EIGENHEIMFINANZIERUNG WORAUF SOLLTE MAN ACHTEN?

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1 EIGENHEIMFINANZIERUNG WORAUF SOLLTE MAN ACHTEN? Mag. Christine Ackerl, Mag. Gerhard Augustin Abteilung Konsumentenschutz In der Praxis bewährte Goldene Finanzierungsregeln Regel 1: Eigenmittel: Rund 1/3 Eigenmittel sollten im Verhältnis zu den Gesamtkosten vorhanden sein. Beleihungswert der Banken: 60 % - 80 % vom mutmaßlichen Wiederverkaufserlös 2 1

2 In der Praxis bewährte Goldene Finanzierungsregeln Regel 2: Monatliche Ratenbelastung: Die Ratenbelastung sollte max. rund 1/3 des Haushaltseinkommens (ohne variable Einkommensbestandteile wie Überstunden, Zulagen, etc.) betragen. Familienplanung berücksichtigen (Entfall von Einkommen) 3 Haushaltsbudget Erstellen Sie eine realistische und vollständige Einnahmen- Ausgaben-Rechnung Nutzen Sie dazu Checklisten/Rechner von Banken oder den AK- Haushaltsbudgetrechner: Finanziellen Puffer einplanen für unvorhergesehene Ausgaben (z.b. neues Auto, Reparaturen, Ausbildungskosten, Krankheit usw.), steigende Zinsen, Arbeitslosigkeit etc. 4 2

3 In der Praxis bewährte Goldene Finanzierungsregeln Regel 3: Umfassende Kostenkalkulation: Häufig Kostenüberschreitungen, Fehlkalkulationen, daher zumindest 10 % Sicherheitspolster einplanen. Nicht auf Außen- und Gartengestaltung, Einrichtung usw. vergessen. 5 In der Praxis bewährte Goldene Finanzierungsregeln Regel 4: Nebenkosten: Berücksichtigen Sie Nebenkosten wie z.b. Grunderwerbssteuer, Maklergebühren, Grundbuchsgebühren, Kosten für Erschließung, Kaufvertragserrichtung usw. Richtwert: 10 % 6 3

4 Richtwerte für Raten Laufzeit 20 Jahre monatliche Rate bei Zinssatz Kredit 2% 4% 6% ,00 504,53 604,62 714, ,00 756,79 906, , , , , ,99 7 Kreditformen bei Eigenheimfinanzierungen Baukonto Wohnbauförderungsdarlehen Land OÖ Bankgarantie Bankkredit (Hypothekarkredit) Abstattungskredit (Rückzahlung in Raten) Endfällig (nur Zinsendienst während Laufzeit) Bauspardarlehen 8 4

5 Baukonto Girokonto mit Überziehungsmöglichkeit Dient zur Zwischenfinanzierung (Zahlung der laufenden Rechnungen) In der Regel für maximal 12 Monate Danach Anschlussfinanzierung 9 Wohnbauförderungsdarlehen Land OÖ Förderung in Form von zinsgünstigen Darlehen oder Zuschüssen An Auflagen gebunden: z.b. österreichische Staatsbürgerschaft, Einkommensobergrenze, Objektgröße usw. Informationen: Land OÖ - Abt. Wohnbauförderung AK-Wohnbauförderungsrechner _appcode=housingcalc 10 5

6 Bankgarantie (Haftungskredit) Manche Firmen verlangen vor Projektbeginn eine Bankgarantie (Zahlungsgarantie) Bankgarantie = abstraktes und unwiderrufliches Zahlungsversprechen einer Bank Kosten: Haftungsprovision Einmalige Ausfertigungsgebühr Alternative: Unwiderruflicher Zahlungsauftrag 11 Bankkredit (Hypothekarkredit) - Abstattungskredit Rückführung (Abstattung) des Kredites in monatlichen Raten Konditionen (Zinsen, Gebühren, Laufzeit usw.) mit Bank flexibel verein- und verhandelbar Zinsen werden vom fallenden Kapital berechnet 12 6

7 13 Datum Rate Zinssatz Zinsen Restschuld , , , , , , , ,5% 565, , ,87 Tilgung 1.232, , , , , , , , ,5% 254, , ,87 Tilgung 1.543,

8 Endfälliger Kredit Aktuell kaum mehr Neuabschlüsse Während der Kreditlaufzeit werden nur die Zinsen bezahlt Rückzahlung des gesamten Kredites am Ende der Kreditlaufzeit durch angespartes Guthaben aus Tilgungsträger (meist Lebensversicherung oder Fonds) Zinsen werden vom gleichbleibenden Kapital berechnet Modell nur sinnvoll, wenn Rendite des Tilgungsträgers höher ist als Zinsaufwand è spekulativ und riskant, wurde häufig von Finanzberatern empfohlen - Provision für Ansparprodukt 15 Bauspardarlehen (1) Höchstbetrag: ,-- pro Person Eigenmittel erforderlich (Vorfinanzierung möglich) Mindestwartezeit bis zur Zuteilung des Bauspardarlehens: 18 Monate Standardisiertes Produkt 16 8

9 Bauspardarlehen (2) Bandbreite Zinssatz (1,5 % bis 6 %) Zinssatzanpassung: 1 x jährlich Zinssatzobergrenze (6 %) gilt für 20 Jahre (neu) ab Zuteilung; maximale monatliche Belastung für diese Zeit bekannt und kalkulierbar Grundbücherliche Sicherstellung Pflicht 17 Soll-Zinsen (1) Variabler Zinssatz Zinsanpassung aufgrund Zinsgleitklausel, die an objektive Maßstäbe zu binden ist (z.b.: 3-Monats-Euribor oder UDRB etc. als Indikator für das aktuelle Marktzinsniveau). Bei Änderung des Indikators wird Zinssatz automatisch (nach oben und unten) angepasst (i.d.r. vierteljährlich). Auf Indikator wird Gewinnmarge aufgeschlagen (richtet sich nach Bonität und Verhandlungsgeschick des Kreditnehmers). Indikator + Aufschlag (Gewinnmarge) = Sollzinssatz 18 9

10 19 Variable Zinsen Beispiel Vereinbarter Zinsindikator: 3-Monats-Euribor Ausgangswert: April 15: 0,005 % Vereinbarter Aufschlag: 1,500 % = Sollzinssatz: 1,505 % p.a. kfm. ger. auf 1/8 Prozent: 1,500 % p.a. 3-Monats-Euribor Oktober 2015: -0,054 % ( ,091) Es laufen Prozesse betreffend Weitergabe von negativen Zinssätzen. In neuen Verträgen 0 % Untergrenze vor Aufschlag 20 10

11 Variable Zinsen Nicht nur Aufschlag, sondern auch zugrundeliegender Indikator wichtig! Unter normalen Verhältnissen gilt: Geldmarktzinssätze (Laufzeiten < 12 Monate) wie z.b. Euribor sind niedriger als Kapitalmarktzinssätze (Laufzeiten > 12 Monate) wie z.b. UDRB und Swap-Sätze) Der Aufschlag auf einen z.b. 6 M-Euribor sollte niedriger sein als auf einen 3-M-Euribor

12 Soll-Zinsen (2) Fixer Zinssatz Zinssatz wird für eine bestimmte Periode (z.b. 3, 5, 10 oder 15 Jahre) fixiert unveränderlich Je länger die Periode, desto höher der Zinssatz Fixer Zinssatz überlegenswert, wenn steigende Zinsen erwartet werden Bank vermeidet damit Thematik Negativzinsen Bei Sonderzahlungen oder vorzeitiger Rückzahlung Pönale bis 1 % möglich 23 Kreditbetrag (Euro): Bonität: gut (hypothekarische Besicherung) Juli 2015 Fixe Zinssätze (% p.a.) Laufzeit nach Ablauf Fixzinsperiode 5 Jahre 1) 10 Jahre 15 Jahre Zinsindikator Aufschlag BAWAG PSK 2,500 2,750 3,375 3-Monats-Euribor 1,500 Hypo OÖ 2,125 2,500 2,625 3-Monats-Euribor 1,375 Oberbank 1,850 2, Monats-Euribor 1,500 RLB OÖ ,750 2,950 3-Monats-Euribor 1,625 Sparda OÖ , Monats-Euribor 1,500 Sparkasse OÖ 1,900 2,500 2,750 3-Monats-Euribor 1,750 UniCredit Bank Austria 1,375 2,125 2,500 3-Monats-Euribor 1,500 VKB-Bank 2,375 2, Monats-Euribor 1,750 VB Linz-Wels- Mühlviertel , Monats-Euribor 1,750 1) Der von der BAWAG PSK genannte Fixzinssatz gilt für 6 Jahre - ein Fixzinssatz für 5 Jahre wurde nicht angeboten

13 Bauspardarlehen: Fixzinssatz Angebote von Konsumenten ab Juli 2015 Fixe Zinssätze (% p.a.) Kreditbetrag Fixzinsperiode nach Ablauf Fixzinsperiode 10 Jahre 15 Jahre Zinsindikator Aufschlag Untergrenze Raiffeisen Bspk , Monats-Euribor 1,600 1,9 Raiffeisen Bspk , Monats-Euribor 1,600 1,9 S-Bausparkasse ,500 Euro-Zinsswap 3 J. 1,500 2,0 S-Bausparkasse ,500 Euro-Zinsswap 3 J. 1,500 2,0 Wüstenrot , Monats-Euribor 1,300 2,9 Wüstenrot , Monats-Euribor 1,375 2,3 Wüstenrot , Monats-Euribor 1,000 2,9 Bis 20 Jahre ab Zuteilung Deckelung von 6 % 25 Bausparkassen Zinssatzuntergrenze 2015 Bausparkasse Aufschlag Indikator Indikator- Wert Zinssatzuntergrenz e Raiffeisen bis 2 % S-Bausparkasse bis 2 % Start bis 2 % Wüstenrot bis 1,6 % 12 Monats Euribor Beobachtungsmonat November Euro-Zinswap-Satz 3 Jahre Durchschnitt 15.8., und Monats Euribor Stichtag Monats Euribor Durchschnitt der letzten drei Werktage im November 0,5 1,500% 0,8 2,000% 0,5 2,125% 0,5 2,900% 26 13

14 Übliche Sicherheiten Hypothek (Pfandrecht auf Liegenschaft) Bank: Eintragung Kautionsband im Grundbuch Vinkulierung/Verpfändung von Versicherungen Bürgschaft Verpfändung der Gehaltsbezüge Blanko-Deckungswechsel 27 Hypothek (1) Bei Bauspardarlehen verpflichtend In der Regel 130 % des Kreditbetrages Zur Sicherstellung von Nebengebühren, Zinsen usw. 1,2 % Grundbucheintragungsgebühr Zusätzliche Kosten für notarielle Beglaubigung, Grundbuchsgesuch usw

15 Hypothek (2) Bei Bankkrediten Verhandlungsspielraum nutzen, um Kosten zu sparen: Nur Hinterlegung der unterschriebenen Pfandurkunde bei Bank (nicht mehr so einfach zu erreichen) Nur teilweise Einverleibung des Pfandrechtes - geringerer Betrag wird in das Grundbuch eingetragen Eintragungsgebühr dadurch geringer 29 Versicherungen Absicherung gegen Ableben des Kreditnehmers durch Kreditrestschuldversicherung (Abdeckung des offenen Saldos) Reine Risikoablebensversicherung (Auszahlung der vereinbarten Ablebenssumme) Kombinierte Er- und Ablebensversicherung (Auszahlung der vereinbarten Versicherungssumme auch im Erlebensfall); hohe monatliche Belastung Zusätzliche Absicherung (Arbeitslosigkeit, Berufsunfähigkeit,...) möglich 30 15

16 Vinkulierung einer Lebensversicherungrung Bank hat kein unmittelbares Recht zur Verwertung. Versicherung muss Bank bei Prämienrückständen, -freistellung, Kündigung usw.) verständigen. Versicherungsnehmer kann nur mit Zustimmung der Bank über Versicherungserlös verfügen. Banken tendieren zur Verpfändung (bessere Rechtsposition) bei Er- und Ablebensversicherung u.u. jedoch steuerschädlich 31 Bürgschaft In der Regel Haftung als Bürge und Zahler, d.h. Bürge haftet als ungeteilter Mitschuldner Die Bank hat bei Fälligkeit der Schuld das Recht, sofort auf den Bürgen zu greifen. Bürgschaft ist kein Freundschaftsdienst! Eintrag in den KSV (Kreditschutzverband) Begrenzung der Bürgschaft anstreben (zeitlich, Betragshöhe) 32 16

17 Sonderfall Ausfallsbürgschaft (1) Relevant insbesondere bei Ehescheidung: Gemeinsame Kreditverbindlichkeiten von Ehegatten bestehen grundsätzlich weiter. Bei Gericht kann beantragt werden, dass einer der Ehegatten nur mehr als Ausfallsbürge haftet. Dieser Antrag muss innerhalb eines Jahres nach Rechtskraft der Scheidung bei Gericht gestellt werden. 33 Sonderfall Ausfallsbürgschaft (2) Bei der Ausfallsbürgschaft muss der Gläubiger zunächst alle zumutbaren Schritte setzen, um eine Zahlung des Hauptschuldners zu erlangen. Dazu gehört das Einklagen der Forderung und das Führen der Exekution, außer der Schuldner ist unauffindbar oder die Exekutionsführung völlig aussichtslos. Ausfallsbürgschaft ist mildeste Form der Bürgschaft 34 17

18 Gehaltsverpfändung Standard-Sicherheit bei allen Krediten Gehaltsverpfändung = Pfandrecht an Gehaltsforderung, die Schuldner gegenüber seinem Arbeitgeber hat 35 Blankowechsel Nicht vollständig ausgefüllter Wechsel Es muss vereinbart werden, wie der Wechsel gegebenenfalls zu vervollständigen ist. Bank kann rasch Exekution führen 36 18

19 Kreditkosten (1) Gesetzliche Gebühren, z.b. Grundbucheintragungsgebühr: 1,2 % vom Pfandrechtsbetrag Einmalige Bearbeitungsgebühr: i.d.r. zwischen 0,5 % und 3,0 % Gerichtsverfahren wegen Zulässigkeit der Verrechnung sind im Laufen 37 Kreditkosten (2) Kontoführungsgebühr: i.d.r. vierteljährlich oder monatlich Sonstige Gebühren und Provisionen, z.b. KSV-Gebühr, Schätzgebühr, Grundbuchabfrage-Gebühr, Beglaubigungsgebühr, Zinsänderungsgebühr, Sicherheiten- und Kreditvertragsänderungsgebühr, Mahngebühr, Löschungsquittung, Bereitstellungsgebühr, Vermittlungsgebühr, Kreditprovision, Kosten für Stundung, Kosten bei vorzeitiger Kreditrückzahlung (Pönale)

20 Vorzeitige Kreditrückzahlung Grundsätzlich können Kredite jederzeit, ohne Zusatzkosten zurückgezahlt werden. ABER Bei hypothekarisch (Grundbuch) gesicherten Krediten kann Kündigungsfrist vereinbart werden = gleich lang wie Fixzinsperiode = bei variabler Verzinsung, max. 6 Monate Bei Nichteinhaltung Pönale von max. 1% des vorzeitig zurück gezahlten Betrages 39 Vergleichskriterien von Kreditangeboten STANDARDINFORMATIONEN Kosten: effektiver Jahreszinssatz, Gesamtkosten Vertragsbedingungen: Zinsanpassungsklausel (Indikator, Aufschlag), Pönalebestimmungen, verlangte Sicherheiten Soft facts : Betreuungsqualität, Kompetenz, Vertrauen usw

21 Hypothekar- und Immoblienkreditgesetz (HIKrG) Umsetzung einer EU-Richtlinie Tritt voraussichtlich mit in Kraft Rücktrittsrecht Kreditwürdigkeitsprüfung Werbung (repräsentative Beispiele) 41 Vielen Dank für Ihr Interesse! Kreditinformationen auf unser Homepage Verschiedenes zum Thema Kredit - Hauptseite ex.html Im Besonderen: Service für AK-Mitglieder: AK OÖ: Wir prüfen Ihre Kreditangebote Kreditangebote verstehen, vergleichen und verhandeln 42 21

22 Kontakt Mag. Christine Ackerl, Mag. Gerhard Augustin Abteilung Konsumentenschutz Kammer für Arbeiter und Angestellte für Oberösterreich Volksgartenstraße 40, 4020 Linz TEL FAX WWW +43 (0) (0) ooe.konsumentenschutz.at 43 22