Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2014 /2015 Essen

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1 Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2014 /2015 Essen

2 Wohn- und Geschäftshäuser Essen Residential Investment Essen Essen ist unangefochten das wirtschaftliche Zentrum des Ruhrgebiets. Mit der RWE AG, der ThyssenKrupp AG, ALDI Nord, der HOCHTIEF AG und der Schenker AG haben fünf der 50 umsatzstärksten Unternehmen der Republik ihren Hauptsitz in Essen. Der Markt für Wohn- und Geschäftshäuser wird von einer großen Nachfrage geprägt. Dabei ist das Angebot an guten Objekten gering. Nach zwei herausragenden Jahren hat sich 2013 die Zahl der Verkäufe um 16 % auf 367 verringert. Das Umsatzvolumen reduzierte sich ebenfalls, blieb aber mit einem Rückgang von nur 5 % mit rund 205 Mio. EUR auf hohem Niveau. Der Durchschnittswert pro Immobilie stieg auf rund EUR, da deutlich größere Objekte gehandelt wurden als Allerdings verringerte sich parallel der durchschnittliche Quadratmeterpreis. Neben dem Rückgang der Verkaufszahl ist dies ein Zeichen dafür, dass der Angebotsmangel in den guten Lagen die Investoren zwingt, auf mittlere und teilweise auch einfache Lagen auszuweichen, in welchen das Preisniveau niedriger ist. Vorwiegend private Anleger Auf der Käuferseite sind vorwiegend private Anleger aus Essen zu finden. Den einheimischen Investoren machen dabei immer mehr Anleger aus Köln und Düsseldorf Konkurrenz, zumal die Faktoren in Essen vergleichsweise moderat sind. Immer aktiver werden internationale Investoren aus Belgien, den Niederlanden und Großbritannien. Die Entwicklung in Essen und in anderen Ruhrgebietsstädten zeigt, dass die Region für institutionelle Anleger immer attraktiver wird. Diese sind in Essen meist an größeren Objekten mit einem Investitionsvolumen ab Without doubt, Essen is the economic centre of the Ruhr region. With the RWE AG, ThyssenKrupp AG, ALDI Nord, HOCHTIEF AG and Schenker AG, five of the 50 companies with the highest turnover in Germany have their head office in Essen. The market for residential investment is distinguished by high demand, whereby the range of good properties on offer is low. After two excellent years, in 2013 the number of sales dropped by 16 % to 367. The turnover volume also decreased, but with a decline of only 5 % retained its high level of around 205 million euros. The average value per property rose to around 558,000 euros as considerably larger properties were traded than in However, parallel to this, the average square metre price fell. Besides the decrease in sales figures, this is a sign that the lack of availability of properties in good locations is forcing investors to divert to average and partly even basic locations where the price level is lower. Mostly private investors The buyers side is mainly dominated by private investors from Essen. More and more investors from Cologne and Dusseldorf are competing with the local investors, especially as the multipliers in Essen are relatively moderate. There is also increasing activity on the part of international investors from Belgium, Holland and England. The development in Essen and in other cities in the Ruhr region shows that the area is becoming increasingly attractive for institutional investors who are mostly interested in larger properties in Essen with an Bevölkerung und private Haushalte Population and private households * Bevölkerung Tsd. Population, in 000s 579,8 576,3 574,6 565,9 566,9 568,7 559,7 552,7 Priv. Haushalte Tsd. Priv. households, in 000s 297,8 297,5 297,7 293,2 293,7 294,7 293,0 290,9 Ø Haushaltsgröße Av. size of household 1,95 1,94 1,93 1,93 1,93 1,93 1,91 1,90 * Stand:/As of: Quelle:/Source: Destatis, Zensus (ab 2011), BBR, Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2014/2015 Essen

3 Rendite versus Inflation Yield versus inflation Verkaufspreis 1. Halbjahr 2014 Sales price 1 st half 2014 in % 10,0 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 mittlere Lage/average location gute Lage/good location Umlaufrendite */ current yield * Inflationsrate/ inflation rate 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj Hj Lage/Location Sehr gut prime Gut good Mittel average Einfach basic EUR/m² * deutsche Inhaberschuldverschreibungen 9/10 Jahre, beste Bonität Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial min. gew. Mittel max. für Bestandsobjekte/Portfolio properties Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Transaktionsanzahl* Number of transactions Transaktionsvolumen* Transaction volume Anzahl/Number ** Volumen in Mio. EUR/Volume in EUR million ** 200 * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range Quelle:/Source: Gutachterausschuss Essen, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Gutachterausschuss Essen, Engel & Völkers Commercial Soweit nicht anders bezeichnet, beziehen sich die Faktorenangaben auf den Rohertragsfaktor/-vervielfältiger und die Renditeangaben auf die Bruttoanfangsrendite. If not otherwise indicated, the factor information refers to the gross yield factor/multiplier and the returns information refers to the gross initial rate of return.

4 1 Mio. EUR und an Portfolios interessiert. Generell werden Häuser in allen Lagen gehandelt. So sind Käufer, wenn es sich um eine Immobilie mit passender Qualität handelt, auch schnell bereit, in Mikromärkten der Peripherie, z. B. Borbecks und Frintops, zu investieren. Schwieriger gestaltet sich die Vermarktung von Objekten in einfachen Lagen mit sozialen Brennpunkten und hohen strukturellen Leerständen, die sich vorwiegend im Norden der Stadt befinden. Von Erstkäufern werden im Süden von Essen gelegene gepflegte Objekte bzw. Rundum-sorglos -Immobilien favorisiert. Hier werden hohe, zum Teil steigende Preise bei kurzen Vermarktungszeiten registriert. Objekte mit Sanierungsbedarf werden mit Preisabschlägen von erfahrenen Bestandshaltern bis in die funktionierenden mittleren Lagen durchaus nachgefragt, sofern sich diese durch künftiges Mietsteigerungspotenzial rechnen. Moderne und neue Wohnungen gesucht Obwohl zurzeit Wohnungen in der Revierstadt leer stehen, mangelt es an qualitativ hochwertigem Wohnraum. Viele Immobilien werden aufgrund ihrer dezentralen Lage und ihrer Altersstruktur nicht mehr am Markt nachgefragt. Falls die Mikrolage eines solchen Objekts jedoch attraktiv ist, denken Investoren oftmals über eine Revitalisierung nach, um dort neuen und attraktiven Wohnraum zu schaffen. Neue positive Impulse schaffen hier z. B. die Kastanienhöfe in der nördlichen Innenstadt, ein neues Quartier mit 45 Wohnungen samt Kita, das bis 2016 entstehen soll. Überhaupt hat der Neubau in Essen einen hohen Stellenwert. Dies spiegelt sich in der Bautätigkeit wider. Im Jahr 2013 wurden 725 Wohnungen fertiggestellt. Grundsätzlich haben die Preise in allen Lagen etwas angezogen. In guten Lagen werden für Wohn- und Geschäftshäuser in der Spitze EUR/m² und in den sehr guten Lagen EUR/m² gezahlt. Die Faktoren liegen in sehr guten Lagen zwischen 14,0 und 16,5. In mittleren und einfachen Lagen reicht die Spanne von 9,0 bis 12,5. Stabile Verkaufszahl Aufgrund der zurückhaltenden Verkaufsbereitschaft der Eigentümer rechnet Engel & Völkers Commercial damit, dass sich die Verkaufszahl mit 360 bis 370 auf einem ähnlichen Niveau wie im Vorjahr bewegen wird. Das Umsatzvolumen wird 200 bis 210 Mio. EUR erreichen. Ein weiterer Anstieg der Faktoren ist nicht absehbar. Zumindest in den sehr guten Lagen ist vorerst die Spitze erreicht. investment volume from 1 million euros upwards. In general, buildings are traded in all locations so that buyers, if they find a property of suitable quality, are quickly prepared to invest in micro-markets in the periphery, e.g. Borbeck and Frintrop. The marketing of properties in basic locations with socially disadvantaged areas and high structural vacancies, which mainly occur in the north of the city, is proving to be more difficult. Most popular with first-time buyers are well-maintained properties or rather the worry-free-properties properties in the south of Essen. High, partly rising prices and short marketing periods are recorded in this area. Properties in need of refurbishment are definitely in demand at price discounts from experienced portfolio holders in locations up to and including functioning average locations, as long as these properties offer rental increase potential for the future. Modern and new apartments sought-after Although apartments are vacant at the moment in the city at the Ruhr, there is a shortage of high-quality living space. Many properties are no longer in demand on the market due to their decentralised location and the age structure there. In case that the micro-location of such a property is still attractive, investors often consider a revitalisation in order to create new and attractive homes. New livable quarters, such as the Kastanienhöfe, where a new district with 45 apartments including a kindergarten is under construction, should bring new impetus. In general, great importance is placed on new constructions in Essen which is reflected in the building activity. In 2013 a total of 725 new homes were completed. Basically, prices have increased in all locations. In good locations a maximum of 1,450 euros/m² is paid and in prime locations 1,950 euros/m². The multipliers in prime locations lie between 14.0 and 16.5, and between 9.0 and12.5 in average and basic locations. Stable sales figures Due to the reluctance of owners to sell, Engel & Völkers Commercial anticipates that the sales figure will remain on a similar level to last year with 360 to 370 sales. The turnover volume will reach 200 to 210 million euros. A further increase in the multipliers is not expected. The peak appears to have been reached for the time being at least in prime locations. Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2014/2015 Essen

5 Essen - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser Essen - Residential Investment locations A52 A42 Frintrop Engel & Völkers Commercial Dellwig Bedingrade Gerschede Schönebeck Kettwig Haarzopf Bergeborbeck Fulerum Bochold Altendorf Frohnhausen Margaretenhöhe Schuir Rhein-Herne-Kanal Vogelheim Westviertel Holsterhausen Bredeney Karnap Werden Altenessen Nord Altenessen Süd Nordviertel Stadtkern Südviertel Rüttenscheid Heidhausen Stoppenberg Ostviertel Südostviertel Stadtwald Baldeneysee Fischlaken A535 Katernberg Frillendorf A44 Huttrop Bergerhausen Schonnebeck A40 Heisingen Kray Steele Überruhr-Hinsel Rellinghausen Borbeck- Mitte Überruhr- Holthausen Kupferdreh Leithe Freisenbruch Horst Burgaltendorf Byfang Ruhr Alle Informationen wurden von uns mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen übernehmen wir keine Gewähr und Haftung für Schäden, ausgenommen sind Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Stand der Informations- und Datenlage: Juni/Juli Vervielfältigung nur mit Quellenangabe, Quelle: Engel & Völkers Commercial GmbH. All information has been compiled with the greatest possible care. We cannot accept any liability for the accuracy and completeness of this information. We shall not be held responsible for damage of any kind whatsoever incurred either directly or indirectly through the use of this information, with the exception of liability for intent or gross negligence. Last update of information and data published: June / July Duplication only with reference to source, source: Engel & Völkers Commercial GmbH. Sehr gute Lage Prime location Gute Lage Good location Mittlere Lage Average location Einfache Lage Basic location Gewerbe-/Industriefläche Commercial/Industrial area Grünfläche Green area Gewässer Waters Indikator Indicator Trend Faktor 13,9 16,2 13,9 16,0 14,0 16,2 14,0 16,5 Multiplier 11,8 14,5 12,0 14,5 12,2 14,7 12,5 14,7 10,5 11,8 10,5 11,9 11,2 12,2 11,4 12,5 8,0 10,3 8,6 10,5 8,9 10,7 9,0 10,8 Whg.-Mieten in EUR/m 2 8,00 10,00 8,00 10,00 8,00 10,00 8,00 10,00 Residential rents in EUR/m 2 6,50 7,20 6,50 7,50 6,60 7,60 6,70 7,80 4,80 5,80 5,00 5,90 5,30 6,00 5,50 6,20 4,00 5,20 4,20 5,50 4,30 5,70 4,50 5,80 Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2014/2015 Essen

6 EVC Rheinland GmbH Lizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH Huyssenallee Essen Tel. +49-(0)

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