Trends im Mietrecht für Geschäftsliegenschaften

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1 Fachtagung 22. November 2005, Hotel Renaissance, Zürich-Glattbrugg Trends im Mietrecht für Geschäftsliegenschaften Mit aktuellen Fallbeispielen Problemfeld Mietzins - Investitionsumlage: Ermittlung des «wertvermehrenden Anteils» und Berechnung der Kapitalisierung - Mietzinsreduktion aufgrund Mängel: Wie bemisst sich die Reduktion und wann verjährt ein solcher Anspruch? Herausforderung Kündigung - Verlängerungsoption das Nein des Bundesgerichts - Die Kündigung aus wichtigen Gründen aber richtig! - Stolperstein gemeinsamer Mietvertrag Dauerbrenner Nebenkosten - Allgemeiner Verwaltungsaufwand nebenkostenfähig? - Sind Pauschalen und Prozentsätze zulässig? Beweislast und Beweissicherung - Die Beweislage bei Kündigung wegen Zahlungsverzugs - Die «kalte» Erstreckung kann ihr entgegengewirkt werden? Ihr Expertenteam Dr. Heinz Heller, Rechtsanwalt, Meilen Dr. Beat Rohrer, Rechtsanwalt, Rohrer & Müller Rechtsanwälte, Zürich Dr. Roger Weber, Richter am Bezirksgericht, Zürich Dr. Armin Zucker, Rechtsanwalt, Meyer Lustenberger Rechtsanwälte, Zürich Eine Veranstaltung der

2 Einführung 2 Mietrecht als Dauerbrenner Der hohe Leerstand bei Geschäftsliegenschaften stärkt die Verhandlungsposition von Mietern. Immer häufiger enden Konflikte zwischen Vermieter und Mieter vor dem Richter. Dabei kristallisieren sich u. a. vier Problemfelder heraus: Mietzins Richter und Anwälte müssen sich immer wieder mit der Frage der Mietzinsreduktion bei Mängeln an der Mietsache beschäftigen. Wie wird eine solche Mietzinsreduktion bemessen und wann verjährt ein Anspruch? Auf der anderen Seite stehen Mietzinserhöhungen aufgrund getätigter Investitionen. Wie wird der «wertvermehrende Anteil» ermittelt? Wie berechnet man die Kapitalisierung? Rechtfertigt der Unterhaltsanteil bei einer umfassenden Überholung eine Mietzinsanpassung? Wenn ja, wie wäre diese allenfalls zu berechnen? Nebenkosten Als wahre Dauerbrenner entpuppen sich Fragestellungen rund um die Nebenkosten. Besonders heikel sind dabei die so genannten «allgemeinen Verwaltungskosten», der Aufwand für die allgemeine Liegenschaftenverwaltung. Sind diese Kosten überhaupt nebenkostenfähig? Und wie weit sind Pauschalen und Prozentsätze zulässig? Kündigung Neben Mietzins und Nebenkosten stellt auch die Kündigung eine stete Herausforderung dar. So häufen sich seit einem Entscheid des Bundesgerichts zum Thema Verlängerungsoption die Fälle strittiger Verlängerungen. Die neue Rechtslage ist für beide Seiten voller Fallstricke. Das Bundesgericht hat zudem kürzlich entschieden, eine Vertragsverletzung des Mieters, die nicht als Verletzung der Pflicht zur Sorgfalt betrachtet werden könne, rechtfertige eine Kündigung aus wichtigen Gründen. Doch wie kann im Voraus beurteilt werden, ob die Voraussetzungen für eine solche Kündigung gegeben sind? Stolpersteine sind auch Mietverträge mit mehreren Personen auf Mieter- oder Vermieterseite. Oft wird zu spät bemerkt, dass man gegen die falschen Personen geklagt hat. Beweislast und Beweissicherung Nicht zu unterschätzen ist die Beweissicherung bei Kündigungen. Es empfiehlt sich, bei ausstehenden Mietzinszahlungen das Vorgehen rechtzeitig auf die beweisrechtliche Ausgangslage abzustimmen. Aber wie? Was tun bei «kalter» Erstreckung? Spielt hier die Beweisfrage überhaupt noch eine Rolle? Ihr Nutzen Aktuelle Fragen zu den Themen Mietzins, Nebenkosten, Kündigung und Beweislast werden anhand von konkreten und aktuellen Fallbeispielen diskutiert und erörtert. Das Referententeam besteht aus versierten Experten, die sich in ihrer täglichen Arbeit mit Fragen rund um das Mietrecht beschäftigen. Sie kennen die Bedürfnisse der Praktiker und wissen, wo die Probleme liegen. Nutzen Sie die Gelegenheit, bringen Sie Ihre Fragen mit. Zielpublikum Geschäftsleiter und Kaufmännische Leiter von KMU Führungs- und Fachkräfte sowie leitende Mitarbeiter aus den Bereichen Immobilienmanagement / Facility Management Liegenschaftenverwaltung / Liegenschaftenvermietung Recht / Vertragswesen Juristen und Rechtsanwälte Treuhänder, Wirtschaftsprüfer, Steuerberater sowie Immobilienberater

3 Programm 3 Dienstag, 22. November Empfang bei Kaffee, Tee und Gipfeli Ausgabe der Tagungsunterlagen 8.30 Begrüssung und Einführung Beweislast, Beweissicherung, Beweisrelevanz 8.40 Kündigung wegen Zahlungsverzugs Bei der Kündigung wegen Zahlungsverzugs, die nicht selten erst nach bereits eingeleiteter Betreibung erfolgt, kommt der Beweislage im Kündigungsschutzverfahren und/oder vor dem Rechtsöffnungsrichter entscheidende Bedeutung zu. Nicht selten wirkt dabei eine durch den Mieter erhobene Verrechnungserklärung weichenstellend. Bei ausstehenden Mietzinszahlungen ist das Vorgehen deshalb rechtzeitig auf die beweisrechtliche Ausgangslage abzustimmen. Dr. Heinz Heller, Rechtsanwalt, Meilen 9.20 Die «kalte» Erstreckung Nach erfolgter Kündigung darf eine Erstreckung grundsätzlich nur bei Vorliegen von Erstreckungsgründen gewährt werden. Allein durch die aufschiebende Wirkung des Erstreckungsverfahrens kann der Mieter aber selbst bei Aussichtslosigkeit seines Standpunkts eine Erstreckung erreichen, die weit über den Kündigungstermin hinausreicht. Spielt die Beweisfrage vor diesem Hintergrund überhaupt noch eine Rolle? Kann der kalten Erstreckung entgegengewirkt werden? Dr. Heinz Heller Problemfeld Mietzins Mietzinsgestaltung: Investitionsumlage Anhand eines aktuellen Fallbeispiels aus der Gerichtspraxis werden folgende Fragen behandelt: Wie wird bei einer Investition der «wertvermehrende Anteil» ermittelt, der eine Mietzinserhöhung rechtfertigt? Wie berechnet man die Kapitalisierung? Rechtfertigt auch der Unterhaltsanteil bei einer umfassenden Überholung eine Mietzinsanpassung und wie wäre diese allenfalls zu berechnen? Dr. Beat Rohrer, Rechtsanwalt, Rohrer & Müller Rechtsanwälte, Zürich Risiko Mietzinsreduktion Bei Mängeln an der Mietsache kann der Mieter eine angemessene Minderung des Mietzinses ab dem Zeitpunkt verlangen, in dem der Vermieter den Mangel kennt. In der aktuellen Rechtssprechung finden sich Antworten zu wichtigen Fragen, insbesondere zur Bemessung der Mietzinsreduktion und zur Verjährung des Anspruchs. Sie verdienen mindestens soviel Beachtung wie die langsam verebbende Fluglärmdebatte. Dr. Roger Weber, Richter am Bezirksgericht, Zürich Diskussions- und Fragerunde Gemeinsames Mittagessen Kaffee- und Kommunikationspause

4 Programm 4 Herausforderung Kündigung Verlängerungsoption das Nein des Bundesgerichts Häufig hat der Geschäftsmieter die Option, nach Vertragsablauf den Mietvertrag zu verlängern. Gekoppelt ist die Option oft mit dem Recht des Vermieters, den Mietzins auf den aktuellen Stand zu erhöhen. Laut Bundesgericht ist eine solche Option nicht mehr durchsetzbar. Für Mieter und Vermieter ist die neue Rechtslage voller Fallstricke. An den Gerichten mehren sich die Fälle strittiger Verlängerungen. Die Optionen in den Mietverträgen müssen neu verfasst werden, um gültig zu sein. Dr. Armin Zucker, Rechtsanwalt, Meyer Lustenberger Rechtsanwälte, Zürich Kündigung aus wichtigen Gründen Das Bundesgericht hat kürzlich entschieden, eine Vertragsverletzung des Mieters, die nicht als Verletzung der Pflicht zur Sorgfalt und Rücksichtnahme betrachtet werden könne, rechtfertige eine Kündigung aus wichtigen Gründen. Wie kann nun im Voraus beurteilt werden, ob die Voraussetzungen für eine solche Kündigung gegeben sind? Und welches sind die Folgen, wenn eine Vertragspartei zu Unrecht unter Berufung auf wichtige Gründe kündigt, wenn gleichzeitig eine ordentliche Kündigung, eventuell sogar eine ausserordentliche Kündigung möglich gewesen wäre? Dr. Beat Rohrer Dauerbrenner Nebenkosten Allgemeine Verwaltungskosten nebenkostenfähig? Vermieter sind bestrebt, möglichst viele Positionen als Nebenkosten dem Mieter weiterzubelasten. Neben den direkten Kosten für Heizöl, Strom, Wasser etc. schlagen die Verwaltungskosten zu Buche. Soweit diese mit der Heizung zusammenhängen, dürfen sie laut Gesetz überwälzt werden. Kompliziert wird es beim «allgemeinen Verwaltungsaufwand», d.h. beim Aufwand des Vermieters für die allgemeine Liegenschaftenverwaltung. Sind diese Kosten überhaupt nebenkostenfähig? Und wie weit sind Pauschalen und Prozentsätze zulässig? Dr. Armin Zucker Abschlussdiskussion Ende der Veranstaltung Anschl. Apéro Das Renaissance Zürich Hotel lädt Sie herzlich zu einem Umtrunk im Anschluss an die Veranstaltung ein. Nutzen Sie die Gelegenheit zum informellen Meinungsaustausch und zur Pflege Ihres Netzwerkes mit Teilnehmenden und Referenten Kaffee- und Kommunikationspause Stolperstein gemeinsamer Mietvertrag Ob bei Wohn- oder Geschäftsraummiete: Mietverträge mit mehreren Personen auf Mieter- oder Vermieterseite bieten in der Praxis häufig Diskussionsstoff. Im schlimmsten Fall merkt man zu spät, dass man für oder gegen die falsche(n) Person(en) geklagt hat. Anhand eines neueren Bundesgerichtsentscheides zum Kündigungsschutz werden die Probleme erörtert und Lösungsmöglichkeiten diskutiert. Dr. Roger Weber

5 Referenten 5 Dr. Heinz Heller arbeitet als selbstständiger Rechtsanwalt im Grossraum Zürich. Vor dem Hintergrund seines wirtschaftsrechtlich ausgerichteten Werdegangs in der Advokatur, u.a. in einer der grössten Schweizer Anwaltskanzleien, betreut er heute vor allem KMU in seinen ausgewiesenen Spezialgebieten Arbeits- und Mietrecht. Er weist langjährige Erfahrung als Referent aus, etwa im Rahmen von akademischen Lehrgängen oder öffentlichen Seminaren. Dr. Beat Rohrer, Rechtsanwalt, war nach dem Abschluss seiner Studien in Zürich zunächst als Assistent am Institut für Völkerrecht und ausländisches Verfassungsrecht tätig. Nach einem Gerichtspraktikum trat er 1983 in das Anwaltsbüro von Rolf Blatter ein. Seit 1989 ist er selbstständiger Anwalt mit eigener Kanzlei. Er ist Mitautor des SVIT-Kommentars zum Mietrecht, Dozent für Mietrecht an der Höheren Fachschule für Immobilien-Treuhänder und Mitherausgeber der Zeitschrift «Mietrecht Aktuell». Dr. Roger Weber studierte Rechtswissenschaft an der Universität Zürich. Er promovierte auf dem Gebiet des Mietrechts und wirkte seither an mehreren wissenschaftlichen Publikationen u.a. zum Bau- und Mietrecht mit. Zudem ist er Verfasser des mietrechtlichen Teils im Basler Kommentar zum OR. Seit 1988 ist er am Bezirksgericht Zürich tätig. Als juristischer Sekretär am Mietgericht und Vorsitzender bei der Schlichtungsbehörde befasste er sich mehrere Jahre vorwiegend mit Mietrecht. Seit 1993 ist er nebenamtlich, seit 1997 vollamtlich als Richter tätig und beschäftigt sich vorwiegend mit Fällen aus dem Handels- und Immobiliarbereich sowie mit Familiensachen. Seit 2002 betreut er zudem die Website Dr. Armin Zucker, Rechtsanwalt, studierte Jurisprudenz in Zürich und Genf. Nach seiner Promotion arbeitete er in einer internationalen Advokatur in New York. Seit 1994 ist er Partner bei der Zürcher Wirtschaftskanzlei Meyer Lustenberger mit Schwerpunkten Geschäftsmietrecht und Handelsrecht. Armin Zucker ist Präsident des Verbands der Geschäftsmieter und Mitglied der Schlichtungsbehörde in Zürich. Info-Telefon: Für Fragen zu dieser Veranstaltung stehen Ihnen Isabelle Leuthold (Projektleitung) und Andrea Förster (Projektassistenz) gerne zur Verfügung. andrea.foerster@euroforum.ch

6 Fax-Antwort Trends im Mietrecht für Geschäftsliegenschaften So melden Sie sich an Bitte verwenden Sie möglichst diese Seite als Anmeldeformular, ggf. in Kopie. per Fax: via im Internet: schriftlich: EUROFORUM HandelsZeitung Konferenz AG Postfach/Seestrasse 344, CH-8027 Zürich Adressänderungen Tel.: Fax: Weitere Fragen zu dieser Tagung? Isabelle Leuthold (Projektleitung) Andrea Förster (Projektassistenz), Tel.: Ja, ich/wir nehme(n) teil am 22. November 2005 zum Preis von CHF [P M100] Ich kann nicht teilnehmen. Bitte senden Sie mir die Tagungsunterlagen zum Preis von CHF 390. inkl. MWSt. (Lieferbar ca. 2 Wochen nach der Veranstaltung) Bitte informieren Sie mich über Ausstellungs- und Sponsoringmöglichkeiten Bitte korrigieren Sie meine Adresse wie angegeben: Name 1: Position: Abteilung: Name 2: Position: Abteilung: Firma: Ansprechpartner im Sekretariat: Adresse: Tel.: Fax: Beschäftigtenanzahl an Ihrem Standort bis über 5000 Rechnung an (Name): Termin und Ort 22. November 2005 Renaissance Zürich Hotel Talackerstrasse 1 CH-8152 Zürich-Glattbrugg Tel.: Fax: Ihre Zimmerreservierung Im Tagungshotel steht ein begrenztes Zimmerkontingent zur Verfügung. Bitte nehmen Sie die Zimmerreservierung direkt im Hotel unter dem Stichwort «EUROFORUM-HandelsZeitung-Veranstaltung» vor. Teilnahmebedingungen Der Teilnahmebetrag für diese Veranstaltung inklusive Tagungsunterlagen, Mittagessen und Pausengetränken ist nach Erhalt der Rechnung fällig. Nach Eingang Ihrer Anmeldung erhalten Sie eine Bestätigung. Die Stornierung (nur schriftlich) ist bis 14 Tage vor Veranstaltungsbeginn kostenlos möglich, danach wird die Hälfte des Teilnahmebetrages erhoben. Bei Nichterscheinen oder Stornierung am Veranstaltungstag wird der gesamte Teilnahmebetrag fällig. Gerne akzeptieren wir ohne zusätzliche Kosten einen Ersatzteilnehmer. Programmänderungen aus dringendem Anlass behält sich der Veranstalter vor. Abteilung: Adresse: Datum, Unterschrift: Per Fax an Andrea Förster: Die EUROFORUM HandelsZeitung Konferenz AG mit Sitz in Zürich ist ein Gemeinschaftsunternehmen der Verlagsgruppe HandelsZeitung und der EUROFORUM Gruppe und gehört zu den führenden Veranstaltern von Management-Tagungen und -Seminaren in der ganzen Schweiz. Die Verlagsgruppe HandelsZeitung ist Herausgeberin der «HandelsZeitung» sowie von sieben Wirtschaftszeitschriften. Der Name EUROFORUM steht in Europa für hochwertige Kongresse, Seminare und Workshops. Ausgewählte, praxiserfahrene Referenten berichten zu aktuellen Themen aus Wirtschaft, Wissenschaft und Verwaltung.