Hotelmarkt Wien ANALYSE DER ANGEBOTS- UND NACHFRAGEENTWICKLUNG. Oktober Christie + Co Internationale Büros

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1 Hotels Public Houses Restaurants Leisure Care Retail Hotelmarkt Wien Christie + Co Internationale Büros ANALYSE DER ANGEBOTS- UND NACHFRAGEENTWICKLUNG Oktober 2010 Vienna

2 Inhalt + Projekt / Auftrag + Bundeshauptstadt Wien - Überblick + Angebot + Nachfrage + Hotelmarktparameter + Prognose Auslastung + Prognose Zimmerpreis

3 Projekt / Auftrag Die Österreichische Hoteliervereinigung (im Folgenden ÖHV genannt) kontaktierte Christie + Co mit der Anfrage, eine Analyse des Wiener Hotelmarktes durchzuführen. Hierbei sollte im Wesentlichen die historische Entwicklung von Angebot und Nachfrage untersucht werden, um eine Prognose über die mögliche zukünftige Marktentwicklung vor dem Hintergrund stetig neuer Hotelprojekte abzugeben. Insbesondere sollte analysiert werden, welche mögliche Auswirkungen das zusätzliche Angebot auf die Entwicklung der Kennzahlen Zimmerauslastung und -preis haben könnte. Der Auftrag wurde von uns im Zeitraum 1. September bis 8. Oktober 2010 durchgeführt. Bei der vorliegenden Studie handelt es sich um einen Auszug der von uns an die ÖHV übermittelten Studie. Die Analyse wurde von Armin Bruckmeier MRICS, Diplom-Betriebswirt (FH), Immobilienökonom (IREBS), Director Christie + Co und Mag. Lukas Hochedlinger, MSc Real Estate, Manager Business Development Austria & CEE durchgeführt. Die Gesamtverantwortung für das Projekt trug Markus Beike MRICS, Diplom-Betriebswirt (FH), Immobilienökonom (ebs), Geschäftsführer Christie + Co GmbH. München, 21. Oktober 2010 Christie + Co GmbH Armin Bruckmeier MRICS Director Lukas Hochedlinger Manager Business Development Austria & CEE 3

4 Bundeshauptstadt Wien ÜBERBLICK + Wien ist die Bundeshauptstadt Österreichs und zählt knapp 1,7 Millionen Einwohner. Bis 2075 prognostiziert die Statistik Austria einen Bevölkerungsanstieg auf bis zu circa 2,2 Millionen Einwohner. + Aufgrund ihrer zentralen Lage entwickelte sich Wien zu einer der großen und wichtigen Metropolen Europas mit der weltweit höchsten Lebensqualität. + Infrastrukturell ist die Mitteleuropäische Stadt regional und überregional sehr gut erschlossen. Neben dem Flughafen Wien verfügt die österreichische Metropole über einen Personen- und Frachthafen entlang der Donau sowie ein gut ausgebautes Straßen- und Schienennetz. + Die Stadt Wien unterteilt sich in 23 Bezirke, wobei der erste Bezirk das Stadtzentrum darstellt. + Die Wirtschaftskraft Wiens ist bedeutend für Österreich. Innerhalb der europäischen Union zählt Wien zu den wohlhabendsten Regionen. + Die ehemalige Kaiserstadt Wien zieht durch ihre Vielzahl an Sehenswürdigkeiten wie dem Schloss Schönbrunn, dem Stephansdom oder dem Wiener Prater jährlich Millionen Touristen an. Darüber hinaus zählt Wien zu den beliebtesten Kongressstandorten weltweit Bevölkerungsentwicklung Wiens 2010*2015*2025*2050*2075* Quellen: Wien Tourismus, googlemaps, Christie + Co Research * Prognose 4

5 Angebot HOTELS & PENSIONEN gesamt + Das Hotelmarktangebot in Wien verzeichnete in den letzten 10 Jahren eine konstante Aufwärtsentwicklung mit einer durchschnittlichen jährlichen Betriebe und Zimmer Wachstumsrate von 2,5 % gemessen an der Zahl der Zimmer In absoluten Zahlen entspricht dies einer Angebotssteigerung von Zimmern im Jahr 2000 auf Zimmer im Jahr 2009 bzw. plus 25% (das Bettenangebot stieg im gleichen Zeitraum von auf rund bzw. um Betriebe Zimmer insgesamt ca. 27%) Betrachtet man das Wachstum der Betten bzw. der Betriebe, ergeben sich durchschnittliche Wachstumsraten von 1,5 % bzw. 2,7 % p.a. Hotels & Pensionen gesamt Zimmer gesamt + Die Durchschnittskapazität der Wiener Hotels lag im Jahr 2009 bei 67 Zimmern (ca. 127 Betten). + Der Anteil der Hotels und Pensionen repräsentiert 89 % aller in Wien registrierten Beherbergungsbetriebe. Gemessen an den angebotenen Betten liegen Hotels und Pensionen sogar bei einem Anteil von 95 % (2009) der gesamten Beherbergungsbetriebe Wiens. Hinweise: Stand im Mai des jeweiligen Jahres Quelle: Wien Tourismus 5

6 Angebot HOTELS & PENSIONEN nach Kategorien + Im Hinblick auf die Entwicklung des Hotelangebotes nach Kategorien Entwicklung Zimmerangebot pro Kategorie ( ) verzeichneten die Wiener 3-Sterne Hotels im Zeitraum mit jährlich durchschnittlich 4,1 % bei den Zimmern (Betten +4,4%) das stärkste Wachstum Das Zimmerangebot der 4-Sterne Hotels entwickelte sich ebenfalls überdurchschnittlich stark mit plus 2,8 % p.a. seit 2000 (Betten +2,9%). Zimmer Im 5-Sterne Segment waren im Jahr 2000 in Summe 13 Betriebe mit knapp über Zimmern (ca Betten) auf dem Markt. Im Jahr 2009 waren es zwei Betriebe und ca. 400 Zimmer mehr, was zu einem Gesamtangebot von knapp über Zimmern (ca Betten) geführt hat. 5* 4* 3* 2&1* + Einen Rückgang der angebotenen Kapazitäten verzeichneten die 1-/2-Sterne Betriebe in Wien. Seit dem Jahr 2000 verringerte sich das Angebot auf 78 Betriebe (-14,3 %) mit Zimmern (-6,3 %) und Betten (-5,5%). + Ungefähr die Hälfte des gesamten Zimmerangebotes ist in Wien im 4-Sterne % Zimmer nach Kategerie (Ende 2009) % 13% Segment angesiedelt (2009). Die geringsten Kapazitäten sind mit 10 % im 1-/2- Sterne Segment vorzufinden. 3-Sterne Hotels kommen in Wien auf knapp ein Drittel des Gesamtangebotes, wohingegen das 5-Sterne Segment einen Anteil von 13 % am Gesamtmarkt hält. 5* 4* 3* 1/2* % Quelle: Wien Tourismus 6

7 Angebot ERWARTETES ANGEBOTSWACHSTUM + In Wien befinden sich derzeit 14 Hotelprojekte mit insgesamt knapp Zimmern (ca Betten), welche bis zum Jahr 2012 eröffnen sollen. Weitere 14 Hotelprojekte mit einer geplanten Eröffnung bis 2013 befinden sich in der Planungsphase und würden bei Realisierung das derzeitige Hotelangebot um zusätzlich Zimmer erweitern. Falls auch die befindlichen Projekte realisiert werden, würde sich das Angebot bis 2013 um ca Zimmer (bzw. ca Betten) steigern. + Die befindlichen Zimmer entsprechen bei Öffnung einer Kapazitätserweiterung von ca. 9 %. Rechnet man auch die geplanten Hotelprojekte hinzu, würde sich das Angebot bis 2013 im Vergleich zum Jahr 2009 um ca. 17 % erhöhen (im Vergleich zu 2008 sogar um 22 %). Dies entspricht einer durchschnittlichen Wachstumsrate von ca. 4 % p.a. zwischen Entwicklung Hotelangebot Wien (Bestand plus neue Zimmer) + 22% Bestand 5* neu 4* neu 3* neu 2&1* neu Zusätzliche Zimmerkapazitäten pro Kategorie ( ) 2009 und 2013 (Durchschnittswachstum : 2,5 % p.a.). + In absoluten Zahlen sind die stärksten Kapazitätszuwächse in den 3- und 4- Sterne Segmenten zu erwarten. Betrachtet man jedoch das relative Wachstum der Kategorien, ist das stärkste Angebotswachstum im Budget-Segment (+36 %) sowie im Luxussegment (+28 %) prognostiziert Eine Auflistung der einzelnen Projekte befindet auf der Folgeseite. 5* (+28%) 4* (+10%) 3* (+19%) 2&1* (+36%) Quelle: Wien Tourismus 7

8 Angebot ZUSÄTZLICHE KAPAZITÄTEN /Planung Projekt/Betreiber Kategorie Kapazität (Zimmer) Geplante Eröffnung Projektstatus Sofitel 5-Sterne 182 November 2010 Ramada Hotel & Suites Vienna 4-Sterne 106 November 2010 Etap Wien Messe 1/2-Sterne 250 November 2010 Fleming's Deluxe Hotel Vienna 4-Sterne 207 Dezember 2010 Shangri La 5-Sterne 207 Anfang hours apartments 3-Sterne 34 Frühling 2011 Wombat's the Naschmarkt 1/2-Sterne 120 Frühling 2011 Ramada Encore Vienna City Centre 3-Sterne 118 Frühling 2011 La Prima Fashion Hotel 4-Sterne* 49* Sommer 2011 Meininger Hotel 3-Sterne 130 Herbst 2011 Austria Trend Hotel Park Royal (IMAX) 4-Sterne 233 Herbst/Winter 2011 Motel One Bhf City Wien West 1/2-Sterne 441 Herbst/Winter 2011 Hotel Hillinger 3-Sterne 75 Herbst/Winter 2011 Wienerberg 1 3-Sterne 236 Herbst/Winter 2011 Lenikus Hotel 1 4-Sterne 32 Herbst/Winter 2011 Lenikus Hotel 2 4-Sterne 32* Herbst/Winter 2011 Hinweis: * Annahmen/unbestätigt Quellen: ÖHV, Wien Tourismus, Christie + Co Research 8

9 Angebot ZUSÄTZLICHE KAPAZITÄTEN /Planung Name/Betreiber Austria Trend Hotel (T-Center) Harry's Home Jugend- und Familiengästehaus Wienerberg 2 Therme Wien Oberlaa ME by Melia Kempinski Palais Hansen Hotel im Palais Schwarzenberg (JJW) 25 hours hotel Four Seasons (ehem. Handelsgericht) Hotel am Hof (SIGNA) Star Inn Kategorie 4-Sterne 3-Sterne 1/2-Sterne 3-Sterne 4-Sterne 4-Sterne 5-Sterne 5-Sterne 3-Sterne 5-Sterne 5-Sterne 3-Sterne Kapazität (Zimmer) Geplante Eröffnung Projektstatus 155 Ende * Ende 2011* 156 Sommer Sommer Herbst/Winter 2012* 250 Herbst/Winter Herbst/Winter * Herbst/Winter 2012* 187 Sommer 2013* 180* Sommer 2013* 150* Sommer 2013* 283 Sommer 2013* Hinweis: * Annahmen, Projekte In Planung sind unterschiedlich weit fortgeschritten Quellen: ÖHV, Wien Tourismus, Christie + Co Research 9

10 Nachfrage ANKÜNFTE UND NÄCHTIGUNGEN absolut + Seit 2000 hat sich die Zahl der Ankünfte und Nächtigungen in Wiener Ankünfte und Übernachtungen in Hotels & Pensionen Beherbergungsbetrieben um ca. 34 % bzw. 28 % erhöht. Dies entspricht einer durchschnittlichen jährlichen Wachstumsrate von jeweils ca. 3 % und berücksichtigt das Krisenjahr 2009, welches nach sechs Jahren stetigem Wachstum das erste Mal wieder Nachfragerückgänge verzeichnete. + Ein Vergleich der Ankünfte und Nächtigungen macht ersichtlich, dass in Wien Ankünfte Übernachtungen der Trend zu mehr, jedoch kürzeren Reisen feststellbar ist. Diese Entwicklung spiegelt sich in einer von 2,4 (2000) auf 2,2 Tagen (2009) leicht gesunkenen 0 0 Aufenthaltsdauer wider. Ankünfte gesamt Ankünfte Hotels & Pensionen + Mit einem Anteil von ca. 93 % bei Ankünften und Nächtigungen absorbieren Übernachtungen gesamt Übernachtungen Hotels & Pensionen Hotels und Pensionen den Großteil der in Wiener Beherbergungsbetrieben generierten Nachfrage. Dennoch liegt das Wachstum bei Hotels und Pensionen Ankünfte in Hotels & Pensionen (nach Kategorie) mit ca. 33 % bei Ankünften und 26 % bei Nächtigungen (Zeitraum ) leicht unter dem Durchschnitt. + Innerhalb der Kategorien sind es die 4-Sterne Betriebe, die in der Lage sind, den Großteil der Nachfrage im Betrachtungszeitraum zu absorbieren (2009: % aller Nächtigungen), auch wenn sich dieser Anteil zugunsten der unteren Segmente verringert. 0 5* 4* 3* 2&1* Quelle: Wien Tourismus 10

11 Nachfrage ANKÜNFTE UND NÄCHTIGUNGEN indexiert + Das stärkste Nachfragewachstum in Bezug auf Ankünfte und Nächtigungen verzeichneten 3-Sterne Betriebe in Wien. Innerhalb der letzten 10 Jahre stiegen die Ankünfte um fast 70 % und Nächtigungen um knapp 60 %. Dies entspricht einem durchschnittlichen Wachstum von 6,0 % bzw. 5,3 % p.a. + Die Nachfrage für 4- und 5-Sterne Unterkünfte entwickelte sich in Wien leicht unter dem Durchschnitt mit jährlichen Wachstumsraten bei Nächtigungen von 1,6 % bzw. 1,5 %. + Generell war in den letzten 10 Jahren ein Nachfragetrend in Richtung Hotels der Segmente Budget bis Mittelklasse festzustellen. Entwicklung der Ankünfte (Index seit 2000) * 4* 3* Durchschnitt + Im Jahr 2008 verzeichneten nur die 5-Sterne Betriebe in Wien Nachfragerückgänge im Vergleich zum Vorjahr. Interessanterweise kehrte sich dieser Trend im Jahr 2009 um: 5-Sterne Betriebe verzeichneten gemeinsam mit 3-Sterne Betrieben als einzige Kategorien ein positives jährliches Wachstum Entwicklung der Übernachtungen (Index seit 2000) * 4* 3* Durchschnitt Quelle: Wien Tourismus 11

12 Hotelmarktparameter ZIMMERAUSLASTUNG + Die Zimmerauslastung der Wiener Hotels und Pensionen lag im Jahr 2009 bei ca. 64 %. In absoluten Zahlen entspricht dies ca verkauften Zimmern pro Tag. + Im Vergleich zum Jahr 2000 bedeutet dies einen Rückgang um -2,3 %. Im Wesentlichen ist dieser Rückgang auf die Entwicklung in den Jahren 2008 und verstärkt 2009 zurückzuführen, als Auslastungsraten teilweise um mehr als 8 % schrumpften. + Betrachtet man die Zimmerauslastung nach Kategorien, hat sich innerhalb der letzten zwei Jahre eine Trendwende abgezeichnet. Verbuchten bis zum Jahr 2007 die 4-Sterne Betriebe die höchsten Auslastungsraten, dominierte in den letzten beiden Jahren das 3-Sterne Segment, was sicherlich auch auf die allgemeine Wirtschaftskrise zurückzuführen ist. + Im Vergleich der letzten 10 Jahre verläuft die Amplitude der meisten Segmente jedoch relativ flach (verursacht durch die starken Nächtigungsrückgänge in 2009) Zimmerauslastung in Hotels & Pensionen gesamt (in Prozent) Zimmerauslastung Zimmerauslastung pro Kategorie (in Prozent) * 4* 3* Durchschnitt Quelle: Wien Tourismus 12

13 Hotelmarktparameter NETTOZIMMERPREIS + Der durchschnittliche Nettozimmerpreis ist ein wesentlicher Indikator für die Wettbewerbsfähigkeit eines Hotelmarktes, wird statistisch für Wien jedoch Nettozimmerpreise pro Kategorie (EUR) nicht offiziell erhoben. Dividiert man jedoch die Netto-Nächtigungsumsätze durch die Anzahl der verkauften Zimmer, gelangt man rechnerisch ebenso zum durchschnittlichen Nettozimmerpreis. + Der Nettozimmerpreis hat sich innerhalb der letzten Jahre in unterschiedlichen Zyklen entwickelt, wie die rechte obere Grafik veranschaulicht Bereinigt man die jeweiligen Werte um die Inflation, wird ersichtlich, dass der Wiener Markt insgesamt innerhalb von 10 Jahren nur marginal in der Lage war, seine Nettozimmerpreise zu erhöhen. + Betriebe des 3-Sterne Segments haben deutliche Preiseinbußen im Betrachtungszeitrum zu verzeichnen, 5-Sterne Betriebe lagen 2009 leicht unter den Werten zu Beginn des Jahrzehnts. + Lediglich 4-Sterne Betriebe konnten innerhalb der letzten Jahre reale Preiserhöhungen durchsetzen. Dank der Entwicklung dieses Segments konnte auch der Gesamtmarkt einen realen Zuwachs bei den Preisen seit 2000 verzeichnen * 4* 3* Entwicklung Nettozimmerpreis pro Kategorie (Index seit 2000, inflationsbereinigt) Gesamt 5* 4* 3* Quelle: Wien Tourismus, Eurostat, Christie + Co 13

14 Hotelmarktparameter PRODUKTIVITÄT (Erlös pro verfügbarem Zimmer) + Der Erlös pro verfügbarem Zimmer oder RevPAR (Revenue Per Available Room) wird ebenfalls statistisch nicht offiziell erhoben, kann jedoch anhand der Nettozimmererlös pro Kategorie Nettogesamtumsätze Logis sowie der verfügbaren Zimmer pro Jahr errechnet September Lehman werden. Da der RevPAR die beiden Bezugsgrößen (1) Auslastung und (2) durchschnittlichen Nettozimmerpreis zueinander in Relation stellt, ist er der 100 eindeutigste Indikator für den Zustand eines Hotels bzw. Marktes im Vergleich 50 zu den Mitbewerbern. + Betrachtet man die Entwicklung des tatsächlich erzielten RevPARs der Wiener Hotels pro Kategorie, werden die Folgen von September 2001 sowie die allgemeine Wirtschaftskrise mit ihrem Höhepunkt 2009 ersichtlich. Die stärksten Schwankungen verzeichneten Betriebe im oberen sowie unteren Segment. + Ohne die Wirtschaftskrise hatten die Wiener Hotels im Betrachtungszeitraum gesamt gesehen durchaus Produktivitätszuwächse trotz Kapazitätssteigerungen zu verzeichnen. 3- und 5-Sterne Betriebe liegen jedoch unter dem Durchschnitt * 4* 3* Entwicklung Nettozimmererlös pro Kategorie (Index seit 2000, inflationsbereinigt) 80 Gesamt 5* 4* 3* Quelle: Wien Tourismus, Eurostat, Christie + Co 14

15 Hotelmarktparameter WIEN IM EUROPAWEITEN VERGLEICH 1/2 NETTOZIMMERPREIS UND ZIMMERAUSLASTUNG + Die nebenstehenden Grafiken basieren auf Daten von STR Global mit internationalen Kettenhotels mit größeren Kapazitäten. Die Zahlen sind daher nicht ident mit den zuvor dargestellten Zahlen, welche dem gesamten Wiener Hotelmarkt entsprechen. Dennoch erlauben Sie einen Städte- und Länderübergreifenden Vergleich der jeweiligen Parameter. + Vergleicht man den durchschnittlichen Nettozimmerpreis der Wiener Hotels mit ausgewählten Großstädten in Österreichs Nachbarländern, ist zu erkennen, dass sich Wien im Mittelfeld befindet. Zürich ist unangefochten Nummer eins. Die niedrigsten Nettozimmerpreise erzielen über den gesamten Betrachtungszeitrum Hotels in Budapest, Prag und Berlin. Vor allem Prag zeigt innerhalb der letzten 3 Jahre auch eine sehr starke Negativentwicklung. + Auch bei der Zimmerauslastung verzeichnen Hotels in Zürich die besten Ergebnisse. Aber auch Wiener Hotels belegen in diesem Vergleich in Bezug auf die Zimmerauslastung eine gute Position Entwicklung Nettozimmerpreis in ausgewählten Städten (EUR) Zürich Prag München Frankfurt Berlin Budapest Wien Entwicklung Zimmerauslastung in ausgewählten Städten (in Prozent) Zürich Prag München Frankfurt Berlin Budapest Wien Quelle: STR Global, Christie + Co Research 15

16 Hotelmarktparameter WIEN IM EUROPAWEITEN VERGLEICH 2/2 ERLÖS PRO VERFÜGBAREM ZIMMER (RevPAR) + Grundsätzlich ist festzustellen, dass die Wiener Hotels in Bezug auf die Zimmerauslastung auch im gesamteuropäischen Vergleich durchaus positiv abschneiden, dass jedoch die durchschnittlich erzielten Zimmerpreise niedriger sind als in vielen anderen europäischen Städten. Folglich ist der RevPAR niedriger als in den meisten westeuropäischen Städten. + Vergleicht man den erzielten RevPAR 2009 in Wien jedoch mit den zuvor dargestellten Städten im deutschsprachigen Raum und Osteuropa, ergibt sich ein anderes Bild. Mit einem RevPAR von EUR 63 lag Wien 2009 gleich auf mit München, jedoch mit einigem Abstand hinter Zürich (EUR 95). Frankfurt (EUR 61) und Berlin (EUR 54) schnitten 2009 noch schlechter ab. Die niedrigsten Werte verzeichneten Prag (EUR 43) und Budapest (EUR 36). + Eine Analyse der prozentualen Entwicklung der letzten 5 Jahre zeigt weiters, dass sich Wien bis 2008 ähnlich Zürich, jedoch auf einem niedrigeren Niveau entwickelt hat. Im Jahr 2009 schrumpfte der RevPAR jedoch um 26%, was nur noch von Prag und Budapest unterboten wurde. Zimmerpreis Wien im internationalen Vergleich (2009) M oskau Paris Istanbul Zürich 125 Rom Amsterdam Athen Barcelona 88 Madrid Europa Wien Prag Berlin Budapest Warschau 50 50,0% 55,0% 60,0% 65,0% 70,0% 75,0% 80,0% Auslastung Veränderung RevPAR in ausgewählten Städten (Index seit 2005) Zürich Prag Wien M ünchen Frankfurt Berlin Budapest Quelle: STR Global, Christie + Co Research 16

17 Hotelmarktparameter ENTWICKLUNG ZIMMERERLÖS BIP - ANGEBOT Kommentar: Veränderung zum Vorjahr 15,0% 10,0% 5,0% 0,0% -5,0% -10,0% -15,0% -20,0% RevPAR Veränderung BIP Veränderung Angebotszuwachs (Zimmer) Hinweis: Die Veränderung des RevPAR ist in Werten von 2000 (um die Inflation/VPI bereinigt) dargestellt. Prognose + Die nebenstehende Grafik stellt die jährliche Veränderung des österreichischen BIP, des RevPAR des Wiener Gesamtmarktes, sowie des Angebotszuwachses von 2001 bis 2010 jeweils im Vergleich zum Vorjahr dar. + Es erscheint, dass sich der Trend der BIP Veränderung mit einer Zeitverzögerung von ca. einem Jahr gleichermaßen in der Veränderungen der Produktivität der Hotels (RevPAR) widerspiegelt (d.h. steigt das BIP, führt dies in weiterer Folge auch zu RevPAR- Steigerungen) + Zudem gehen wir davon aus, dass es ebenfalls einen Zusammenhang zwischen BIP bzw. RevPAR Veränderung und Angebotszu- oder abnahme gibt. + Wir vermuten, dass die Ursache für die RevPAR-Einbrüche im Jahr 2009, neben einer negativen Wirtschaftsleistung und einer starken Angebotszunahme im Jahr 2008, auf Preiseinbußen von Seiten der Hoteliers zurückzuführen ist. Quelle: OeNB, Eurostat, Wien Tourismus, Christie + Co Research 17

18 Hotelmarktparameter ENTWICKLUNG UMSÄTZE-NÄCHTIGUNGEN-ZIMMERPREIS Kommentar: Veränderung Hotelmarktparameter (Index 2000 = 100) Nächtigungen Nächtigungsumsätze Nettozimmerpreis + Hinweis: Die Veränderungen der Nächtigungsumsätze sowie der Nettozimmerpreise wurden anhand des VPI um die Inflation bereinigt. + Die nebenstehende Grafik stellt die Entwicklung der Nächtigungen, der Nächtigungsumsätze sowie der Nettozimmerpreise auf Basis von Werten aus dem Jahr 2000 dar. + Nach einer relativ konstanten Entwicklung aller Parameter von 2000 bis 2003, zeichnete sich für die Nächtigungen und die die erzielten Nächtigungsumsätze ein kontinuierliches Wachstum bis zum Jahr 2008 ab. + Die Nettozimmerpreise lagen in Wien um die Inflation bereinigt im Jahr 2005 immer noch auf dem gleichen Niveau wie fünf Jahre zuvor. Erst in den Jahren 2006 und 2007 konnten Preissteigerungen durchgesetzt werden. + Die Entwicklung der Trendlinien zeigt deutlich, dass die Steigerungen der Nettonächtigungsumsätze von 2003 bis 2005 eher auf Übernachtungssteigerungen zurückzuführen ist, als auf Preissteigerungen. Ab 2006 spielen sowohl Mengen- als auch Preissteigerungen zu den Umsatzzuwächsen bis Gleiches gilt für die umgekehrte Entwicklung in Quelle: OeNB, Eurostat, Wien Tourismus, Christie + Co Research 18

19 Prognose Auslastung Unsere Prognose hinsichtlich der zukünftigen Entwicklung der durchschnittlichen Zimmerauslastung aller Hotels und Pensionen basiert auf folgenden Annahmen: ANGEBOTSWACHSTUM + Angebotsseitig haben wir die Annahme getroffen, dass alle aktuell befindlichen Hotelprojekte (siehe auch Tabelle Hotelprojekte auf den Seiten 8 und 9) zu 100 % zum geplanten Zeitpunkt innerhalb der nächsten Jahre realisiert werden. + Bezüglich der befindlichen Hotelprojekte gehen wir aufgrund des aktuellen Marktumfeldes und der restriktiven Haltung der Banken bei der Kreditvergabe davon aus, dass ein Teil der Hotelprojekte möglicherweise zeitlich verschoben oder komplett abgesagt wird. Daher haben wir diesen Hotelprojekten eine Realisierungswahrscheinlichkeit von 50 % unterstellt, in dem wir die geplanten Zimmerkapazitäten lediglich hälftig in der Prognoserechnung berücksichtigt haben. + Weiters haben wir das Eröffnungsdatum jener Hotelprojekte, welche 2011 eröffnet werden sollten, jedoch noch nicht mit dem Bau begonnen wurde, um ein Jahr nach hinten verschoben. NACHFRAGEWACHSTUM + Basis für unsere Berechnungen war die tatsächlich erzielte Zimmerauslastung 2009 gemäß den Zahlen von Wien Tourismus. + Für das bereits fortgeschrittene Jahr 2010 haben wir auf Basis der Wachstumsraten Januar bis August das Wachstum für das volle Kalenderjahr prognostiziert. + Anschließend haben wir für die Jahre 2011 bis 2013 das durchschnittliche Wachstum der Jahre 2000 bis inklusive 2010 p. a. angenommen und auf die drei Jahre gemäß einer leicht rückläufigen Nachfrageentwicklung berücksichtigt. + Eine Ausnahme haben wir bei den 3-Sterne Betrieben vorgenommen, die unserer Ansicht nach ein Gewinner der Krise waren. Wir sehen bei diesem Segment ein etwas geringeres Wachstumstempo im Vergleich zu den vergangenen Jahren zugunsten der 4-Sterne Betriebe, welche mit einer Verbesserung des Wirtschaftsumfeldes wieder in der Lage sein sollten, Marktanteile zurückzuerobern. + Hinweis: Mögliche Hotelschließungen bleiben in unserer Prognose unberücksichtigt. 19

20 Prognose Nachfrage AUSLASTUNG & NÄCHTIGUNGEN Nächtigungen Auslastung IST-Zahlen 71% Ergebnis Auslastungsprognose ÖHV Szenario 75% 70% 65% Zimmerauslastung % Die o. a. Grafik stellt die in Wiener Hotels registrierten Nächtigungen und erzielte Zimmerauslastung für drei Zeiträume dar. Von 2000 bis 2009 handelt es sich um Ist-Zahlen, die Jahre 2010 bis 2013 entsprechen dem Ergebnis der zuvor beschriebenen Auslastungsprognose. Für 2010 bis 2013 wurden die Nächtigungen auf Basis der verkauften Zimmer und einem angenommenen Doppelbelegungsfaktor von 1,45 berechnet. Die von uns prognostizierte Auslastung von 71 % im Jahr 2013 entspricht somit ungefähr 11,3 Millionen Nächtigungen. + Auf Wunsch der Auftraggeberin wurde auch ermittelt, wie hoch die Nachfrage in Bezug auf Nächtigungen im Jahr 2015 ausfallen müsste, um die Auslastungsgrenze von 71% (Werte 2006/2007 sowie Prognose 2013) nicht zu unterschreiten. Unterstellt man für die Jahre 2014 und 2015 ein durchschnittliches Angebotswachstum von 2,7% p.a. (entspricht dem durchschnittlichen Wachstum pro Jahr im Zeitraum ), wären 2015 ca. 11,9 Millionen Nächtigungen notwendig, um eine Zimmerauslastung von 71% zu erzielen. Hinweise: (P) Prognose Quelle: Wien Tourismus, Christie + Co (eigene Berechnungen) 20

21 Prognose Zimmerpreis STELLSCHRAUBEN Der durchschnittliche Nettozimmerpreis wird durch das Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage gebildet. Beide wiederum werden durch diverse Einflussfaktoren determiniert. Die folgende Abbildung stellt dies grafisch dar: + Wirtschaftswachstum + Kapazitäten + Kapazitätsentwicklung + Qualitäten (Hard- und Software) + Markendurchdringung (national und international) + Marktanteile/ Penetration ANGEBOT Durchschnittlicher Nettozimmerpreis NACHFRAGE + Branchenstruktur (z.b. Industrie, Handel, Dienstleistungen, etc.) + Reisemotiv: Business vs. Leisure + Gästemix: Gruppen- vs. Einzelreisende + Quellmärkte + Äußere Einflüsse (z.b. Vulkanasche, Vogelgrippe, Krisen, etc.) + Touristisches Angebot + Veranstaltungen, Kongresse, etc. + Steuerliche Situation 21

22 Prognose Zimmerpreis ENTWICKLUNG GESAMTMARKT Innerhalb der letzten zehn Jahre konnten die Zimmerpreise der Wiener Hotels nur marginal gesteigert werden (bis 2008 durchschnittlich um 3,7 % p. a., inklusive Krisenjahr 2009 nur noch um durchschnittlich 2,2 % p. a.). + Inflationsbereinigt ist der Zuwachs sogar noch geringer ausgefallen (bis 2008 stiegen die Zimmerpreise durchschnittlich um 1,6 % p. a., inklusive Krisenjahr 2009 nur noch um durchschnittlich 0,4 % p. a.). + Gleichzeitig stiegen jedoch die Nächtigungsumsätze bis 2009 um durchschnittlich 4,5 % p. a. (bis 2008 sogar um durchschnittlich 6,9 % p. a.). + Die gestiegenen Umsätze sind gemäß unserer Analyse im Wesentlichen das Resultat der gesteigerten Übernachtungsnachfrage bei den bestehenden Betrieben bzw. durch neu eröffnete Hotels und Pensionen, nicht jedoch höhere Nettozimmerpreise. + Mit insgesamt 14 Hotels und weiteren 14 Hotels ist zu erwarten, dass sich der Druck auf die Nettozimmerpreise der Wiener Hotels bis 2013 wahrscheinlich weiter erhöhen wird. + Der Druck auf die Zimmerpreise wird in der Regel auch dadurch katalysiert, dass Neueinsteiger häufig versuchen mit einer aggressiven Preispolitik Marktanteile zu gewinnen. + Hotels mit veraltetem Konzept, Investitionsstau sowie tendenziell schlechteren Lagen werden hiervon erfahrungsgemäß besonders betroffen sein. Wir erwarten hier mittelfristig massiven Handlungsbedarf bzw. notwendige Veränderungen. Hier zeichnet sich unseres Erachtens mittel- bis langfristig eine Marktbereinigung ab. + Wir sehen die positive Entwicklung im ersten Halbjahr 2010 größtenteils als Gegenbewegung zum Rückgang des Vorjahres. Auch künftig gehen wir von einem Wachstum aus, jedoch auf einem geringeren Niveau. + Das prognostizierte Wirtschaftswachstum (OeNB) liegt in den nächsten Jahren teilweise bei mehr als 2 Prozent. Die positive Entwicklung der Wirtschaft suggeriert positive Effekte auf die Nachfrageentwicklung. Dies könnte wiederum den Druck auf die Zimmerpreise, der durch die zusätzlichen Kapazitäten zu erwarten wird, entlasten. 22

23 Prognose Zimmerpreis ENTWICKLUNG NACH KATEGORIEN Sterne 4-Sterne 3-Sterne 2-/1-Sterne + Durch das im Vergleich zur positiven Nachfrageentwicklung sehr starke Angebotswachstum, ist in unserer Prognose bis 2013 von einer sinkenden Zimmerauslastung in diesem Segment auszugehen. + Dies wird auch der Preisstrategie der neuen Betriebe geschuldet sein. + Da hier hochwertige Markenhotels auf den Markt kommen werden, gehen wir von einer eher strikten und starren Preispolitik (zu Lasten der Auslastung) aus. + Laut unserer Prognose besteht die Möglichkeit, dass sich die Zimmerauslastung in den 4- Sterne Hotels bis 2013 positiv entwickelt, jedoch nicht an die Spitzenwerte von 2006 anschließen kann. Diese Entwicklung würde sich auch positiv auf die Preisentwicklung auswirken. + Negativ wirken könnten allerdings die hohen Kapazitätszuwächse im 3- Sterne Segment. + Gerade in schwachen Zeiten müssen 4-Sterne Hoteliers dann voraussichtlich mit preislichen Zugeständnissen reagieren. + Da in unserer Prognose die Nachfragezunahme über der Angebotszunahme liegen wird, könnte man von einer stabilen Preisentwicklung ausgehen vor allem in Monaten mit hoher Nachfrage. + Andererseits ist zu erwarten, dass sich der Preisdruck aufgrund der in Bau befindlichen Kettenhotels im 1-/2-Sterne Segment mit neuem Produkt und guter Qualität erhöhen könnte. + Entsprechend könnten versuchte Preissteigerungen in diesem Segment zu Nachfrageabwanderungen in Richtung Hotels der niedrigeren Kategorien führen. + Dieses Segment muss in Bezug auf die Entwicklung der Zimmerpreise in (1) Kettenhotels und (2) eigentümergeführte Hotels getrennt werden. Das liegt an unterschiedlichen Betriebs- und Marketingstrukturen in diesen beiden Subsegmenten. + Unserer Ansicht nach werden die in den Markt eintretenden Kettenhotels einen spürbaren Preisdruck auf kleinere und ältere Hotels und Pensionen mit veraltetem Produkt ausüben. Diese werden sich wahrscheinlich über den (günstigen) Preis positionieren müssen. + Hier zeichnet sich u.e. mittelfristig eine Marktbereinigung ab. 23

24 Christie + Co Chris Day FRICS International Managing Director Andreas Scriven Director & Head of Consultancy Robert Chess FRICS Director Valuations Kontakt Christie + Co Lukas Hochedlinger Manager Business Development Austria & CEE Markus Beike MRICS Managing Director Germany Armin Bruckmeier MRICS Director Head of Advisory & Valuation Germany Lukas Hochedlinger Manager Business Development Austria & CEE Dapontegasse 11/9 A-1030 Wien T +43 (0) 1 / F +43 (0) 1 / E lukas.hochedlinger@christie.com Kimmo Virtanen Director Scandinavia, Russia and the Baltic States Inmaculada Ranera Managing Director Spain & Portugal Thomas Lamson Managing Director France Christie + Co GmbH Armin Bruckmeier Director, Head of Advisory & Valuation Germany Platzl 3 D München T +49 (0) 89 / F +49 (0) 89 / E armin.bruckmeier@christie.com 24

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