Aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zum Mietrecht

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1 vdiv Berlin-Brandenburg e.v./techem Berlin Aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zum Mietrecht Referentin: RAin Ruth Breiholdt, Hamburg Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht S. 1

2 Bezugnahme auf Betriebskostenkatalog Z. B.: Der Mieter trägt die BK gemäß 2 der BetrKV (Anlage 3 zu 27 II. BV). Reicht, auch wenn Katalog nicht beigefügt! Genügt schuldrechtl. Bestimmtheitsgrundsatz und dem AGB-rechtl. Transparenzgebot, sofern nicht sonstige BK i. S. d. Nr. 17 betroffen. BGH, Urt. v , XII ZR 88/10; Urt. v , VIII ZR 202/06 S. 2

3 Reichen allgemeine Formulierungen? Im Grundsatz offen gelassen, ob BK reicht, da vorliegend Spezialfall: Zwar Betriebskostenvorschuss, aber keine HeizKVZ vorgesehen. Parteien haben nicht BK-Begriff des Katalogs gemeint. BGH, Urt. v , XII ZR 88/10 Sonstige Kosten im Zusammenhang mit Betrieb und Unterhaltung des Gebäudes in hohem Maße intransparent, genügt nicht ansatzweise dem Bestimmtheitsgrundsatz. OLG Düdo, Urt. v , I-10 U 96/11 (ZMR 2012, 184) S. 3

4 Anpassung von VZ das Gesetz 560 IV BGB: Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen. S. 4

5 Anpassung von VZ Kündigung? Fall: VZ für Heizung und Warmwasser in 2000 um monatlich 15,41, zum um monatlich 66,46 und zum um monatlich 18,74 erhöht aufgrund ordnungsgemäßer BKA en. Mieter zahlten nicht. Vermieter kündigte fristlos in 12/2004 und erhob im Wege der Widerklage Räumungsklage. Einwand der Mieter: 569 III Nr. 3 BGB. BGH, Urt. v , VIII ZR 1/11 S. 5

6 569 III Nr. 3 BGB: Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den 558 bis 560 verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind. S. 6

7 Lösung nach BGH: mit Erfolg Räumungsanspruch (+)! Regelungsgehalt des 569 III Nr. 3 BGB streitig. Bisher h. M.: Kündigung erst, wenn Mieter rechtskräftig zur Zahlung erhöhter VZ verurteilt. Erst auf Zahlung klagen, dann kündigen. A. A. und jetzt auch BGH: Rechtskräftige Verurteilung ist nur Voraussetzung für Sperrfrist, nicht für Kündigung. Nur wenn Zahlungsklage, Sperre. Ohne vorausgegangene Zahlungsklage, 569 III Nr. 3 BGB nicht einschlägig. S. 7

8 Argumente: Enger Wortlaut und Entstehungsgeschichte. Interessen des Mieters ausreichend geschützt: - Ausnahmecharakter der Vorschrift. - Im Räumungsverfahren prüft Gericht, ob Anpassung nach 560 IV BGB wirksam. - Mieter kann Belegeinsicht durchführen und bei Weigerung des Vermieters ZBR ausüben, so dass Zahlungsverzug nicht gegeben und Kündigung ausgeschlossen. S. 8

9 Anpassung von VZ - falsche Abrechnung? Fälle: Vermieter erhöhte gegenüber 2 Mietparteien jeweils mit BKA 2004 ff die VZ entsprechend jeweiliger Abrechnungsergebnisse. Abrechnungen inhaltlich unrichtig. Ohne materielle Fehler, keine Salden zu Lasten Mieter. Diese zahlten Erhöhungen (teilweise) nicht. Vermieter kündigt wg. dieser Rückstände fristlos, hilfsweise fristgemäß und erhebt Räumungsklagen. BGH, Urt.e v , VIII ZR 245/11 und 246/11 S. 9

10 Lösung nach BGH: Ohne Erfolg Kein Mietrückstand! Aufgegeben bisherige Auffassung, für Wirksamkeit einseitiger Mietanpassung nach 560 IV BGB genüge formell ordnungsgemäße Abrechnung (zuletzt BGH, Urt. v , VIII ZR 258/09). Anpassung VZ nur insoweit, wie BKA formell und materiell korrekt. Zweck der Anpassungsmöglichkeit, VZ möglichst realistisch nach voraussichtlichem Abrechnungsergebnis bemessen, anderenfalls nicht ausreichend beachtet. S. 10

11 Vermieter könnte aufgrund unrichtiger BKA VZ erheben, die ihm bei korrekter BKA nicht zustehen. Vermieter ist zu korrekter BKA verpflichtet: falsche Abrechnung = Vertragspflichtverletzung. Nicht hinnehmbar, dass aus Pflichtverletzung Vorteile, sogar i. F. von an sich nicht bestehenden Kündigungsrechten gewonnen werden. S. 11

12 Abflussprinzip - Heizkostenabrechung Heizkosten auf Grdl. der im Abrechnungszeitraum an Gasversorger geleisteten Zahlungen ermittelt. Abflussprinzip = Umlage der Kosten, mit denen der Vermieter selbst im Abrechnungszeitraum belastet wird. Leistungsprinzip = Umlage der Kosten, die für den jeweiligen Abrechnungszeitraum tatsächlich angefallen sind. Grundsätzlich können auch kalte verbrauchsabhängige BK nach Abflussprinzip umgelegt werden. (BGH, Urt.e v , VIII ZR 27/07 und VIII ZR 49/07) S. 12

13 Nicht so bei Heizkosten wg. 7 II HeizkV: abzurechnen sind die Kosten der im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffe. Dem wird Abrechnung nach Abflussprinzip nicht gerecht! Aber nur materieller Fehler (inhaltlich unrichtig). Nicht durch Kürzung nach 12 I HeizkV auszugleichen, sondern neue Abrechnung (ggf. aufgrund sachgerechter Schätzung) nach Leistungsprinzip. BGH, Urt. v , VIII ZR 156/11 S. 13

14 Rückzahlung von VZ Dem Mieter kann bei Beendigung des Mietverhältnisses im Wege ergänzender Vertragsauslegung ein Anspruch auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen nur insoweit zugebilligt werden, als er während der Dauer des Mietverhältnisses nicht die Möglichkeit hatte, den Abrechnungsanspruch durch Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen (im Anschluss an Senatsurteil vom 29. März VIII ZR 191/05, NJW 2006, 2552 Rn. 12 ff.). BGH, Urt. v , VIII ZR 315/11 S. 14

15 Auch bei beendetem Mietverhältnis keine Lücke im Vertrag für solche Abrechnungsperioden, für die Abrechnungsfrist im laufenden Mietverhältnis abgelaufen. Kein Schutzbedürfnis. Mieter hätte laufende VZ einbehalten (Druck ausüben) können. Erst recht nicht, wenn Abrechnungsanspruch des Mieters bereits verjährt. (a. A.: KG, Urt. v , 8 U 142/09, ZMR 2010, 600) S. 15

16 Zeitpunkt für Qualität Modernisierung Fall: Wohnung verfügt über Gasetagenheizung vom Vormieter mit Zustimmung Vermieter eingebaut und vom jetzigen Mieter gegen Ablöse übernommen. Vorher: Kohleofen. Ankündigung Vermieter nach 554 BGB: Einbau Gaszentralheizung. Mieter lehnen ab, Vermieter klagt auf Duldung. BGH, Urt. v , VIII ZR 110/11 16 S. 16

17 Lösung nach BGH: ohne Erfolg! Verbesserung? Grdsl. auf gegenwärtigen Zustand abstellen; unberücksichtigt bleiben lediglich etwaige vom (gegenwärtigen) Mieter vertragswidrig vorgenommene bauliche Veränderungen. Zweck Duldung (Verbesserung allg. Wohnverhältnisse) erfordert nicht, mieterseitige Veränderungen zu ignorieren. Anderenfalls Widerspruch, einerseits zu erlauben, andererseits so geschaffenen Zustand zu vernachlässigen. Zustimmung an Bedingungen knüpfen und so sicher stellen, dass keine Störung späterer Vorhaben. 17 S. 17

18 Anspruch auf (eigene) Modernisierung Fall: In 3 Zimmern Kachelöfen, 1 Zimmer und Toilette nicht beheizbar, im Bad Elektroheizung, in Küche GAMAT-Außenwandheizgerät. Mieterwechsel: Gasetagenheizung durch Vermieter. Vermieter lehnt Einbau Gasetagenheizung und Zustimmung zum Einbau durch Mieter auf eigene Kosten mit Argument ab, er könne bei Neuvermietung höhere Miete erzielen. Mieter klagen auf Zustimmung. BGH, Urt. v , VIII ZR 10/11 18 S. 18

19 Lösung nach BGH: ohne Erfolg! Grdsl. keine Pflicht zu baulichen Veränderungen zwecks Modernisierung. Grdsl. kein Anspruch Mieter, dass Vermieter ihm bauliche Veränderungen zwecks Modernisierung oder Erhöhung des Wohnkomforts gestattet. Erlaubniserteilung = Ermessensentscheidung, die nicht rechtsmissbräuchlich sein darf. 19 S. 19

20 Deutliche Worte des BGH: etwaige Investitionen erst nach Beendigung des Mietverhältnisses im Zusammenhang mit einer Neuvermietung vorzunehmen, hält sich im Rahmen der ihm als Eigentümer zustehenden Befugnis, mit seiner Sache nach Belieben zu verfahren. Durch Investitionen bei späteren Neuvermietung eine deutlich höhere Miete zu erzielen = eigenes legitimes Interesse des Vermieters. Erlaubnisverweigerung = kein Rechtsmissbrauch! 20 S. 20

21 Modernisierung allg. üblicher Zustand? Fall: Gemietet Wohnung, die mit einem Einzelofen und einem Gamat- Heizgerät ausgestattet. Mieterin baute im Einverständnis mit damaligen Vermieter auf eigene Kosten Gasetagenheizung ein. Vermieter erbat Duldung des Anschlusses der Wohnung an die im Gebäude inzwischen vorhandene Zentralheizung. Mieter lehnten ab wg. unbilliger Härte i. F. d. Mieterhöhung. Duldungsklage. BGH, Urt. v , VIII ZR 25/12 (Pressemitt. Nr.168/12 v ) 21 S. 21

22 Lösung nach BGH: bisher ohne Erfolg! (Zurückverweisung) Berufung Vermieter auf 554 II 4 BGB greift nicht. Die zu erwartende Mieterhöhung ist nicht als Härte anzusehen, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er allgemein üblich ist. (Auch) für allgemein üblichen Zustand nicht der bei Anmietung, sondern gegenwärtiger Zustand einschließlich der vom Mieter rechtmäßig vorgenommenen Veränderungen maßgebend. Zweck 554 II 4 BGB, Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse, gebietet es, vom Mieter rechtmäßig geschaffenen Zustand zu berücksichtigen, der allgemein üblichen Standard bereits entspricht. 22 S. 22

23 Beschreibung von Mängeln - allgemein Zu den Substantiierungsanforderungen bei der Geltendmachung von Mängeln am Mietobjekt. BGH, Beschluss v , VIII ZR 125/11 Minderung tritt kraft Gesetzes ein, 536 I 1 BGB. Deshalb Darlegungslast Mieter erfüllt, wenn konkreter Sachmangel, der Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt, vorgetragen. 23 S. 23

24 Nicht erforderlich: Vortrag zum Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung oder zum Minderungsbetrag. Ausreichend, wenn Gericht in Lage versetzt, aufgrund tatsächlichen Vorbringens zu entscheiden, ob gesetzliche Voraussetzungen für das Bestehen des geltend gemachten Rechts vorliegen. Wenn ja, Beweisaufnahme durchführen, ggf. benannte Zeugen oder zu vernehmende Partei nach weiteren Einzelheiten befragen oder beweiserhebliche Streitfragen einem Sachverständigen unterbreiten. 24 S. 24

25 Beschreibung von Mängeln Touristenparty Zur Darlegung wiederkehrender Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs genügt eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o.ä.) es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten; der Vorlage eines "Protokolls" bedarf es nicht. BGH, Urt. v , VIII ZR 155/11 25 S. 25

26 Beschreibung von Mängeln - Hundegebell Ausreichend: Lärmbelästigung durch das Gebell von 3 bis 4 Hunden habe auch nach Urteil des AG Köln unvermindert fortgedauert. Dem Urteil lagen im Einzelnen dargelegte und durch Zeugen unter Beweis gestellte Beeinträchtigungen zugrunde. Unter diesen Umständen sind weitergehenden Angaben zur Dauer des Bellens, zu dessen Verteilung über den Tag sowie zur Lautstärke des Hundelärms ebenso wenig erforderlich wie Bellprotokoll. BGH, Urt. v , VIII ZR 268/11 26 S. 26

27 Flächenabweichung Laden + Keller Fall: MV über Geschäftsräume, Laden (ca. 87 m²) und ein "darunter liegender Keller/Lager (2 Räume, ca. 110 m²)". Weiter: ; die vermietete Fläche gilt als mit ca. 197 m² vereinbart." Miete einheitlich für Laden und Keller ursprünglich EUR 5.840,00. Tatsächliche Fläche Laden: 85,68 m², Keller: nur 53,93 m². Mieter klagt auf Rückzahlung überzahlter Mieten wegen Minderung aufgrund Flächenabweichung. Vermieter erkennt erstinstanzlich teilweise an und wehrt sich gegen Rest. BGH, Urt. v , XII ZR 97/09 S. 27

28 Lösung nach BGH: evtl. mit Erfolg, da restliche Zahlungsklage ggf. unbegründet! Minderfläche um mehr als 10 % = Mangel, auch bei Gewerbemiete (BGH, Urt. v , XII ZR 254/01). Kellerfläche von Vereinbarung umfasst. Einheitliche Minderung um 29 % nicht angemessen, weil generell geringerer Nutzungswert der Kellerräume (Lager) außer Betracht bleibt. Zurückverweisung zwecks Aufklärung tatsächlicher Gebrauchsbeeinträchtigung. S. 28

29 Leitsatz: Lässt sich im Fall einer Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Fläche bei der Geschäftsraummiete die Minderfläche eindeutig Nebenräumen (hier: Kellerräume) zuordnen, so darf die Minderung nicht pauschal nach dem prozentualen Anteil der fehlenden Fläche an der vertraglich vereinbarten Gesamtfläche berechnet werden. Vielmehr muss eine angemessene Herabsetzung des Mietzinses den geringeren Gebrauchswert dieser Räume in Rechnung stellen (Abgrenzung zu BGH Urt. v. 24. März 2004, VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947 und vom 10. März 2010, VIII ZR 144/09, NJW 2010, 1745). S. 29

30 Bordellbetrieb im gleichen Gebäude = Nicht per se Mangel. Ohne Vereinbarung kein Anspruch auf bestimmten Mietermix. Mangel = für Mieter nachteilige Abweichung der Ist- von der Soll- Beschaffenheit, die Gebrauch beeinträchtigt. Umfeldmängel: Unmittelbare Beeinträchtigung der Tauglichkeit oder unmittelbare Einwirkung auf Gebrauchstauglichkeit. Nur, wenn konkrete + mehr als nur unerhebliche Beeinträchtigung durch Bordell Mangel. Abstrakte Gefahren (Jugendgefährdung) + allgemeine Befürchtungen reichen nicht. BGH, Urt. v , XII ZR 122/11 S. 30

31 Fristlose Kündigung und Verschulden Fall: MV über EFH für brutto 1.550,00 /Monat. Mieter rügen Schimmel und Kondenzwasserbildungen infolge baulicher Mängel. Vermieter lehnt Beseitigung ab, da Ursache falsches Heizungsund Lüftungsverhalten sei. Mieter mindern um 20 % = 310,00 /Monat. Vermieter spricht fristlose Kündigung wg. Rückstand über 3.410,00 aus und erhebt Räumungsklage. SV-Gutachten bestätigt falsches Wohnverhalten Mieter. BGH, Urt. v , VIII ZR 138/11 S. 31

32 Lösung nach BGH: Räumungsklage hat Erfolg. Fristlose Kündigung gem. 543 II 1 Nr. 3 lit. b BGB wirksam, da Zahlungsrückstand von über 2 Monatsmieten mangels Minderung/ZBR. Verschulden: (+). Auffassung, milderer Maßstab für Verschulden bei 543 II Nr. 3 BGB, insbes. bei Rechtsirrtum, ist abzulehnen. Auch im Wohnraummietrecht für unverschuldeten Rechtsirrtum strenge Anforderungen. Kein Grund, im Rahmen des 543 III BGB milderen Sorgfaltsmaßstab anzulegen. (Senatsurt. v , VIII ZR 102/06). S. 32

33 Gilt auch bei Irrtum im Tatsächlichen (Ursache einer Schimmelpilzbildung). Nach 276 BGB hat Schuldner Vorsatz + Fahrlässigkeit zu vertreten. Bei Anwendung verkehrsüblicher Sorgfalt erkennbar, dass Ursache im eigenen Wohnverhalten - wg. Haltens mehrerer Katzen, die nicht raus sollten, wenig gelüftet, - wg. 2 Aquarien + 1 Terrarium mit Schlangen erhöhte Luftfeuchtigkeit. Fahrlässig, Ursache nicht im eigenen Wohnverhalten zu sehen. S. 33

34 Kautionsverwendung für anderes MV? Fall: Vermieterin rechnet gegenüber Kautionsrückzahlungsanspruch mit (behaupteten) Gegenansprüchen aus einem früheren Mietverhältnis der Mieter mit einem anderen Vermieter über eine andere Wohnung auf, welche der frühere dem jetzigen Vermieter abgetreten hat. Mieter klagen auf Rückzahlung der Kaution. BGH, Urt. v , VIII ZR 36/12 Zulässigkeit der Aufrechnung streitig. S. 34

35 Lösung nach BGH: Zahlungsklage begründet, Aufrechnung unzulässig. Mangels anderweitiger ausdrücklicher Vereinbarung ist dem Treuhandcharakter der Mietkaution ein stillschweigendes Aufrechnungsverbot im Hinblick auf Forderungen zu entnehmen, die nicht aus dem Mietverhältnis stammen. Mit derartigen Forderungen kann der Vermieter gegenüber dem Anspruch des Mieters auf Kautionsrückzahlung auch dann nicht aufrechnen, wenn die Kaution am Ende des Mietverhältnisses nicht für Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis benötigt wird. S. 35

36 Verjährung bei Abgeltung Schönheitsrep. Zahlt der Mieter auf Grund einer unwirksamen Schönheitsreparaturenklausel an den Vermieter einen Abgeltungsbetrag für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen, so unterliegt der sich hieraus ergebende Bereicherungsanspruch des Mieters der kurzen Verjährung des 548 II BGB. (Bestätigung und Fortführung von BGH, Urt. v , VIII ZR 195/10) BGH, Urt. v , VIII ZR 12/12 S. 36

37 Vielen Dank für s Mitmachen, für Ihre Aufmerksamkeit, und Danke an den vdiv Berlin-Brandenburg e.v. und der techem für die Organisation der Veranstaltung! S. 37