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1 HARALD GERHARDS HELMUT KELLER Enthält die aktuelle Rechtsprechung bank-verlag medien)

2 Inhalt Vorwort 9 A. Grundsatzüberlegungen Immobilienmarktlage Wohnungsfinanzierung in Deutschland Der Wunsch nach dem Eigenheim Funktioniert es ganz ohne staatliche Förderung? Die Mietlast steigt unaufhaltsam Energiesparen so wichtig wie die Finanzierungskondition Die Altersvorsorge mit Immobilien Demografie kontra Immobilienbesitz? Veränderungsprognose 32 B. Beratungsphase 35 I. Erwerbsformen Bau eines Hauses Kauf einer Gebrauchtimmobilie Kauf von Wohnungseigentum Kauf eines Erbbaurechts/Erbbaugrundstücks Modernisierung/Renovierung/Ausbau/Anbau Energiesparmaßnahmen Kauf eines Fertighauses Kauf von einem Bauträger Mieter als Käufer Erwerb aus einer Zwangsversteigerung Mietkauf 47

3 12.Kauf auf Rentenbasis Zweite Immobilieninvestition mit Immobiliensuche im Internet 50 II. Vor der Entscheidung Augen auf beim Immobilienkauf Ungeplante Kosten beim Grundstückskauf Damit beim Immobilienmakler alles klar geht Wie viel Haus kann ich mir leisten? Das sollte vor dem Kauf einer Immobilie geklärt werden Persönliche Bonität/Basisscore Besonderheiten bei Selbständigen/Freiberuflern Bedeutung des Beleihungswertes 58 III. Objektsuche Checkliste für die Wahl des richtigen Objekts Checkliste zur Wahl eines Bauplatzes Grundstücksausnutzung ist entscheidend Checkliste für den Kauf einer Eigentumswohnung Energieausweis Wertermittlung für Eigentumswohnungen Kauf einer vermieteten Wohnung Checkliste für den Erwerb eines Ein- oder Zweifamilienhauses Sachwertermittlung für Einfamilienhäuser Wertermittlung von Renditeobjekten Multiplikatormethode Wertminderung wegen Alters Wertermittlungen durch externe Gutachter 78 IV. Notar Überlegungen vor dem Notarvertrag Beurkundung Wer soll eigentlich Eigentümer werden? 82

4 V. Kostenermittlung Gesamtkostenermittlung Baukostenermittlung Baunebenkosten Bauzeitzinsen Zusammenstellung der Eigenmittel Bewertung von Eigenleistungen Welche Unterlagen werden für die Baufinanzierung benötigt? 92 VI. Finanzierungsplan/Finanzierungsbausteine Ermittlung des Finanzierungsbedarfs Wie viel Euro können monatlich für die Baufinanzierung aufgebracht werden? Zinsentwicklung Wie vergleiche ich die Konditionen? Wie müssen die Konditionen dargestellt werden? Entscheidungshilfe Effektivzinssatz/effektive Möglichkeiten Der Einsatz eines Disagios Konditionsentscheidung Finanzierungsbausteine Alternative Finanzierungsformen KfW-Darlehen Finanzierungsplan Zwischenfinanzierung Gesamtfinanzierung/Finanzierung aus einer Hand Finanzierung von Immobilien als Vermögensanlage Finanzierungsoptimierung 131 VII. Ablauf eines Beratungsgespräches Worauf muss der Kunde bei einer Beratung achten, wonach besonders fragen? Verhaltenskodex Berechnung der Monatsbelastung unter Einschluss der Baufinanzierung Berechnung der Einkommen-und Ausgabenseite 139

5 VIII. Steuerliche Aspekte Steuerstrategische Grundsatzüberlegungen Welche staatliche Förderung ist verblieben? Wohn-Riester Tipps zur Vermeidung von Steuerfallen Weitere Steuerfragen rund um die Immobilie 158 C. Finanzierungsphase 173 I. Oarlehensvertrag Wie kommt der Darlehensvertrag zu Stande? Zweiter Kreditnehmer/Bürge Zusatzangaben zum Darlehensvertrag Preisangabenverordnung Verbraucherschutz 176 II. Besicherung Grundbuch Grundpfandrechte Sonstige Sicherheiten Sicherungszweckerklärung Versicherungen rund um die Immobilie 181 III. Kreditentscheidung in der Bank Bonität Automatisierter Finanz-Check Wie sieht die klassische" Bonitätsprüfung der Bank aus? Mindestanforderungen an das Kreditgeschäft (MaK) und das Risikomanagement (MaRisk) Objektanalyse/Beleihungswert/Liquidationswert 190 IV. Weiterer Ablauf der Baufinanzierung Zusage/Vertrag Bestellung der Sicherheiten 192

6 t 3. Kontrolle des Baufortschritts 192 i 4. Auszahlung Treuhandauftrag 193 I 6. Eigentümsübergang 193 V. Rückzahlungsphase Planmäßige Rückzahlung und deren Überwachung 194 I 2. TilgungATilgungsersatz 195 jj. 3. Sondertilgungen/vorzeitige Ablösung 195 I 4. Vorfälligkeitsentschädigung Unplanmäßiger Darlehensverlauf 197 i 6. Risikobegrenzungsgesetz/Verkauf von I Darlehensforderungen 198 )' 7. Außerordentliches Kündigungsrecht Prolongation/Anschlussfinanzierung 201 l 9 Umschuldung 203 I 10. Forward-Darlehen/Paralleldarlehen 204 I D. Baufinanzierung Online 206 [ 1. Klassische Finanzierung oder l Online-Baufinanzierung? 206 [ 2. Angebot und Anbieter 209 f Schlusswort 211 { Stichwortverzeichnis 213

I. II. I. II. III. IV. I. II. III. I. II. III. IV. I. II. III. IV. V. I. II. III. IV. V. VI. I. II. I. II. III. I. II. I. II. I. II. I. II. III. I. II. III. IV. V. VI. VII. VIII.

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