Grundsteuer in Berlin

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1 Dieses Dokument finden Sie unter unter der Dok-Nr Grundsteuer in Berlin Die Gemeinden (in Berlin: das Land Berlin) erheben von den Grundstückseigentümern zur Finanzierung ihrer Aufgaben Grundsteuer. Steuergegenstand sind alle Grundstücke, Gebäude und Betriebe der Land- und Forstwirtschaft. Grundlage für die Steuerberechnung ist allein der Wert des Betriebes bzw. des Grundstücks. Die persönlichen Verhältnisse des Grundstückseigentümers finden keine Berücksichtigung. Die Grundsteuer ist im Grundsteuergesetz geregelt. Daneben findet für die Bewertung des Grundstücks das Bewertungsgesetz Anwendung. Das Merkblatt enthält wesentliche Informationen zur Berechnung der Grundsteuer in Berlin einschließlich eines Berechnungsbeispiels. Daneben werden Zahlungspflichten und Rechtsbehelfsmöglichkeiten von Grundstückseigentümern erläutert. Inhalt: 1. Was ist Steuergegenstand der Grundsteuer? Wer ist Grundsteuerschuldner? Wie wird die Grundsteuer berechnet?... 2 Ermittlung des Grundstückswerts (Einheitsverfahren)... 2 Ertragswertverfahren... 3 Sachwertverfahren... 3 Ermittlung des Grundsteuermessbetrages... 3 Ermittlung der Grundsteuerschuld... 4 Berechnungsbeispiel Wann muss die Grundsteuer gezahlt werden? Gegen welchen Bescheid sollte ggfs. Rechtsbehelf eingelegt werden?... 5 Ihr Ansprechpartner: Christian Lebrecht 1

2 1. Was ist Steuergegenstand der Grundsteuer? Steuergegenstand der Grundsteuer sind: Betriebe der Land- und Forstwirtschaft Betriebsgrundstücke und Gebäude Grundstücke und Gebäude, die weder Betriebe der Land- und Forstwirtschaft noch Betriebsgrundstücke sind (z. B. private Grundstücke, Wohnungseigentum, Erbbaurechte) 2. Wer ist Grundsteuerschuldner? Schuldner der Grundsteuer ist der rechtliche oder wirtschaftliche Eigentümer des Grundbesitzes. Die Grundsteuer ist eine laufende öffentliche Last und gehört somit zu den Betriebskosten eines Grundstücks. Im Falle einer Grundstücksvermietung/-verpachtung kann die Grundsteuer auf die Mieter/Pächter umgelegt werden. Bei einem Eigentümerwechsel ändert sich die Grundsteuernummer in der Regel nicht, da die Steuernummer objektbezogen ist (Ausnahme: Teilung des Grundstücks). Die Steuerpflicht richtet sich ausschließlich nach den eigentumsrechtlichen Verhältnissen zu Beginn eines Kalenderjahres. Das bedeutet: bei Erwerb eines Grundstücks im laufenden Jahr ist der Erwerber erst mit dem des folgenden Kalenderjahres Steuerschuldner. 3. Wie wird die Grundsteuer berechnet? Die Grundsteuer wird in einem dreistufigen Verfahren ermittelt: Ermittlung des Grundstückswerts (Einheitsverfahren) Zunächst stellt das Finanzamt, in dessen Bezirk sich der Betrieb bzw. das Grundstück befindet, den sog. Einheitswert fest. Zuständig ist das Lagefinanzamt, d.h. das Finanzamt, in dessen Zuständigkeitsbereich das Grundstück liegt ( 18 Abgabenordnung). Die Ermittlung der Einheitswerte erfolgt auf der Grundlage des Bewertungsgesetzes (BewG). Unbebaute Grundstücke werden grundsätzlich mit dem Einheitswert bewertet, der durch eine Hauptfeststellung allgemein festgestellt wurde. Die letzte, auch heute noch maßgebliche Hauptfeststellung hat für die alten Bundesländer/Westberlin am und für die neuen Bundesländer/Ostberlin am stattgefunden. Daraus ergibt sich, dass die Finanzämter generell von folgenden Einheitswerten ausgehen: Befindet sich der Grundbesitz in den alten Bundesländern/Westberlin, ist Bemessungsgrundlage der Einheitswert nach den Wertverhältnissen von

3 Befindet sich der Grundbesitz sich in den neuen Bundesländern/Ostberlin, ist Bemessungsgrundlage der Einheitswert von Bebaute Grundstücke werden entweder im Ertragswertverfahren oder im Sachwertverfahren bewertet. Ertragswertverfahren Bei dem Ertragswertverfahren wird der Wert des Grundstücks anhand eines Vielfachen der erzielbaren Jahresmiete bestimmt. Für die Bestimmung des Vervielfältigers werden u.a. folgende Kriterien herangezogen: die Größe der Wohn-/Nutzfläche, die Bauart und das Baujahr, die bauliche Ausstattung sowie die Förderungsart (öffentliche Mittel/frei finanziert). Der abschließend ermittelte Grundstückswert umfasst dann den Bodenwert, den Gebäudewert und den Wert der Außenanlagen (= aktueller Einheitswert des bebauten Grundstücks). Sachwertverfahren Bei der Ermittlung im Sachwertverfahren ergibt sich der Grundstückswert aus dem Bodenwert, dem Wert der Außenanlagen und dem Gebäudewert. Bodenwert = Der Wert, der sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre. Grundstückswert = Anzahl der Kubikmeter multipliziert mit einem durchschnittlichen Kubikmeterpreis Das Finanzamt erteilt dem Grundbesitzeigentümer sodann einen Einheitswertbescheid. Hinweis: Bei dem Erwerb eines bebauten Grundstücks wird eine Zurechnungsfortschreibung durchgeführt. Dabei erfolgt eine Fortschreibung nur auf den neuen Eigentümer. Die zu einem vorangegangenen Stichtag getroffene Feststellung über die Höhe des Einheitswerts sowie die Art des Grundstücks bleibt davon unberührt. Ermittlung des Grundsteuermessbetrages Unter Zugrundelegung des ermittelten Einheitswertes errechnet nunmehr das Finanzamt einen Grundsteuermessbetrag. Dabei wird der Einheitswert mit einer im Grundsteuergesetz (GrStG) festgelegten Steuermesszahl multipliziert. Es gelten folgende Beträge für die Steuermesszahl: bei land- und forstwirtschaftlichen Betrieben 6 Promille bei Einfamilienhäusern 2,6 Promille bzw. 3,5 Promille (abhängig von der Höhe des Einheitswerts) 3

4 bei Einfamilienhäusern in der Form des Wohnungseigentums jedoch 3,5 Promille bei Zweifamilienhäusern 3,1 Promille bei dem übrigen Grundbesitz 3,5 Promille (insbes. Betriebsgrundstücke) Das Finanzamt erlässt erneut einen Bescheid, den Grundsteuermessbescheid. Ermittlung der Grundsteuerschuld In einem dritten Schritt wendet das Finanzamt auf den Messbetrag den individuellen Hebesatz der Gemeinde an, indem sie den Grundsteuermessbetrag mit dem Hebesatz multipliziert. Der Hebesatz bestimmt, mit welchem Prozentsatz des Steuermessbetrags die Grundsteuer zu erheben ist. Durch Multiplikation des Grundsteuerhebesatzes mit des Steuermessbetrag errechnet die Gemeinde die zu leistende Grundsteuer und setzt diese im Grundsteuerbescheid fest. Hebesätze in Berlin: Allgemeiner Hebesatz für Grundstücke 810 % (Grundsteuer B) Besonderer Hebesatz für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft 150 % (Grundsteuer A) Der Hebesatz der Grundsteuer A besteht seit 1995 unverändert. Der Hebesatz der Grundsteuer B wurde zum von 660 % auf 810 % angehoben. Berechnungsbeispiel Allgemein: Beispiel: Einheitswert des Grundstücks (Betriebsgrundstück) x Steuermesszahl x 0,0035 (Steuermesszahl) = Steuermessbetrag = x Grundsteuerhebesatz der Gemeinde x 8,1 (Hebesatz in Berlin: 810%) (Grundsteuerhebesatz A bzw. B) = Grundsteuer = Wann muss die Grundsteuer gezahlt werden? Die Grundsteuer wird in der Regel für ein Kalenderjahr festgesetzt. Die an das Finanzamt zu zahlende Grundsteuer ist im Regelfall jeweils zu einem Viertel ihres Jahresbetrages am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und am 15. November fällig. Auf Antrag kann die Grundsteuer zum 01. Juli des Jahres in einem Betrag entrichtet werden. 4

5 5. Gegen welchen Bescheid sollte ggfs. Rechtsbehelf eingelegt werden? Der Einheitswertbescheid ist Grundlagenbescheid für den Steuermessbescheid und den Grundsteuerbescheid. Das bedeutet, dass die im Einheitswertbescheid getroffenen Feststellungen für die Folgebescheide bindend sind. Betreffen die Einwände: die Art, Wert oder Zurechnung des Grundstücks: Rechtsbehelf gegen Einheitswertbescheid die Berechnung des Steuermessbetrages: Rechtsbehelf gegen Steuermessbetragsbescheid die Berechnung der Grundsteuer (z.b. unzutreffender Hebesatz): Rechtsbehelf gegen Grundsteuerbescheid Rechtsbehelfe (Einspruch) sind grundsätzlich einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheides bei dem Finanzamt einzulegen, das den betroffenen Bescheid erteilt hat Die Veröffentlichung von Merkblättern ist ein Service der IHK Berlin für ihre Mitgliedsunternehmen. Dabei handelt es sich um eine zusammenfassende Darstellung der rechtlichen Grundlagen, die erste Hinweise enthält und keinen Anspruch auf Vollständigkeit erhebt. Sie kann eine umfassende Prüfung und Beratung durch einen Rechtsanwalt/Steuerberater im Einzelfall nicht ersetzen. 5

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