Die Immobilienfinanzierung im Umbruch

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1 Die Immobilienfinanzierung im Umbruch Der Einfluss von Megatrends Prof. Dr. Nico B. Rottke FRICS CRE Managing Director EBS Real Estate Management Institute Endowed Chair of Real Estate Investment & Finance Department of Finance, Accounting & Real Estate EBS Business School EBS Universität für Wirtschaft und Recht Berlin,

2 Agenda 1 Zentrale Herausforderungen im aktuellen Umfeld a b c CRE Märkte Reformmaßnahmen des Bankensektors Staatsschuldenkrise 2 3 Status Quo der Immobilienfinanzierung Fazit und Ausblick 2

3 Zentrale Herausforderungen im aktuellen Umfeld (1/2) Die Megatrends im Überblick Nachhaltigkeit Globalisierung Immobilienfinanzierung Digitalisierung demographischer Wandel 3

4 Zentrale Herausforderungen im aktuellen Umfeld (2/2) Aktuelle Einflussfaktoren auf die Immobilienfinanzierung Internationale CRE Märkte Schwache Konjunkturaussichten Staatsschuldenkrise Immobilienfinanzierung Banken ihre zukünftige Rolle & Positionierung 4

5 III. Local GDP (labor market, capacity utilization, degree of innovation, etc) Wertbestimmende Parameter für Immobilien Aus dem aktuellen Makroumfeld ergeben sich erhebliche Einwirkungen auf die Einflussfaktoren des Immobilienwertes I. (real or expected) Inflation / Deflation A. Location B. Substance C Bundle of Rights D. Cash Flows (rental contracts, sales proceeds) IV. Cycles and Speculative Bubbles (development activity, construction costs, etc.) II. Risks in Financing of changes in liquidity, interest- & currency rates 5 Source: Rottke (2012)

6 CRE Märkte

7 Globales Transaktionsvolumen in schwierigem Umfeld robust Europäisches Tranksaktionsvolumen allerdings rückläufig US $ Mrd. Asien / Pazifik Amerika Europa Q2/03 Q2/04 Q2/05 Q2/06 Q2/07 Q2/08 Q2/09 Q2/10 Q2/11 Q2/12 7 Quellen: CBRE, JLL

8 Lücke in der Kreditfinanzierung in Europa (1/2) Kreditfinanzierungslücke auf europäischen Niveau mit erheblichen Refinanzierungsrisiken Globale Kreditlücke (in $ Mio.) Refinanzierungslücke pro Land Quelle: DTZ Insight, November 2012

9 Lücke in der Kreditfinanzierung in Europa (2/2) führt zu einer Neuordnung des Finanzierungsmarkts Globale Kreditlücke (in $ Mrd.) Kreditkapazität von Nicht-Banken (in $ Mrd.) 9 Quelle: DTZ Insight, November 2012

10 Aktuelles Umfeld der gewerblichen Immobilienmärkte Fokussierung auf Core-Immobilien Aktuelle Trends Spürbare Differenzen zwischen Spitzen- und Zweitlagen bleiben imminent, Fokussierung auf Qualitätsimmobilien mit stabilem Cash-Flow Regional stark unterschiedliche Marktentwicklungen Transaktionsvolumina in der ersten Jahreshälfte 2012 gegenüber 2011 in Nordamerika und Asien weitgehend stabil, in Europa rückläufig Lücke in der Kreditrefinanzierung in zahlreichen Märkten In einigen Märkten deutliche Anzeichen für eine Kreditklemme Aufgrund des Niedrigzinsumfelds gewinnen Gewerbeimmobilien an Attraktivität Bislang in den meisten Ländern weitgehend stabile durchschnittliche Gewerbeimmobilienwerte Im weiteren Jahresverlauf bei Mieten vereinzelt leichte Rückgänge möglich, deutliche Wert- und Mietrückgange in Krisenländern Risiken durch Auslaufen von durch CMBS-Verbriefungen refinanzierten Immobilientransaktionen 10 Quelle: DTZ Money into Property, Aareal Bank

11 Reformmaßnahmen des Bankensektors

12 Neue Rahmenbedingungen für Bankkunden und ihre Immobilienfinanzierung Das Kundenverhältnis wird neu definiert mit steigenden Anforderungen Kreditgeber (Bank) Strengere Kreditbedingungen bei hohem Track Record Sustainability-Aspekt (Gebäudezertifizierung, Nachhaltigkeitsratings, etc.) Restriktivere Kreditvergabe Konzentration auf Investmentfinanzierungen, weniger Developments Strengere Kreditbedingungeno Langfristige Partnerschaft Restriktivere Kreditvergabe Kundenqualität und Management Skills Objektqualität Transparenz und persönliche Bonität Höherer Dokumentations- und Kommunikationsaufwand durch bankinterne Kundenratings Ausdifferenzierung nach Qualität/Core vs. Non-Core Stärkere Einschränkung bei Finanzierung von Großprojekten Weniger Banken finanzieren große Volumina Nur noch geringe Zahl an Banken steht für grenzüberschreitende Finanzierungen zur Verfügung Risikoadäquate Bepreisung durch die Bank Banken halten sich wegen schwacher Konjunktur zurück Kreditnehmer (Kunde) Höhere Eigenmittelanforderungen / Höherer Kapitaleinsatz auf Kundenseite Neue Player wie z.b. Versicherungen und Pensionskassen sind im Markt aktiv 12 Quelle: Aareal Bank

13 Ausgangssituation der europäischen Schuldenkrise Starke politische Dimension mit vielen offene Fragen Kumulation von Fehlentwicklungen Ungeklärte Lösungsfragen Mildere Stabilitätskriterien Ratingagenturen Aufsichtsbehörden Politische Fehlincentives Notenbankenliquidität Bankenfreiheit Überhöhte Renditeprofile Strukturreform? Demokratische Legitimierung? Euro-Wirtschaftsregierung? ESM Haftung & Transparenz? Zukunft der Währungsunion? Haushaltsdisziplin Finanzmarktglobalisierung Rolle der EZB? Einführung von Eurobonds? Neue Finanzprodukte Kreditersatzgeschäfte Abgabe von Haushaltskompetenz? -/EU-Austritt Griechenlands? 13 Außerbilanzielle Vehikel Quelle: Aareal Bank

14 Finanzmarktreform als Antwort Neues Jahrzehnt der Bankenindustrie beginnt Ziel Begrenzung der Risiken im Finanzsystem Sicherung und Sicherstellung der Wirtschaftsfinanzierung Zentrale Frage Was sind die kumulative Effekt der Reformvorhaben im Hinblick auf Regulierung, Abgaben, Aufsicht auf die Banken und die Realwirtschaft? Forderung der Bankenbranche Schwerpunkt auf bessere Regeln Förderung des Wettbewerbs Berücksichtigung verschiedener Geschäftsmodelle Globaler Prozess mit einem Gleichgewicht zwischen Stabilität und Dynamik 14

15 Kumulative Lasten aus Reformvorhaben Die Auswirkungen sind bislang nur schwer kalkulierbar, aber teilweise haben Reformen gegensätzliche Intentionen Ratingsystematik Pfandbriefe Basel III Liquiditäts- Anforderungen EU-Einlagensicherungsrichtl. EBA-Stresstests Geldwäsche- Gesetz Technical Standards EBA Auszug aktueller Reformen EU-Prospektrichtlinie Umsetzung CRD IV EU Bail-In- Mechanismen Institutsvergütungsverordnung Aufsichtsneuordnung Basel III EK-Anforderungen Institutsvergütungsverordnung Bankenabgabe FINREP Meldewesen SEPA EU-Prospektrichtlinie EU-Richtlinie Ratingagenturen Derivaterichtlinie Regulierung Schattenbanken Vergütungsstandards FSB ICAAP MaRisk Bankenrestrukturierungsgesetz Finanzmarktrichtlinie MiFID Single Rule Book SolV II Überarbeitung IASB und IFRS Modernisierung Meldewesen z.b. Bankenabgabe, Einlagensicherung Belastung künftiger Ertragsquellen Höhere Administrationskosten u.a. MaRisk, InstVG- VO, Rechnungslegung Auswirkungen Kapitalanforderungen durch z.b. Basel III &Solvency II Höherer EK-Bedarf Aggregierte Pflichten Liquiditätsregulation (Basel III & Solvency II) Höhere Refinanzierungskosten Wettbewerbsverzerrungen u.a. Zeitliche Versetzung der Implementierungen div. Reformvorhaben 15 Quelle: Aareal Bank

16 Effekte der Reformvorhaben Starker Eingriff in die unternehmerische Betätigung von Banken Kapitalanforderungen und -struktur und -struktur Höherer Kapitalbedarf Höhere Kapitalkosten Leverage Ratio Benachteiligung insb. von Pfandbriefbanken im Bereich der Staatsfinanzierung Keine Differenzierung zwischen risikoarmen/risikoreichen Geschäftsmodellen, jedoch mögliche Benachteiligung von kreditlastigen Banken (Europa vs. USA) Liquidität und Refinanzierung Höhere Kosten durch höhere Bonitätsanforderungen mit steigenden Strukturanforderungen (LCR / NSFR) Benachteiligung von Bankenbonds durch Inzentiveren zum Kauf von Staatsanleihen Höhere Kosten für unbesicherte Refinanzierung und Druck auf den Pfandbrief Organisation Strikte Vorgaben zur Vergütung durch InstitutsvergütungsVO Erhöhte Anforderungen im Meldewesen und an die Steuerung auf allen Ebenen Erhebliche Kostensteigerungen auf Organisationsebene (IT-Infrastruktur) 16

17 Konsequenzen und Chancen für den Bankensektor Solide Eigenkapitalausstattung und vernünftige Kapitalstruktur Gesunde Bilanzstruktur Konsequenzen Konservative Fristenausstattung (längere Passivseite) Vollständige Implementierung der Basel III Regeln Fokussierung auf Pfandbrief-Refinanzierung Ausbau des Einlagengeschäfts Hohe Diversifikation im Portfolio Regelmäßige Überprüfung der Bewertung der Immobilie Implementierung einer Nachhaltigkeitsstrategie Schaffung flexibler interner Strukturen zum schnellen Umschalten und Anpassung an neue Rahmenbedingungen Vertrauensverlust und Reputation in Gesellschaft und Politik wieder herstellen Volkswirtschaftliche Funktion herausstellen Chancen Zwang zum Deleveraging bei zahlreichen Marktteilnehmern Tendenziell weniger Wettbewerber Erschließung neuer Kundengruppen Möglichkeit höherer Margen bei geringerem Risiko höhere Professionalisierung auf Kunden- und Investorenseite Wettbewerbsvorteile durch hohe Markt- und Immobilienexpertise Schnelleres Erfassen von Marktopportunitäten Vielfältige Möglichkeiten zur Kooperation mit neuen Playern, z.b. Versicherungen bei größeren Transaktionen Internationalität bleibt starkes Differenzierungskriterium (z.b. Expertise und Kapazitäten für grenzüberschreitende Portfoliotransaktionen) 17 Quelle: Aareal Bank

18 Staatsschuldenkrise

19 Lage führt zu hoher Nervosität und Volatilität an den Finanz- und Kapitalmärkten Renditen ausgewählter 10-jähriger Staatsanleihen 19 Quelle: Bloomberg per 15-Nov-12

20 Schuldenkrise und Konjunktur Deutliche Spuren sichtbar weiterer Verlauf ungewiss Staatsschuldenkrise / Eingetrübte Wachstumsaussichten Starke Belastung der Aktienkurse bei Banken Belastung des Marktes für unbesicherte Bankanleihen Insgesamt gestiegene Refinanzierungskosten Abschreibungen (im Falle von Griechenland) Stark gestiegene Risikoaufschläge bei Staatsanleihen einiger Euroländer Teils mehrfaches Downgrading von zahlreichen Staaten weltweit durch Ratingagenturen Niedriges Zinsumfeld führt zu Grenzen der Belastbarkeit der Sozialsysteme 20 Quelle: Aareal Bank

21 Agenda 1 Zentrale Herausforderungen im aktuellen Umfeld a b c CRE Märkte Reformmaßnahmen des Bankensektors Staatsschuldenkrise 2 3 Status Quo der Immobilienfinanzierung Fazit und Ausblick 21

22 Status Quo der Immobilienfinanzierung in Deutschland Erhebung zur aktuellen Finanzierungslage und zur Situation notleidender Immobilienfinanzierungen

23 Methodik Rund 65% der deutschen Bankenlandschaft hat partizipiert Vorgehen der Befragung Im Rahmen der Befragung wurden im Zeitraum Juni bis August 2012 Führungskräfte aus dem Bankensektor angesprochen. Kontaktierte Führungskräfte = 49 CEO, Member of the Board, Managing Director Befragte Unternehmen = 32 Banken Rücklaufquote Rücklaufquote bezogen auf die Befragten = 49% (24 Personen) Rücklaufquote bezogen auf die angesprochenen Banken = 63% (20 Banken*) Bilanzsumme der teilnehmenden Banken: Mrd. Dies entspricht 65%** der deutschen Bankenlandschaft gemessen an ihrer Bilanzgröße. * Primär deutsche Banken die in Deutschland aktiv sind (95%). ** Basiert auf den Konzernabschlüssen der teilnehmenden Banken geteilt durch die Bilanzsumme aller Banken in Deutschland (Quelle Deutsche Bundesbank, Stand Dezember 2011) 23

24 Banken bevorzugen Büros & Wohnimmobilien Präferierte Nutzungsarten bei der Finanzierung, Anteil der Befragten Banken Frage 60% 50% 40% Welche Nutzungsarten (Projekte) werden überwiegend von Ihrem Unternehmen finanziert? Bitte vergeben Sie die Zahlen 1 bis 3 für die drei Nutzungsarten mit dem größten Finanzierungsvolumen. (n = 20) Primäre Finanzierungspräferenz Sekundäre Finanzierungspräferenz Tertiäre Finanzierungspräferenz 30% 20% 10% 0% Büro Shopping center Wohnen Logistik Leisure / Hotel Einzelhandel Projektentwicklung Wohnen Projektentwicklung Gewerbe 24

25 Neugeschäft der meisten Banken unter 1 Mrd. Erwartetes Neugeschäftsvolumen in Mrd., Anteil der befragten Banken Frage 45% 40% Wie hoch ist das Neugeschäftsvolumen gewerblicher Immobilienfinanzierungen Ihres Unternehmens in Deutschland pro Jahr? Bitte kreuzen Sie Ihre Erwartungen für 2012, 2013 und 2014 an. (n = 20) % 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% bis 1 Mrd. 1-1,5 Mrd. 1,5-2 Mrd. 2-2,5 Mrd. 2,5-3 Mrd. 3-3,5 Mrd. über 3,5 Mrd. 25

26 Anteil der Befragten Banken finanzieren überwiegend Core-Assets Gewichtung der Risikoprofile in %, Anteil der befragten Banken Frage Welche Risikoprofile (siehe Appendix für Definitionen Core, Value-Add, Opportunistic) werden überwiegend von Ihrem Unternehmen über die nächsten drei Jahre finanziert? Bitte kreuzen Sie die Gewichtung an. (n = 19) 60% 50% 53% Core Value-Add Opportunistic 40% 42% 37% 42% 30% 26% 20% 10% 0% 0-20% 20-40% 40-60% 60-80% % Gewichtung der Risikoprofile 26

27 Untersuchungsergebnisse Auf einen Blick Finanzierungsvolumina Fremdkapitalquote (LTV) Lauzeiten Kapitaldienst 88% der einzelnen Finanzierungsvolumina im Bereich bis 100 Mio.. Etwas mehr als 60% entfallen auf Finanzierungen bis 50 Mio.. Für Projektentwicklungen sind keine Finanzierungen über 50 Mio.. Tendenz des Volumens der einzelnen Finanzierungen über die nächsten zwei Jahre ist bei fast allen Nutzungsarten gleichbleibend bis leicht abnehmend 56% der Befragten geben eine Fremdkapitalquote von über 60% an. Projektentwicklungen (PE) werden mit einer Fremdkapitalquote von über 60% finanziert. Büro und Logistik wird überwiegend mit einer Fremdkapitalquote von 50 bis 60% finanziert. Die Tendenz bei der Fremdkapitalquote ist gleichbleibend bis leicht abnehmend für die nächsten zwei Jahre. Die üblichen Kreditlaufzeiten* liegen zwischen 3 und 5 Jahren. Bei Wohnimmobilien sind deutlich längere Laufzeiten möglich; etwa 40% der Finanzierungen werden mit einer Laufzeit von über 7 Jahren vergeben. Die Erwartungen für 2013 und 2014 deuten darauf hin, dass zukünftig die Kreditlaufzeiten vieler Nutzungsarten gleich bleiben oder sich verkürzen. Der jährliche Kapitaldienst* aller Arten befindet sich laut 44% der Befragten bei über 6,5%. Tilgungsrate von 2% und Swap-Rate von ca. 2,5% bei 3 Jahren implizieren Marge von >200bp. Der Kapitaldienst bei Wohnimmobilien wird deutlich geringer angesetzt. Grund hierfür ist eine niedrigere Tilgungsrate aufgrund von längeren Mietvertragslaufzeiten. Die Tendenz über die nächsten zwei Jahre ist bei allen Nutzungsarten steigend*. * Mit Ausnahme der Projektentwicklungen 27 Quelle: Aareal Bank, Helaba

28 Agenda 1 Zentrale Herausforderungen im aktuellen Umfeld a b c CRE Märkte Reformmaßnahmen des Bankensektors Staatsschuldenkrise 2 3 Status Quo der Immobilienfinanzierung Fazit und Ausblick 28

29 Kurzfristige Aussicht für Deutschland und Europa Weiterhin hohe Volatilitäten Gefahr des Stillstandes ein New Normal bleibt bestehen Schuldenkrise wird Fortkommen der Finanz- und Kapitalmärkten weiterhin beeinflussen; hohe Volatilität und Unsicherheit bleiben bestehen Maßnahmen zur Lösung der Staatsschuldenkrise nur in kleinen Schritten mit bisher eher mittelfristigen Erfolgsaussichten Konsolidierung im Bankensektor wird weiter voranschreiten, Reduktion der partizipiereden Banken hat bereits erheblich abgenommen Bei weiterer konjunktureller Abkühlung Auswirkung auf die globalen Immobilienmärkte zu erwarten Weniger Wettbewerber in der gewerblichen Immobilienfinanzierung in Europa, aber auch neue Player wie z.b. Versicherungen treten in den Markt ein Gefahr einer Kreditklemme in verschiedenen Märkten, Lücke in der Kreditrefinanzierung Zinsniveau verharrt bei historischem Tief 29 Quelle: Aareal Bank, Helaba

30 Mittel- bis langfristige Aussicht Optimismus muss sich einbürgern Mögliche Erholung Erholung der internationalen Kredit-, Kapital- und Immobilienmärkte Wachsender Bedarf nach Finanzierung von gewerblichen Immobilien Klarheit und Transparent über kumulative Auswirkungen der geplanten Reformvorhaben (Regulierung, Abgaben, Aufsicht) mit umgehender und vollständigen Implementierung Marktneuordnung auf Bank- und Kundenseite ist bereits abgeschlossen, so kann eine normalisierte Zinslandschaft umgehend erreicht werden Immobilien als Langfristinvestment gewinnen weiter an Bedeutung Klarer Fokus des Bankgeschäfts am Kundennutzen mit Fokus auf hohe Asset-Qualität und Kostendisziplin Hohe Flexibilität und Schnelligkeit im Anpassen von Strukturen auf neue Markttrends und Impulse Internationalität (in der gewerblichen Immobilienfinanzierung) bleibt starkes Differenzierungskriterium Banken müssen Beitrag für Volkswirtschaft gegenüber Öffentlichkeit und Gesellschaft zeigen und kommunizieren Nur mit einer funktionierenden Finanzierungslandschaft können wir die aktuellen Marktbegebenheiten und die Megatrends auf EU-Level langfristig stemmen und meistern 30 Quelle: Aareal Bank

31 III. Local GDP (labor market, capacity utilization, degree of innovation, etc) Machbarkeit einer global einheitlichen Lösung Weder eine EU-weite noch gar eine globale Lösung ist (zur Zeit) machbar, da jedwede Einflussfaktoren nicht homogen wirken Nachhaltigkeit CRE Märkte Digitalisierung I. (real or expected) Inflation / Deflation Staatsschuldenkrise Immobilienwert & Immoblienfinanzierung IV. Cycles and Speculative Bubbles (development activity, construction costs, etc.) Bankenreformen II. Risks in Financing of changes in liquidity, interest- & currency rates Globalisierung Konjunkturaussicht demographischer Wandel 31 Source: Rottke (2012)

32 Interrelation zwischen Megatrends und endogenen Veränderungsfaktoren Die aktuellen Faktoren und Trends führen zu einer Umverteilungskrise bedingt durch eine Wohlstandskrise Anteil der inaktiven Bevölkerung Staatsschuldenkrise Spürbare Effekte ca *???? * Gemessen Deutschlands Garantien i.h.v. bis zu 56 Mrd. gegenüber deutscher Mio. Erwerbsbevölkerung 32 Quelle: Statista, OECD, EuroStat, IMF, Der Spiegel

33 Appendix Referenzen 1 Radner, P. und Maurin, M. (2012): Der Markt für Distressed Real Estate Assets 2012 in Deutschland - Chancen und Risiken für Investoren. In: EBS Diskussionspapiere zur Immobilienwirtschaft, Nr Institut der deutschen Wirtschaft Köln (2012): Immobilienfinanzierung Sparkassen auf dem Vormarsch. Onlineartikel vom 20. Juni 2012, URL: (abgerufen am 24. August 2012). 3 Katzung, N. (2012): Pfandbriefbanken drosseln Immobilienkreditvergabe. In: Immobilien Zeitung. Onlineartikel vom 10. September 2012, URL: (abgerufen am 10. September 2012). 33

34 Appendix Definitionen Risikoprofile: Core: Bei dem Core-Risikoprofil werden grundsätzlich langfristige Investitionen getätigt, die auf eine stabile Rendite in möglichst liquiden Märkten abzielen. Charakteristisch für Core- Investitionen sind relative geringe Fremdkapitalquoten von lediglich bis zu ca. 50%. Entsprechend bewegt sich i.d.r. die Renditeerwartung um 4 7% durch nachhaltigen Erhalt des laufenden Mietertrags (stabiler Cashflow) sowie des hochwertigen Gebäudes über eine mittel- bis langfristige Haltedauer. Value-Add: Opportunistic: Das Value-add-Risikoprofil erzielt die Rendite aus einer Kombination von Cashflow und Wertzuwachs der Immobilie. Wertsteigerungspotenziale werden z.b. durch Neuvermietung, Repositionierung oder Sanierung über eine kurz- bis mittelfristige Haltedauer realisiert. Die Zielrendite bewegt sich dabei zwischen 10 und 15%. Darüber hinaus liegt die Fremdfinanzierungsquote üblicherweise zwischen 50 und 65% des Marktwertes. Bei opportunistischen Investitionen ist die Ausnutzung von Marktineffizienzen das Hauptziel. Die Rendite wird größtenteils durch den Wertzuwachs der Immobilien erwirtschaftet. Die Fremdfinanzierungsquote übersteigt 65% des Anlagevermögens. Dabei wird über eine kurz bis mittelfristige Haltedauereine eine Zielrendite von über 15% erwartet. 34

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