Grundstücksmarktbericht 2010

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1 Grundstücksmarktbericht 2010 Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt

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3 Grundstücksmarktbericht 2010 für die Stadt Flensburg Herausgeber: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Flensburg Geschäftsstelle: beim Landesamt für Vermessung und Geoinformation Schleswig- Holstein, Abteilung 5 (Katasteramt) Schleswiger Str Flensburg Johannes Matthiesen Tel.: Auskünfte: Internet: Telefon: 0461 / / -326 Fax: 0461 / Gutachterausschuss-Flensburg@LVermGeo.LandSH.de Öffnungszeiten: Mo - Fr: Uhr Mo - Mi: Uhr Do: Uhr Gebühr: 25 Nachdruck, Vervielfältigung oder Wiedergabe von Auswerteergebnissen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte sind nur mit Genehmigung des Herausgebers und mit Quellenangabe gestattet.

4 Mitglieder des Gutachterausschusses: Name Berufsbezeichnung Funktion Dietrich Gauß Regierungsvermessungsdirektor Vorsitzender Gunther Leiser Dipl. Ing. (TU) stellv. Vorsitzender Karl-Heinz Uecker ehem. Leiter der Geschäftsstelle des stellv. Vorsitzender Gutachterausschusses Manfred Braun Direktor des FAB Gutachter Raimund Dankowski Vorstandsvorsitzender des SBV Gutachter Herman Densch Immobilienkaufmann Gutachter Hans Flarup Immobilienkaufmann Gutachter Klaus Heinrich Dipl.-Ing. u. Architekt Gutachter Hermann Höft Dipl.-Ing., Bauunternehmer Gutachter Lutz-Felix von Kamlah Bankkaufmann, Sachverständiger für Immobilienbewertung Gutachter Jürgen Lange Immobilienkaufmann Gutachter Povl Leckband Dipl.-Ing. u. Architekt, ö. b. u. v. Sachverständiger Gutachter Horst Müller Architekt Gutachter Jörg Neumann Immobilienkaufmann Gutachter Kurt Neumann Freischaffender Architekt Gutachter Hans Dieter Prinz Immobilienkaufmann Gutachter Helmut Schütz Dipl.-Ing. u. Architekt Gutachter Wolfgang Sickert Dipl.-Ing. Gutachter Dieter Skowronek Steuerbeamter Gutachter Dr. Rasmus Thamsen Sachverständiger für die Bewertung von landwirtschaftlichen Grundstücken Gutachter Jens Thymm Dipl. Betriebswirt, ö. b. u. v. Sachverständiger Gutachter Harald Voiges Regierungsvermessungsdirektor Gutachter Stand:

5 Inhaltsverzeichnis 1 Allgemeines Vorbemerkungen Der Gutachterausschuss Geschäftsstelle Kaufpreissammlung Begriffsbestimmungen Unbebaute Grundstücke Bebaute Grundstücke Die Stadt Flensburg Grundstücksverkehr der Erwerbsvorgänge Geldumsatz Beteiligung der Stadt Flensburg an Grundstückskaufverträgen Preisentwicklung unbebauter Grundstücke Allgemeines Preisentwicklung bei Baulandflächen Familien- und Doppelhäuser - Entwicklung in den Stadtteilen Familienhäuser - Preise nach Wohnlagen getrennt Kaufpreise für Rohbauland des individuellen Wohnungsbaus Neubaugebiete Kaufpreise von Nicht-Baulandflächen Preisentwicklung bebauter Grundstücke / Vergleichsfaktoren Allgemeines Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser Mehrfamilienwohnhäuser und gemischt genutzte Gebäude Teilmarkt Gewerbehallen Teilmarkt Büro- und Geschäftshäuser, SB-Märkte Preisentwicklung bei Wohnungs- und Teileigentum / Vergleichsfaktoren Allgemeines Entwicklung in den Stadtteilen Entwicklung untergliedert nach Wohnlagen Durchschnittliche Kaufpreise 2006 bis 2010 nach Baualtersklassen Durchschnittliche Kaufpreise 2006 bis 2010 nach Wohnungsgrößen Weitere sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten Bodenpreisindexreihe für unbebaute Einfamilienhausgrundstücke Preisentwicklung bei freistehenden Einfamilienhäusern Preisindexreihe für Eigentumswohnungen Sachwertfaktoren Kaufpreis / Sachwert Kapitalisierungszinssätze (Liegenschaftszinssätze) Bodenrichtwerte Auskunft aus der Kaufpreissammlung Verkehrswertgutachten und Bodenrichtwertauskünfte Benachbarte Gutachterausschüsse

6 1 Allgemeines 1.1 Vorbemerkungen Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses hat auf der Grundlage der von ihr geführten Kaufpreissammlung für das Jahr 2010 einen Marktbericht erstellt. Der Grundstücksmarktbericht ist neben der Bodenrichtwertkarte ein Instrument, um eine wesentliche Aufgabe der Gutachterausschüsse und ihrer Geschäftsstellen - die Schaffung von Transparenz auf dem Grundstücksmarkt - zu erfüllen. Der Gutachterausschuss stellt neben der Veröffentlichung des Grundstücksmarktberichtes als Druckwerk und der Bodenrichtwertkarte auf CD-ROM diese Informationen auch im Internet unter bereit. Der Grundstücksmarkt unterliegt neben anderen Antriebs- und Steuerungskräften den Regeln der Marktwirtschaft. Angebot und Nachfrage werden deutlich beeinflusst durch gesetzliche Rahmenbedingungen, beispielsweise steuerlicher Art, durch bodenpolitische und bodenwirtschaftliche Vorgaben sowie durch die begrenzte Möglichkeit der Vermehrung des marktfähigen Grund und Bodens. Zudem werden die Kaufpreise für Immobilien von einer Vielzahl objektbezogener Einzelfaktoren, aber auch von zufälligen Markteinflüssen bestimmt. Die Kaufpreise sind das Ergebnis eines Ausgleiches unterschiedlicher Interessen und Wertvorstellungen der Marktteilnehmer. Je nach allgemeiner Marktlage ergeben sich deshalb für gleichartige Objekte Kaufpreise innerhalb einer zufallsbedingten Streubreite, auf die der Marktbericht nicht besonders eingeht. Die Marktdaten werden mit Hilfe statistischer Erhebungen gewonnen. Dabei wird die Situation am Grundstücksmarkt zwangsläufig verallgemeinert; das Marktverhalten kann für die gängigen Teilmärkte nur generalisiert abgebildet werden. Die angegebenen Preise, Preisspannen und Preisentwicklungen spiegeln demgemäß die Verhältnisse wieder, wie sie sich für die im Berichtszeitraum tatsächlich veräußerten Objekte des jeweiligen Teilmarktes als charakteristisch ergaben. Ausreißer werden vorab eliminiert und liegen außerhalb der Spannenwerte. Individuelle Merkmale einzelner Grundstücke oder Wohnlagen, das engere Wohnumfeld und die tatsächliche Situation im Einzelfall (Größe, Ausstattung und Zustand der Liegenschaft, vertragliche Rahmenbedingungen usw.) müssen dabei vernachlässigt werden, sind allgemein aber durch die Preisspannen abgedeckt. Aufgabe dieses Marktberichtes ist es nicht, Prognosen über das Marktgeschehen bei Immobilien zu erstellen. Vielmehr besteht seine Zielsetzung darin, auf der Grundlage der bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses geführten Kaufpreissammlung einen Überblick über den Grundstücksverkehr des vergangenen Jahres zu geben und, soweit möglich und sinnvoll, die Entwicklung auf dem Grundstücksmarkt in den Vorjahren zusammengefasst mittels statistischer Auswertung zu beschreiben. Er stellt eine geeignete Ausgangsbasis für seine Nutzer dar, die aktuelle und künftige Entwicklung auf dem Grundstücksmarkt unter Heranziehung geeigneter Informationen und Erfahrungen in eigener Verantwortung abzuleiten. Einführend wird der Aufbau des Gutachterausschusses, sein Zuständigkeitsbereich sowie die wesentlichen Aufgaben kurz beschrieben und die gesetzlichen Grundlagen genannt. Anschließend werden allgemeine Daten über die Stadt Flensburg wiedergegeben. Es wird darauf hingewiesen, dass die in diesem Bericht aufgeführten Kaufpreise Mittelwerte sind, die eine sachverständige Beurteilung einzelner Objekte nicht ersetzen können. 1.2 Der Gutachterausschuss Gesetzliche Grundlagen, Richtlinien Die Gutachterausschüsse für die Ermittlung von Grundstückswerten sind in Schleswig-Holstein im Jahre 1961 aufgrund des Bundesbaugesetzes und der dazu ergangenen Verordnung eingerichtet worden. Die heutigen gesetzlichen Grundlagen sind: - Baugesetzbuch (BauGB) i. d. F. der Bekanntmachung vom (BGBl. I Seite 2414), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom (BGBl. I Seite 619),

7 - Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV) vom (BGBl. I Seite 639). - Landesverordnung über die Bildung von Gutachterausschüssen und die Ermittlung von Grundstückswerten vom (GVOBl. S.-H. S.181), zuletzt geändert durch Landesverordnung vom (GVOBl. S.-H. S. 333). - Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken (Wertermittlungsrichtlinien WertR 2006), Bekanntmachung am , Bundesanzeiger Nr. 108a vom , S Aufgaben und Tätigkeiten Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte sind auf der Grundlage der Festlegungen des 192 BauGB eingerichtet. Für den Bereich der kreisfreien Städte und der Kreise besteht in Schleswig-Holstein je ein selbständiger Gutachterausschuss, der die Bezeichnung "Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis / in der Stadt N. N." führt. Diese Bezeichnung macht deutlich, dass es sich um ein Fachgremium für Grundstückswerte in einem bestimmten Gebiet, nicht aber um einen Fachausschuss der Gebietskörperschaft handelt. Dem örtlichen Gutachterausschuss obliegen im Wesentlichen die im 193 BauGB genannten Aufgaben: (1) Der Gutachterausschuss erstattet Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken, wenn 1. die für den Vollzug dieses Gesetzbuchs zuständigen Behörden bei der Erfüllung der Aufgaben nach diesem Gesetzbuch, 2. die für die Feststellung des Wertes eines Grundstücks oder der Entschädigung für ein Grundstück oder ein Recht an einem Grundstück aufgrund anderer gesetzlicher Vorschriften zuständigen Behörden, 3. die Eigentümer, ihnen gleichstehende Berechtigte, Inhaber anderer Rechte am Grundstück und Pflichtteilsberechtigte, für deren Pflichtteil der Wert des Grundstücks von Bedeutung ist, oder 4. Gerichte und Justizbehörden es beantragen. Unberührt bleiben Antragsberechtigungen nach anderen Rechtsvorschriften. (2) Der Gutachterausschuss kann außer über die Höhe der Entschädigung für den Rechtsverlust auch Gutachten über die Höhe der Entschädigung für andere Vermögensnachteile erstatten. (3) Die Gutachten haben keine bindende Wirkung, soweit nichts anderes bestimmt oder vereinbart ist. (4) Eine Abschrift des Gutachtens ist dem Eigentümer zu übersenden. (5) Der Gutachterausschuss führt eine Kaufpreissammlung, wertet sie aus und ermittelt Bodenrichtwerte und sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten. Zu den sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten gehören insbesondere 1. Kapitalisierungszinssätze, mit denen die Verkehrswerte von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst werden (Liegenschaftszinssätze), für die verschiedenen Grundstücksarten, insbesondere Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, 2. Faktoren zur Anpassung der Sachwerte an die jeweilige Lage auf dem Grundstücksmarkt (Sachwertfaktoren), insbesondere für die Grundstücksarten Ein- und Zweifamilienhäuser, 3. Umrechnungskoeffizienten für das Wertverhältnis von sonst gleichartigen Grundstücken, z. B. bei unterschiedlichem Maß der baulichen Nutzung und 4. Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke, insbesondere bezogen auf eine Raum- oder Flächeneinheit der baulichen Anlage (Gebäudefaktor) oder auf den nachhaltig erzielbaren jährlichen Ertrag (Ertragsfaktor). 5

8 1.2.3 Zusammensetzung des Gutachterausschusses Der Gutachterausschuss besteht aus der oder dem Vorsitzenden und ehrenamtlichen weiteren Mitgliedern. Die oder der Vorsitzende und alle weiteren Mitglieder müssen über Sachkunde und Erfahrung in der Bewertung von Grundstücken verfügen und sich in den örtlichen Preisen des Grundstücksmarktes und den Mieten auskennen. Der Vorsitzende, die Stellvertreter sowie die ehrenamtlichen weiteren Mitglieder werden vom Oberbürgermeister der Stadt Flensburg für die Dauer von vier Jahren bestellt. Ihre Wiederbestellung ist unbeschränkt zulässig. Das Vorschlagsrecht für die zu bestellenden Mitglieder des Gutachterausschusses steht der Gebietskörperschaft zu, für deren Bereich der Gutachterausschuss gebildet ist. Der Gutachterausschuss ist eine selbstständige nebengeordnete (kommunale) Behörde, d. h. dieses Gremium ist nicht in die Behördenhierarchie eingegliedert und unterliegt insbesondere bei der Erstattung von Gutachten keinerlei Weisungen. Er berät in nichtöffentlicher Sitzung. Die Gutachter haben ihre Gutachten nach bestem Wissen und Gewissen abzugeben. Sie sind verpflichtet, eventuelle Kenntnisse über persönliche und wirtschaftliche Verhältnisse der Beteiligten geheim zu halten. Um die Unabhängigkeit des Gutachterausschusses zu gewährleisten, ist gesetzlich festgelegt, wann Gutachter wegen Befangenheit oder aus anderen Gründen von der Mitwirkung ausgeschlossen sind. Die Gutachten werden mit Stimmenmehrheit beschlossen. Sie sind schriftlich auszufertigen und so zu begründen, dass die Entscheidung nachvollziehbar ist. Bei der Erstattung von Verkehrswertgutachten ist der Gutachterausschuss mit dem Vorsitzenden oder dessen Stellvertreter und zwei weiteren ehrenamtlichen Gutachtern besetzt. Die weiteren ehrenamtlichen Gutachter werden zu den Sitzungen gleichmäßig herangezogen, dabei wird die besondere Sachkunde der einzelnen Gutachter berücksichtigt. Zur Ermittlung von Bodenrichtwerten wird der Ausschuss erweitert. Der Gutachterausschuss ist dann beschlussfähig, wenn neben dem Vorsitzenden oder dessen Stellvertreter mindestens drei ehrenamtliche Gutachter anwesend sind. 1.3 Geschäftsstelle Der Gutachterausschuss bedient sich zur Vorbereitung seiner Aufgaben einer Geschäftsstelle, die in der Stadt Flensburg beim Landesamt für Vermessung und Geoinformation Schleswig-Holstein, Abteilung 5 / Flensburg eingerichtet ist. Dieser Geschäftsstelle obliegen im Wesentlichen folgende Aufgaben: Führung der Kaufpreissammlung und Beschaffung ergänzender Daten Ableitung und Fortschreibung der für Wertermittlungen erforderlichen Daten Vorbereiten von Wertermittlungen und Bodenrichtwertfestsetzungen (Gutachten, Bodenrichtwerte, Übersichten über Bodenrichtwerte usw.) Veröffentlichung von Bodenrichtwerten, Richtwertkarten und Grundstücksmarktberichten, Gewähren von Einsicht in diese Unterlagen und Erteilen von Auskünften aus ihnen sowie Abgabe ganzer Karten und Berichte an Interessierte Erteilen von Auskünften aus der Kaufpreissammlung an dazu Berechtigte Erledigung laufender Verwaltungsarbeiten 1.4 Kaufpreissammlung Zur Wahrnehmung der Aufgaben benötigen der Gutachterausschuss und die Geschäftsstelle aktuelle, umfassende und unmittelbare Informationen über die Vorgänge am Grundstücksmarkt. Die bei der Geschäftsstelle geführte Kaufpreissammlung bildet für den Gutachterausschuss die Grundlage für die Erfüllung der ihm durch Gesetz übertragenen Aufgaben. 6

9 Die Auswertung der Kaufverträge und die Führung der Kaufpreissammlung ist die zentrale Aufgabe der Geschäftsstelle. Nach 195 BauGB ist jeder Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück gegen Entgelt, auch im Wege des Tausches, zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu begründen, von der beurkundenden Stelle in Abschrift dem Gutachterausschuss zu übersenden. Dies gilt auch für das Angebot und die Annahme eines Vertrages, wenn diese getrennt beurkundet werden sowie entsprechend für die Einigung vor einer Enteignungsbehörde, den Enteignungsbeschluss, den Beschluss über die Vorwegnahme einer Entscheidung im Umlegungsverfahren, den Beschluss über die Aufstellung eines Umlegungsplanes und für den Zuschlag in einem Zwangsversteigerungsverfahren. Der Gutachterausschuss und seine Geschäftsstelle sind aufgrund dieser gesetzlichen Regelung neben Finanz- und Grundbuchämtern die einzige Institution, die Informationen über alle einschlägigen Rechtsgeschäfte der entgeltlichen Übereignung von Immobilien erhält. Sie sind damit einzigartig umfassend über das tatsächliche Geschehen am Grundstücksmarkt informiert. Die Verträge werden von der Geschäftsstelle nach Weisung durch den Vorsitzenden des Gutachterausschusses ausgewertet. Um diese Arbeit leisten zu können, benötigt die Geschäftsstelle zusätzliche Angaben zu Gebäuden bzw. zu Eigentumswohnungen, die über Fragebögen von der Käuferseite eingeholt werden. Die Ergebnisse der Auswertung werden in die Kaufpreissammlung übernommen. Diese besteht aus einem beschreibenden (Kaufpreisdatenbank) und einem darstellenden Teil (Kaufpreiskarte). Auf der Grundlage der Kaufpreissammlung werden die für Wertermittlungen erforderlichen Daten abgeleitet. Der Gutachterausschuss ist durch die Kaufpreissammlung jederzeit über die Lage auf dem Grundstücksmarkt informiert und greift auf sie bei der Erstattung von Verkehrswertgutachten zurück. Die gesetzliche Verpflichtung zur Übersendung eines jeden Vertrages bedingt eine besonders strenge Verpflichtung des Gutachterausschusses und seiner Geschäftsstelle auf den Datenschutz und damit auf das grundgesetzlich bestätigte Recht auf informelle Selbstbestimmung. Auf die durch die Kaufvertragsauswertung gewonnenen Daten der Kaufpreissammlung darf deshalb unmittelbar nur der Gutachterausschuss zur Wahrnehmung seiner Pflichtaufgaben zurückgreifen. Auskunft aus der Kaufpreissammlung erhalten auf Antrag Personen, die ein berechtigtes Interesse im Einzelfall darlegen und sofern die sachgerechte Verwendung der Daten gewährleistet ist. Die Auskunft wird in anonymisierter Form erteilt, die Rückschlüsse auf bestimmte oder bestimmbare Personen oder Grundstücke nicht zulässt. Sie darf nur für den Zweck verwendet werden, mit dem das berechtigte Interesse begründet wurde. Die übersandten Urkunden (Verträge) und Nachweise werden nach der Auswertung datenschutzgerecht vernichtet. Die übrigen Ergebnisse der Wertermittlung (z. B. Bodenrichtwerte, Übersicht über die Bodenrichtwerte, sonstige Daten der Wertermittlung) unterliegen nicht dem Datenschutz, da sich diese Werte immer auf eine größere Zahl von Grundstücken beziehen. Eine Zuordnung zu einem bestimmten Grundstück oder zu einer bestimmbaren Person ist ausgeschlossen. Deshalb sieht das BauGB auch eine Veröffentlichung dieser abgeleiteten Daten vor. 2 Begriffsbestimmungen Die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Immobilienmarkt richten sich nach der Gesamtheit aller Umstände, die auf Grund von Angebot und Nachfrage den Preis im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestimmen. Wesentlichen Einfluss haben die allgemeine Wirtschaftslage und die besondere Entwicklung am Ort sowie die Zinsentwicklung am Kapitalmarkt. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bleiben bei der Auswertung von Kaufverträgen und der Wertermittlung außer Betracht. Neben der Unterscheidung nach unbebauten und bebauten Grundstücken kann auch eine Trennung nach Zustand und Entwicklung des Grund und Bodens sowie nach tatsächlicher und rechtlich zulässiger Bebauung von Bedeutung sein. 7

10 2.1 Unbebaute Grundstücke Für die Auswertung nach statistisch aussagekräftigen Kriterien und für die Wertermittlung werden die betroffenen Flächen unterschieden nach Flächen der Land- und Forstwirtschaft, Gartenland ohne Aussicht auf eine Entwicklung in Richtung Bauland, Bauland verschiedener Zustands- und Entwicklungsstufen sowie sonstige Flächen Flächen der Land- und Forstwirtschaft 5 Abs. 1 ImmoWertV: Flächen der Land- oder Forstwirtschaft sind Flächen, die, ohne Bauerwartungsland, Rohbauland oder baureifes Land zu sein, land- oder forstwirtschaftlich nutzbar sind. Entsprechend genutzte oder nutzbare Flächen, die sich durch ihre landschaftliche oder verkehrliche Lage, durch ihre Funktion oder durch ihre Nähe zu Siedlungsgebieten geprägt, auch für außerlandwirtschaftliche oder außerforstwirtschaftliche Nutzungen eignen, sofern im gewöhnlichen Geschäftsverkehr eine dahingehende Nachfrage besteht und auf absehbare Zeit keine Entwicklung zu einer Bauerwartung bevorsteht, werden auch als begünstigte Flächen der Land- und Forstwirtschaft bezeichnet Gartenland Hierunter fallen Flächen, die entweder erwerbsgärtnerisch genutzt werden oder auf Grund sonstiger Besonderheiten langfristig für eine bauliche Nutzung nicht zur Verfügung stehen. Das Gartenland umfasst die dem Gartenbau dienenden Flächen einschließlich der Obstanlagen und Baumschulen, Haus- und Ziergärten und die selbstständigen Kleingärten Bauerwartungsland 5 Abs. 2 ImmoWertV: Bauerwartungsland sind Flächen, die nach ihren weiteren Grundstücksmerkmalen ( 6), insbesondere dem Stand der Bauleitplanung und der sonstigen städtebaulichen Entwicklung des Gebiets, eine bauliche Nutzung aufgrund konkreter Tatsachen mit hinreichender Sicherheit erwarten lassen Rohbauland 5 Abs. 3 ImmoWertV: Rohbauland sind Flächen, die nach den 30, 33 und 34 des Baugesetzbuches für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind Baureifes Land 5 Abs. 4 ImmoWertV: Baureifes Land sind Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften und den tatsächlichen Gegebenheiten baulich nutzbar sind Sonstige Flächen Unter diesen Begriff fallen bewertungstechnisch z. B. auch die Flächen, die für eine Nutzung als Verkehrs- oder Gemeinbedarfsflächen bestimmt sind, als Abbauland genutzt oder als Wasserflächen bezeichnet werden. 2.2 Bebaute Grundstücke Bei bebauten Grundstücken ist neben der Art der vorhandenen Bebauung ebenso der notwendige bzw. übliche Umfang der Freiflächen von Bedeutung. 8

11 Mehrfamilienhausgrundstücke im Stadtzentrum benötigen im Allgemeinen weniger Freiflächen als Einfamilienhausgrundstücke im übrigen Stadtgebiet, Reihen- oder Doppelhausgrundstücke weniger als solche, auf denen ein Einzelhaus steht, während gewerblich genutzte Grundstücke ihrem Verwendungszweck gemäß i. d. R. einen größeren Freiflächenanteil benötigen. 3 Die Stadt Flensburg Flensburg, Schleswig-Holsteins drittgrößte Stadt, ist eine schöne, alte Hafen- und Fördestadt an der deutsch-dänischen Grenze. Flensburg ist das einzige Oberzentrum im Landesteil Schleswig und wirtschaftlicher und kultureller Anziehungspunkt für einen Einzugsbereich mit rd Menschen. Flensburg ist die Brücke von und nach Skandinavien. Die dänische Landesgrenze ist lediglich 5 km entfernt. Der Grenzhandel in Folge der Nähe zu Dänemark prägt seit jeher die wirtschaftliche Entwicklung der Stadt. Über die Autobahn A7 ist Flensburg direkt an den Fernverkehr nach Dänemark und Skandinavien sowie nach Hamburg angebunden. Durch die Bundesstraße B199 hat Flensburg auch in Ost- West Richtung eine gute Verkehrsanbindung. Gleichzeitig hat Flensburg mit der Westumgehung sowie der Ostumgehung eine starke Entlastung der Innenstadt erreicht. Seit längerer Zeit wird eine intensive Innenstadtsanierung betrieben, bei der die Objektsanierung im Vordergrund steht. Wertvolle Bausubstanz bleibt entweder erhalten oder wird saniert. Ein Nebeneinander von Gewerbe und Wohnen macht den Stadtkern zusehends attraktiver und trägt zur Belebung bei. Die Universität und die Fachhochschule machen Flensburg zu einem wichtigen Hochschulstandort in der Region. Flensburg ist auch als Universitätsstadt attraktiv und braucht mit dem umfangreichen Angebot der sich ständig kreativ weiterentwickelnden Hochschulen keinen Vergleich zu scheuen. Die Flensburger Förde ist ein international bekanntes und beliebtes Segel- und Freizeitrevier und dient gleichzeitig der Naherholung. Badestrände und Yachthäfen am kilometerlangen deutschdänischen Fördeufer bilden einen schönen Natur- und Erlebnisraum. Das Stadtgebiet umfasst eine Fläche von ca ) ha einschließlich einer Wasserfläche (Hafen, Förde und Binnengewässer) von ca ) ha. Die größte Ausdehnung des Stadtgebietes beträgt in West-Ost-Richtung ca. 9,6 2) km und in Nord-Süd-Richtung ca. 7,6 2) km. Ende April 2011 hatte das Oberzentrum Flensburg rd ) Einwohner. Das entspricht einer Bevölkerungsdichte von ca Einwohnern pro km². Die Stadt ist in 13 Stadtteile und 38 statistische Bezirke eingeteilt. Die Einwohner und Flächen verteilen sich auf die Stadtteile wie folgt: 1) aus dem Liegenschaftsnachweis des Landesamtes für Vermessung und Geoinformation Schleswig- Holstein, Abteilung 5 (Katasteramt) 2) aus Zahlenspiegel 2004 der Stadt Flensburg 3) Statistikstelle der Stadt Flensburg, Veröffentlichung im Internet im Mai

12 Einwohner und Flächen in ha 4) Stadtteil Einwohner Fläche Stadtteil Einwohner Fläche Stand: Stand: Jan Altstadt ,8 Sandberg ,9 Neustadt ,3 Jürgensby ,7 Nordstadt ,5 Fruerlund ,0 Westliche Höhe ,9 Mürwik ,0 Friesischer Berg ,8 Engelsby ,3 Weiche ,4 Tarup ,5 Südstadt ,9 Gesamt: ,0 Nicht berücksichtigt sind bei den in der vorstehenden Tabelle aufgeführten Angaben Hafenflächen und Flächen der Flensburger Förde, die sich tlw. im Bundeseigentum befinden. Das gesamte Stadtgebiet umfasst eine Fläche von ca ha. Verteilung der Bevölkerung auf die Stadtteile: Einwohner Altstadt Neustadt Nordstadt Westliche Höhe Friesischer Berg Weiche Südstadt Sandberg Jürgensby Fruerlund Mürwik Engelsby Tarup Verteilung der Fläche auf die Stadtteile: Fläche in ha 900,0 800,0 700,0 600,0 500,0 400,0 300,0 200,0 100,0 0,0 Altstadt Neustadt Nordstadt Westliche Höhe Friesischer Berg Weiche Südstadt Sandberg Jürgensby Fruerlund Mürwik Engelsby Tarup 4) Auskunft der Statistikstelle der Stadt Flensburg vom April

13 In den folgenden Abschnitten dieses Berichtes wird auch vom Stadtteil Solitüde gesprochen. Diese Unterteilung des eigentlichen Stadtteils Mürwik wurde vom Gutachterausschuss gewählt, da dort besondere Wohn- bzw. Wertverhältnisse vorherrschen. Wenn sich in den folgenden Abschnitten Auswertungen auf Solitüde beziehen, handelt es sich um ein Gebiet östlich der Marineschule in Mürwik und nördlich der Fördestraße. Tatsächlich ist Solitüde nur ein statistischer Bezirk des Stadtteils Mürwik. Flächen in der Stadt Flensburg 1) nach Nutzungsarten unterteilt (Stand: Januar 2011) Nutzungsart ha Gebäude- und Freiflächen 1889,33 Betriebsflächen 43,20 Erholungsflächen 177,81 Verkehrsflächen 771,49 Landwirtschaftliche Flächen 1540,72 Waldflächen 348,13 Wasserflächen 817,93 Flächen anderer Nutzung 85,51 Gesamtfläche des Stadtgebietes 5674,12 Flächen in der Stadt Flensburg nach Nutzungsarten unterteilt Wasserflächen 14% Waldflächen 6% Flächen anderer Nutzung 2% Gebäude- und Freiflächen 33% Betriebsflächen 1% Landwirtschaftliche Flächen 28% Verkehrsflächen 14% Erholungsflächen 3% 1) aus dem Liegenschaftsnachweis des Landesamtes für Vermessung und Geoinformation Schleswig- Holstein, Abteilung 5 (Katasteramt) 11

14 4 Grundstücksverkehr Die Entwicklung des Grundstücksverkehrs im Berichtsjahr und im Vergleich zu den Vorjahren wird durch Daten über die der registrierten Erwerbsvorgänge, über Flächen- und Geldumsätze aufgezeigt. Zur Interpretation der einzelnen Grundstücksteilmärkte wird eine Aufgliederung nach den wesentlichsten Grundstücksarten vorgenommen. 4.1 der Erwerbsvorgänge Der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses wurden in den vergangenen fünf Jahren folgende Grundstückskaufverträge und Zwangsversteigerungsbeschlüsse übersandt: aller Erwerbsvorgänge nach Vertragsarten getrennt VERTRAGSART Kauf Überlassung Erbbaurechtsbestellung Tausch Zwangsversteigerung Eigentumsübergänge gesamt Die der dem Gutachterausschuss mitgeteilten Erwerbsvorgänge (896) reicht nahezu an die Gesamtzahl der Verträge (904) des Vorjahres heran. Für eine statistische Auswertung, wie sie der vorliegende Marktbericht darstellt, sind nur Kaufverträge des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs geeignet. Nicht zum gewöhnlichen Geschäftsverkehr zählen Eigentumsübertragungen durch Schenkungen, Verkäufe unter verwandten Personen, Tauschgeschäfte u. ä. Diese Verträge sind nicht für eine Auswertung geeignet, weil nicht bekannt ist, wie die persönlichen Verhältnisse den Kaufpreis mit beeinflusst haben. Nach Bereinigung der der Kaufverträge um die nicht zum gewöhnlichen Geschäftsverkehr gehörenden Verträge verblieben der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses im Jahr 2010 ca. 800 für eine Auswertung geeignete Kaufverträge. Diese verteilen sich auf die Objektarten bebaut (für bebaute Grundstücke), etw (für Eigentumswohnungen) und unbebaut (für unbebaute Grundstücke) wie folgt: der Kaufverträge im gewöhnlichen Geschäftsverkehr OBJEKTART bebaut etw unbebaut Kauffälle gesamt Die Entwicklung der vergangenen fünf Jahre spiegelt sich in der nachfolgenden Grafik wieder. 12

15 bebaut etw unbebaut Jahrgang Wegen des Einstiegs ausländischer Investoren in den Flensburger Immobilienmarkt in den Jahren 2005 bis 2007 war in diesem Zeitraum bei den Verkaufszahlen ein Aufwärtstrend zu verzeichnen. Es bestand eine hohe Nachfrage nach Renditeimmobilien. Die jährlichen Zahlen der seit 2008 eingegangenen Kaufverträge sind annähernd auf das Niveau von 2003 und 2004 zurückgegangen. Bei den bebauten und den unbebauten Grundstücken sind die Verkaufszahlen gegenüber dem Vorjahr um rd. 10% bzw. rd. 13% gestiegen. Dagegen ist die Zahl der verkauften Eigentumswohnungen um rd. 9% zurückgegangen. 4.2 Geldumsatz Die Verteilung des Geldumsatzes in den vergangenen fünf Jahren, aufgeteilt auf die unterschiedlichen Vertragsarten, ergibt sich aus der nachfolgenden Tabelle: Jahresumsatz nach Vertragsarten in Mio. VERTRAGSART Kauf 307,4 274,3 151,3 200,0 134,8 Überlassung 2,2 0,6 0,1 0,4 0,1 Zwangsversteigerung 1,3 1,1 2,4 0,5 0,2 Geldumsatz gesamt 310,9 276,0 153,8 200,9 135,1 Der Geldumsatz ist unter Berücksichtigung aller Eigentumsübertragungen gegenüber dem Vorjahr um r. 33% zurückgegangen. Für das Berichtsjahr beträgt der Geldumsatz im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (Erläuterung siehe Abschnitt 4.1) 123,1 Mio. (Rückgang gegenüber dem Vorjahr um rd. 35%). Der Umsatz verteilt sich auf die unterschiedlichen Grundstücksarten wie folgt: Jahresumsatz nach Objektarten getrennt (gewöhnlicher Geschäftsverkehr) in Mio. Objektart Jahr 2010 bebaute Grundstücke 84,9 Eigentumswohnungen 29,0 unbebaute Grundstücke 9,2 13

16 Jahresumsatz nach Objektarten getrennt (gewöhnlicher Geschäftsverkehr) in Mio. bebaut 68,97 % 84,9 bebaut 29 etw 9,2 unbebaut unbebaut 7,47 % etw 23,56 % Die Entwicklung des Geldumsatzes in den vergangenen fünf Jahren ist nachfolgend dargestellt. Umsätze im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (auswertbare Kaufverträge, inkl. Erbbaurechtsfälle) in Mio. OBJEKTART bebaut 228,1 222,0 100,5 145,6 84,9 etw 31,8 36,4 27,8 35,1 29,0 unbebaut 5,3 5,8 7,3 9,5 9,2 Umsatz in Mio , ,8 36,4 100,5 27,8 145,6 35,1 84,9 5,3 5,8 7,3 9,5 9, Jahrgang 29 bebaut etw unbebaut Bei den bebauten Grundstücken war im Zeitraum von 2004 bis 2007 ein kontinuierliches Ansteigen der Geldumsätze zu verzeichnen ging der Geldumsatz stark zurück. Der relativ hohe Geldumsatz im Jahr 2009 ist auf Verkäufe einiger großer Gewerbeimmobilien zurückzuführen. In allen Teilmärkten sind im Vergleich zum Vorjahr Umsatzrückgänge eingetreten: Bebaute Grundstücke rd. 42%, Eigentumswohnungen rd. 17% und unbebaute Grundstücke rd. 3%. 14

17 4.3 Beteiligung der Stadt Flensburg an Grundstückskaufverträgen In den beiden folgenden Grafiken ist angegeben, wie oft die Stadt Flensburg als Verkäuferin bzw. als Käuferin an Eigentumsübertragungen beteiligt war Verkäufer Bei den von der Stadt Flensburg verkauften Grundstücken handelt es sich hauptsächlich um Baugrundstücke Käufer 5 Preisentwicklung unbebauter Grundstücke Zur besseren Anschaulichkeit sind nachfolgend die Preisentwicklungen der vergangenen fünf Jahre z. T. zusätzlich in Streudiagrammen dargestellt worden. Während die grüne Gerade in allen Streudiagrammen die ausgleichende Gerade darstellt, handelt es sich bei der roten Linie um die polynominale Kurve 2. Grades, die in einigen Fällen eine bessere Anpassung an die jeweilige Preisentwicklung aufweist als die ausgleichende Gerade. 15

18 5.1 Allgemeines Für die Darstellung der Entwicklung auf diesem Teilmarkt wird unterschieden nach Wohnbauflächen, getrennt für 1-2-Familienhäuser und für Mehrfamilienhäuser, gemischt genutzten Bauflächen, Gewerbeflächen, landwirtschaftlichen Flächen und sonstigen Flächen. Dabei muss mangels einer ausreichenden Zahl von Kauffällen auf eine Unterteilung nach Gewerbe und Industrie verzichtet werden. In die Zahlen für Baulandflächen sind z. T. Daten verkaufter Arrondierungsflächen mit eingegangen. Unter dem Begriff "sonstige Flächen" sind alle übrigen zusammengefasst (Gärten, Arrondierungsflächen, Verkehrs- und Grünflächen, usw.). Zahl der Kauffälle und Geldumsatz in Mio. Geldumsatz in Mio. und der Kauffälle jahrgangsweise und nach Grundstücksarten getrennt (gewöhnlicher Geschäftsverkehr ohne Berücksichtigung von Erbbaurechtsfällen) Nutzungsarten Familienhaus Mehrfamilienhaus gemischt genutztes Objekt Gewerbe landwirtschaftlich sonstige Summe 3,8 3,2 4,9 4,9 6, Summe - 0,3 0,0 0,8 0, Summe 0,0-0,5 0,0 0, Summe 0,9 0,7 0,4 0,2 0, Summe 0,1 0,3 0,0 0,2 0, Summe 0,5 1,2 1,3 0,6 0, In der nachstehenden Grafik wird die Gruppe "sonstige Objekte" wegen zu geringer Umsätze nicht dargestellt. Geldumsatz in Mio ,9 4,9 6,5 1-2_Fam.haus Mehrfam.haus gemischt_gen.objekt Gew erbe landw irtschaftlich Geldumsatz in Mio ,8 3,2 2 1,9,1,3,7,5,8,4,5,2,4,5,6,3, Jahrgang 16

19 In den vergangenen fünf Jahren wurden folgende Flächenumsätze in den einzelnen Teilmärkten festgestellt. Flächenverbrauch (ha) in den vergangenen fünf Jahren jahrgangsweise, keine Erbbaurechte und keine Miteigentumsanteile (gewöhnlicher Geschäftsverkehr) Nutzungsarten Familienhaus 6,1 4,2 6,3 6,1 8,6 Mehrfamilienhaus 0,0 0,3 0,1 0,8 0,7 gemischt genutztes Objekt 0,1 0,0 0,2 0,0 0,3 Gewerbe 4,0 2,9 1,3 0,8 1,1 landwirtschaftliche Objekte 5,4 3,2 3,1 8,7 7,9 sonstige Objekte 0,8 1,6 1,3 16,3 1,9 Summe 16,4 12,2 12,3 32,7 20,5 In der Kategorie sonstige Objekte ist der für das Jahr 2009 ermittelte Flächenumsatz hoch, da Grünflächen größeren Umfangs verkauft wurden. Die Grafik gibt den Flächenumsatz bei den in der Legende aufgeführten Nutzungsarten in den vergangenen fünf Jahren wieder. Flächenumsatz in ha Flächenumsatz in ha ,3 6,1 6,3 6,1 5,4 4 4,2 2,9 3,2 3,1 1,6 1,9 1,3 1,3,8,8,8 1,1,3,7,1,1,2, Jahrgang 8,7 8,6 7,9 1-2Fam.haus Mehrfam.haus gemischtgenutztesobjekt Gew erbe landw irtschaftlich sonstige 5.2 Preisentwicklung bei Baulandflächen Die folgende Tabelle und Grafik geben einen Gesamtüberblick über die Preisentwicklung in der Stadt Flensburg. Dieser Auswertung wurden nur Verkäufe von Grundstücken mit der Qualität Bauland und bei 1-2-Familienhausgrundstücken Verkäufe mit Grundstücksgrößen zwischen 350 m² und 900 m² aus dem gesamten Stadtgebiet zugrunde gelegt. Eine Unterscheidung nach Wohnlagen wurde nicht vorgenommen. Bei den angegebenen Preisen handelt es sich jeweils um Jahresmittelwerte, die durchschnittliche ortsübliche Erschließungskosten enthalten. 17

20 Die verkauften Baugrundstücke für Mehrfamilien-Wohnhäuser, gemischt genutzte Objekte sowie für gewerbliche Bauten sind von der so dünn besetzt, dass die Quadratmeterpreise für eine Auswertung nicht nutzbar sind. Durchschnittliche Quadratmeterpreise: Preisentwicklung bei Baulandflächen jahrgangsweise, nach Grundstücksarten getrennt in /m² Grundstücksart Familienhaus Mehrfamilienhaus gemischt genutztes Objekt Gewerbe sonstige Mittel Mittel Mittel Mittel Mittel Das folgende Diagramm zeigt die für die vergangenen 5 Jahre ermittelten durchschnittlichen Kaufpreise je m² von Einfamilienhaus-Baugrundstücken. Der aus allen verkauften Einfamilienhaus-Baugrundstücken (350 bis 900 m²) ermittelte durchschnittliche Kaufpreis je m² (Jahresmittelwert 2010) ist im Vergleich zum Vorjahr von rd. 81 auf rd. 76 /m² zurückgegangen. Dieser Umstand ist darauf zurückzuführen, dass die Stadt Flensburg die restlichen im Baugebiet Hochfeld gelegenen Baugrundstücke zu relativ günstigen Preisen verkauft hat. Bei der Ableitung der vorstehenden Mittelwerte ist nicht nach Wohnlagen unterschieden worden. Daher sind diese Zahlen für eine verlässliche Ableitung einer Preisentwicklung nicht geeignet. Zur besseren Anschaulichkeit ist die Entwicklung der vergangenen fünf Jahre zusätzlich in einem Streudiagramm dargestellt worden. Bei der grünen Linie handelt es sich um eine ausgleichende Gerade. 18

21 Das folgende Streudiagramm zeigt, dass viele Baugrundstücke oft zu einheitlichen Preisen verkauft werden. Die Stadt Flensburg sowie einige Firmen verkaufen Grundstücke in mehreren Baugebieten. Ein- und Zweifamilienhäuser: Ohne Berücksichtigung von Kaufpreisen in sehr guten Wohnlagen ergibt sich aus der oben dargestellten Funktion für den Übergang 2010/2011 ein mittlerer Preis von rd. 78 je m² Familien- und Doppelhäuser - Entwicklung in den Stadtteilen In die folgenden Auswertungen (Abschnitte 5.3 und 5.4) sind Kaufpreise erschließungsbeitragsfreier Baugrundstücke mit Größen von 350 bis 1500 m² aus allen Wohnlagen eingegangen. Zusammenstellung der Verkäufe in den einzelnen Stadtteilen: 19

22 Die drei folgenden Streudiagramme zeigen die Kaufpreise der veräußerten Baugrundstücke einschließlich der ausgleichenden Geraden bzw. der polynominalen Kurve 2. Grades in den Stadtteilen Weiche, Engelsby und Tarup über die vergangenen fünf Jahre. Weiche / Gartenstadt: Im Stadtteil Weiche wurden Baugrundstücke ausschließlich in der Gartenstadt verkauft. Unter Berücksichtigung aller Kaufpreise aus den vergangenen 5 Jahren ergibt sich aus der Funktion der ausgleichenden Geraden für den Übergang 2010/2011 ein mittlerer Baulandpreis von rd. 82,50 m². Engelsby: 20

23 Tarup Die Stadt Flensburg hat viele der im Baugebiet Hochfeld (Stadtteil Tarup) gelegenen restlichen Baugrundstücke zu relativ günstigen Preisen verkauft Familienhäuser - Preise nach Wohnlagen getrennt Teilmarkt Ein- und Zweifamilienhäuser Untersuchung der Bodenpreise auf Abhängigkeit von der Wohnlageneinstufung Wohnlage sehr gut gut / durchschnittlich mittel einfach Mittel Mittel Mittel Mittel Durchschnittliche Quadratmeterpreise in (Jahresmittelwerte) Da bei den Wohnlageeinstufungen nachträglich eine detaillierte Differenzierung vorgenommen worden ist, haben sich die durchschnittlichen Preise bezogen auf 2006 im Vergleich zu früheren Auswertungen z. T. verändert. Der durchschnittliche Baulandpreis in guten / durchschnittlichen Wohnlagen liegt im Vergleich zum Vorjahr unverändert bei rd. 79 /m². Für mittlere Wohnlagen ergibt sich aus Verkäufen der vergangenen zwei Jahre ein durchschnittlicher Preis von 67 bis 68 /m². Die folgenden Streudiagramme zeigen für die Kategorien gute / durchschnittliche und mittlere Wohnlagen die einzelnen Kaufpreise der vergangenen sieben Jahre einschließlich der jeweiligen ausgleichenden Geraden. 21

24 gute / durchschnittliche Wohnlage: Aus der oben dargestellten Funktion ergibt sich für den Übergang 2010 / 2011 ein mittlerer Baulandpreis von rd. 80 je m². mittlere Wohnlage: 5.5 Kaufpreise für Rohbauland des individuellen Wohnungsbaus Nachfolgend sind durchschnittliche Kaufpreise für Rohbauland des individuellen Wohnungsbaus aufgeführt. In die Auswertung sind Grundstücksflächen 4000 m² in guten und mittleren Wohnlagen eingegangen. Unter Berücksichtigung der seit 2000 erfolgten Verkäufe ergibt sich bei einer Preisspanne von 23 /m² bis 41 /m² ein mittlerer Preis von rd. 29 /m². Dies sind rd. 43% bis 80%, im Mittel rd. 54% des erschließungsbeitragspflichtigen Baulandwertes. 22

25 mittlere Preise für Rohbauland des individuellen Wohnungsbaus Jahr ø Preis Preisspanne Preisrelation in % /m² /m² des jeweiligen Bodenrichtwerts ebpf 4) Der aus vier Vergleichspreisen ermittelte durchschnittliche Preis für Rohbauland in bevorzugten Wohnlagen lag 2008 bei rd. 52 /m². Das entsprach rd. 47% bis 65%, im Mittel rd. 55% des erschließungsbeitragspflichtigen Baulandwertes. 5.6 Neubaugebiete In den nachfolgend aufgezählten Neubaugebieten wurden im Jahr 2010 die meisten Grundstücke für den individuellen Wohnungsbau sowie Grundstücke einschließlich neu zu erstellender Einfamilienhäuser (Erstverkäufe) verkauft: - ehem. Briesenkaserne, Bebauungsplan Nr. 226 Gartenstadt - Südlich Sünderup, Bebauungsplan Nr. 236 Wohngebiet Hochfeld - Wasserloos, Bebauungsplan Nr. 235 Kauslund-Osterfeld - ehem. Grenzlandkaserne, vorhabenbezogener Bebauungsplan VEP 1 Am Katharinenhof In den kommenden Jahren sollen in Flensburg weitere Neubaugebiete ausgewiesen werden. Ein Teilbereich des ehemaligen Marinestützpunktes der Bundeswehr in Mürwik wurde im Jahr 2001 verkauft. Mit der Neugestaltung dieses Areals wurde ein neues maritimes Zentrum mit der Bezeichnung SONWIK geschaffen. Dort sind neben einer modernen Marina vor allem großzügige Loftwohnungen und Häuser am und auf dem Wasser entstanden wurden in diesem Bereich zwei 12-geschossige Gebäude (Lee & Luv) errichtet. In den unteren Geschossen befinden sich Stellplätze und Gewerbeeinheiten. Die oberen Geschosse dienen für Wohnzwecke. In SONWIK ist im Berichtsjahr Wohnungs- und Teileigentum verkauft worden. 4) erschließungsbeitragspflichtig 23

26 5.7 Kaufpreise von Nicht-Baulandflächen Gartenland Die Angaben in der folgenden Tabelle beziehen sich auf Verkäufe von hausnahen Grundstücksflächen außerhalb der Innenstadt in mittleren bis guten Wohnlagen, die als private Hausgärten genutzt werden. Es handelt sich i. d. R. um Verkäufe von unselbstständigen Teilflächen, die von den jeweiligen Erwerbern als nicht unbedingt erforderliche Freiflächen angesehen werden und als Gartenland einzustufen sind. mittlere Preise für private Hausgärten Jahr ø Preis Preisspanne Preisrelation in % des jeweiligen Baulandwerts ebf /m² /m² 5) Für hausnahes Gartenland ergibt sich aus den vorstehenden Tabellenangaben bei einer Preisspanne von 3,50 /m² bis 16,00 /m² ein mittlerer Preis von rd. 10 /m². Dies sind rd. 5% bis 21%, im Mittel rd. 14% des erschließungsbeitragsfreien Baulandwertes. mittlere Preise für Kleingartenflächen Jahr ø Preis Preisspanne Fläche /m² Diese /m² Angaben werden ha mittlere Preise für Flächen der Erwerbsgärtnerei Jahr ø Preis Preisspanne Fläche /m² /m² ha ,90 1 5) erschließungsbeitragsfrei 24

27 5.7.2 Flächen der Land- und Forstwirtschaft Dem Gutachterausschuss liegen nur wenige Kaufpreise von landwirtschaftlichen Grundstücksflächen vor, die größer als 3000 m² sind. mittlere Preise für landwirtschaftliche Flächen Jahr ø Preis Preisspanne Fläche /m² /m² ha mittlere Preise für forstwirtschaftliche Flächen Jahr ø Preis Preisspanne Fläche /m² /m² ha ,35 ca. 0,6 ha ,27 1,00-1,55 ca. 0,5-3,0 ha 2 6 Preisentwicklung bebauter Grundstücke / Vergleichsfaktoren 6.1 Allgemeines Bei einer ausreichenden Zahl von Kauffällen basieren die angegebenen durchschnittlichen Preise (Jahresmittelwerte) i. d. R. auf 16,6%-getrimmten Mittelwerten bzw. auf Medianwerten. Ein getrimmter Mittelwert liegt hinsichtlich des Einflusses von Ausreißern im Allgemeinen zwischen arithmetischem Mittelwert und Median. Zur Berechnung des getrimmten Mittelwertes werden alle Beobachtungswerte geordnet und die jeweils größten und kleinsten Werte aus der Berechnung des Mittelwertes ausgenommen. Bei einem 16,6%-getrimmten Mittelwert werden jeweils 16,6% der wertmäßig oberen und unteren Beobachtungswerte bei der Mittelwertberechnung weggelassen. Der Median oder Zentralwert einer Datenreihe ist diejenige Zahl, die mehr als die Hälfte der Beobachtungen weder übersteigt noch von ihr überstiegen wird. Gegenüber dem arithmetischen Mittel hat der Median den Vorteil, robuster gegenüber Ausreißern (extrem abweichenden Werten) zu sein. Zu den angegebenen Mittelwerten sind tlw. auch Standardabweichungen (std.abw.) angegeben, die ein wichtiges Maß für die Beurteilung der Streuungen von Stichproben darstellen. 25

28 Für die Darstellung der Entwicklung auf dem Teilmarkt der bebauten Grundstücke wird unterschieden nach Ein- bzw. Zweifamilienhäusern, die als freistehende Objekte, als Doppelhäuser auf einer gemeinsamen Grundstücksgrenze oder als Reihenhäuser errichtet wurden, nach Geschossbauten mit reiner bzw. überwiegender Wohnnutzung, Wohn- und Geschäftsgebäude sowie nach Gewerbe- und Industrieobjekten. Sonstige bebaute Grundstücke sind nicht berücksichtigt worden. Geldumsatz in Mio. und der Verkaufsfälle jahrgangsweise und nach Nutzungsarten getrennt (gewöhnlicher Geschäftsverkehr) Nutzungsarten Familienhaus davon Erstverkäufe Summe 35,9 34,7 42,3 40,1 47, Summe 2,5 3,2 1,8 1,9 2, Mehrfamilienhaus gemischt genutztes Objekt Gewerbe Gesamt Summe 41,6 46, , Summe 59,2 47,2 9,9 5,2 10, Summe 90,9 83,2 33,1 85,8 11, Summe 227,5 211,6 99,4 142,1 80, Zahl der Kauffälle Jahr 1-2Familienhaus Mehrfamilienhaus gemischtgenutztesobjekt Gew erbe 26

29 Geldumsatz in Mio Familienhaus Mehrfamilienhaus gemischtgenutztesobjekt Gew erbe 80 Umsatz in Mio Jahr Die Zahl der verkauften Einfamilienhäuser hat sich gegenüber dem Vorjahr um rd. 8% und der Geldumsatz um rd. 17% erhöht. Nachdem die Verkaufszahlen und der Geldumsatz bei den Mehrfamilienhäusern und den gemischt genutzten Immobilien im Zeitraum von 2004 bis 2007 auf ein relativ hohes Niveau angestiegen waren, gingen die Umsatzzahlen im Jahr 2008 zurück auf ein mittleres Umsatzniveau der Jahre 2002 und Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser Preisspannen und Mittelwerte In diesem Abschnitt sind alle Einfamilienhausarten in die Auswertungen einbezogen worden. Zunächst wird für das Berichtsjahr die Verteilung des Teilmarktes "Ein- und Zweifamilienhaus auf die verschiedenen Preisklassen erstellt. Innerhalb dieser Preisklassen werden die mittleren Kaufpreise nach Weiterverkäufen (Altbauten) und Erstverkäufen (Neubauten) unterschieden. Die als Wohnungseigentum verkauften Reihenhäuser werden hierbei nicht berücksichtigt. Die folgende Untersuchung soll belegen, dass eine getrennte Betrachtung von Erst- und Weiterverkäufen erforderlich ist. 27

30 Selektionskriterium: nur Erst- und Weiterverkäufe Weiterverkauf 206 Erstverkauf KAUFPREIS Fallzahlen Median arithmet. Mittel Ausgewertetes Arbeitsblatt ist REINE KAUFPREISE BEBAUT Der oben dargestellte multiple Boxplot zeigt die Unterschiede zwischen Erstverkäufen und Weiterverkäufen. Der Boxplot ist eine gute Methode zur grafischen Darstellung der wichtigsten Verteilungsmerkmale von Wertausprägungen (hier: Kaufpreis) einer Variablen (hier: Ein- und Zweifamilienhäuser). Die meisten Häufigkeitsverteilungen besitzen eine hohe Dichte von Werten in der Mitte und streuen mehr oder weniger in ihren Randbereichen. In der Praxis benötigt man daher zumeist eine Darstellung, die zeigt, wo das Zentrum einer Verteilung liegt und wie weit links und rechts dieses Zentrums sich ein Hauptteil der Daten verteilt (streut). Die Grafik zeigt, dass Erstverkäufe im Mittel teurer sind als Weiterverkäufe. Die vorstehende Grafik basiert auf Daten, die keine so genannten Ausreißer mehr enthalten. Im Unterschied dazu sind in den folgenden Auswertungen des Abschnitts alle Kauffälle des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs eingegangen. Erst- und Weiterverkäufe, Kaufpreise in Preisklassen aufgeteilt, Mittelwerte 2010 innerhalb der Preisklasse Preisklasse Weiterverkauf Erstverkauf <75TEuro >75-100TEuro > TEuro > TEuro > TEuro >300TEuro Mittel Mittel Mittel Mittel Mittel Mittel Die Verkaufszahlen werden im Folgenden grafisch dargestellt. 28

31 Weiterverkäufe (Altbauten) <75TEuro >75-100TEuro > TEuro > TEuro > TEuro >300TEuro >75-100TEuro > TEuro > TEuro > TEuro <75TEuro >300TEuro Die Untersuchung zeigt, dass der Schwerpunkt der Verkäufe in den Preisklassen sowie liegt. Erstverkäufe (Neubauten) > TEuro > TEuro > TEuro > TEuro Nachfolgend sind Jahresmittelwerte jeweils aus Weiterverkäufen und Erstverkäufen der vergangenen fünf Jahre zusammengestellt. Hierbei sind ebenfalls alle Einfamilienhausarten zusammengefasst worden. Ein- und Zweifamilienhäuser; Unterscheidung in Erst- und Weiterverkäufe; Jahresmittelwerte in Weiterverkauf Erstverkauf Kaufpreis Jahr Der mittlere Kaufpreis bei gebrauchten Einfamilienhäusern (Weiterverkäufe) ist mit rd gegenüber dem Vorjahr um rd. 5% gestiegen. 29

32 Bei den Erstverkäufen liegen nur wenige Verkaufszahlen vor. In den Jahren 2006 und 2008 lagen die Jahresmittelwerte für erstverkaufte Ein- und Zweifamilienhäuser (alle Einfamilienhausarten) unter denen der Weiterverkäufe. Das lag daran, dass z. T. kleine kostengünstige Einfamilienhäuser in Neubaugebieten verkauft wurden. Die beiden nachfolgenden Streudiagramme zeigen die Verteilung der Kaufpreise von 2006 bis 2010 verkauften Ein- und Zweifamilienhäusern. Diese Grafiken mit den ausgleichenden Geraden geben einen besseren Überblick über den in Rede stehenden Teilmarkt wieder als die einzelnen Jahresmittelwerte. Erstverkäufe: ls: y = , ,273692*x (B=11,17%) Datenpunkte KAUFPREIS Jahrgang Weiterverkäufe: ls: y = , ,512758*x (B=0,97%) Datenpunkte KAUFPREIS Jahrgang Die Funktion der ausgleichenden Geraden zeigt bei den Gesamtkaufpreisen für gebrauchte Immobilien eine geringe ansteigende Tendenz auf Jahresmittelwerte / Vergleichsfaktoren Die in diesem Abschnitt wiedergegebenen Auswertungsergebnisse basieren auf Kauffällen in guten und mittleren Wohnlagen. Alle aufgeführten Kaufpreise je m² Wohnfläche enthalten einen Gebäude- und einen Bodenwertanteil. Jedoch sind in den m²-preisen Wertanteile für eventuell vorhandene Garagen und Carports nicht enthalten. Hierbei wird von Pauschalbeträgen von je bzw ausgegangen. In den Zeilen ist angegeben, aus wie vielen Fällen die durchschnittlichen m²-preise ermittelt worden sind. Den jeweiligen mittleren Gesamtkaufpreisen liegen i. d. R. mehr Kauffälle zugrunde. Teilweise ist die Zahl der auswertbaren Kauffälle gering, so dass in diesen Fällen die Mittelwerte nur eine begrenzte Aussagekraft aufweisen. 30