Genossenschaften: Neue Ideen für eine alte Rechtsform. Jan Kuhnert Vorstandsvorsitzender Bundesverein zur Förderung des Genossenschaftsgedankens e.v.

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1 Genossenschaften: Neue Ideen für eine alte Rechtsform Jan Kuhnert Vorstandsvorsitzender Bundesverein zur Förderung des Genossenschaftsgedankens e.v.

2 Überblick Warum sind Genossenschaften eine Alternative für s Wohnen? Kooperation zwischen den traditionellen großen Genossenschaften Stärken und Schwächen der bestehenden eg s Kooperation zwischen alten und neuen Genossenschaften Gründung neuer Genossenschaften für wohnen plus und ein Solidarfonds zur Unterstützung Synthesevorschlag: Kommunales WU mit Genossenschaft 2

3 Genossenschaften: Rechtsform für Gemeinschaftliches Unternehmen Für viele einzelne Mitglieder (leichter Ein- und Ausstieg) Für gemischte Akteure (Einzelpersonen, Vereine, Kommunen oder Betriebe als Mitglieder Multi-Stakeholder) Manche Städte waren Gründer von Genossenschaften durch Übernahme von Anteilen Selbstverantwortung: Nutzer sind (Mit-) Eigentümer des Betriebs keine anonymen Kapitalgeber 3

4 Leistungen und Probleme der Wohnungsgenossenschaften Spekulationsfreies generationsübergreifendes Wohnen Kostengünstige Mieten (Nutzungsentgelt) und deshalb: gute Instandhaltung aber wenig Modernisierung schwierige Mehrheiten in VV für Neubau Demokratische Unternehmensmodell aber wenig Aktivität der Mitglieder (auch nicht immer gewollt) und Selektion der Organmitglieder Altersstruktur und Modernisierungsdruck: Überlastung der Wirtschaftlichkeit nächste Folien 4

5 Problem: Die Altersstruktur der Mitglieder! Quelle: Expertenkommission 2004 S. 169 Befragung 1997(!): eg ist 20 Jahre älter als BRD 55 % der Mitglieder im Westen sind über 50 J. Konsequenzen: - stark abgenutzte Wohnung nach Auszug langjähriger Mieter Wiedervermietungsaufwand steigt deutlich - wenig Engagement in den ehrenamtlichen Organen - Lieber niedrige Miete als zukunftsorientierte Modernisierung des Bestands 5

6 Modernisierungsstau im Bestand In alten Bundesländern: 51% aller Wohnungen sind vor 1959 gebaut worden, und nur 13 % nach 1980! Probleme: - kleine Grundrisse - keine Schwellenfreiheit - hoher Energieverbrauch Homogene Baujahre gleichzeitige Neuvermietung Modernisierung erforderlich? Der Modernisierungsaufwand für die Zielgruppe (Wohnen im Alter) ist sehr hoch! 6

7 Selbstorganisation und Selbstversorgung Wohnungsgenossenschaften machen (i.d.r.) kein Nichtmitgliedergeschäft Mieter müssen Mitglied mit Genossenschaftsanteilen sein (finanzielle Hürde) Wenn die Bauphase abgeschlossen ist, werden oft keine neuen Mitglieder mehr versorgt soziale Isolation möglich Beispiel: alte Flüchtlingsgenossenschaften Kaum neuer Sozialer Wohnungsbau durch Genossenschaften! Seit GenG-Novelle 2006 ist auch die Gründung von Genossenschaften (nur) für soziale oder kulturelle Zwecke möglich wenig Änderung bei großen Genossenschaften 7

8 Organisationsdefizite von großen Wohnungsgenossenschaften Genossenschaft wird kaum gelebt: nach außen wenig Unterschied zu (gut geführten) Wohnungsgesellschaften Vertreterversammlung und Aufsichtsrat sind gegenüber den Mitgliedern unnötig abgeschottet ( Geschäftsgeheimnis und Haftungsregeln) Geschäftsführung ist weisungsunabhängig bis hin zum Verkauf von Bestandsobjekten gegen Betroffenenwillen Es gibt aber auch sehr gute Beispiele (Hausvertretung, Gebietsversammlung vor VV, offene Wahlen )! 8

9 Neue Wege für alte Wohnungsgenossenschaften Für eine neue Aufgabenverteilung zwischen großer Wohnungsgenossenschaft und den Bewohnerinnen und Bewohnern! Schaffung siedlungsbezogener Organisationsstrukturen (Mieterverein, Bewohnerrat (Gießen), Siedlungsgenossenschaft) Planung der Modernisierung nach Bewohnerinteresse (angepasste Portfoliostrategie Kosteneffekt) Mobilisierung von Selbsthilfe auf Siedlungsebene Einsparung von Reparaturkosten zur Stabilisierung der Miete (auch in Mieterfirma als eg zu organisieren) Mehr Nachbarschaft = weniger Sozialarbeit! Nachbarschaftsverein für Concierge Hannover Zeil: Von der Übertragung von Aufgaben der Kleininstandhaltung oder der Pflege von Gebäude und Umfeld gegen Kürzung der entsprechenden Betriebskosten bis hin zur Übernahme von Verwaltungsaufgaben (Geschäftsbesorgungsvertrag): spürbare finanzielle Vorteile mehr Selbstverantwortung bringt weniger Vandalismus 9

10 Kooperation der Genossenschaften Gemeinsame Strukturen zwischen den traditionellen großen Genossenschaften aufbauen: Gemeinsamer Einkauf von Instandhaltung (Material und Dienstleistung gemeinsam mit SAGA?) hohes Einsparpotential (wie Dachdecker-Einkauf eg, DATEV und BÄKO eg) Gemeinsamer Einkauf von Großkrediten und Nutzung von fremden Grundbüchern Gründung von Servicegenossenschaften: Erbringung von Dienstleistungen: Schönheitsreparaturen, Einzug /Auszug, Betreuungshilfen Betreiber von Gemeinschaftseinrichtungen (auch bestandsübergreifend mit benachbarten eg s und anderen Vermietern) Gründung von Energiegenossenschaften: Mobilisierung von Bewohnerkapital für regenerative Energie Entwicklung von Energieoptimierten Quartieren: grundstücks- und eigentümerübergreifende Energieversorgung mit kleinräumigen Netzen mit BHKW und Nutzung gewerblicher Großdächer für thermische und elektrische Solarenergie Eine Dachgenossenschaft (möglichst) aller Wohnungsgenossenschaften als Partner der Stadt! Hilfe bei Wohnungsversorgung durch Vertrag mit der Stadt Träger für den Ankauf von spekulationsbedrohten Beständen Beispiel München Stadtteilgenossenschaften als Verbund verschiedener Akteure um gemeinsam kostenträchtige Maßnahmen zu schultern (Multistakeholder-Genossenschaft) 10

11 Partnerschaft zwischen alt und neu Partnerschaften zwischen neuen und alten Genossenschaften werden die genossenschaftliche Landschaft wirksam beleben den gewandelten Wohninteressen (mehr Eigenständigkeit und gruppenorientiertes Leben) besser Rechnung tragen Hilfestellung der Großgenossenschaften Unterstützung bei der Finanzbeschaffung (Bürgschaft, grundbuchliche Sicherheit) und bei dem Aufbau der wohnungswirtschaftlichen Verwaltung Patenschaften für Gründer Bau von Gemeinschaftsobjekten, Verwaltung durch die neue Hausgemeinschaft (gewollter Verstoß gegen die genossenschaftliche Gleichbehandlung ) 11

12 Bisherige Erfahrungen bei Neugründungen Untersuchung von Analyse & Konzepte (Hamburg) für die Expertenkommission Wohnungsgenossenschaften der Bundesregierung 2004: viele Projekte scheitern bereits an den Hürden der Genossenschaftsgründung A&K stellt fest, dass die Neugründungen von Wohnungsgenossenschaften in der Regel nicht ohne staatliche Unterstützung zu realisieren ist (Bericht S. 662) Also: Gründungsförderung durch Land Hamburg (wie Ende 80er in Berlin) für Beratung und EK-Bürgschaften 12

13 Änderung des Genossenschaftsgesetzes Änderung des GenG (2008 auch durch BzFdG erreicht!): Hilfe für Kleingenossenschaften (3 Gründungsmitglieder, bis 20 Mitglieder ohne Aufsichtsrat und nur 1 Vorstand) Kostenentlastung bei Prüfung: noch nicht genug (10 30 %) Es gibt jetzt kostenlose Gründungsprüfungen, GdW nun mit Pauschalen (500 Gründungsprüfung und reduz. Sätze) Bundesjustizministerium bereitet weitere GenG-Novelle vor: Kleine Genossenschaft oder Kooperativgesellschaft (haftungsbeschränkt) Keine Gründungsprüfung, nur freiwillige Jahresabschluss-Prüfung, keine Pflichtmitgliedschaft Nur Generalversammlungen (ohne VV) als Schutz der Mitgliedsinteressen Bei Überschreiten von bestimmten Größenmerkmals (mehr als 2 Jahre o.ä.) automatische Umwandlung in eine normale Genossenschaft mit allen Pflichten Eigenes Gesetz oder im Genossenschaftsgesetz: großer Streit mit Verbänden 13

14 Förderung von Genossenschaften! Expertenkommission 2004: Der Erwerb von Genossenschaftsanteilen (= Eigenkapital) an Wohnungsgenossenschaften, d.h. das einzelne Mitglied, soll gestaffelt nach Einkommen und Familiengröße gefördert werden - für Neugründungen (bis 15 Jahre) und - für Genossenschaften, die Bestände übernehmen Schwerpunkt: Übernahme von Beständen durch die bisherigen Mieter (konsensualer Vorschlag der EK!) Die Förderung durch den Bund kann Zuschuss oder Darlehen (revolvierender Fonds) sein wieder Bundeszuständigkeit?! Hierfür und für genossenschaftliche Neubauprojekte ist heute (erst mal) ein genossenschaftlicher Fonds hilfreich: Artikel im Freihaus (Starteinzahlung auch von Stadt/Land wie zu Anfang der Genossenschaftsbewegung), Fonds ist auch alte Forderung des Bundesvereins (Sammlung von Solidarkapital!) 14

15 Problem Wohnraumversorgung Wohnungsgenossenschaften sind keine optimalen Träger der Wohnraumversorgung von besonders benachteiligten Haushalten: Öffentliche Aufgabe (Kommune) Wenig Selbstorganisationskraft Oft externe Unterstützung für kooperatives Miteinander erforderlich Öffentliche Aufgabe durch öffentliche Träger erfüllen: Kommunale Wohnungsunternehmen (als Stiftungen dauerhaft sichern!) 15

16 Einen neuen Weg gehen: Für eine Synthese der Vorteile! (Re-)Kommunalisierung der Wohnungsversorgung durch kommunale gemeinnützige Wohnungsgesellschaften (als GmbH, nicht als AG) aber: Schutz durch Stiftung als Gesellschafter (Verkaufssperre) und Demokratisierung der Wohnungsverwaltung durch Bewohnergenossenschaften und Mietermitbestimmung statt Alleinherrschaft von lokaler Politik oder der Verwaltung 16

17 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! KUB Kommunal- und Unternehmensberatung GmbH Jan Kuhnert, Geschäftsführer Kiefkampstr. 10 A, Hannover Jan Kuhnert,Vorstandsvorsitzender Bundesverein zur Förderung des Genossenschaftsgedankens e.v. 17