Immobiliensteuerrecht in Italien

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1 Immobiliensteuerrecht in Italien Walter Großmann 2010 September

2 Die wesentlichen Inhalte Besteuerung des Erwerbsvorgangs Registersteuer Hypothekar- und Katastersteuer Schenkungs-und Erbschaftssteuer Mehrwertsteuer Die Ertragsteuern Die Besteuerung für Unternehmen, natürliche Personen, Nichtansässige Ermittlung Bemessungsgrundlag Wohnimmobilien, gewerbliche Immobilien die steuerlichen Förderungen Kommunale Immobiliensteuer ICI Voraussetzungen, Berechnung und andere Vorschriften Die geplante Reform 2

3 Besteuerung des Erwerbsvorgangs Einleitung Unterschiedliche Steuern je nach Übertragungsform beteiligte Personen Im Einzelnen Registersteuer Hypothekar- und Katastersteuer Schenkungs- und Erbschaftssteuer Mehrwertsteuer Gliederung nach übertragenden Personen 3

4 Besteuerung des Erwerbsvorgangs Die Registersteuer (1/2) Urkundensteuer, für die obligat. Verbücherung proportionale Steuersätze, je nach Art Immobilie Fixbetrag Betrifft idr Nichtunternehmen Bemessungsgrundlage Marktwert Privatpersonen => Einheitswert wird von Katastererträgen abgeleitet Voraussetzung => in Urkunde tatsächlich vereinbartes Entgelt 4

5 Besteuerung des Erwerbsvorgangs Die Registersteuer (2/2) Die wichtigsten Positionen des Tarifs Liegenschaft Steuer Gebäude und Nebeneinheiten 7% Landwirtschaftliche Grundstücke (bei Übertragung an Nicht- Landwirte) 15% Wohnungen mit den Voraussetzungen der "Erstwohnung" 3% denkmalgeschützte Gebäude 3% MwSt-freie Gebäude von Unternehmen an Immobilienhändler 1% andere Immobilien (z.b. Baugrundstücke) 8% Übertragungen an Staat, lokale Gebietskörperschaften, soziale Einrichtungen 168 Steuer wird mit Registrierung fällig; ist sofort zu entrichten, wird idr durch den Notar vorgenommen. 5

6 Besteuerung des Erwerbsvorgangs Hypothekar- und Katastersteuer Gebühr für die Eintragung in Immobilienregister bzw. Grundbuch Proportionale Steuersätze Hypothekarsteuer => 2% Katastersteuer => 1% in besonderen Fällen Fixbetrag 168 (Erstwohnung, MwSt-pflichtige Übertragungen [ausgenommen gewerbliche Baueinheiten] wo Grundbuch, keine Katastersteuer Bemessungsgrundlage = wie Registersteuer wird zusammen mit Registersteuer erhoben 6

7 Besteuerung des Erwerbsvorgangs Erbschafts- und Schenkungssteuer (1/2) Nach Abschaffung 2001, Wiedereinführung im November 2006 aufgrund hoher Freibeträge, mäßige Belastung Bemessungsgrundlage für Gebäude => Einheitswert für Baugrundstücke => Verkehrswert Kumulierung mit vorherigen Schenkungen Erbschaftssteuererklärung binnen eines Jahres nach Ableben Zahlung 60 Tage nach Bescheid; Ratenzahlung möglich. 7

8 Besteuerung des Erwerbsvorgangs Erbschafts- und Schenkungssteuer (2/2) Der Tarif Die Erbschafts- und Schenkungssteuer Erbschafts- und Schenkungssteuer Hypothekar- und Katastersteuer 3 ) Ehepartner sowie Verwandte in gerader Linie Verwandte bis zum 4. Grad, Verschwägerte in gerader Linie sowie in Nebenlinie bis zum 3. Grad 2 ) 4% für Vermögen über 1 Mio. 1 ) 6% 2%+ 1% 4 ) Andere Personen 8% 1) der Freibetrag von 1 Mio. gilt einzeln für jeden Erben bzw. Schenkungsnehmer 2) für Geschw ister gilt ein Freibetrag von Euro 3) auf Übertragung von Liegenschaften 4) bei Erstw ohnung für den Begünstigten oder zumindest einen Erben =

9 Besteuerung des Erwerbsvorgangs Die Mehrwertsteuer (1/2) grundlegende Reform im Sommer 2006 Lieferung von Wohnungen durch Bauträger Errichtung (Neubau) oder Wiedergewinnung (Sanierung) => MwSt-pflichtig (< 4 Jahren Fertigstellung) MwSt-Sätze = 4% (Erstwohnung), 10% (andere Wohnungen), 20% (Luxuswohnungen). durch andere Unternehmen, oder > 4 Jahre nach Fertigstellung (Bauträger) MwSt-frei dann Registersteuer. 9

10 Besteuerung des Erwerbsvorgangs Die Mehrwertsteuer (2/2) Lieferung von gewerblichen Gebäuden Bauträger (Errichtung oder Wiedergewinnung) MwSt-pflichtig binnen 4 Jahre nach Fertigstellung Regelsatz 20%; 10% für Wiedergewinnung andere Unternehmen grundsätzlich MwSt-frei allerdings mit Option für MwSt-Pflicht (Option steht dem Verkäufer zu); man vermeidet Probleme mit Vorsteuerabzug idr wird Wahlrecht ausgeübt (Übergang Steuerschuldnerschaft) Ausnahmen: Lieferung gg. Privatpersonen, bzw. bei beschränktem BStBK Vorsteuerabzug Kongress Florenz, September

11 Besteuerung des Erwerbsvorgangs Begünstigung für Erstwohnung u.a. Erleichterungen (1/2) Die Begünstigungen Erwerb Bauträger = MwSt 4% Registersteuer = 3% Hypothekar- u. Katastersteuer = Fixbetrag 168 Voraussetzung Erstwohnung ( Hauptwohnung) in Wohnsitzgemeinde nicht Eigentümer anderer Wohnung in Wohnsitzgemeinde nicht Eigentümer, auf dem Staatgebiet, einer Wohnung (auch nicht mit dem Ehegatten), die mit Begünstigung als Erstwohnung erworben wurde nicht Merkmale einer Luxuswohnung. 11

12 Besteuerung des Erwerbsvorgangs Begünstigung für Erstwohnung u.a. Erleichterungen (2/2) Sperrfrist Erstwohnung darf für 5 Jahre nicht veräußert werden ausgenommen, binnen eines Jahres wird eine andere Wohnung als Hauptwohnung erworben andernfalls ist Steuerdifferenz mit Aufschlag von 30% plus Zinsen nachzuzahlen. Steuergutschrift bei Neuerwerb Gutschrift für die bei erstem Erwerb gezahlte Steuer Verrechnung in der Kaufurkunde oder in der Steuererklärung. 12

13 Die Ertragsteuern Einleitung Steuerpflichtige Unternehmen Nichtunternehmen Klassifizierung der Immobilien Besteuerung Mieterträge u. Veräußerungsgew., Bemessungsgrundlagen steuerliche Förderung für Wiedergewinnung und Energiesparmaßnahmen. 13

14 Die Ertragsteuern Steuerpflicht und Klassifizierung Immobilien Immobilien im Eigentum eines Unternehmens oder außerhalb eines Unternehmens (z.b. Privatperson) betriebsnotwendig/gewillkürt => Beschaffenheit Klassifizierung gewerbliche Einheiten: nach Eintragung im Kataster, objektive Beschaffenheit (Büros, Geschäftsräume, Garagen, Hallen) Wohnungen (Katasterkategorie A) Baugrundstücke und landwirtschaftliche Grundstücke laut Bauleitplan 14

15 Die Ertragsteuern Unternehmen Gewerbliche Einheiten => Unternehmenseinkünfte unabhängig ob vermietet oder selbst genutzt Mieteinnahmen; Veräußerungsgewinne aufteilbar auf 5 Jahre Afa nach tabell. Höchstsätzen (idr 3%); keine Afa auf anteiligen Wert der bebauten Oberfläche Zinsen < Zinsschranke; aktivierte Zinsen, hypoth. Zinsen andere Aufwend. abzgf. nach Regeln Unternehm.Einkünfte Wohnungen Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinne steuerpflichtig beschränkter Abzug BStBK Kongress von Aufwendungen: Florenz, September 2010 nur ordentliche Instandhaltung bis zu Schwelle von 15% nicht abzugsfähig sind Afa, Zinsen 15

16 Die Ertragsteuern Freiberufler In Italien => Freiberufler Unternehmen Beruflich genutzte Baueinheiten Bis 2006 keine Afa, Veräußerungsgewinn nicht steuerpflichtig Erwerbe Besteuerung wie für Einzelunternehmen (Afa + VerGewinn) Ab 2010 Bestimmungen wie bis 2006 Veräußerungsgewinne sind steuerfrei ordentl. u. außerordentl. Instandhaltung < 5% Bestand abschr. Anlagegüter; Rest aufgeteilt auf 5 Jahre 16

17 Die Ertragsteuern natürliche Personen (1/2) Unterschiedliche Besteuerung in Bezug auf Verwendung und Klassifizierung Hauptwohnung, Zweitwohnung, vermietet, leer stehend, denkmalgeschützt Katasterertrag amtlich festgelegte, durchschnittliche Ertragswerte (Schätzwerte), Reformen ausständig, derzeit Koeffizient 1,05 Denkmalgeschützte Gebäude es gilt geringster Katasterertrag in jeweiliger Gemeinde auch im Falle von Vermietung (strittig bei Vermietung durch Unternehmen) als Steuerbegünstigung 17

18 Die Ertragsteuern natürliche Personen (2/2) Unvermietete / selbst genutzte Einheiten Eigenmietwert = Katasterertrag x 1,05; betrifft auch Wohnungen an Angehörige zur Verfügung stehend: +1/3 (nicht für Nichtansässige) Hauptwohnung (Wohnsitz) = faktisch steuerfrei (Freibetrag in Höhe des Katasterertrages) Vermietete Baueinheiten besteuert wird der höhere Betrag zwischen Nettomiete = Mietertrag minus pauschal 15% (keine anderen Kosten) Katasterertrag Veräußerungsgewinne Steuerpflicht falls Haltefrist < 5 Jahre (ausgenommen Hauptwohnung) volle Steuerprogression Baugrundstücke immer steuerpflichtig (periodische Aufwertungen) 18

19 Die Ertragsteuern Nichtansässige Personen Natürliche Personen wie Inländer auf Eigenmietwert achten; keine Steuerabsetzbeträge, Steuererklärung auch nur bei geringen Beträgen, unaufgeforderte Erstellung und Zahlungen Juristische Personen beschränkte Steuerpflicht, Bestimmungen Gebäudeeinkünfte Betriebsstätten gewerbliche Baueinheiten: Unternehmenseinkünfte (Kosten und Erträge) Wohnungen (Bruttomieteinnahmen / Katasterertrag). 19

20 Die Ertragsteuern steuerliche Begünstigungen Wiedergewinnung (von Wohnungen) Steuerabsetzbetrag 36% (von Steuer!!) - nur für natürliche Personen: ao. Instandhaltung, Restaurierung u. Sanierung Höchstbetrag Ausgaben Euro, aufgeteilt auf 10 Jahre; formelle Vorschriften zu beachten zeitliche Begrenzung: Ausgaben bis Energiesparmaßnahmen Steuerabsetzbetrag 55%; gilt auch für Unternehmen und gewerbl. Baueinheiten; Aufteilung auf 5 Jahre (früher 3-10) verschiedene Maßnahmen mit unterschiedlichen Höchstbeträgen ( Euro) Meldungen u. BStBK Berichte Kongress Florenz, an Energiebehörde, September 2010 Zertifizierungen zeitliche Begrenzung: Ausgaben bis

21 Immobiliensteuer ICI allgemeine Hinweise Staatlich eigeführte Steuer, mit Gestaltung durch die Gemeinden eine Art Vermögensteuer, jährlich auf Eigentum von Liegenschaften geschuldet Gemeinden: Hebesatz, Befreiungen, Zahlungsmodalitäten Grundlage = Einheitswert (Katasterertrag x Multiplikator) Hauptwohnung ist steuerfrei Zahlungen und Erklärungen Steuer ist grundsätzlich selbst zu berechnen und unaufge-fordert zu entrichten vielfach Erleichterungen durch die Gemeinden Mitteilung Zahlung in 2 Raten: (Vorauszahlung) und

22 Die geplante Reform im Zeichen des Föderalismus Rahmengesetz zur Föderalismusreform Regierung hat Anfang August 2010 Entwurf Ermächtigungs-verordnung vorgelegt geplantes Inkrafttreten 2011 Die wesentlichen Eckpunkte Einnahmen aus Immobilien => den Gemeinden zufließen erster Schritt: Abgeltungssteuer 20% auf Mieterträge; nur natürliche Personen; Gegenfinanzierung durch Mehreinnahmen aus Bekämpfung Steuerhinterziehung zweiter Schritt (2014): neue Gemeindeimmobiliensteuer; jährliche Vermögensteuer + Übertragungssteuer Vereinfachung und Verminderung Belastung (Übertragung 10 => 8%; Hauptwohnung 2%). 22