Immobilien - Dialog 2012

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1 Presseinformation 4. April 2012 Immobilien - Dialog Freiburger Immobilien-Fachseminar der Deutschen Immobilien-Akademie (DIA) an der Universität Freiburg Der Einfluss der Demografie auf die Standortentscheidungen von Investoren, der Verkauf von Immobilien an ausländische Anleger und Wirtschaftskriminalität in der Immobilienwirtschaft standen ebenso auf dem Programm des 43. Freiburger Immobilien-Fachseminars der Deutschen Immobilien-Akademie (DIA) an der Universität Freiburg wie spezifische Probleme der Immobilienbewertung. Gut 120 Teilnehmer diskutierten mit Experten Hintergründe und Handlungsstrategien für die Praxis. Demografie und Standortentscheidungen von Investoren In den vergangenen zehn Jahren verlief die Preisentwicklung deutscher Wohnimmobilien in einem ruhigen Fahrwasser, sagte Professor Bernd Raffelhüschen, Direktor des Forschungszentrums Generationenverträge der Universität Freiburg. Dies werde sich aufgrund der demografischen Entwicklung ab 2030 ändern. Sowohl die absoluten Bevölkerungszahlen als auch die Anzahl der Haushalte gingen danach deutlich zurück. Die geringere Nachfrage werde zu sinkenden Preisen führen. Regional sei diese Entwicklung schon heute zu beobachten. Viel dramatischer sei jedoch die steigende Vergreisung Deutschlands. Die Zunahme altersbedingter Krankheiten, wie beispielsweise Demenz, verlagere die Pflege von der für die Gesellschaft preiswerten ambulanten hin zur stationären Versorgung. Dies könne sofern nicht weiter gegengesteuert werde zum Kollaps der sozialen Sicherungssysteme führen. Der Wohnungsbestand sei auf die Alterung der Bevölkerung noch nicht eingestellt. Es bedürfe dringend altersgerechter Umbauten in großem Stil. Dies ist allerdings nur zu erreichen, wenn sich der Gesetzgeber von seinen perfektionistischen Ansprüchen an die Bauweise und die Energieeffizienz verabschiedet und die Förderung ausbaut, so Professor Raffelhüschen. Der Verkauf von Immobilien an ausländische Anleger Der Erwerb von Immobilien durch ausländische Anleger nimmt zu, nicht nur im Rahmen von Portfoliokäufen, sagte Rechtsanwalt Lars Kroidl, von vpmk

2 Rechtsanwälten Berlin. Dabei gelte es als Besonderheiten die Sprachbarriere, die räumliche Distanz und die Fremdheit der Rechtsordnung und Kultur zu beachten. Die Beratung müsse gemäß Paragraf 16 Beurkundungsgesetz in der Heimatsprache oder einer Sprache erfolgen, der der Käufer hinreichend kundig sei. Könne der Käufer bei der Vertragsunterzeichnung nicht persönlich anwesend sein, gelte es zu klären, wer an welchem Standort die Vollmacht beglaubige. Die Vollmachtformulare seien zweisprachig auszufertigen. Bei der Zahlung des Kaufpreises könne es nationale Besonderheiten geben. So gelte in Ägypten eine Höchstgrenze für den jährlichen Geldtransfer von Euro, in Russland verlangten Kreditgeber den Nachweis des Kaufvertrages. Beim Erwerb durch Ehegatten seien ausländische Güterstände zu beachten. Könnten Ehegatten aufgrund des ausländischen Güterrechts nicht Alleinoder Bruchteilseigentum erwerben, mache die Eintragung des ausländischen Ehegatten als Alleineigentümer oder die Eintragung der Ehegatten als Miteigentümer das Grundbuch unrichtig. Wirtschaftskriminalität in der Immobilienwirtschaft Als Ermittler im Bereich Wirtschaftskriminalität müssen wir alle Lücken in einem Unternehmen finden; der Täter benötigt dagegen nur eine, stellte Birgit Galley, Direktorin der School of Governance, Risk and Compliance der Steinbeis Hochschule Berlin, fest. In Deutschland gebe es als letzter europäischer Enklave kein Unternehmensstrafrecht. Daher behelfe sich die Justiz mit den Paragrafen 130 und 30 des Ordnungswidrigkeitsgesetzes (OWIG). Sei eine Straftat passiert, könne pro Fall eine Geldstrafe bis zu einer Million Euro verhängt werden. Werde ein Auftrag mit Hilfe von Bestechung akquiriert, falle eine Strafzahlung in Höhe des Auftragswertes und ohne Berücksichtigung der getätigten Aufwendungen an. Für Unternehmen selbst bilde ein umfassendes System von Risikomanagement und Compliance den besten Schutz. Unternehmen gerieten in die Täterperspektive, wenn ihre Mitarbeiter für Ziele des Unternehmens agierten, dabei aber gegen Gesetze verstießen, aber auch durch Kartellverstöße oder Quersubventionierungen. Sie könnten aber auch zu Opfern werden, wenn Mitarbeiter bestechlich oder betrügerisch handelten. Entscheidend für einen potenziellen Täter sei die Wahrscheinlichkeit seiner Entdeckung. Entwicklungen und Trends des deutschen Büroimmobilienmarktes Für die Entwicklung der Büroimmobilienmärkte ist die Entwicklung der Bürobeschäftigtenzahlen die entscheidende Kennziffer, erläuterte Sven Carstensen, Niederlassungsleiter Frankfurt des Beratungsunternehmens BulwienGesa. Diese

3 steige Schätzungen zufolge in diesem Jahr um 2,2 Prozent. Eine weitere wichtige Kennziffer seien die Büroflächenumsätze. Bei den Top-7-Städten legten diese bis auf Frankfurt und Düsseldorf im vergangenen Jahr deutlich zu. München verzeichnete ein Plus von 47,9 Prozent, Stuttgart von 41,8 Prozent, Köln von 29,5 Prozent, Berlin von 10,9 Prozent und Hamburg von 5,7 Prozent. In Frankfurt sank der Umsatz dagegen um 2,2 Prozent, in Düsseldorf sogar um 8,2 Prozent. In Berlin ist das Potenzial noch nicht ausgeschöpft, lautete Carstensens Prognose. In den vergangenen Jahren verzeichnete die Stadt die höchsten Umsätze, Hamburg entpuppte sich dagegen als dynamischste Stadt. Für Investoren sei es entscheidend, neben der allgemeinen Entwicklung die Teilmärkte einer genauen Analyse zu unterziehen. Diese könnten sich hinsichtlich Leerständen und Mietentwicklungen deutlich unterscheiden. Investoren sind gut beraten, ein detailliertes Scoring der Teilräume vorzunehmen, so Carstensens Empfehlung. Asset-Management bei Wohnungsgesellschaften Wohnungsunternehmen sehen sich zahlreichen gesellschaftlichen Megatrends gegenüber, die ein professionelles Asset-Management des Portfolios erfordern, sagte Claus Lehner, Vorstand der Münchner GBW Gruppe. Dabei nannte er die gesetzlichen und rechtlichen Einflüsse ebenso wie die steigenden Energiekosten, die Migrationsbewegungen, den demografischen Wandel und die steigenden Anforderungen der Mieter. Die herkömmliche Grundstücksverwaltung könne den steigenden Anforderungen des Marktes nicht gerecht werden. Die Herausforderungen lägen zunehmend im renditeorientierten Management von Bestandsimmobilien, da Neubauten sich häufig nicht rentabel realisieren ließen oder mit einem zu hohen Preis verbunden seien. Die Entscheidungen hinsichtlich der richtigen Nutzungsart und dem richtigen Standort gestalteten sich aufgrund der verschiedenen Wanderungsbewegungen zunehmend schwieriger. Das zeitlich begrenzte Engagement ausländischer Investoren stärke zudem bei Immobilienportfolios den Trend zur Trennung von Eigentum und Management. Zudem lasse sich eine verstärkte vertikale Erweiterung der Wertschöpfungskette großer Immobiliendienstleister vom Facility- zum Asset Management beobachten. Das Spektrum der Aufgaben im Real Estate Asset-Management reicht von der Identifikation und Realisierung von Ertrags- und Wertsteigerungspotenzialen einzelner Objekte bis hin zum Ausbau und der Umstrukturierung von Portfolios, so Lehner. Asset Management fungiere dabei als Bindeglied zwischen dem strategischen Portfoliomanagement und dem operativen Property- oder Facility- Management. Aufgabe sei es, permanent Maßnahmen zur Vermeidung und zum

4 Abbau von Leerständen zu entwickeln und steuern. Der ideale Asset-Manager beherrsche daher neben der Bewertung von Immobilien auch das Investment, die Vermietung, das Center Management, die Technik im Asset- und Property Management, die Erstellung von Nebenkostenabrechnungen, Budget und Reporting, das Development, und das Scoring von Immobilienobjekten. Rentabilität und Liquidität in Immobilienunternehmen Eine Möglichkeit die Rentabilität eines Unternehmens einzuschätzen, ist der Vergleich mit den Ergebnissen anderer Betriebe der gleichen Branche, stellte Professor Michael Lister, Akademischer Leiter des Center for Real Estate Studie CRES, eines Joint-Ventures von DIA und Steinbeis Hochschule, fest. Aufbauend auf dem Betriebsvergleich des Branchenverbandes IVD, der lediglich einen Vergleich der relativen Kosten- und Umsatzstruktur zuließ, habe das CRES ein weiterreichendes Modell entwickelt. Die Daten der teilnehmenden Unternehmen würden automatisiert in ein unternehmensspezifisches Schema des Return-on-Invest (ROI) überführt. Im Vergleich der eigenen Kennziffern mit der Benchmark könnten Unternehmen erkennen, an welchen Stellschrauben sie arbeiten müssten, um beispielsweise ihre Eigenkapital-Rentabilität zu erhöhen. Im Vergleich mit der Konkurrenz lassen sich so eigene Potenziale erkennen, so Professor Lister. Für Kreditgeber seien innerhalb des Ratings insbesondere die Eigenkapital-, die Gesamtkapital- und die Umsatzrentabilität von Bedeutung. Im Rahmen der Weiterentwicklung des Modells würden eine spezifische Umsatz-Kostenanalyse für Maklerunternehmen eingeführt, geografische Merkmale bei der Analyse berücksichtigt und im Hinblick auf die Einführung der E-Bilanz Umsetzungsmodelle entwickelt. Das Sachwertverfahren auf dem Prüfstand Der Glaube an das Sachwertverfahren kennt keine Hemmnisse, sagte Bernhard Bischoff, ö.b.u.v. Sachverständiger für Immobilienbewertung in Berlin. Als Beispiel zeichnete er das Verfahren vor einem Oberlandgerichts nach, in dem die Parteien um den Verkehrswert eines Grundstückes stritten. Obwohl alle drei Gutachten von anderen Prämissen ausgingen, sei vor Gericht ernsthaft diskutiert worden, warum die Sachverständigen zu unterschiedlichen Ergebnissen gekommen seien. Das Sachwertverfahren genieße bei der Ermittlung des Verkehrswertes bei Gerichten und Anwälten durchaus große Sympathie, da es sich als Rechenmodell auch für Laien ohne größere Probleme nachvollziehen lasse. Marktkonform sei es jedoch nur nach einer entsprechenden Anpassung, die sich in der Praxis schwierig gestalte. Mit den geplanten Sachwertrichtlinien 2010 rechnet Bischoff im Hinblick auf die zahlreichen

5 Verzögerungen bei der Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) erst im Juni. Als vorgesehene Neuerungen nannte er die Vorschrift zur Ermittlung der Bruttogrundfläche (BGF). An die Stelle der Zustandsklassifizierungen träten die Standardstufen eins bis fünf, wobei eins den schlechtesten Standard wiedergebe. Für jede Standardeinordnung gebe es sehr detaillierte Ausstattungstabellen der einzelnen Gewerke. Die Sachwertrichtlinie 2010 täuscht eine Genauigkeit vor, die es so nicht gibt, kritisierte Bischoff. Um das Sachwertverfahren methodenkonform anwenden zu können, benötigten die Wertermittler zudem Einblicke in das Modell, das der zuständige Gutachterausschuss für die Ermittlung der Sachwertfaktoren benutzt hat. Nur ein identischer Weg zur Ermittlung des Sachwertes, wie er bei der Auswertung der Kaufverträge und bei der Ermittlung der Vergleichsfaktoren zur Anwendung kam, führe auch zur richtigen Marktanpassung. Die ImmoWertV im Spiegel der Praxis Ein Ziel, das mit der Einführung der ImmoWertV erreicht werden sollte, war die internationale Vermittelbarkeit, beispielsweise durch die Einführung des Discounted- Cash-Flow-Verfahrens (DCF), erläuterte Brigitte Adam, Geschäftsführende Gesellschafterin ENA EXPERTS Real Estate Valuation. Dieses Ziel wurde nicht erreicht, so ihr Urteil. Das neu eingeführte mehrperiodische Ertragswertverfahren stelle lediglich die Roherträge im Zehnjahreszeitraum scheibchenweise dar, greife aber weiterhin auf den Liegenschaftszins und die Trennung von Boden- und Gebäudewert zurück. Stoff für Diskussionen biete auch der neu eingeführte Qualitätsstichtag, der sich in der Praxis aufgrund der sehr allgemein gehaltenen Definition nur schwer vom Wertermittlungsstichtag abgrenzen lasse. Positiv bewertete Adam die begriffliche Änderung der nachhaltigen in die marktübliche Miete. Ich kenne keine allgemein akzeptierte Definition der Nachhaltigkeit; zudem wurde der Begriff in den vergangenen Jahren stark strapaziert, so Adam. Sie sprach sich dafür aus, bei Ein- und Zweifamilienhäuser Sachwert und Ertragswert zu ermitteln. Liege der Sachwert deutlich höher, lasse sich damit dokumentieren, dass das Gebäude unwirtschaftlich sei. Ansprechpartner für die Presse: Peter Graf Deutsche Immobilien-Akademie (DIA) an der Universität Freiburg Eisenbahnstraße Freiburg Tel.:

6 Über die Deutsche Immobilien-Akademie (DIA) Seit 1995 engagiert sich die DIA, eines der größten überregionalen Weiterbildungsinstitute für die Immobilien- und Finanzwirtschaft, mit steigendem Erfolg in der beruflichen Weiterbildung. Mehr als 1500 Teilnehmer pro Jahr absolvieren die unterschiedlichen Studiengänge. Seit 1997 besteht ein Kooperationsvertrag mit der Universität Freiburg. Träger der gemeinnützigen Gesellschaft sind die Verwaltungs- und Wirtschafts-Akademie (VWA) für den Regierungsbezirk Freiburg und der Immobilienverband Deutschland (IVD). Die DIA bietet ein vielfältiges Weiterbildungsangebot in den Bereichen Immobilienwirtschaft und Sachverständigenwesen - speziell für Berufstätige. Seit 2009 bietet die DIA in Kooperation mit der Steinbeis Hochschule Berlin auch Bachelor- und Masterstudiengänge im Bereich Real Estate an