Anspruchsvolle Ziele erreichen. mit einer Finanzierung von Julius Bär. Kurt Alder Bank Julius Bär & Co. AG, Kreuzlingen. 29.

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1 Anspruchsvolle Ziele erreichen mit einer Finanzierung von Julius Bär Kurt Alder Bank Julius Bär & Co. AG, Kreuzlingen 29. August

2 Agenda Grundsätze der Hypothekarfinanzierung Hypothekarlösungen Zinsen und Prognosen Die optimale Finanzierung Fragen 2

3 Julius Bär Das Angebot für Privatkunden Kunde Kundenberater Alle Anlageentscheidungen werden an Julius Bär delegiert Letzte Entscheidungen werden durch den Kunden getroffen und durch stetige Beratung und Überwachung unterstützt Alle Anlageentscheidungen werden durch den Kunden getroffen Wertschöpfende Dienstleistungen Vermögensverwaltungs-Mandate Investment Advisory-Mandate Anlagelösungen Wealth & Tax Planning Kredite Allgemeine Bankgeschäfte Absolute Return- Mandate Klassische Mandate Spezialmandate Themenmandate Kombinationen Massgeschneiderte Portfolioberatung Aktive Portfolioüberwachung Einzeltitelanalyse Musterportfolio Beratung bezüglich Anlagestrategie und Anlageideen durch Kundenberater vor Ort Offene Produkteplattform bei Fonds und strukturierten Produkten Beratung frei von Eigeninteressen Finanzplanung Pensionsplanung Vermögensstrukturierung Steuerberatung Nachlassplanung Lombardkredite Individuelle Kreditlösungen Hypotheken Garantien Bargeldtransaktionen Zahlungsverkehr Bargeldlose Zahlungsmittel (Kreditkarten, Maestrokarte) Schrankfächer Vorsorgelösungen der 2. & 3. Säule Research Wirtschafts- und Strategie-Research Fixed Income- und Aktien-Research Rohstoff-Research Wichtige Publikationen in elektronischer und gedruckter Form Unternehmerberatung Vermögensübersicht Investment Engineering Global Custody Nachfolgeplanung 3 Je nach Rechtsordnung, in der sich die Filiale bzw. der Kunde von Julius Bär befindet, sind gewisse Dienstleistungen nicht verfügbar.

4 Hypothekarfinanzierungen bei Julius Bär Hypotheken Objektarten Wohnhäuser / Wohnungen Renditeobjekte Ferienhäuser Weitere nach individueller Beratung Produkte Roll-over Hypotheken mit/ohne Absicherung Fest-Hypotheken Termin-Festhypotheken Variable Hypotheken Baukredite 4

5 Grundsätze der Hypothekarfinanzierung I Laufzeiten ab 1 Monat (Roll-over-Hypotheken) bis 10 Jahre (Fest-Hypotheken), längere Laufzeiten mittels Swap-Hypotheken Belehnungshöhe (max.) EFH/StWE 80 % des Verkehrswertes Ferienobjekte 70 % MFH 80 % Büro-/Geschäftshäuser 75 % erschlossenes Bauland mit Projekt 50 % Tragbarkeitsberechnung die Liegenschaftenkosten dürfen 35 % des Einkommens nicht überschreiten bei vermieteten Objekten müssen die Netto-Mietzinseinnahmen die Liegenschaftenkosten decken Liegenschaftenkosten kalkulatorische Zinskosten auf Basis eines Zinssatzes von 5 % + kalkulatorische Nebenkosten von pauschal 1 % des Verkehrswertes + allfällige Amortisationen 5

6 Grundsätze der Hypothekarfinanzierung II Amortisation Die Hypothek sollte bis zum 60. Altersjahr oder Pensionierung auf 66 % des Verkehrswertes reduziert werden Verbriefung (Securitisation-Klausel) Die Bank Julius Bär gibt die Hypotheken nicht in Form von Verbriefung weiter. 6

7 Hypothekarlösungen Fest-Hypothek Termin- Fest-Hypothek Roll-over-Hypothek Roll-over-Hypothek MIT Zinsabsicherung Laufzeiten von 1 10 Jahre Exakt planbare Kosten Erwartung eines starken Zinsanstiegs Aktueller Zinsnachteil ggü. Roll-over-Hypotheken (bis 2%) Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Auflösung Heutige Zinsfixierung mit späterem Laufzeitbeginn Erwartung eines Zinsanstiegs bis zum Zeitpunkt des Finanzierungsbedarfs Basierend auf 1 12 Monats Libor Profitieren von den meist günstigeren Zinsen am Geldmarkt Höchstmass an Flexibilität betreffend Amortisation oder Rückzahlung der Hypothek Risiko ansteigender Zinsen wird in Kauf genommen Limitierung des Zinsänderungsrisikos ohne Laufzeitbeschränkung Weiterhin hohe Flexibilität Keine Ausstiegsentschädigungen 7

8 Funktionsweise der Zinsabsicherung Als Schutz vor steigenden Zinsen kann ein oberes Zinskostendach festgelegt werden. Diese Versicherung wird durch den Kauf eines Cap-Warrants erreicht. Die Absicherungsoption (Cap Warrant) wird individuell auf die Bedürfnisse des Kunden ausgestaltet; Absicherungsbetrag, Zeitraum und Absicherungslevel können frei gewählt werden. Die Absicherung kann jederzeit zu aktuellen Marktkonditionen gekauft und verkauft werden. Übersteigt der Libor-Zinssatz den festgelegten Absicherungslevel, wird dem Kunden durch die Bank eine entsprechende Ausgleichszahlung entrichtet. Steuerliche Behandlung Die Schuldzinsen auf der Roll-over-Hypothek sind voll abzugsfähig. Die Kaufprämie für die Zinsabsicherung ist nicht abzugsfähig. Dafür stellen allfällige Ausgleichszahlungen steuerfreie Kapitalgewinne dar. Der Kunde profitiert von meist günstigeren Zinsbedingungen am Geldmarkt gegenüber dem Kapitalmarkt bei gleichzeitiger Limitierung des Zinsrisikos. Studien belegen, dass in den letzten 15 Jahren eine 5-jährige Festhypothek durchschnittlich 4.4 % Zinsen gekostet hat. Der Zins für eine Roll-over-Hypothek lag in dem selben Zeitraum lediglich bei 2.6 %. Diese Finanzierungsvariante bietet ein Höchstmass an Flexibilität, insbesondere auch bezüglich Reaktionsmöglichkeiten bei Veränderungen des Zinsumfeldes, Wahl der finanzierenden Bank oder Veränderungen der persönlichen Lebenssituation 8

9 Entwicklung der 5 und 10-jährige Zinsen in den letzten 17 Jahren Jul Jun Mai Apr Mrz Feb Jan Dez Nov Okt Sep Aug Jul Jun Mai Mai Apr Mrz 11 CHF 5 Years CHF 10 Years

10 10 Entwicklung der Tageszinsen in den letzten 30 Jahren 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00% -2.00% Oil shock Strong CHF Introduction SIC Irak War & strong CHF Financial Crisis & strong CHF 1. Mai Mai Mai Mai Mai Mai Mai Mai Mai Mai Mai Mai Mai Mai Mai Mai Mai Mai Mai Mai 2010

11 Aktuelles Zinsumfeld und Prognose Die US-Notenbank FED wird bis Mitte 2013 die Leitzinsen sehr tief halten Auch in der Schweiz ist bis Sommer 2012 nicht mit Zinserhöhungen zu rechnen Solange die Franken Stärke anhält, verzichtet die SNB auf eine Zinserhöhung Günstigere Importe halten die Inflation tief Wirtschaft flacht sich auch in der Schweiz ab Aktuelle Zinssätze und Prognosen Aktuell + 12 Mte Forward + 12 Mte. Julius Bär SNB 3-Mte-Libor 0.01 % 0.05 % 0.25 % Swap 10 Jahre 1.40 % 1.65 % 2.05 % * * 10 Jahre Eidg. 11

12 Implizierte vs. Realisierte 3-Monats-Liborsätze Beispiel anhand des 3 Mt USD LIBOR (praktisch identisch für CHF) In Zeiten von steigenden Zinsen haben die Zinserwartungen die effektive Entwicklung unterschätzt. (was eine Absicherung günstiger macht) In Zeiten von sinkenden Zinsen haben die Zinserwartungen die effektive Entwicklung überschätzt. 12

13 Gibt es die optimale Finanzierung? Finanzierungshöhe? (greifbare eigene Mittel, Wahrung des Liquiditätsspielraums) Herkunft der Eigenmittel? (Sparguthaben, Wertpapiere, Vorsorgevermögen) Hypothekarlösung? (defensiv mit Festhypotheken, opportunistisch mit Roll-over-Hypothek oder Mischformen) Steuerliche Konsequenzen? (Eigenmietwert, Abzugsmöglichkeit der Schuldzinsen und Nebenkosten) Letztlich sollte eine Immobilienfinanzierung auf die individuelle Lebenssituation und das finanzielle Umfeld abgestimmt werden. JA, die optimale Finanzierung ist die INDIVIDUELL ANGEPASSTE! 13

14 Finanzierung mit Mittel aus der Vorsorge WEF-Bezug (Wohneigentumsförderung) Möglichkeit zur Finanzierung von Wohneigentum zum Eigenbedarf (Erwerb, Erstellung, Amortisation Hypothek) Vorbezug kann alle 5 Jahre geltend gemacht werden Ab Alter 50 gelten spezielle Maximalbezugsmöglichkeiten Besteuerung zum Vorsorgetarif, getrennt vom übrigen Einkommen einfache Steuer TG: verh. Flatrate 2 %, übrige 2.4 % Bund: 1/5 der ordentlichen Tarife Hinweise: Kein Einkauf möglich nach WEF-Bezug zuerst Rückzahlung! Sperrfrist 3 Jahre für WEF-Bezug nach vorgängigem Einkauf 14

15 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit. Fragen? Kontakt: Kurt Alder «Wenn menschliche Kontakte auf Vertrauen und absoluter Integrität beruhen, dann sind sie für beide Seiten gewinnbringend.» Julius Bär,

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