Rechtliche Grundlagen der Wertermittlung - 21./ Verkehrswertgutachten Qualitätsstandards und Mindestanforderungen 1

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Nadja Lorenz
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1 Verkehrswertgutachten Qualitätsstandards und Mindestanforderungen 1 Anmerkung in Teil I des Gutachtens: "Für das Grundstück besteht ein Mitbenutzungsrecht an der Durchfahrt auf dem Grundstück Schildstraße 6 siehe Protokoll des LG xxxxxxx in der Anlage." In der Wertermittlung weiter berücksichtigt! Die Befahrung des Hofbereichs des zu bewertenden Grundstücks erfolgt über eine zum angrenzenden Grundstück Schildstraße 6 gehörende Tordurchfahrt. Bezüglich der noch dinglich gesicherten Nutzung dieser Zufahrt wurde ein gerichtlich protokollierter Vergleich zur Verfügung gestellt. Danach wird zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers des Bewertungsgrundstücks ein Mitbenutzungsrecht eingeräumt und zusätzlich eine entsprechende grundbuchliche Sicherung bewilligt. Im Gegenzug hierzu ist ein Nutzungsentgelt von monatlich 1.113,75 vereinbart (15 /m² für die Tordurchfahrt sowie 5 /m² für die restliche Zufahrtsfläche). In der Wertermittlung Berücksichtigung der regelmäßigen Zahlungsverpflichtung von p.a., was kapitalisiert (mit p=5 % und n=30) immerhin einem Betrag von über entspricht. Petra Schmökel REV, ö.b.u.v. Sachverständige in der zietät Rek & Dr. Schwenk

Die Befahrung des Hofbereichs des zu bewertenden Grundstücks erfolgt über eine zum angrenzenden Grundstück Schildstraße 6 gehörende Tordurchfahrt.

2 Verkehrswertgutachten Qualitätsstandards und Mindestanforderungen 2 "Für den Ausbau der Schildstraße sind nach Angaben des Tiefbauamtes der Stadt Ausbaubeiträge in Höhe von rd ,00 zu erwarten." Über Erschließungsbeiträge nach BauGB keine Hinweise sowie keine wertmäßige Würdigung bei der Wertermittlung Erschließungsbeiträge nach den 127 ff BauGB sind nach schriftlicher Auskunft des städtischen Tiefbauamtes vom mehr zu entrichten. Es ist aber noch mit der Erhebung von Straßenausbaubeträgen für straßenbauliche Maßnahmen an der Schildstraße zu rechnen. Die Höhe der auf das Bewertungsgrundstück entfallenden Beträge wurde vom Tiefbauamt mündlich mit ca benannt, wobei keine Auskunft über den genauen Zeitpunkt der Erhebung erteilt werden konnte. Es kann aber rücksprachegemäß angenommen werden, dass die Abrechnung noch im laufenden Jahr erfolgen wird. In der Wertermittlung ungedämpfter Abzug der zu erwartenden Beträge in voller Höhe Petra Schmökel REV, ö.b.u.v. Sachverständige in der zietät Rek & Dr. Schwenk

städtischen Tiefbauamtes vom 27.08.2004 mehr zu entrichten. Es ist aber noch mit der Erhebung von Straßenausbaubeträgen für straßenbauliche Maßnahmen an der Schildstraße zu rechnen.

3 Verkehrswertgutachten Qualitätsstandards und Mindestanforderungen 3 "Wertbeeinflussende Eintragungen aus Abt. 2 und 3 des Grundbuches wurden angezeigt." Nach Auskunft des Eigentümers sind in Abt. II und III des Grundbuchs keine Eintragungen vorhanden. Ein schriftlicher Grundbuchauszug stand zur Verfügung; weiterhin lag keine Eigentümervollmacht zur Einsichtnahme in das Grundbuch vor. Für die Wertermittlung wird nach den erteilten Informationen davon ausgegangen, dass in Abt. II des Grundbuchs keine verkehrswertrelevanten Lasten und Beschränkungen eingetragen sind. Petra Schmökel REV, ö.b.u.v. Sachverständige in der zietät Rek & Dr. Schwenk

Ein schriftlicher Grundbuchauszug stand zur Verfügung; weiterhin lag keine Eigentümervollmacht zur Einsichtnahme in das Grundbuch vor.

4 Verkehrswertgutachten Qualitätsstandards und Mindestanforderungen 4! "Die Nutzung des Grundstücks erfolgt mit einer GFZ vorh. 0,88 GRZ vorh. 4,3 Bebaute Fläche 3.850,00 m² anrb. Bruttogeschfl ,00 m² Umbauter Raum nach DIN /1987" Berechnungswege/Ansätze werden nachvollziehbar erläutert GRZ und GFZ sind vertauscht, Begrifflichkeiten unsauber bzw. falsch (Bruttogeschossfläche, DIN 277 Fassung 1987: Bruttorauminhalt), Ansätze scheingenau, da durch Überschlagsrechnung ermittelt. Nach Neuberechnung und Überprüfung ergeben sich folgende wertermittlungsrelevante Nutzungskennziffern: Bruttogrundfläche (BGF) gemäß DIN 277: rd m² Nettogrundfläche (NGF, vermietbar): rd m² Grundfläche der Bebauung: ca m² Geschossfläche (GF) i.s.d. 20 BauNVO: ca m² GFZ: GF/4.372 m² Grundstücksfläche: rd. 3,8 Petra Schmökel REV, ö.b.u.v. Sachverständige in der zietät Rek & Dr. Schwenk

falsch (Bruttogeschossfläche, DIN 277 Fassung 1987: Bruttorauminhalt), Ansätze scheingenau, da durch Überschlagsrechnung ermittelt.

5 Verkehrswertgutachten Qualitätsstandards und Mindestanforderungen 5! Bodenwertermittlung: "Unter dem Aspekt marktwirtschaftlicher Entwicklungen ist ein Bodenrichtwert von 300 K 4,0 veröffentlicht worden" Lage- und Wertmerkmale des Grundstücks sind im Bodenrichtwert berücksichtigt." "Ausgangswert damit = aktueller Bodenrichtwert" Keine Würdigung einer möglichen konjunkturellen Entwicklung bis zum Wertermittlungsstichtag Der Begriff "Bodenrichtwert" ist nur vor Würdigung der grundstücksspezifischen Umstände zu verwenden. Übliche Anpassung bei Verwendung von Bodenrichtwerten: 1. Bodenrichtwert zum Berücksichtigung der konjunkturellen Entwicklung = Angepasster Ausgangswert zum WST, bezogen auf die gebietstypischen Grundstücksmerkmale 3. Würdigung grundstücksspezifischer Merkmale, dabei zunächst i.d.r. GFZ, dann weitere Besonderheiten Petra Schmökel REV, ö.b.u.v. Sachverständige in der zietät Rek & Dr. Schwenk

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