Instrumente der rechtlichen Sicherung der Sanierungsergebnisse in den Gebieten Helmholtzplatz und Teutoburger Platz im Bezirk Pankow von Berlin

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Margarethe Holtzer
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1 Instrumente der rechtlichen Sicherung der Sanierungsergebnisse in den Gebieten Helmholtzplatz und Teutoburger Platz im Bezirk Pankow von Berlin Fachtagung am Montag, Rechtsanwalt Dr. Jörg Beckmann Fachanwalt für Verwaltungsrecht STERN/12356 PP003.ppt Dr. Jörg Beckmann Instrumente der rechtlichen Sicherung der Sanierungsergebnisse 1

2 Soziale Erhaltungsverordnung ( 172 I 1 Nr. 2 BauGB) Ziel: Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung Schutzwürdig ist dabei jedwede Zusammensetzung, nicht nur die eines bestimmten Milieus. Voraussetzung: Vorliegen besonderer städtebaulicher Gründe Dr. Jörg Beckmann Instrumente der rechtlichen Sicherung der Sanierungsergebnisse 2

dabei jedwede Zusammensetzung, nicht nur die eines bestimmten Milieus.

3 Soziale Erhaltungsverordnung ( 172 I 1 Nr. 2 BauGB) Besondere städtebauliche Gründe bestehen, wenn die Wechselbeziehung zwischen Wohnbevölkerung Wohnraumsituation Gebietsinfrastruktur intakt ist und ein Bruch dieser Wechselbeziehung städtebauliche Probleme hervorrufen würde. Dr. Jörg Beckmann Instrumente der rechtlichen Sicherung der Sanierungsergebnisse 3

Wohnbevölkerung Wohnraumsituation Gebietsinfrastruktur intakt ist und ein Bruch dieser

4 Soziale Erhaltungsverordnung ( 172 I 1 Nr. 2 BauGB) Vom Bezirk vor Verordnungserlass zu bewerten sind: (bauliches) Aufwertungspotential Aufwertungsdruck und Verdrängungsgefahr. Qualität der Entscheidung: Erforderlich ist lediglich eine nachvollziehbare Prognoseentscheidung. Eine Abwägung im engeren Sinne findet nicht statt. Dr. Jörg Beckmann Instrumente der rechtlichen Sicherung der Sanierungsergebnisse 4

Aufwertungsdruck und Verdrängungsgefahr.

5 Soziale Erhaltungsverordnung ( 172 I 1 Nr. 2 BauGB) Ergebnis der Sozialstudien: 1. Helmholtzplatz Voraussetzungen liegen vor. Bauliche Aufwertungen lassen Störung intakten Gefüges und Verdrängung einkommensschwacher Einwohner befürchten. 2. Teutoburger Platz Weitere Untersuchungen erforderlich Dr. Jörg Beckmann Instrumente der rechtlichen Sicherung der Sanierungsergebnisse 5

Bauliche Aufwertungen lassen Störung intakten Gefüges und Verdrängung einkommensschwacher

6 Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ( 172 I 4 BauGB) Voraussetzungen: (Selbstständige) Rechtsverordnung auf Landesebene Bestehen eines (oder mehrerer) sozialen Erhaltungsgebiets Erforderlichkeit und Verhältnismäßigkeit des Vorbehalts Rechtsfolge bzw. Wirkungsweise des Vorbehalts: Grundbuchsperre Relatives Verfügungsverbot ( 135 BGB) Dr. Jörg Beckmann Instrumente der rechtlichen Sicherung der Sanierungsergebnisse 6

Erforderlichkeit und Verhältnismäßigkeit des Vorbehalts Rechtsfolge bzw.

7 Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ( 172 I 4 BauGB) Ergebnis: 1. Helmholtzplatz Vorbehaltlich des Ergebnisses der weiteren Untersuchungen des Landes dürfte Genehmigungsvorbehalt am Helmholtzplatz erforderlich und auch verhältnismäßig sein. 2. Teutoburger Platz Weitere Untersuchungen erforderlich Dr. Jörg Beckmann Instrumente der rechtlichen Sicherung der Sanierungsergebnisse 7

Genehmigungsvorbehalt am Helmholtzplatz erforderlich und auch verhältnismäßig sein. 2.

8 Vorkaufsrecht ( 24 I Nr. 4 BauGB) Besteht kraft Gesetzes in allen Erhaltungsgebieten. keine (weitere) Verordnung o. ä. erforderlich Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts: Ankauf zum Wohl der Allgemeinheit erforderlich liegt vor, wenn der Verkauf Verdrängung befürchten lässt Nichtvorliegen eines gesetzlichen Ausschlussgrundes oder Genehmigungsanspruchs Fehlerfreie Ermessensausübung des Bezirks einschließlich Entscheidung über die Herabsetzung des Kaufpreises auf den Verkehrswert Dr. Jörg Beckmann Instrumente der rechtlichen Sicherung der Sanierungsergebnisse 8

Verdrängung befürchten lässt Nichtvorliegen eines gesetzlichen Ausschlussgrundes oder Genehmigungsanspruchs Fehlerfreie Ermessensausübung des

9 Vorkaufsrecht ( 24 I Nr. 4 BauGB) Ziel: Ankauf des Objekts und anschließende Reprivatisierung oder Abschluss von Abwendungsvereinbarungen jeweils verbunden mit sozialen Verpflichtungen des Eigentümers/Käufers (z. B. Verbot von Umwandlung in Wohnungseigentum, Luxusmodernisierung) für die Restlaufzeit der Erhaltungsverordnung Dr. Jörg Beckmann Instrumente der rechtlichen Sicherung der Sanierungsergebnisse 9

Abwendungsvereinbarungen jeweils verbunden mit sozialen Verpflichtungen des Eigentümers/Käufers (z. B.

10 Vorkaufsrecht ( 24 I Nr. 4 BauGB) Ergebnis/Empfehlung: Andere Großstädte, insbesondere Stadt München, ziehen sehr positive Bilanz. Anwendung auf bezirklicher Ebene erfordert neben personeller und organisatorischer Vorkehrungen auch eine Bereitstellung entsprechender finanzieller Mittel (beispielsweise durch revolvierenden Fonds) sowie einer Privatisierungsstrategie. Dr. Jörg Beckmann Instrumente der rechtlichen Sicherung der Sanierungsergebnisse 10

Anwendung auf bezirklicher Ebene erfordert neben personeller und organisatorischer Vorkehrungen auch eine

11 Wir bedanken uns für Ihre Aufmerksamkeit. Gaßner, Groth, Siederer & Coll. Partnerschaft von Rechtsanwälten EnergieForum Berlin Stralauer Platz Berlin Tel. +49 (0) Fax. +49 (0) Web: Dr. Jörg Beckmann Instrumente der rechtlichen Sicherung der Sanierungsergebnisse 11

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