IMMOBILIARSACHENRECHT

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1 IMMOBILIARSACHENRECHT PROFESSOR DR. CHRISTIAN WOLF bearbeitet von: Nicola Zeibig, Serhat Ortac und Moritz v. Bismarck

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3 Literatur BAUR, FRITZ (BEGR.) / BAUR, JÜRGEN F. / Sachenrecht 18. Auflage, München 2009 STÜRNER, ROLF JAUERNIG, OTHMAR NEUNER, JÖRG PALANDT, OTTO (BEGR.) SÄCKER, FRANZ JÜRGEN (HRSG.) / RIXECKER, ROLAND (HRSG.) / GAIER, REINHARD Trennungsprinzip und Abstraktionsprinzip JuS 1994, S Das nachbarrechtliche Haftungssystem, JuS 2005, S Bürgerliches Gesetzbuch, 69. Auflage, München 2010 Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, Band 6 Sachenrecht / Wohnungseigentumsgesetz / Erbbaurechtsgesetz, 5. Auflage, München 2009 SÄCKER, FRANZ JÜRGEN (HRSG.) / RIXECKER, ROLAND (HRSG.) Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, Band 1 Allgemeiner Teil 1. Halbband: / ProstG, 5. Auflage, München 2006 STAUDINGER, JULIUS VON (BEGR.) / BUND, ELMAR / GURSKY, KARL-HEINZ / KUTTER, HANS-DIETER / SEILER, HANS HERMANN J. von Staudingers Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch mit Einführungsgesetz und Nebengesetzen Buch 3 Sachenrecht Einleitung zum Sachenrecht / , Bearbeitung Stand 2007, Berlin VIEWEG, KLAUS / WERNER, ALMUTH SCHÖNER, HARTMUT / STÖBER, KURT Sachenrecht, 4. Auflage, Köln 2010 Grundbuchrecht, 14. Auflage, München 2008 I

4 Literatur WIELING, HANS JOSEF JAUERNIG, OTHMAR (HRSG.) STADLER, ASTRID Sachenrecht, 5. Auflage, Berlin 2008 Bürgerliches Gesetzbuch, 11. Auflage, München 2004 Der Rang im Immobiliarsachenrecht ein noch immer ungelöstes Problem?, AcP 189, S II

5 Professor Dr. Christian Wolf Immobiliarsachenrecht 1. Kapitel: Einführung in das Immobiliarsachenrecht A. Allgemeine sachenrechtliche Grundprinzipien und Anspruchsgrundlagen I. Sachenrechtsgrundsätze Absolutheit Ausschluss der Vertragsfreiheit Publizität Spezialitäts- bzw. Bestimmtheitsgrundsatz Übertragbarkeitsprinzip Abstraktheit und Trennungsprinzip II. Die wichtigsten sachenrechtlichen Anspruchsgrundlagen B. Rechte an Grundstücken I. Das Grundeigentum und seine Bestandteile Wesentlicher Bestandteil eines Grundstücks Subjektiv dingliche Rechte zugunsten eines Grundstücks Grundstückszubehör II. Das Wohnungseigentum Kapitel: Grundbuch, Rang und Grundbuchberichtigungsanspruch A. Das Grundbuch I. Die Funktion des Grundbuchs II. Der Aufbau des Grundbuchs III. Grundbuchverfahren Antragsprinzip Bewilligungsprinzip Prioritätsprinzip Grundsatz der Voreintragung B. Der Grundbuchberichtigungsanspruch I. Voraussetzungen Unrichtigkeit des Grundbuchs Anspruchsberechtigter III

6 Inhalt 3. Anspruchsverpflichteter II. Einwendungen und Einreden III. Sonstige Ansprüche aufgrund eines unrichtigen Grundbuchs C. Die Rangordnung von Grundstücksrechten I. Die gesetzliche Rangfolge Rangbestimmung bei Kollisionen in derselben Abteilung Rangbestimmung bei Kollisionen in verschiedenen Abteilungen II. Die rechtsgeschäftliche Rangbestimmung Kapitel: Die Verfügung im Grundstücksrecht A. Verfügungstatbestände B. Die Übereignung von Grundstücken I. Voraussetzungen der Grundstücksübereignung Einigung Eintragung in das Grundbuch Einigsein der Parteien im Zeitpunkt der Eintragung Berechtigung des Verfügenden II. Das Auflassungsanwartschaftsrecht Kapitel: Der Erwerb vom Nichtberechtigten A. Gutglaubenstatbestände I. Gesetzliche Vermutung des 891 BGB II. Gutglaubensvorschrift der 892, 893 BGB B. Voraussetzungen für den Erwerb vom Nichtberechtigten Rechtsgeschäft im Sinne eines Verkehrsgeschäfts Unrichtigkeit des Grundbuchs Verfügender wird als Berechtigter legitimiert Keine Bösgläubigkeit des Erwerbers Kein entgegenstehender Widerspruch im Grundbuch Kapitel: Die Vormerkung A. Voraussetzungen der Vormerkung IV

7 Professor Dr. Christian Wolf Immobiliarsachenrecht I. Ersterwerb Anspruch auf dingliche Rechtsänderung am Grundstück Bewilligung Eintragung Berechtigung des Bestellers II. Die Übertragung einer Vormerkung B. Die Wirkung der Vormerkung I. Sicherungswirkung II. Rangwirkung III. Vollwirkung Kapitel: Die Grundpfandrechte A. Die Hypothek I. Der rechtsgeschäftliche Ersterwerb der Hypothek Bestehen der gesicherten Geldforderung Einigung Eintragung Briefübergabe Einigsein Berechtigung II. Der rechtsgeschäftliche Zweiterwerb der Hypothek Einigung über den Übergang der Forderung Übertragbarkeit und Bestehen der Forderung Bestehen der Hypothek III. Durchsetzbarkeit der Hypothekenforderung IV. Die Verwirklichung der Hypothek Vor der Fälligkeit Nach der Fälligkeit Rechtsfolgen der Befriedigung B. Die Grundschuld V

8 Inhalt I. Die Bestellung, Übertragung und Tilgung der Grundschuld II. Die Sicherungsgrundschuld Die Sicherungsvertrag Die Tilgungsbestimmung Abtretung von Forderung und Grundschuld Kapitel : Sonstige beschränkt dingliche Rechte A. Begriff B. Arten beschränkt dinglicher Rechte I. Nießbrauch Der Ersterwerb des Nießbrauchs Übertragung des Nießbrauchs Rechtsverhältnis: Nießbraucher Eigentümer II. Grunddienstbarkeit Der Ersterwerb der Grunddienstbarkeit Übertragung der Grunddienstbarkeit Rechtsverhältnis: Grunddienstbarkeitsberechtigter Eigentümer Schutz der Grunddienstbarkeit III. Beschränkte persönliche Dienstbarkeit Bestellung einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit Übertragung und Überlassung einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit Rechtsverhältnis: Dienstbarkeitsberechtigter Eigentümer Schutz der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit IV. Reallast Übertragung und Belastung Rechtsverhältnis: Eigentümer Reallastgläubiger VI

9 Professor Dr. Christian Wolf Immobiliarsachenrecht 1. Kapitel: Einführung in das Immobiliarsachenrecht 1 Der Gesetzgeber des BGB unterscheidet verschiedentlich zwischen beweglichen Sachen (auch als Fahrnis bezeichnet) und Grundvermögen (sogenannte Immobilien ) und trägt damit den funktionellen Unterschieden Rechnung 1. Dabei hat er sich jedoch bemüht möglichst viele Gemeinsamkeiten zu erhalten. Übereinstimmend geregelt sind dementsprechend das Recht des Besitzes, des Eigentumsinhalts, der Eigentumsarten und des Eigentumsschutzes. Unterschiede ergeben sich dagegen im jeweiligen Katalog der möglichen Sonderrechtstypen und bei der Begründung, Übertragung und Aufhebung von Grundstücksrechten. Auch hier wurde jedoch zumindest die systematische Grundstruktur beibehalten 2. Auch sprachlich wird im BGB daher verschiedentlich zwischen beweglichen Sachen einerseits (z.b. in den 929 ff., 937 und 946 BGB) und Grundstücken (z.b. in den 94, 873, 925 und 1113 BGB) andererseits differenziert. Eine Definition der beiden Gegenbegriffe liefert das Gesetz hingegen nicht. Hierfür ist zunächst vom Begriff des Grundstücks auszugehen: Im allgemeinen gesellschaftlichen Verständnis, wird ein Grundstück unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten definiert. Es handelt sich um einen nach außen erkennbar abgrenzbaren Teil der Erdoberfläche, der auf eine bestimmte Art und Weise genutzt wird 3. Dieses Verständnis deckt sich nicht mit dem juristischen Begriff des Grundstücks, der einen eher formalen Ansatzpunkt wählt. Ein Grundstück im Sinne des BGB und der Grundbuchordnung (GBO) ist ein durch amtliche Vermessung bestimmter und durch die Art seiner Buchung im Grundbuch individualisierter Teil der Erdoberfläche 4. Dabei kann ein Grundstück sowohl auf einem gesonderten Grundbuchblatt, als auch lediglich unter einer bestimmten Nummer eines gemeinschaftlichen Grundbuchblattes geführt werden ( 3 GBO). 2 Der Gegenbegriff der beweglichen Sachen definiert sich aus einem Umkehrschluss zur Grundstücksdefinition. Bewegliche Sachen im Sinne des Gesetzes sind mithin alle körperlichen Gegenstände, die keine Grundstücke sind und die nicht i.s.v. 93, 94 BGB als wesentlicher Bestandteil eines Grundstücks anzusehen sind (s.u. Rdnr.15 ff.). Aufgrund des Zusatzes der wesent- 1 Allgemein zum funktionellen Unterschied zwischen Fahrnis und Immobilien siehe: Baur/Stürner, Sachenrecht, 18. Auflage 2009, 2 Rn Baur/Stürner, Sachenrecht, 18. Auflage 2009, 2 Rn Baur/Stürner, Sachenrecht, 18. Auflage 2009, 15 Rn MüKo-BGB/ Kohler, 5. Auflage 2009, Vor 873 ff. Rn

10 1 Einführung in das Immobiliarsachenrecht lichen Bestandteile zum Grundstückseigentum ist eine Definition lediglich über diese Negativformulierung möglich. Merke: Die Folgen der jeweiligen Einordnung sind nicht nur für die in diesem Skript dargestellte materiell-rechtliche Behandlung, sondern im besonderen Maße auch für den jeweiligen Vollstreckungszugriff auf Mobiliar- ( 803 ff ZPO) bzw. Immobiliarvermögen ( 864 ff. ZPO; gegebenenfalls i.v.m. den Vorschriften des ZVG), der sich konsequenterweise an der materiell-rechtlichen Behandlung orientiert, äußerst relevant. A. Allgemeine sachenrechtliche Grundprinzipien und Anspruchsgrundlagen 3 Neben den in diesem Skript schwerpunktmäßig zu behandelnden Besonderheiten gelten im Immobiliarsachenrecht die allgemeinen sachenrechtlichen Grundprinzipien. Ferner finden grundsätzlich auch die allgemeinen Schutznormen und Anspruchsgrundlagen Anwendung, soweit diese nicht mit den Grundwertungen des Sachenrechts kollidieren oder im Sachenrecht spezialgesetzlich ausgestaltet sind. Dementsprechend sollen diese hier in gebotener Kürze und lediglich als Gedächtnisstütze Erwähnung finden. I. Sachenrechtsgrundsätze 1. Absolutheit 4 Sachenrechte begründen sogenannte dingliche Rechte, die im Gegensatz zu schuldrechtlichen relativen Rechten gegenüber jedermann, anders gesprochen also absolut, wirken. Dies wird praktisch durch einen besonders umfassenden Rechtsschutz verwirklicht. Insbesondere bestehen spezielle Ansprüche auf Herausgabe, Schadensersatz, Beseitigung und Unterlassen Ausschluss der Vertragsfreiheit 5 Als zwingende Folge dieser absoluten Rechtsstellung, ist der Grundsatz der Vertragsfreiheit im Sachenrecht erheblich eingeschränkt. So bestimmen die Regelungen des Sachenrechts die möglichen dinglichen Rechte erschöpfend (sog. Typenzwang). Diesbezüglich spricht man vom numerus clausus der Sachenrechte. Überdies können die gesetzlich bestehenden Rechte nicht oder nur in den zugelassenen Grenzen geändert werden (sog. Typenfixierung) 6. Merke: Praktisch bedeutet dies, dass die Parteien unter sachenrechtlichen Gesichtspunkten zwar entscheiden können, ob sie überhaupt bestimmte dingliche Rechte schaffen wollen. Welche Rechte jedoch prinzipiell in Betracht kommen und wie diese ausgestaltet werden können, ist abschließend durch Gesetz bestimmt. 5 Vieweg/Werner, Sachenrecht, 4. Auflage 2010, 1 Rn.6. 6 Baur/Stürner, Sachenrecht, 18. Auflage 2009, 2 Rn

11 Professor Dr. Christian Wolf Immobiliarsachenrecht 3. Publizität 6 Als weitere Folge der absoluten Wirkung des Sachenrechts ergibt sich die Notwendigkeit der Erkennbarkeit der aktuell bestehenden sachenrechtlichen Rechtsbeziehungen. Als Anknüpfungspunkt wählt das Sachenrecht das sogenannte Publizitätsprinzip. Gemeint ist hiermit die Anknüpfung an offenkundige, für jedermann erkennbare Lebenssachverhalte zur Bestimmung sachenrechtlicher Zuordnungen. Träger der Publizität ist im Mobiliarsachenrecht der Besitz, im Immobiliarsachenrecht die Eintragung im Grundbuch. Dem Publizitätsprinzip kommen dabei im Wesentlichen drei Funktionen zu. Dies sind die Übertragungswirkung (z.b. 873, 925, 929 BGB), die Gutglaubenswirkung (z.b. 892,893 und 932 ff BGB) und die Vermutungswirkung (z.b. 891, 1006 BGB) 7. EXKURS: WIRKUNGEN DER PUBLIZITÄT a. Die Übertragung von dinglichen Rechten ist grundsätzlich an die Übergabe des Besitzes bei beweglichen Sachen oder die Eintragung im Grundbuch bei Grundstücken gebunden. Von diesem Grundsatz gibt es jedoch erhebliche Einschränkungen. Namentlich kann bei der Übereignung von beweglichen Sachen die Übergabe gemäß 930, 931 BGB durch sogenannte Übergabesurrogate ersetzt werden. Außerdem verzichtet das Gesetz bei der Gesamtrechtsnachfolge (z.b. nach 1922 BGB) auf die Verwirklichung des Publizitätselements. Konsequenter ist der Publizitätsgrundsatz hingegen bei der Verfügung über Grundstücke und bei der Verpfändung von beweglichen Sachen durchgehalten. Hier sind Abweichungen oder Einschränkungen von den Publizitätserfordernissen nicht möglich 8. b. Noch relevanter sind die Publizitätselemente im Rahmen des Erwerbs vom Nichtberechtigten gemäß 892, 893 BGB bzw. 932 ff. BGB. Hier ist ein Rechtserwerb ohne Publizitätselement von vornherein ausgeschlossen. Selbst wenn der Übereignungstatbestand keine Übergabe voraussetzt (s.o. unter a.), so ist diese für den redlichen Erwerb vom Nichtberechtigten zwingend erforderlich (vgl. im Einzelnen 932 ff. BGB; Beachte jedoch Besonderheit bei 934 BGB) 9. c. Überdies knüpft das Gesetz an die Publizitätselemente bestimmte Vermutungen. So begründet das Innehaben des Eigenbesitzes 10 auch des mittelbaren Eigenbesitzes an einer beweglichen Sache gemäß 1006 BGB eine gesetzliche Vermutung für die Eigentümerstellung des Besitzers. Ferner kodifiziert 891 BGB die gesetzliche Vermutung dafür, dass ein im Grundbuch eingetragenes Recht tatsächlich besteht und ein im Grundbuch gelöschtes Recht tat- 7 Baur/Stürner, Sachenrecht, 18. Auflage 2009, 4 Rn.9. 8 Staudinger/Seiler, Bearbeitung 2007, Einl zum Sachenrecht Rn Staudinger/Seiler, Bearbeitung 2007, Einl zum Sachenrecht Rn BGH NJW 1961, 777 ff

12 1 Einführung in das Immobiliarsachenrecht sächlich zu löschen war. Dies führt prozessual zu einer Umkehr der Beweislast zugunsten dessen, der die Publizität für sich beanspruchen kann. Diese Vermutung ist nur durch den Beweis des Gegenteils zu widerlegen(vgl. 292 ZPO) Spezialitäts- bzw. Bestimmtheitsgrundsatz 7 Aus Gründen der Rechtsklarheit müssen sich dingliche Rechte bzw. Verfügungs- oder Zuordnungsgeschäfte auf bestimmte einzelne Sachen beziehen. Dies bezeichnet man als Spezialitäts- oder Bestimmtheitsgrundsatz. Hierbei handelt es sich nicht um ein ausschließlich sachenrechtliches Prinzip. Der Bestimmtheitsgrundsatz gilt vielmehr im Allgemeinen für alle Verfügungen, bei denen es um die Bestimmung der Rechtsinhaberschaft geht. Verfügungen über Gattungs- bzw. Vermögensgesamtheiten sind demzufolge unwirksam. Die einzelnen Gegenstände müssen vielmehr nach den für sie geltenden Grundsätzen übertragen werden. Hierbei zeigt sich auch der Unterschied zum Verpflichtungsgeschäft: Es ist ohne weiteres möglich sich zur Verfügung einer Vermögensgesamtheit zu verpflichten, also beispielsweise zur Übereignung eines gesamten Unternehmens. Der dingliche Vollzug durch eine einzelne, der Verpflichtung entsprechenden Verfügung ist jedoch nicht möglich, sondern muss nach den allgemeinen Regeln erfolgen 12. Beispiel: So müssen bei einer Unternehmensveräußerung, soweit nicht lediglich die Gesellschaftsanteile veräußert werden (sogenannter share-deal), die beweglichen Sachen des Unternehmens wie z.b. Autos nach den 929 ff. BGB, die Grundstücke nach 873, 925 BGB, die Forderungen nach 398 BGB und die sonstigen Rechte nach den 413, 398 BGB übertragen werden (sogenannter asset-deal). Im Kaufvertrag genügt die Bezeichnung des Unternehmens. BEACHTE: Es sei an dieser Stelle einmal ausdrücklich darauf hingewiesen, dass es Verfügungen nicht nur im Sachenrecht gibt und dass das Schuldrecht nicht ausschließlich Verpflichtungsgeschäfte regelt. Auch das Schuldrecht regelt beispielsweise mit der Abtretung von Forderungen ( 398 ff BGB) oder etwa mit der Aufrechnung ( 387 ff. BGB) Verfügungsgeschäfte. Eine Verfügung liegt dabei vor, wenn eine Rechtsposition durch Rechtsgeschäft unmittelbar verändert wird, indem sie übertragen, belastet, aufgehoben oder anderweitig gewandelt wird. Auch auf schuldrechtliche Verfügungen finden sowohl das Spezialitäts- als auch das Abstraktionsprinzip Anwendung Es ist ferner zu beachten, dass sich der Grundsatz der Spezialität nicht allein auf eine konkrete Sache bezieht, sondern auch auf den Inhalt des jeweiligen dinglichen Rechts, wenn und soweit 11 Baur/Stürner, Sachenrecht, 18. Auflage 2009, 4 Rn Staudinger/Seiler, Bearbeitung 2007, Einl zum Sachenrecht Rn Baur/Stürner, Sachenrecht, 18. Auflage 2009, 5 Rn

13 Professor Dr. Christian Wolf Immobiliarsachenrecht dieses gesetzlich nicht ausreichend bestimmt ist und folglich der zumindest partiellen parteilichen Ausgestaltung bedarf 14. Gegenbegriff zum Spezialitätsgrundsatz ist die Universalsukzession, die nur ausnahmsweise und bei ausdrücklicher gesetzlicher Anordnung (z.b BGB oder bei den Umwandlungstatbeständen des UmwG) eingreift. Besondere Bedeutung hat der Spezialitätsgrundsatz ferner bei den Kreditsicherungsmitteln der Sicherungsübereignung bzw. -abtretung. BEACHTE: Im Konkreten bedeutet dies für die Eigentumsübertragung, dass dem Spezialitätsgrundsatz nur Rechnung getragen ist, wenn für jeden, der die Parteiabrede kennt, ohne weiteres ersichtlich ist, welche individuell bezeichnete Sache übereignet werden soll 15. Dies ist im Fall sogenannter All-Klauseln gegeben, durch die alle zu einer bestimmten Zuordnungseinheit gehörenden Sachen übereignet werden sollen (beispielsweise alle im Warenlager befindlichen Sachen). Hier besteht kein Problem bei der konkreten sachenrechtlichen Zuordnung des Übertragungsgegenstands. Nicht ausreichend sind andererseits Klauseln wie beispielsweise Waren bis zu einem Wert von oder das halbe Warenlager, da hier nicht ersichtlich wird, welche konkreten Gegenstände übertragen werden sollen. 5. Übertragbarkeitsprinzip 9 Im Gegensatz zu höchstpersönlichen Rechten sind Vermögensrechte grundsätzlich übertragbar. Auch dieser Grundsatz ist nicht auf das Sachenrecht beschränkt, sondern gilt auch im Schuldrecht. Es finden sich jedoch einige ausdrückliche gesetzliche Ausnahmen von diesem Prinzip. So sind der Nießbrauch ( 1059 Abs.1 BGB) und die beschränkt persönliche Dienstbarkeit ( 1092 Abs.1 S.1 BGB) grundsätzlich vom Übertragbarkeitsprinzip ausgenommen. Interessanter ist ferner die Frage, ob die Übertragbarkeit von Vermögensrechten vertraglich abbedungen werden kann. Hier trifft 137 BGB zumindest für die Übertragung des Eigentums (auch für die Eigentumsanwartschaft, siehe BGH NJW 1970, 699ff.) eine eindeutige Regelung: Eine Verfügungsbeschränkung hat lediglich schuldrechtliche Wirkung und hindert eine Übertragung demnach nicht. Zu diesem Grundsatz regelt Fall BGB (der im Übrigen auch auf die Übertragung von Rechten, deren Übertragung nicht spezialgesetzlich ausgestaltet ist, gemäß 413 BGB grundsätzlich Anwendung findet) eine entscheidende Ausnahme. Demnach kann die Abtretung absolut 14 Staudinger/Seiler, Bearbeitung 2007, Einl zum Sachenrecht Rn BGH NJW 2000, 2898 (2898)

14 1 Einführung in das Immobiliarsachenrecht wirksam ausgeschlossen werden. Man bezeichnet einen solchen Vorgang auch als pactum de non cedendo (beachte: Ausnahmevorschrift 354a HGB). 6. Abstraktheit und Trennungsprinzip 10 Das insbesondere in der Examenspraxis relevanteste Grundprinzip des Sachenrechts ist das Abstraktionsprinzip, das auf dem Trennungsprinzip basiert. Das Trennungsprinzip besagt zunächst, dass das schuldrechtliche Verpflichtungs- bzw. Grundgeschäft (dies wird auch causa bezeichnet) vom entsprechenden Verfügungsgeschäft rechtlich zu trennen ist. Das Abstraktionsprinzip geht dann noch einen Schritt weiter, indem es die rechtliche Wirksamkeit des Verfügungsgeschäfts unabhängig also abstrakt davon macht, ob eine Verpflichtung zu dieser Verfügung überhaupt bestand oder ob ein etwaiges Verpflichtungsgeschäft wirksam war oder geblieben ist. Man bezeichnet dies auch als Fehlerunabhängigkeit des Erfüllungsgeschäfts. Auch das Abstraktionsprinzip findet seine Ursprünge im Sachenrecht. Es ist aber ein im gesamten Zivilrecht geltender Grundsatz. Verfügungen sind also grundsätzlich rechtsgrundunabhängig 16. Das Abstraktionsprinzip soll jedoch lediglich dem Schutz des Rechtsverkehrs dienen und bezweckt andererseits keine abschließende Vermögenszuordnung. Entsprechend schafft das BGB durch das Bereicherungsrecht ein Ausgleichsmittel. Hierdurch kann das rechtsgrundlos (aber dinglich wirksam) Erworbene nach den Vorschriften der 812 ff. BGB zurückgefordert werden 17. Beispiel: V ficht seine im Rahmen eines Kaufvertrags abgegebene Erklärung wirksam an, so dass der Kaufvertrag gem. 142 BGB mit ex-tunc-wirkung erlischt. Die hierauf basierende Übereignung bleibt wirksam. Der K hat Eigentum am Kaufgegenstand erworben. Die Rückabwicklung erfolgt nach den Regeln des Bereicherungsrechts. EXKURS: VERMEINTLICHE AUSNAHMEN VOM ABSTRAKTIONSPRINZIP Das Abstraktionsprinzip verliert seine Wirkung, wenn Verpflichtungs- und Verfügungsgeschäft inhaltlich so eng verbunden sind, dass diese zwingend ein gemeinsames Schicksal teilen. Hierbei ergeben sich im Wesentlichen drei Fallgruppen: a. Zunächst einmal besteht die Möglichkeit, dass sowohl Grund- als auch Verfügungsgeschäft auf demselben rechtlichen Fehler basieren. Hierdurch werden beide weiterhin abstrakte (!) Geschäfte gleichzeitig unwirksam. Man bezeichnet dies als Fehleridentität. Beispielsweise ist dies bei mangelnder Geschäftsfähigkeit der Fall oder wenn bei 16 Staudinger/Seiler, Bearbeitung 2007, Einl zum Sachenrecht Rn Baur/Stürner, Sachenrecht, 18. Auflage 2009, 4 Rn

15 Professor Dr. Christian Wolf Immobiliarsachenrecht der sogenannten anfänglichen Übersicherung gerade das Erfüllungsgeschäft als sittlich verwerflich im Sinne des 138 BGB anzusehen ist. b. Ferner besteht die Möglichkeit die Wirksamkeit des schuldrechtlichen Verpflichtungsgeschäfts zur Bedingung des dinglichen Verfügungsgeschäfts zu machen. Beispiel hierfür ist die sogenannte Realofferte, bei der das Übereignungsangebot aufschiebend durch die Annahme des Kaufangebots bedingt wird. Ausnahmsweise sieht auch das Gesetz einen solchen Bedingungszusammenhang vor (z.b. beim Eigentumsvorbehalt 449 BGB). Ein entsprechender Bedingungszusammenhang kann außerdem, sowohl ausdrücklich als auch konkludent, vereinbart werden. Fraglich ist jedoch, wann eine solche stillschweigende Bedingung angenommen werden kann. Um das gesetzlich vorgeschriebene Abstraktionsprinzip nicht durch diese Konstruktion völlig zu entwerten, kann dies nur sinnvoll angenommen werden, wenn den Parteien zum Vornahmezeitpunkt die Ungewissheit über die Rechtsbeständigkeit des Rechtserwerbs bewusst war. Beim Grundstückskauf scheidet diese Konstruktion überdies zwangsläufig aus, da die Auflassung gemäß 925 Abs.2 BGB bedingungsfeindlich ist 18. c. Der BGH hat es ferner für möglich erachtet, dass die Parteien das Verpflichtungs- und das Verfügungsgeschäft gemäß 139 BGB zu einem einheitlichen Geschäft zusammenfügen. Dies soll ferner auch ohne ausdrückliche Vereinbarung möglich sein. Der BGH begründet dies mit dem Vorrang des Parteiwillens 19. Unter Hinweis auf die damit zwingend einhergehende Umgehung des Abstraktionsprinzip und der damit drohenden Aushöhlung dieses Prinzips tendiert die herrschende Literatur zur Ablehnung dieser Konstruktion 20. Unter dogmatischen Gesichtspunkten stellen sich insbesondere bei einer stillschweigenden Übereinkunft der Parteien dieselben Bedenken wie bei einem lediglich konkludenten Bedingungszusammenhang (s.o. unter b.). In der Tat erscheint erscheint die Konstruktion über 158 BGB unter dogmatischen und praktischen Gesichtspunkten überzeugender. Daneben besteht kein Bedürfnis für die Konstruktion über 139 BGB. Ein entsprechender Parteiwille wird sich ferner tatsächlich kaum einmal feststellen lassen. II. Die wichtigsten sachenrechtlichen Anspruchsgrundlagen 11 Nicht alle Anspruchsgrundlagen mit sachenrechtlichem Bezug sind als dingliche Ansprüche zu bezeichnen. Dingliche Ansprüche begründen kein Schuldverhältnis, sondern verwirklichen ein dingliches Recht und wirken folglich absolut. Sie dienen dem Schutz des dinglichen Rechts und umfassen besondere Herausgabeansprüche (z.b. 861, 985, 1007, 1065, 1227 BGB), Abwehransprüche gegen Störungen auf Beseitigung oder Unterlassen aus Sach- oder Rechtsbesitz (z.b. 862, 1029, 1090 Abs.2 BGB) bzw. aus dem Recht (z.b. 888, 894, 1004, 1027 BGB) und Ansprüche auf Befriedigung aus einem Pfandrecht (str.; z.b. 1113, 1191 BGB). Dingliche 18 Jauernig JuS 1994, 721 (723). 19 BGH NJW 1967, 1128 (1130). 20 Staudinger/Seiler, Bearbeitung 2007, Einl zum Sachenrecht Rn

16 1 Einführung in das Immobiliarsachenrecht Ansprüche sind nicht selbstständig ohne das dingliche Recht abtretbar. Möglich ist jedoch eine entsprechende Ausübungsermächtigung 21. Die allgemeinen schuldrechtlichen Vorschriften sind, soweit keine Spezialregelungen bestehen oder die Anwendungen gegen die Eigenart sachenrechtlicher Beziehungen verstoßen würde, prinzipiell anwendbar (str.) Palandt/Bassenge, 69. Auflage 2010, Einl v 854 Rn BGHZ 49 (263)

17 Professor Dr. Christian Wolf Immobiliarsachenrecht ÜBERBLICK : DIE DINGLICHEN ANSPRÜCHE 1. Herausgabeansprüche Petitorische Ansprüche (endgültig) Possessorische Ansprüche (vorläufig) Zwitterstellung des BGB 1007 I, II BGB 861 BGB Eigentum gehört Besitz gehört zum (Verweisungen (Recht aus frühe- zum Nachlass Nachlass 1065, 1227) rem Besitz) 2. Ansprüche auf Beseitigung oder Unterlassung Aus einem Recht Aus Sach- oder Rechtsbesitz 12, 1004, 1065, 1134 I, 1192 I, 1227 BGB ähnliche Ansprüche: 894 BGB (Spezialvorschrift zu 1004 BGB) 862, 1029, 1090 II BGB 3. Ansprüche auf Befriedigung aus einem Gegenstand 1113 I, 1191 I, 1199 I, 1204 I BGB (str. ob dingliches Recht) 4. Sonstige dingliche Ansprüche z.b. Rechte des ET gegen Nießbraucher: 1047, 1051 ff. BGB - 9 -

18 1 Einführung in das Immobiliarsachenrecht 12 Nicht zu verwechseln sind die dinglichen Ansprüche mit Ansprüchen aus gesetzlichen Schuldverhältnissen,, die durch Eingriffe in dingliche Rechtspositionen begründet werden und generell neben die dinglichen Ansprüche treten. Als Rechtsfolge sehen sie beispielsweise Schadens-, Nutzungs-, Verwendungs- bzw. Wertersatz tz oder die Herausgabe von Surrogaten vor. Beispiele: Ansprüche aus 987 ff.; 823 ff BGB; 812; 816 BGB B. Rechte an Grundstücken Rechte an Grundstücken Eigentum am Grundstück, 903 ff. BGB Nutzungsrechte am Grundstück, z.b ff.; 1090 ff. BGB Verwertungsrechte am Grundstück, z.b ff., 1191 BGB Erwerbsrechte am Grundstück, z.b ff. BGB 13 Bei den Grundstücksrechten ist zwischen dem Eigentum, als umfassendem Herrschaftsrecht i.s.v. 903 BGB, und beschränkt dinglichen Rechten zu unterscheiden. Ihr Verhältnis zueinander lässt sich folgendermaßen beschreiben: Soweit beschränkt dingliche Rechte Geltung beanspruchen, begrenzen sie das Herrschaftsrecht des Eigentümers. Man differenziert zwischen Nutzungs- (z.b. Erbbaurecht und Dienstbarkeiten), Verwertungs- (z.b. Grundschulden und Reallasten) und Erwerbsrechten (z.b. dingliche Vor- kaufsrechte oder Anwartschaften; beachte die besondere Stellung der Vormerkung). Grundstücksrechte sind im Normalfall zwingend sogenannte Buchrechte.. Dies bedeutet, dass ihre Übertragung nur wirksam ist, wenn zur Einigung zwischen den Parteien die Eintragung ins Grundbuch i.s.v. 873 BGB erfolgt. Anknüpfungspunkt für die Publizität im Grundstücksrecht ist dementsprechend auch die Eintragung im Grundbuch und nicht der Besitz des Grundstücks. Die Eintragung ist auch Grundlage des Erwerbs vom Nichtberechtigten gemäß 892 BGB. Die

19 Professor Dr. Christian Wolf Immobiliarsachenrecht Übergabe des Besitzes an Grundstücken stellt hingegen für die Übereignung keinerlei Relevanz dar 23. Eine gewisse Ausnahme hiervon gilt für die Grundpfandrechte also Hypothek und Grundschuld die grundsätzlich sogenannte Briefrechte sind, wenn die Parteien keine abweichende Abrede i.s.v Abs.2 BGB (ggf. über 1192 BGB) treffen. Ein Grundpfandrecht ist folglich im Zweifel Briefrecht, kann jedoch bei entsprechender Parteiabrede auch als Buchrecht ausgestaltet werden. Dies führt zu einer besseren Umlauffähigkeit der Grundpfandrechte, da die Übertragung (sogenannter Zweiterwerb) eines Grundpfandrechts auf einen Dritten keine (weitere) Eintragung im Grundbuch voraussetzt. Als Publizitätselement erforderlich ist lediglich die Übergabe des Briefes (zu den weiteren Voraussetzungen s.u. Rdnr.100 ff.) 24. I. Das Grundeigentum und seine Bestandteile 14 Der Alleineigentümer darf mit seinem Grundstück im Rahmen von 903 ff. BGB nach Belieben verfahren. Dieses setzt sich zusammen aus dem Grundstück selber, also dem katastermäßig vermessenen und im Grundbuch unter einer bestimmten Nummer geführten Teil der Erdoberfläche, seinen wesentlichen Bestandteilen und den für es bestehenden subjektiv dinglichen Rechten. Andererseits nicht zum Grundeigentum gehört das sogenannte Zubehör. EXKURS: NACHBARRECHT An dieser Stelle soll kurz auf das sogenannte Nachbarrecht hingewiesen werden. Der Gesetzgeber hat sich in den 906 ff. BGB bemüht, allgemein gültige Regeln für einen ausgewogenen Ausgleich zwischen Nachbarn zu schaffen. Es soll ein möglichst friedliches Zusammenleben zwischen Nachbarn gewährleisten. Denn die unbegrenzte Nutzung eines Grundstücks kann selbst die begrenzte Nutzung eines anderen (insbesondere benachbarten) Grundstücks erheblich einschränken oder sogar verunmöglichen 25. Die bestehende gesetzliche Regelungssystematik ist jedoch nicht ganz einfach zu durchschauen. Dies liegt u.a. daran, dass die entscheidenden Normen des 1004 BGB und des 906 BGB überkreuz verflochten sind: a. Ausgangspunkt im Nachbarrecht ist in der Regel der allgemeine Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch nach 1004 BGB. Dieser negatorische Anspruch besteht hingegen nur, soweit den Gestörten keine Duldungspflicht i.s.v Abs. 2 BGB obliegt. Hier spielt die Wertungsnorm des 906 BGB die entscheidende Rolle, indem sie die für das Nachbarrecht maßgeblichen Grundsätze vorgibt Baur/Stürner, Sachenrecht, 18. Auflage 2009, 15 Rn Baur/Stürner, Sachenrecht, 18. Auflage 2009, 38 Rn Vgl. zum Regelungszweck, Vieweg/Werner, Sachenrecht, 3. Aufl. 2007, 9, Rn.1 ff. 26 Vgl. zum Nachfolgenden die Übersicht bei Vieweg/Werner, Sachenrecht, 9 Rn.2, 34, sowie Baur/Stürner, Sachenrecht, 18. Aufl., 2009, 25 Rn

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