MBGZ Mieterbau Genossenschaft Zürich. Sanierungen in der MBGZ

Transkript

1

2 2 MBGZ Sanierungen in der MBGZ

3 Ausgangslage Vorteilhafte Mietstruktur - Kostenmiete (Faktoren Anlagevermögen, GVZ-Wert) - historisch bedingt Sanierungsbedarf -Küche und Bäder alle ex EZ 206 Whg 22,0 Mio. - Sanierung und Aufstockung RO 16/18 Whg 3,8 Mio. -Neubau BA 12/22 Whg 19,0 Mio. Finanzielle Flexiblität eingeschränkt -Kostenmiete: Eckwerte - Erneuerungsfonds: aufgebraucht - Gesetzlicher Rahmen / Vorschriften eng Aeuffnung 3 3

4 Ziel Erhalt der vorteilhaften Mietstruktur Finanzierbarkeit zukünftiger Projekte muss mit den finanziellen Möglichkeiten der MBGZ entsprechen und den Vorschriften genügen Umsetzung der Aktivitäten in einem langfristigen Horizont Finanzen mit Projekten langfristig im Einklang 4 4

5 Fazit Um weitere Sanierungs-/Renovationsprojekte angehen zu können, müssen wir. Die Finanz- und Finanzierungssituation der MBGZ optimieren Sämtliche zukünftigen Vorhaben in einen langfristigen Kontext bringen Was heisst das konkret? Umsetzung neuer Projekte erst, wenn Erneuerungsfonds entsprechend geäuffnet ist. 5 5

6 Erneuerungsfonds Grundsatz Was dem Ersatz des Bestehenden gilt, muss selber getragen/verbucht werden können. Diese Bauteile sind werterhaltend. Verbuchung hauptsächlich via Erneuerungsfonds, der laufenden Jahresrechnung, wenig über Unterhalt. Was neu ist, kann von Aussen (Hypotheken) finanziert werden. Diese Bauteile sind wertvermehrend. Dieser Baukostenteil wird in der Jahresrechnung aktiviert (Erhöhung Anlagevermögen) Einfluss auf Kostenmiete Einfluss auf Mietzinsgestaltung 6 6

7 Entscheidende Einflussfaktoren für Sanierungsprojekte Gesamtkosten Kosten für Fremdfinanzierung (Hypothekarsätze) Zukünftiger Mietzins Verfügbare Eigenmittel Aktivierungsgrad der Baukosten Zu erwartender Versicherungswert gem. GVZ Belastung laufender Rechnung Erneuerungsfonds Bausumme X.- Werterhaltend Wertvermehrend Getragen von Erneuerungsfonds Fremdfinanziert: Aktivierungsgrad beeinflusst Kostenmiete und diese beeinflusst unsere Mieterträge 7 7

8 Beispiel: Sanierung EZ (Vollsanierung) Eckdaten Sanierung EZ Bausumme CHF Werterhaltend 28% CHF Wertvermehrend 72% CHF Zentraler Einfluss auf Bausumme 14,494 Mio. Werterhaltend Finanz: EF CHF 4,059 Mio. Wertvermehrend Finanz: Hypotheken CHF 10,435 Mio. Belastung Jahres-Rg Anlagewert per Aktivierte Baukosten (72 % v. 14'494'029) Anlagewert per Gebäudeversicherung (Index 1025) 4'394'000 10'435'701 14'829'701 18'437'560 Kapitalkosten zum Satz '829' '743 Betriebsquote zum Satz '437' '221 Kostenmiete (max. Mietzins) 969'963 Budgetierung 1. Mietzinsgestaltung 2. Einnahmen 3. Äuffnung EF 4. Projektumsetzung 5. Wohnqualität 8 8

9 Konkret: Sanierung Küche/Bäder BA, RO, MU, WA (Teilsanierung) Eckdaten Sanierung Küche/Bäder Bausumme ca. CHF Werterhaltend 50% CHF Wertvermehrend 50% CHF Bausumme 22 Mio. Werterhaltend Finanz: EF CHF 11 Mio. Wertvermehrend Einfluss auf Eigenmittel: - Äufnung Erneuerungsfonds - Belastung Jahresrechnung Fremdfinanzierung - Ziel: langfristig, günstige Konditionen Höhere Einlagen, ao. Einlagen Abschreibungen tiefer Solidaritätsbeitrag Finanz: Hypotheken CHF 11 Mio. Einfluss auf Kostenmiete: - Grad der Aktivierung der Baukosten - Angepasste Versicherungswerte (GVZ) Neue Mieten 9 9

10 Konkret: Sanierung Küche/Bäder BA, RO, MU, WA (Teilsanierung) Wertvermehrender Teil Einfluss auf Mieten Bausumme Werterhaltend Finanz: EF CHF 11 Mio. Anlagewert per Aktivierte Baukosten (50 % v. CHF 11 Mio.) Anlagewert per Gebäudeversicherung (Index 1025) 23'916'000 11'000'000 34'916'000 62'365'100 = + 5 Mio. Kapitalkosten zum Satz Betriebsquote zum Satz 2.50% 3.25% 34'916'000 62'365' '900 2'026'866 Kostenmiete (max. Mietzins) ab '899' Mio. Wertvermehrend Finanz: Hypotheken CHF 11 Mio. Mieten per effektiv Kostenmiete MU BA WA RO Gesamtmieten per dato 941' '917 1'050' '194 2'350' ' '408 1'050' '679 2'386' % % 10 10

11 Konkret: Sanierung Küche/Bäder BA, RO, MU, WA (Teilsanierung) Werterhaltender Teil: Einfluss auf Äufnung Erneuerungsfonds A Äufnung Erneuerungfonds (Belastung der laufenden Jahresrechnung) Bausumme 22 Mio. Werterhaltend Finanz: EF CHF 11 Mio. Wertvermehrend B 2011 EZ 109, reg. 765, ao 736 = total reg. 765, ao 580 = total reg. 765, ao 580 = total reg. 765, ao 580 = total reg. 765, ao 580 = total reg. 765, ao 580 = total usw. Erhöhung Einlagen EF (ao) / Abschreibung tiefer halten Finanz: Hypotheken CHF 11 Mio. C Ergänzende Äuffnung Solidaritätsfonds 11 11

12 Konkret: Sanierung Küche/Bäder BA, RO, MU, WA (Teilsanierung) Eckdaten Sanierung Küche/Bäder Bausumme ca. CHF Werterhaltend 50% CHF Wertvermehrend 50% CHF Werterhaltend Bausumme 22 Mio. Finanz: EF CHF 11 Mio. Wertvermehrend Finanz: Hypotheken CHF 11 Mio

13 Sanierung Küche/Bad BA, WA, MU und RO mit Äufnung Erneuerungsfonds Total BA RO TG RO MU WA EZ Sanierungskosten 1'000'000 1'800'000 9'900'000 9'000'000 0 Bedarf im Erneuerungsfonds 50% 500' ' '950'000 4'500'000 0 Stand EF '611' '738 84'228 14' ' ' '226 Jährliche Einlagen regulär 765'100 52'590 40'000 7' ' ' '370 Jährliche Einlagen ao '592 40'002 7' ' '649 0 Sanierung Küche/Bad im Mieten voraussichtlich % % % % 13 13

14 Sanierungsfahrplan Beginn der Sanierungsarbeiten bei Jährlicher Äufnung Erneuerungsfonds regulär Jährlicher Äufnung Erneuerungsfonds ausserordent. 580' ' ' '000 Solidaritätsbeitrag in % der Nettomiete Solidaritätsbeitrag vom Jahr 2012 bis BA Küche/Bad WA Küche/Bad MU Küche/Bad RO Küche/Bad oder RO Vollsanierung 765' ' ' '100 0% 5% 10% 15%

15 Konsultativabstimmung: Beschleunigte Sanierung Küche/Bad BA, WA, MU und Vollsanierung RO mittels Äufnung eines Solidaritätsfonds ausserordentliche GV im Spätsommer

16 Besten Dank für Eure Aufmerksamkeit 16 16

17