DNotI Deutsches Notarinstitut

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1 DNotI Deutsches Notarinstitut Fax - Abfrage Gutachten des Deutschen Notarinstituts Dokumentnummer: 1609# letzte Aktualisierung: 14. Juni 2004 Gutachten GBBerG 7; EGBGB Art Vertretung für unbekannten Eigentümer I. Zum Sachverhalt Verkauft werden soll ein Grundstück in der Stadt A in den neuen Bundesländern. Einzelne Eigentümer konnten nicht aufgefunden werden. Das Landratsamt hat daher gem. Art Abs. 3 EGBGB die Stadt A zum gesetzlichen Vertreter bestellt. Es stellt sich die Frage, wer die zuständige Genehmigungsbehörde für die Genehmigung nach 2 Abs. 3 S. 5 EGBGB ist. II. Fragestellung Wer ist zuständig für eine Genehmigung eines Vertreters für unbekannte Eigentümer nach Art Abs. 3 EGBGB, das Vormundschaftsgericht oder die Bestellungsbehörde? III. Zur Rechtslage Durch das Registerverfahrensbeschleunigungsgesetz wurde die bisher lediglich für den Bereich der Grundstücke aus der Bodenreform vorgesehene Sonderregelung in Art Abs. 3 EGBGB nunmehr nach Art Abs. 3 EGBGB für alle Grundstücke in den neuen Bundesländern eingeführt. Nach dieser Vorschrift kann für Grundstücke, deren Eigentümer nicht bekannt ist, generell ein gesetzlicher Vertreter bestellt werden. Die Bestellung der Überwachung obliegt der Gemeinde (so Regierungsbegründung zum Gesetzentwurf, BTDrs. 12/553, S. 131). Aufgrund der Verweisung auf 16 Abs. 4

2 2 VwVfG gelten für die Bestellung und für das Amt des Vertreters die Vorschriften über doe Pflegschaft entsprechend. Bei der Auslegung dieser Vorschrift bestehen einige Unsicherheiten. So ist z. B. umstritten, ob durch die Verweisung auf 16 Abs. 4 VwVfG, nach dem für die Bestellung für das Amt des Vertreters die Vorschriften über die Pflegschaft entsprechend gelten, damit das Vormundschaftsgericht oder die Verwaltungsbehörde die Genehmigungsbehörde ist. Völlig unklar ist das Verhältnis der allgemeinen Vorschriften über die gesetzlichen Vertreter und Pflegerbestellung des Art Abs. 3 EGBGB zu der in 7 Grundbuchbereinigungsgesetz eingeführten Verkaufserlaubnis. Diese Vorschrift ist erst in der Spätphase der Beratungen zum Registerverfahrensbeschleunigungsgesetz in das Gesetz eingefügt worden, leider hat der Gesetzgeber diesbezüglich die schwierige Abgrenzungsfrage zu den allgemeinen Bestimmungen völlig offengelassen und in der Gesetzesbegründung zum Teil auch widersprüchlich behandelt. Man könnte sich nun fragen, ob 7 GBBerG die allgemeinen Vorschriften über Pfleger und auch den gesetzlichen Vertreter einschränkt oder ob sie eine zusätzliche Verkaufserlaubnis neben den allgemeinen Vorschriften schafft. Die Gesetzesbegründung führt hierzu aus (BT-Drs. 12/6228, S. 73): "Der neue 7 regelt, unter welchen Voraussetzungen dem Pfleger o- der Vertreter die Belastung oder Veräußerung erlaubt werden darf. Die Regelung soll diese Verfügungsmöglichkeit gleichzeitig auch begrenzen. Die Gestattung steht nicht mehr im freien Ermessen des Gerichts. Vielmehr sind ausformulierte Erlaubnistatbestände vorgesehen, die dem Ermessen des Gerichts Grenzen setzen." Man könnte der Auffassung sein, daß 7 GBBerG materielle Tatbestände für die Frage geschaffen hat und unter welchen Voraussetzungen die Veräußerung durch einen Pfleger oder Vertreter erlaubt werden darf. Nach 7 GBBerG dürfte aber die Verkaufserlaubnis nur erteilt werden, wenn der gesetzliche Vertreter eine juristische Person des öffentlichen Rechts ist. Hier entsteht ein Widerspruch zu Art Abs. 3 EGBGB, der diese Einschränkung nicht kennt. Die Gesetzesbegründung führt weiter unter folgendes aus: In Abs. 1 S. 1 wird bestimmt, daß der Pfleger oder Vertreter eines Grundstücks belasten oder veräußern darf, wenn das Vormundschaftsgericht ihm dies erlaubt hat. Diese Verkaufs- oder Belastungserlaubnis läßt die allgemeinen Vorschriften unberührt, nach dem der Vertreter oder Pfleger ebenfalls verfahren kann. Man könnte hieraus folgern, daß die Verkaufserlaubnis nur eine zusätzliche Möglichkeit schaffen soll, einem Pfleger oder gesetzlichen Vertreter unabhängig vom konkreten Einzelfall die dann jederzeit mögli-

3 3 che Veräußerung oder Belastung des Grundstücks zu erlauben. Ein vergleichbares Problem existiert im übrigen auch bei der Vertretung nach 11 b Abs. 1 VermG. Auch dort ist allgemein die Vertretungsbefugnis geregelt und in 7 GBBerG auf den Vertreter nach 11 b Bezug genommen, so daß auch hier die Abgrenzungsproblematik besteht. Auch bei dieser Vorschrift war in der Literatur umstritten, ob die Verweisung auf 1837 BGB dazu führt, daß das Vormundschaftsgericht zuständig ist (Wimmer, ZOV 1993, 226, 227). Ein anderer Teil geht von einer behördlichen Überwachungszuständigkeit u. a. des Landkreises aus (so Säcker/Hummert, Vermögensrecht, 11 b Rz. 30; Hahn/Gieße, ZOV 1993, 149, 150; Tenbieg, OV Spezial 18/92, S. 5; Händler/Menz, OV-Spezial 2/93, S. 3, 5; für Vormundschaftsgericht auch Gisselmann, in: Kimme, 11 VermG Rz. 51; Kieteh, in: Rechtshandbuch Vermögen und Investitionen in der ehemaligen DDR, 11 b Rz. 19; unklar: Budde, in: Fieberg/Reichenbach, Vermögensgesetz, 11 b, der bei Rz. 15 von der Genehmigung des Landkreises oder der kreisfreien Stadt insbesondere zur Verfügung über ein Grundstück spricht, bei Rz. 13 aber für die Genehmigung nach 7 GBBerG abweichend von der früheren Rechtslage das Vormundschaftsgericht für zuständig hält). Die Rechtsprechung geht überwiegend davon aus, daß nicht das Vormundschaftsgericht, sondern die Verwaltungsbehörde zuständig ist (so OLG Dresden, Beschl. v , ZOV 1995, 471 = FG-Prax 1996, 7= VIZ 1995, 664; LG Berlin, ZOV 1995, 472; LG Leipzig, VIZ 1995, 663; KG Berlin, KG- Report 17/96, S. 193). Die Gerichte weisen insbesondere für diese Zuständigkeit der Behörde auf den Sinn und Zweck der Vorschrift hin. Die Schaffung getrennter Zuständigkeiten für die Bestellung des gesetzlichen Vertreters einerseits und für seine Überwachung und die Erteilung von Genehmigungen in sinngemäßer Anwendung von 1821 BGB andererseits, würde das Verfahren eher erschweren. Der Gesetzgeber wollte eine einheitliche Zuständigkeit. Denn es sollten zur Beschleunigung die Verfahren gerade gestrafft werden (so ausdrücklich KG, a.a.o.; ähnlich OLG Dresden, a.a.o.). Für die Genehmigungszuständigkeit der Verwaltungsbehörde spreche insbesondere auch die Regelung des 17 Abs. 3 S. 4 SachRBerG. Danach nehme der gem. 11 b Abs. 1 VermG bestellte gesetzliche Vertreter auch die Aufgabe eines Pflegers nach 17 SachRBerG wahr, und es sei ausdrücklich bestimmt, daß für die Erteilung einer Genehmigung nach 1821 BGB in dem von 17 SachRBerG erfaßten Fällen, statt des Landkreises das Vormundschaftsgericht zuständig ist. Zur Frage des Art Abs. 3 EGBGB liegt, soweit ersichtlich, nur die Entscheidung des Thüringer OLG vor (DtZ 1996, 318 = OLG - NL 1996, 183). In diesem Fall war das Gericht der Auffassung, daß ebenso wie bei 11 b Abs. 1 VermG die Bestellungsbehörde für die Genehmigung von Grundstücksgeschäften zuständig sei. In dieser Entscheidung findet sich allerdings der Satz, daß auf eine juristische Person des öffentlichen Rechts 7 GBBerG Anwendung findet, so daß nur, soweit dies nicht der Fall ist, die Bestellungsbehörde für die Genehmigung von Grundstücksgeschäften zuständig sei. Ähnlich argumentierte auch in einem obiter dictum das OLG Dresden, das der Auffassung war, daß Voraussetzung für die Genehmigungserteilung des Vormundschaftsgerichtes sei, daß der Vertreter im Sinne des 11 b VermG bzw. Art Abs. 3 EGBGB eine juristische Person des öffentlichen Rechts sei. Hieraus könnte man schließen,

4 4 daß in diesen Fällen und nur in diesen Fällen 7 GBBerG zusätzlich Anwendung findet mit der Folge, daß das Vormundschaftsgericht plötzlich zuständig wäre. In der Tat bereitet eine solche Auslegung einige Schwierigkeiten, da nicht einzusehen ist, warum die Verfügung durch natürliche Personen weniger strengen Kriterien unterliegen soll, als die Verfügung durch eine öffentliche Einrichtung. Man könnte 7 GBBerG auch ganz anders interpretieren, nämlich dahingehend, daß nur eine öffentliche Behörde überhaupt zur Verfügung befugt ist. In der Literatur haben sich Eickmann und Böhringer für eine differenzierende Auslegung ausgesprochen, die u. E. überzeugend ist. Eickmann (Rpfleger-Studienheft 1995, 20, 21) weist darauf hin, daß die Zuständigkeit der Behörde die richtige sei. Der Gesetzgeber habe wegen der Entlastung der Vormundschaftsgerichte die Bestellung anderen Stellen zugewiesen; so spreche viel dafür, daß auch die Folgemaßnahmen dort erledigt werden sollten. Diese Auffassung findet eine gewichtige Stütze in 17 Abs. 3 S. 4 SachRBerG: Dort ist geregelt, daß für die Genehmigung nach 1821 BGB bei einer unter 17 fallenden Pflegschaft statt des Landkreises das Vormundschaftsgericht zuständig ist. Da der Pfleger des 17 Abs. 1 SachRBerG jedoch durch das Vormundschaftsgericht zu bestellen ist, konnten auch hier keine Zuständigkeitszweifel in bezug auf das Genehmigungsverfahren bestehen. Die zitierte Regelung könne also nur auf dem gesetzgeberischen Vorverständnis beruhen, daß in anderen Fällen eine Zuständigkeit des Landkreises bestehe. Eickmann ist daher auch zu Recht der Auffassung, daß 7 GBBerG eine besondere vormundschaftsgerichtliche Verfügungserlaubnis begründe, die neben der Möglichkeit der Genehmigung durch den Landkreis bestehe. Diese vormundschaftsgerichtliche Verfügungerlaubnis besteht unbeschadet der allgemeinen Vorschriften. Eickmann folgert hieraus u. E. zu Recht, daß sie neben den Genehmigungsregeln des 1821 BGB in deren Ergänzung anzuwenden sei. Das bedeutet also, daß die nach 1821 BGB erforderliche Genehmigung durch den Landkreis durch die vormundschaftsgerichtliche Verfügungserlaubnis ersetzt werden kann und nicht durch diese verdrängt wird. Liegen die Voraussetzungen des 7 GBBerG nicht vor (z. B. natürliche Personen als Vertreter, kein Nachweis eines besonderen Investitionszweckes), so kann nach Auffassung von Eickmann das genehmigungsbedürftige Rechtsgeschäft nur wirksam werden durch eine (reguläre) Genehmigung, die in den Fällen von Art Abs. 3 EGBGB und 11 b VermG die Bestellungsbehörde erteilt. Im gleichen Sinne hat sich auch Böhringer geäußert (vgl. in: Eickmann, Grundbuchbereinigungsgesetz, 7 Rz. 26; Art EGBGB Rz. 26 f.). In der Tendenz scheinen auch die Entscheidungen des OLG Dresden und des Thüringer OLG eine ähnliche Abgrenzung zu suchen, ohne allerdings die Problematik zu erkennen, daß hier die Möglichkeit der regulären Genehmigung durch die Bestellungsbehörde neben der vormundschaftsgerichtlichen Verfügungserlaubnis nach 7 GBBerG besteht. Im Ergebnis würden wir daher der Auffassung zuneigen, die auch aus Sinn und Zweck der Vorschriften resultiert - nämlich Beschleunigung und Vereinfachung des Verfahrens -, daß 7 GBBerG nur eine zu-

5 5 sätzliche Verkaufserlaubnis darstellen sollte, die nicht die generelle Möglichkeit der Veräußerung aufgrund einer Genehmigung durch die Bestellungsbehörde verdrängt. Wir müssen allerdings darauf hinweisen, daß diese Frage, wie dargestellt, äußerst umstritten ist und die Rechtsprechung noch keine klare Linie hierzu gefunden hat. Literatur: Thüringer OLG, Beschl. v , OLG-NL 8/1996, S. 183 Eickmann, Besonderheiten der gesetzlichen Vertretung bei Grundstücksgeschäften im Beitrittsgebiet, RpflStud. 1995/Heft 1/2, S. 20 ff. OLG Dresden, Beschl. v , VIZ-Heft 11/1995, S. 664 OLG Dresden, Beschl. v , ZOV 6/1995, S. 471 f. KG, Beschl. v , KG-Report 17/96, S. 193 LG Berlin, Beschl. v , ZOV 6/1995, S. 472 f. Brandenburgisches OLG, Beschl. v , OLG-NL 8/1995, S. 177 LG Berlin, , 83. Zivilkammer, NK: BGB 1785, BGB 1786, BGB 1821 Abs. 1 Nr. 1, BGB 1837, VermG 11 b Abs. 1 S. 1, VermG 11 b Abs. 1 S. 5;