Ortsübliche Vergleichsmieten und Marktmieten für Wohnungen in Berlin und Brandenburg

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1 Ortsübliche Vergleichsmieten und Marktmieten für Wohnungen in Berlin und Brandenburg Fortbildungsveranstaltung des VVS Berlin und Brandenburg 2. November 2010 Referent: Dr. Manfred O. Stelter, Leiter Fachgruppe Mietpreisbewertung

2 1 Nachhaltige Erträge / marktübliche Erträge Überlegungen und Anregungen aus der Sicht des Mietensachverständigen

3 Immobilienzeitung Nr. 26 / 2010 Misslungene WertV-Novelle. Beispiel: Ab sofort wird nicht mehr von nachhaltigen, sondern von marktüblichen Erträgen gesprochen. ABER: Begründung zu ImmoWertV: Begriffliche Änderung soll keine Änderung der Wertermittlungsmethodik bedeuten.

4 17 Ertragswert mit marktüblichen Erträgen * in der ImmoWertV durchgängige Verwendung des Begriffs marktüblich, der den Begriff nachhaltig ersetzt in WertV nachhaltig genutzt um deutlich zu machen, dass nicht die mehr oder weniger zufälligen Mieten zum Wertermittlungsstichtag anzusetzen sind, sondern die ortsüblich zu erzielenden Mieten mit längerer Stabilität auch mit dem Begriff der Nachhaltigkeit waren keine Prognosen über Mieten und Pachten über einen langen Zeitraum möglich und damit auch nicht beim Ertragswertverfahren anzusetzen * Vgl. hierzu und im Folgenden auch: Bischoff, Skript Novelle ImmoWertV, abgedruckt in Der Sachverständige

5 Welche Mietarten stehen für das Ertragswertverfahren und für Mietpreisbewertungen zur Verfügung? Marktmiete (Gewerbe, aber auch Wohnen) Ortsübliche Vergleichsmiete (nur Wohnen)

6 Mietarten I Marktübliche Miete A) für Gewerberaum B) für Wohnraum

7 Marktübliche Miete Problematik der ortsüblichen/marktüblichen Miete: Terminus der Ortsüblichkeit stellt rechtlich einen unbestimmten Begriff dar, der wirtschaftlich als Durchschnittswert definiert wird technisch durch statistische Mittelwerte ausgedrückt werden kann.

8 Marktübliche Miete muss aus einem Querschnitt von vergleichsgeeigneten Mietdaten abgeleitet werden, die aus einem bestimmten, durch die Fragestellung genau abgegrenzten Gebiet, stammen, und die unter gewöhnlichen Umständen tatsächlich und üblicherweise gezahlt wurden oder werden.

9 Quellen zu A) Gewerbe Gewerbemietenverzeichnisse IHK Berlin, Potsdam, Cottbus, Frankfurt/O. Maklerberichte RDM, Fachmakler Grupe, Sauer & Sauer, internationale Immobiliendienstleister u. a. eigenen Datenrecherche der Sachverständigen; Zusammenarbeit mit Maklern und Mietensachverständigen Stichworte: Unterscheidung gezahlte Entgelte/Angebote Beachtung der Teilmärkte Trendbetrachtungen möglich - Bsp.:

10 /m²/mtl. VVS Berlin und Brandenburg: Mietenvortrag ,0 Nettokaltmieten Bezirks-/Nahversorgungszentren mit Schwerpunkt Gastronomie und große Flächen nach IHK und IVD 30,0 25,0 y = 0,1402x 2-2,8807x + 33,67 R² = 0, ,0 15,0 10,0 5,0 0, bis 2008

11 Quellen zu B) Marktmieten Wohnen Mietenanalysen des BBU (Marktmonitore) RDM-Preisspiegel, 2 x jährlich empirica IVD, Jones LangLasalle, GSW u. a. eigenen Datenrecherche der Sachverständigen; Zusammenarbeit mit Maklern und Mietensachverständigen Stichworte: Unterscheidung gezahlte Entgelte/Angebote Beachtung der Teilmärkte Trendbetrachtungen möglich

12 Beispiele für Marktmietenübersichten Wohnen RDM Berlin-Brandenburg: Preisspiegel 2. Hj auf der Basis von Experteneinschätzungen und die die am Markt eingeführten Kategorien nutzend, Jones Lang LaSalle: Residential City Profile Berlin H Auswertung von Angebotspreisen,

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15 Aber Vorsicht! Lassen Sie sich nicht irre machen durch immer wieder wiederholte Behauptungen, die auf eine tiefe Unkenntnis der Begriffe hindeuten. Beurteilen Sie die Qualität und Quantität der Daten und der angebotenen Handreichungen. Beispiel: die sogen. Marktmietspiegel des IVD Berlin- Brandenburg, hier für EFH/ZFH 2010

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20 - erhöhte Markttransparenz Anspruch: - Anhaltspunkte für Bestimmung der marktüblichen Miete, wie für Ertragswertermittlung nach 17 ImmoWertV gefordert Wirklichkeit: erhöhte Markttransparenz bei 300/27 = durchschnittlich 11,11 Fällen pro IVD-Mietspiegelfeld? ImmoWertV stellt auf ortsübliche Vergleichsmiete ab s. o.

21 Anspruch: - zeigt angeblich langfristige Tendenz - kreiert einen IVD-Merkmalnavigator in Kopie der Berliner Mietspiegelpraxis der Orientierungshilfe Wirklichkeit: langfristige Tendenz, die nicht mit empirischen Daten unterlegt ist (IVD Wertermittlungsausschuss ab 2005!)? Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels ist Aushandlungsergebnis der Mietspiegelkontrahenten und stützt sich auf deren Sachverstand. Worauf stützt sich der IVD- Navigator?

22 Hinsichtlich der marktüblichen Miete i. S. des 17 ImmoWertV darf auch auf die in großer Nähe zum IVD Berlin-Brandenburg stehende Sprengnetter GmbH * verwiesen werden, deren Leiter, J. Kierig, im Großen und Ganzen richtig ausführt: (kritisch: auf die marktübliche Gewerbemiete trifft die Bildungsvorschrift der ortsüblichen Vergleichsmiete so nicht ganz zu) * IVD Berlin-Brandenburg und Sprengnetter Niederlassung, beide Mohrenstraße 32 / Gendarmenmarkt, Berlin-Mitte; IVD-Vorstand und Vorsitzender IVD-Wertermittlungsausschuss sowie Leiter der Sprengnetter Niederlassung Berlin in Personalunion.

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24 Informativ auch die Grafik ebenfalls von Kierig in seinem Beitrag in der Immobilienzeitung vom , wobei anzumerken ist, dass die nachhaltig erzielbare Miete erst mit der Wertermittlungsmethodik erzeugt wird: (beachte: ortsübliche Miete und nachhaltig erzielbare Miete haben denselben Startpunkt)

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26 Mietarten II Ortsübliche Vergleichsmiete nur für Wohnraum [ 558 (2) BGB] konditionierte Miete politisch motiviertes Kunstprodukt zentrale Kategorie des sozialen Mietrechts

27 Hinweis auf neue Veröffentlichung zu ortsüblichen Vergleichsmieten für Wohnungen in Ein-/Zweifamilienhäusern in Berlin und Brandenburg in: Das Grundeigentum, Berlin, Nr. 17/2010 siehe auch

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32 2 Qualifizierter Mietspiegel Berlin (MSP) 2011 Stand und Entwicklungen

33 Berliner Mietspiegel 2011 Fortschreibung des MSP 2009 Wohnlagenfortschreibung nach Bearbeitung Einwendungen ist abgeschlossen Screening abgeschlossen, Feldbericht 2 liegt vor

34 Für 2013: Weiterentwicklung des energetischen Mietspiegels eventuell mit Weiterentwicklung Orientierungshilfe Problem Standardwohnung Prüfung der Möglichkeit des Wohnlagenbezuges nach LOR ab 2013

35 Was sind denn LOR? Lebensweltlich orientierte Räume (LOR) Die neue Raum-Hierarchie der lebensweltlich orientierten Räume ist eingebunden in das bisher für alle Datenerhebungen und Planungen relevante "Regionale Bezugssystem" (RBS) des Statistischen Landesamtes. Sie wird die wesentliche räumliche Grundlage Berlins für die Kommunalstatistik des Metropolenraums Berlin-Brandenburg bilden.

36 Exkurs: Weitere Aspekte der ImmoWertV zukünftige Entwicklungen wirtschaftliche Entwicklung demografische Entwicklungen [wiederum Bezugnahmen auf B. Bischoff] Für die tägliche Praxis In jedem Fall ist in einem Gutachten genau aufzunehmen, welche Datengrundlage für die Einschätzung der zukünftigen Entwicklung gedient hat. Hierzu ist die Fundstelle zu nennen und so kann auch nach-gewiesen werden, dass diese Untersuchung zum Wertermittlungsstichtag aktuell gewesen ist. Bei Recherchen im Internet sollte die Seite des Netzes in Verbindung mit dem Datum der Recherche angegeben werden.

37 Zukünftige Entwicklungen können nur berücksichtigt werden, wenn konkrete Tatsachen vorliegen, die die Entwicklung belegen, nach-weisen oder mit höchster Wahrscheinlichkeit erwarten lassen. Das können unter dem Aspekt der marktüblichen Erträge z.b. Miet- und Pachtverträge sein, in denen Staffelmieten oder Änderungstermine vereinbart sind, Bescheide über Fördermittel sein, die für die Miethöhe Regelungen enthalten, wie es beim sozialen Wohnungsbau oder seine Nachfolger der Fall ist.

38 Einführung der wirtschaftlichen Entwicklung in der ImmoWertV Bei einer Wertermittlung sind auch die Entwicklung der Wirtschaftsstruktur, der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit oder der Beschäftigten und die Einkommenssituation zu beachten. Es muss nicht in jeder Wertermittlung genau aufgeführt werden, wie diese Daten in dem Gebiet des Wertermittlungsobjektes lauten, doch sind die Auswirkungen zu beachten.

39 Neu aufgenommen in ImmoWertV: Berücksichtigung der demographischen Entwicklung des Gebiets. In jeder Wertermittlung ist zu beachten, ob sich Änderungen in der demographischen Entwicklung der Bevölkerung ergeben werden. Dabei ist es nicht Aufgabe des Sachverständigen der Wertermittlung, eigene Untersuchungen oder Schätzungen anzustellen, vielmehr sind die entsprechenden Daten zu recherchieren.

40 Für die Mietpreisbewertung und die Grundstücksbewertung in Berlin Verweis auf fis broker Clusteranalyse 2006 Status/Dynamik-Index Soziale Stadtentwicklung 2009 (LOR) Wanderungssaldo 2008 (LOR) Wanderungsvolumen 2008 (LOR) Strategische Lärmkarten Gesamtlärmindex LN Raster (Umweltatlas) u. a. m.

41 3 Qualifizierter Mietspiegel Potsdam 2010 Mietentwicklungen, Neuerungen, Anwendungsprobleme Methodenbericht zum MSP 2010 liegt vor, hier zitierte Hintergründe daraus entnommen

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46 Einwohner mit Hauptwohnsitz in Potsdam y = 64,583x ,7x R² = 0,

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52 Anmerkungen: Die Herangehensweise an Wohnlagenproblematik ist nach wie vor unzureichend und nicht zielführend! Beim Vorliegen bimodaler Verteilungen der einbezogenen Mieten sollte geprüft werden, ob wirklich Vergleichbares einbezogen wurde. Zur Problematik Spanneneinordnung siehe nachfolgenden Literaturtipp.

53 Literaturhinweis zum Potsdamer Mietspiegel 2010

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55 4 Überblick zu einigen neuen Mietspiegeln im Land Brandenburg (Brandenburg a. d. H. Kleinmachnow, Stahnsdorf, Teltow 2010, Ludwigsfelde 2010 Hennigsdorf 2010 Prenzlau 2009)

56 Für den schnellen Überblick: Mietspiegel 2010 der Stadt Potsdam Der aktuelle Mietspiegel der Stadt Potsdam für Sie als PDF-Datei zum Download. >mehr Weitere Deutsche Tabellen-Mietspiegel zum Downloaden im PDF- Format. >mehr

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58 Anmerkungen: Qualifizierung zum Qualifizierten Mietspiegel wird allein aus Verwendung von mathematisch-statistischen Auswerteverfahren aus einer umfangreichen Datenerhebung begründet empirischer Endbericht, der vertiefte Einsicht in das Datenmaterial liefern könnte (insbes. Histogramme), fehlt. Verkürzung der Reflexion der 5 Wohnwertmerkmale nach 558 (2) BGB erscheint zumindest problematisch Wie die Spannen der angeblichen ortsüblichen Vergleichsmieten bei der Fixierung einer Einzelvergleichsmiete ausgefüllt werden sollen, bleibt im Dunklen. Ob dieser Mietspiegel vor Gericht Bestand haben wird, bleibt abzuwarten.

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61 Ein umfangreicher Endbericht liegt vor:

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63 Zur Erläuterung wurde mir mitgeteilt:

64 Der Hennigsdorfer Mietspiegel 2010 ist von F+B Hamburg umfangreich dokumentiert (alle nachfolgenden diesbezüglichen Informationen aus dem Endbericht):

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71 Ein Erläuterungsbericht wurde mir auf Nachfrage mitgeteilt, der zumindest weitere Informationen zur Grundgesamtheit aufzeigt: Anlage 2 zur DS: 237/2008 Qualifizierter Prenzlauer Mietspiegel 2009 Grundlagendaten für den Mietspiegel - Endbericht -

72 Ich danke für Ihre Aufmerksamkeit Präsentation ab unter Pressearchiv