fristlosenkündigungherbeizuführen.dieserlaubtdenvermieterinnenundvermieternerleichtertekündigungsmöglichkeitenbeiderordentlichenkündigung.

Transkript

1 Deutscher Bundestag Drucksache 17/ Wahlperiode Antrag der Abgeordneten Ingrid Hönlinger, Daniela Wagner, Bettina Herlitzius, Volker Beck (Köln), Britta Haßelmann, Memet Kilic, Jerzy Montag, Dr. Konstantin von Notz, Lisa Paus, Markus Tressel, Wolfgang Wieland, Josef Philip Winkler und der Fraktion BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN Rechte der Mieterinnen und Mieter stärken Der Bundestag wolle beschließen: I. Der Deutsche Bundestag stellt fest: IndenletztenJahrenhatderBundesgerichtshof (BGH)einigewegweisende UrteilezumMietrechtgesprochen,dieteilweisealsmieterfeindlichkritisiert wordensind.rechtevonmieterinnenundmieternwurdenbeschränkt,ihre Durchsetzung erschwert. MitdemUrteildesBGHVIIIZR295/03wurdedieumstrittene Zehn-Prozent- Regel eingeführt,nachderdieinmietverträgenvereinbartewohnflächeumbis zu10prozentüberdertatsächlichenwohnflächeliegendarf,ohnedassdie MieterinundderMieterdieMöglichkeithaben,dendadurchhöherenMietzins zumindern.nichtnurdiemiete,auchdiebetriebskostenundmieterhöhungen dürfenindiesenfällenanderindermietvereinbarungfehlerhaftangegebenen Wohnfläche bemessen werden. AuseinemweiterenUrteildesBGH (VIIIZR138/11)folgt,dassdieVoraussetzungenandieMietminderungwegenMangelsanderMietsachesostreng sind,dasseinefristlosekündigungwegenmietrückstandesmöglichist,auch wenndiemieterinoderdermieterdenmietzinsnuraufgrundeinesleichtfahrlässigen Irrtums über die Ursache des Mangels nicht entrichtet. MiteinemweiterenUrteil (VIIIZR107/12)hatderBGHdieMöglichkeitfür diemietparteiausgeschlossen,beieinerordentlichenkündigungdesmietvertrageswegenmietsäumniseineheilungdurchnachzahlungwiebeider fristlosenkündigungherbeizuführen.dieserlaubtdenvermieterinnenundvermieternerleichtertekündigungsmöglichkeitenbeiderordentlichenkündigung. DarüberhinausführenBetriebskostenabrechnungenimmerwiederzuRechtsstreitigkeiten.HiersindVereinfachungennotwendig.DieRechtsprechunghat bestätigt (BGHVIIIZR78/05),dassdieBeweislastfürfehlerhafteBetriebskostenabrechnungenbeiderMieterinunddemMieterliegt,knüpftaberdie dazunötigeeinsichtnahmeindieunterlagendesvermietersoderdervermieterinfürdiebeweisführunganeinenhohenundnichtverhältnismäßigenaufwand. DerGesetzgeberistinderPflicht,dasMietrechtsozugestalten,dassdieRechte vonmieterinnenundmieternwiedergestärktwerdenundineinenangemessenenausgleichmitderzuletztauchdurchdasmietrechtsänderungsgesetzgestärktenpositiondervermieterinnenundvermieterzubringen.insbesondereist

2 Drucksache 17/ Deutscher Bundestag 17. Wahlperiode diesistvordemhintergrunddeszunehmendenregionalenwohnraummangels unddersteigendenwohnkostenbelastungvonmieterinnenundmieternundder ErfordernissedesKlimaschutzesunddesaltersgerechtenUmbausdringend erforderlich. II. Der Deutsche Bundestag fordert die Bundesregierung auf, einengesetzentwurfzuränderungderzivilrechtlichenvorschriftenvorzulegen, gemäß dem 1.die Zehn-Prozent-Regel ausdemurteildesbghviiizr295/03aufgehobenundstattdessendieerheblichkeitsgrenzefüreinemietminderung möglichst eng an der tatsächlichen Wohnfläche gezogen wird und dazu a)zuregeln,dasseineeinschränkungdertauglichkeitderwohnungund damiteinzurmietminderungberechtigendermangelbereitsdannbesteht,wenndievereinbartewohnflächeinmiet-undkaufverträgenfür Wohnungen nur wenig größer ist als die tatsächliche Wohnfläche, b)eineeinheitlicheberechnungsmethodikfürdiegrößederwohnflächeper Verordnungzugrundezulegen,diefürdieBerechnungderWohnfläche vonmietwohnungenbesondersgeeignetundmesstechnischpraktikabel ist,wiezumbeispielentsprechendderwohnflächenverordnung (WoFlV) für geförderten Wohnraum; 2.irrtümlicheMietminderungennurnochdanneineKündigungnachsich ziehenkönnen,wennsichdermieteroderdiemieterinbeiderbeurteilung desminderungsgrundesgrobfahrlässigodervorsätzlichverhaltenhat. NachzahlungenderMietezurKorrekturderirrtümlichenMietminderung müssenauchnochzudemzeitpunktdiewirksamkeitderkündigungverhindernkönnen,zudemeinurteilüberdieursachedesmietmangelsergangen istundfeststeht,dassdermieteroderdiemieterindieursachedesmangels nicht ohne Beauftragung eines Sachverständigen hätte erkennen können; 3.dieNachweisführungbeiderAnfechtungvonBetriebskostenabrechnungen für Mieterinnen und Mieter erleichtert wird, a)indemfestgelegtwird,dassdiederabrechnungzugrundeliegenden BelegeaufWunschundgegeneinegeringeGebührdemMieteroderder Mieterin in Kopie zu übersenden sind, b)indemdieregelungderbetriebskostenabrechnungmitblickaufrechtssicherheit,einfachheit,nachvollziehbarkeitundtransparenzimdialog mit Mieter- und Vermieterverbänden reformiert wird und c)indemdabeimehranreizefürteilinklusivmietengesetztwerden,sodass langfristigverbrauchsabhängigekostengesondertberechnet,abersonstige Betriebskosten als Mietbestandteil geführt werden; 4.beiderordentlichenKündigungdesMietvertrageswegenMietsäumniseine HeilungsmöglichkeitdurchNachzahlungdesMietersoderderMieterinermöglichtwird,indemdieSchutzvorschriftenfürdiefristloseKündigung nach 569Absatz3Nummer2und3desBürgerlichenGesetzbuchs (BGB) aufdieordentlichekündigungübertragenwerden,umdieordentlichekündigunggegenüberderfristlosennichtzuerleichtern,wieesnachdergeltenden Rechtslage möglich ist. Berlin, den 16. April 2013 Renate Künast, Jürgen Trittin und Fraktion

3 Deutscher Bundestag 17. Wahlperiode 3 Drucksache 17/13098 Begründung IndenAnträgen WohnrauminDeutschlandzukunftsfähigmachen Fürein sozialgerechtesundklimafreundlichesmietrecht (Bundestagsdrucksache 17/7983), Mietrechtsnovellenutzen Klimafreundlichundbezahlbarwohnen (Bundestagsdrucksache17/10120)und BestellerprinzipindieMietwohnungsvermittlungintegrieren (Bundestagsdrucksache17/4202)werdenbereitsÄnderungenzumMietrechtvorgeschlagen,dieeinefaireVerteilungderKostenund BelastungenvonMaßnahmenfürdieEnergiewendeundfürdenKlimaschutz sowiefürdenaltersgerechtenumbauzumzielhaben.dieforderungenausdiesenanträgen,zumbeispieldiebundesweiteabsenkungderkappungsgrenze von20auf15prozentin 558Absatz3BGB,umPreissteigerungenabzufedern erhaltenwiraufrecht.auchtretenwirweiterhinbeispielsweisefürdieeinführungvonmietobergrenzenbeiwiedervermietunginhöhevon10prozent überderortsüblichenvergleichsmieteingebietenmitwohnraummangelein. DervorliegendeAntragistalsErgänzungdesSchutzesvonMieterinnenund Mietern zu sehen. Zu Nummer1 TÜV-PrüferermittelnnachMedienberichtenimmerwieder,dassdieWohnungenkleinersindalsimMietvertragangegeben.DerBundesgerichtshofhatentschieden (BGHVIIIZR295/03),dasserstbeiderAbweichungab10Prozent dervereinbartenwohnflächeinmietverträgenvondertatsächlichenwohnflächedievermutungfüreinebeeinträchtigungdergebrauchstauglichkeitder WohnungunddamiteinSachmangelvorliege.Dasheißt,dassderMieteroder diemieterinbiszu10prozentmehrmietzinsentrichtenmuss,alsdiesbei korrektberechneterundvereinbarterwohnflächederfallgewesenwäre.das GleichegiltfürdenKäuferoderdieKäuferinbeimKaufeinerWohnungundden Kaufpreis.AußerdemurteiltederBGH,dassdieseErheblichkeitsgrenzevon 10ProzentauchimRahmenderVorschriftenzurMieterhöhungsowiezur BetriebskostenabrechnungAnwendungfindet.DadurchmüssenMieterinnen undmieter,beidenendievereinbartewohnflächeumbiszu10prozentkleiner istalsdietatsächlichewohnfläche,umbiszu10prozentüberzogenemieterhöhungeninkaufnehmenundumbiszu10prozentüberzogenebetriebskosten entrichten.zusätzlichkanndiehoheerheblichkeitsgrenzeeinflussaufdieermittlungderortsüblichenvergleichsmieteimrahmeneinesmieterhöhungsverlangenshaben,dahierbeidiewohnungsgrößeeinfaktorist.esistnichttragbar, dassmieterinnenundmieterderarthohemehrbelastungeninkaufnehmen müssen. EinProblem,welcheszurAbweichungzwischentatsächlicherundvereinbarter Wohnflächeführt,ist,dassdieMessmethodezurErmittlungdertatsächlichen WohnflächesichaufverschiedenetechnischeRegelwerkebeziehenkann.Drei dertechnischennormen,diezurberechnungderwohnflächeherangezogen werden,sindaufdieberechnungvonwohnflächenausgerichtet:diezweite BerechnungsverordnungunddieWohnflächenverordnungsowiedieallerdings zurückgezogenedin283.anderesindprimäraufdieberechnungvongewerbeflächenausgerichtet,dazugehörenz.b.diedin277undweitereprivattechnischenormen.allekönnengemäßdembghbishergrundsätzlichzurberechnungvonwohnflächenherangezogenwerden.eineeinheitlichemessmethode istvoraussetzungfürdievermeidungvongroßendifferenzenzwischenden BerechnungenderWohnfläche.BeiderFestlegungeinerMessmethodesollten auchpraktikabilitätsgesichtspunkte,auchhinsichtlichmesstoleranzen,berücksichtigt werden. DieNennungeinerkonkretenToleranzgrenzehatzurVerringerungvonRechtsstreitigkeitenbeigetragen.Aberesmusswiedererreichtwerden,dassMieterinnenundMieternurdasbezahlenmüssen,wassieaucherhalten.Dabeisollte

4 Drucksache 17/ Deutscher Bundestag 17. Wahlperiode sichergestelltwerden,dassauchgeringfügigeabweichungenvonzumbeispiel maximal 3 Prozent zur Mietminderung berechtigen. Zu Nummer2 NachBGH-Rechtsprechung (VIIIZR138/11)musssichdieMieterinoderder Mieter,wennsieodererMängelgeltendmacht,vergewissern,dassdiesenicht vonihroderihmzuverantwortensindundgegebenenfallseinenexternensachverständigenbeauftragen,umdieursachedesmangelsdermietsachezufinden. AlternativkönnendieMieterinnenundMieterdieMietezurAbwehreinermöglichenKündigungwegenirrtümlicherMietminderungunterVorbehaltzahlen,so der BGH. DemUrteilliegteinStreitüberdieUrsachevonSchimmelinderMietwohnung zugrunde.schimmeltrittausverschiedenstengründenauf.häufigausgründen,dienichtanderoberflächesondernindenbauteilenderwohnungzu findensind,wieetwabeiunsachgemäßausgeführterwärmedämmungmit Wärmebrücken.FürLaiensinddieseUrsachenhäufignichterkennbarund selbstfürsachverständigeistdieerforschungderursacheteilweiseaufwändig. Daheristeshiergerechtfertigt,beiderFeststellungderUrsacheeinesMangels einenanderensorgfaltsmaßstabanzulegenunddiehaftungdermieterinnen undmieterfürfälschlichangenommeneminderungsgründeaufvorsatzund grobefahrlässigkeitzubeschränken.mieterinnenundmietersollenweiterhin füreinenirrtumverantwortlichsein,wennsiedieerforderlichesorgfaltbeider EinschätzungderUrsachedesMangelsinbesonderserheblichemMaßeaußer Achtlassen.InanderenFällengebietetsicheinerhöhterMieterschutz.Denn vielemieterinnenundmieterverfügennichtüberdiefinanziellenmittel,um zumbeispieleineersatzwohnungzubeziehenbeidrohendengesundheitlichen BeeinträchtigungendurchSchimmel,wennsiegleichzeitigdieMietezumindest untervorbehaltzahlenmüssen.auchdiefinanziellenmittel,einenexternen Sachverständigenzubeauftragen,habenvieleMieterinnenundMieternicht. DieMöglichkeitvonKündigungenaufgrundvonIrrtümern,diederMieterin oderdemmieternichtalsgrobfahrlässigodervorsätzlichanzulastensind,müssen durch Nachzahlungen abgewehrt werden können. Zu Nummer3 NachdemBGH-UrteilVIIIZR78/05kannderMieteroderdieMieteringrundsätzlichvonderVermieterinoderdemVermieternichtdieÜberlassungvon FotokopienderAbrechnungsbelegezurBetriebskostenabrechnungverlangen. EinsolcherAnspruchsolleingeführtwerden,umdieNachweisführungimFalle einer Beschwerde gegen die Betriebskostenabrechnung zu vereinfachen. AußerdemsindBetriebskostenabrechnungeninderRegelfürVermieterinnen undvermieterwiemieterinnenundmietersehraufwändig.zusätzlichsindsie streitanfällig.dasisteinemdauerschuldverhältniswiedermietenichtzuträglichundbelastetdiegerichte.daheristeinmodellfüreinevereinfachtebetriebskostenabrechnungwünschenswert.indiesemzusammenhangsolltedaraufhingewirktwerden,dasssichlangfristigeinsystemderteilinklusivmieten durchsetzt.vermieterinnenundvermieternistesbereitsheutenach 556BGB gestattet,allezulässigenmietstrukturenzuvereinbaren,auchteilinklusivmieten nebstbetriebskostenpauschalenoder-vorauszahlungen.soferneineteilinklusivmietegilt,kanndervermieterdenkostenanstiegandiemieternurimrahmen einerallgemeinenmieterhöhungnach 557BGBweitergeben.Esmüssen Anreizegesetztwerden,damitdiestreitanfälligejährlicheBetriebskostenabrechnungnurnochfürverbrauchsabhängigePostenzurAnwendungkommt. TeilinklusivmietensindeinsinnvollesMittel,umbeiVermieterinnenundVermieterndasBewusstseinfürkostengünstigesWirtschaftenzusteigern.Sinddie nichtvommieterverhaltenabhängigenbetriebskostenbestandteildergrund-

5 Deutscher Bundestag 17. Wahlperiode 5 Drucksache 17/13098 miete,könnenvermieterinnenundvermietereinenwirtschaftlichenvorteil dadurchhaben,dasssiekostenminimierendwirtschaften.solangesämtliche NebenkostensteigerungenohneWeiteresandieMieterinnenundMieterdurchgereichtwerdenkönnen,bleibendieBetriebskostenausVermietersichtreine Durchlaufposten. Zu Nummer4 WirdderMieterinoderdemMieterfristloswegenZahlungsverzugsgekündigt, sowirddiesekündigungunwirksam,wenndievermieterinoderdervermieter innerhalbvonzweimonatennachrechtshängigkeitdesräumungsanspruchs eineentsprechendenachzahlungerhält ( 569Absatz3Nummer2BGB).Ist dermieteroderdiemieterinnacheinermieterhöhungzurzahlungdeserhöhten Mietzinsesverurteiltworden,sokannderVermietergrundsätzlichnichtvorAblaufvonzweiMonatennachderrechtskräftigenVerurteilungwegenZahlungsverzugskündigen ( 569Absatz3Nummer3BGB).BeideNormensindnach dembghnichtaufdieordentlichekündigungübertragbar (BGHVIIIZR6/04, BGHVIIIZR107/12).SoentstehtdiewidersprüchlicheSituation,dassdie ordentlichekündigunggeringerenhürdenunterliegtalsdiefristlosekündigung,obwohlinbeidenfällenderzahlungsverzuggrundlagederkündigung ist.sinddievoraussetzungenderfristlosenkündigungwegenzahlungsverzugs erfüllt,sosindauchgleichzeitigdievoraussetzungenderordentlichenkündigungerfüllt.kündigtdievermieterinoderdervermieteralsofristlosund gleichzeitighilfsweiseordentlich,solässtdernachträglicheausgleichder ZahlungsrückständezwardiefristloseKündigungunwirksamwerden,nicht dagegendieordentlichekündigung.indemnebenderfristlosenkündigung hilfsweiseeineordentlichekündigungausgesprochenwird,könneninder PraxisdieKündigungssperrfristenunddieSchonfristenunterlaufenwerden. DemkannnurdurcheineAusweitungderSchutzvorschriftenaufdieordentliche Kündigung rechtssicher entgegengewirkt werden.

6

7

8 Gesamtherstellung: H. Heenemann GmbH & Co., Buch- und Offsetdruckerei, Bessemerstraße 83 91, Berlin, Vertrieb: Bundesanzeiger Verlagsgesellschaft mbh, Postfach , Köln, Telefon (02 21) , Fax (02 21) , ISSN