Regelung ( 13 II WEG) abbedungen, was nur durch Vereinbarung möglich ist.

12 T HE L AW C OMPANY 5 Sondernutzungsrechte werden zumeist bereits in der Teilungserklärung begründet. Soll es nachträglich einem Miteigentümer zugewiesen werden, so ist eine Vereinbarung aller Miteigentümer und deren Eintragung im Grundbuch erforderlich. Ein allstimmiger Beschluß genügt nicht um eine Bindungswirkung für die Eigentümergemeinschaft zu begründen. Diese Beschlüsse sind nichtig! Da das SNR dem zugeordnet ist, muß der Nutzungsberechtigte zwingend Miteigentümer sein. Einem Dritten kann lediglich eine schuldrechtlich Nutzungsmöglichkeit durch Miete/Pacht eingeräumt werden. mögliche SNR e - Stellplätze in der Garage - Terrassen, Gartenflächen - Dachboden, Keller - aber auch an sondereigentumsfähigen Räumen kann ein SNR bestellt werden Das SNR ist immer inhaltlich beschränkt. Ist eine Beschränkung nicht ausdrücklich genannt, so ergibt sie sich aus dem Grund der Überlassung und insbesondere aus den Rechten der Mieteigentümer. Mögliche Überschreitungen: - Abgrenzung KFZ Stellplatz durch Pfähle - Fällen von Bäumen auf Gartenflächen - Aufstellen eines Gerätehäuschens im Garten - Anbringen einer Markise über einer Terrasse - Pflanzen von Bäumen und voluminösen Sträuchern - Betriebs eines Gartenlokals auf einer Gartenfläche Jede Änderung des SNR bedarf der Zustimmung aller Eigentümer. II rechtliche Folgen der Zuordnung zum / SE Die Grenzziehung zwischen SE und ist von erheblicher Bedeutung. In Bezug auf sein SE hat der Eigentümer die Stellung eines Alleineigentümers. Er kann mit seinem SE nach blieben verfahren, sofern nicht Rechte Dritte oder das Gesetz dies einschränken. Versucht die Gemeinschaft in den Inhalt des SE einzugreifen, ist dies unzulässig. Beschlüsse sind nichtig! Steht fest, dass Gemeinschaftseigentum vorliegt, so liegt die Entscheidungskompetenz bei der Miteigentümergemeinschaft.

13 T HE L AW C OMPANY 6 Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erfolgt durch Mehrheitsbeschluß in einer Versammlung. Die weitere und weitaus bedeutendere Konsequenz ist jedoch die Verantwortlichkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft für das Miteigentum. Die Durchführung von Pflege/Wartung sowie die Instandhaltung und setzung obliegt der Gemeinschaft. Die Kosten hierfür sind daher ebenfalls von der Gemeinschaft (ggfs. aus der Rücklage) zu tragen. Die Kosten sind im Wirtschaftsplan und in der Abrechnung einzustellen. Schäden, die durch die mangelnde oder unsachgemäße Instandhaltung bzw. setzung verursacht werden muß die Gemeinschaft tragen. Dabei ist es unerheblich, ob ein Miteigentümer oder ein Dritter geschädigt wird. 14 WEG sieht eine Duldungspflicht des Sondereigentümers vor, sofern seine Wohnung zur Durchführung von Instandhaltung oder setzung betreten werden muß. Allerdings werden ihm dadurch entstehende Schäden ersetzt (Kosten einer Neuverfliesung, Verdienstausfall, angemessene Minderung durch Mieter). Diesen Schaden muß die Gemeinschaft ebenfalls ersetzen, unabhängig davon, ob ihr ein Verschulden zur Last fällt. Handelt es sich um Gemeinschaftseigentum ist der Verwalter zumindest für die Vorbereitung entsprechender Beschlüsse, eventuell auch infolge seiner Eilkompetenz zuständig. Da in Zweifelsfällen von dem Ausnahmecharakter des Sondereigentums auszugehen ist, wird dem Verwalter insbesondere in Eilfällen eine Handlungskompetenz zuzubilligen sein. Weitere Auswirkung ist die Verantwortlichkeit für die Meldung von Schäden und die Abwicklung dieser Schäden mit Versicherungen. Es sind Frist einzuhalten, deren Versäumung zur Folge haben kann, dass die Regulierungspflicht der Versicherung entfällt.

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