Situation am Bodenmarkt und betriebliche Folgen

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1 Situation am Bodenmarkt und betriebliche Folgen Jurec Birnstengel Landwirtschaftlicher Sachverständiger öbv, Unternehmensberatung, Managementkurse Tel /70930,

2 LuF-Flächen sind ein ganz besonderes Gut - Sie sind eine begrenzte Ressource - Sie gelten als unvergängliches Gut - Sie besitzen enormen Prestigefaktor - Sie bleiben immer ein Politikum - Sie sind bis heute ein Grund für Kriege à Das Eigentum und der Besitz an LuF- Flächen ist sehr hoch emotional belastet.

3 Besonderheiten der LuF-Flächen Eigentum und Besitz an LuF-Flächen: - eröffnet Mitspracherechte und sichert Einfluss - ermöglicht quasi sichere Kapitalanlage mit jährlicher Dividende ohne Wertverzehr - gilt als inflationssicher und unvergänglich - unterliegt aber auch der Sozialpflichtigkeit des Eigentums

4 Besonderheiten der LuF-Flächen Neid und Missgunst über Landeigentum und -besitz des Anderen setzt bisweilen enorme sehr irrationale Triebkräfte frei: -Entschädigungslose Enteignungen -Höchstgebote bei Kauf und Pacht -Diskusion um Degression und Kappung von landw. Betriebsprämien -Vermögens- und Erbstreitigkeiten

5 Besonderheiten der LuF-Flächen Eigentum und Besitz an LuF-Flächen: - eröffnet Mitspracherechte und sichert Einfluss - ermöglicht quasi sichere Kapitalanlage mit jährlicher Dividende ohne Wertverzehr - gilt als inflationssicher und unvergänglich - unterliegt aber auch der Sozialpflichtigkeit des Eigentums

6 Marktverhältnisse Die finanzierbare Nachfrage ist stärker gestiegen als das Angebot an Flächen.

7 Landwirtschaftliche Kaufpreisbildung Die Kaufpreisbildung für landwirtschaftliche Flächen ist allgemein ein multifaktorieller Prozess aus rationalen und irrationalen Einflussfaktoren.

8 Preisentwicklung landw. Flächen Entwicklung der Kaufpreise für landwirtschaftliche Flächen in Sachsen Kaufwert [ /ha] Dresden Chemnitz Leipzig Sachsen Jahr Quelle: Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen

9 Preisentwicklung landw. Flächen BVVG - Kaufpreise für landwirtschaftliche Grundstücke Verkäufe zum Verkehrswert Neue Bundesländer [ / ha] Quelle: BVVG

10 Preisentwicklung landw. Flächen Entwicklung der Kaufpreise für landwirtschaftliche Flächen (FdlN) Sachsen Thüringen Brandenburg Mecklenburg- Vorpommern Sachsen-Anhalt Quelle: NL-Bodenmarkt exklusiv, Statistische Landesämter

11 Preisentwicklung landw. Flächen Entwicklung der BVVG-Kaufpreise für landwirtschaftliche Flächen (FdlN) Sachsen Thüringen Brandenburg Mecklenburg- Vorpommern Sachsen-Anhalt Quelle: NL-Bodenmarkt exklusiv, Controllingbericht der BVVG * Stand

12 Preisentwicklung landw. Flächen Regionale Kaufwerte für Flächen der landwirtschaftlichen Nutzung in Sachsen EMZ je ha FdlN in 100 Kaufwerte in /ha Quelle: Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen

13 Höchstgebote für Verkauf von BVVG Flächen in Sachsen Kauffall Kaufdatum Größe in ha AL in ha AZ GL in ha GZ Kaufpreis in /m² AL, GL in Prietitz u. Wohla (Bautzen) ,88 12, , ,35 LF in Grünberg (Bautzen) ,52 3, , ,96 AL in Pfaffroda (Erzgebirgskreis) ,46 6, ,12 AL, GL in Kössern (Leipziger-Land) ,56 0, , ,45 AL in Großzschepa (Leipziger-Land) ,67 8, , ,02 LF in Heinersdorf (Leipziger-Land) ,46 5, ,06 LF in Ehrenberg ,97 16, , ,96 AL, GL bei Zipsendorf (Altenburger Land ,45 5, , ,50 LF Großliebringen (Ilm-Kreis) ,66 15, ,71 LF in Hohenstein (Nordhausen) ,31 6, , ,87 AL, GL in Nordheim ,05 7, ,51 AL, GL in Eichelborn (Weimarer Land) ,46 11, , ,55 AL in Obertreba (Weimarer Land) ,22 7, , ,19 LF in Klettbach (Weimarer Land) ,12 1, , ,49

14 Landwirtschaftliche Ursachen der Marktentwicklung - gute Eigenkapitalbildung im Marktfruchtbereich über Jahre - starker Wachstumswille gut konsolidierter Marktfruchtbetriebe - Einführung der Betriebsprämie ab positive Zukunftsprognosen ab Überkapazitäten an Personal und Technik

15 Außerlandwirtschaftliche Ursachen - Flächenverluste durch Infrastruktur u.a. mit steuerlichem Reinvestitionszwang in Grund- und Boden - Eintritt neuer Marktteilnehmer mit außerlandwirtschaftlicher Finanzierung (Biogas, Solarenergie, Kapitalanleger) - Suche nach sicherer Vermögensanlage

16 Außerlandwirtschaftliche Ursachen - Ausschreibungs- und Gebotsverfahren der BVVG - Umgehung des Grundstücksverkehrs- gesetzes - Zunahme der Professionalität der Verkäufer - abnehmende Regionalbindung der verkaufswilligen Eigentümer und Eigentümergemeinschaften

17 Landwirtschaftliche Preisbeeinflussung Die Kaufpreise in Regionen und an Standorten mit höherer Ackerzahl sind meist deutlich höher. Ursachen: - höherer Deckungsbeitrag - oft mehr Marktteilnehmer - höheres Marktzugangsinteresse - größere Lose

18 Landwirtschaftliche Preisbeeinflussung 1,80 Verhältnis von Ackerzahl zu Kaufpreis bei Ackerlandverkäufen im Bereich um Leipzig Preis [ /m²] 1,60 1,40 1,20 1,00 0,80 Kauffall Trendlinie (potenz.) (Verhältnis Kaufpreis in /m² zu Ackerzahl) y = 0,105x 0,460 R² = 0,120 0,60 0,40 0,20 0, Ackerzahl

19 Landwirtschaftliche Preisbeeinflussung 0,80 Verhältnis von Ackerzahl zu Kaufpreis bei Ackerlandverkäufen im Landkreis Sächsische-Schweiz- Osterzgebirge 0,70 Preis [ /m²] 0,60 0,50 0,40 0,30 0,20 0, Kauffälle Trendlinie (linear) y = 0,006x + 0,143 R² = 0,254 (Verhältnis Kaufpreis in /m² zu Ackerzahl) Ackerzahl

20 Landwirtschaftliche Preisbeeinflussung Oberer Gutachterausschuss Land Brandenburg Auswertung 2009

21 Landwirtschaftliche Preisbeeinflussung Die Kaufpreise je ha für größere Lose sind oft höher als bei kleineren Objekten. Ursachen: - stärkere Marktstellung der Verkäufer - höhere wirtschaftliche Attraktivität - oft selbständig bewirtschaftbar auch über größere Entfernung - geringere Verhandlungskosten

22 Landwirtschaftliche Preisbeeinflussung Die Kaufpreise je ha für größere Lose sind oft höher als bei kleineren Objekten. - Der Zusammenhang ist aber nicht in allen Regionen gleich. - Insbesondere an besseren Standorten ist der Größeneinfluss stärker. - Einfluss von Losgröße, Lage, Größe der Einzelflächen und Bonität können sich in den Auswertungen überlagern.

23 Landwirtschaftliche Preisbeeinflussung Oberer Gutachterausschuss Land Brandenburg Auswertung 2009

24 Landwirtschaftliche Preisbeeinflussung

25 Landwirtschaftliche Preisbeeinflussung Die Kaufpreise pachtfreier Flächen sind höher als bei verpachteten Flächen. - Bodenrichtwerte in neuen Bundesländern waren bisher sehr strak pachtgeprägt - Pachtfreiheit führt zu Zuschlägen (zusätzlicher Grenzdeckungsbeitrag) - drohendes Auslaufen von Pachtverträgen führt zu Zuschlägen (Gefahr des Verlustes des Grenzdeckungsbeitrags)

26 Landwirtschaftliche Kaufpreisbildung Aussicht auf betrieblichen DB-Zuwachs bzw. Abwehr eines betrieblichen DB-Verlustes führen zu Kaufpreisbildung auf Grenzertragsbasis

27 Bezeichnung Bodenkauf mit Fremdkapital Marktleistung 25 % Raps (42 dt), 45 % WW (80 dt), 15 % WG (75 dt), 15 % SM (500 dt OS) Grenzkosten Vollkosten Betriebsprämie Direktkosten, variable Maschinenkosten, Lohnkosten / -ansatz 14,50 /h (inkl. Nebenkosten) flächenabhängige Kosten Grundsteuer / BG / Verbände Afa/Zins Technik, Gebäudekosten, Gemeinkosten, (ZA vorhanden) Zinsen Kaufpreisfinanzierung 3,5 % (itteriert, durchschnittlich) = Gewinnbeitrag aus Bewirtschaftung Steuern auf zusätzlichen Gewinn (thesaurierend 30 %) = Jährlicher durchschnittlicher Gewinnbeitrag nach Steuern = max. Grunderwerbskosten Tilgung 30 Jahre Faktor Nebenkosten Grunderwerb 10% iteriert ca = Grenzkaufpreis bei Finanzierung über 30 Jahre

28 Landwirtschaftliche Kaufpreisbildung Die potentielle zukünftige Pachtersparnis oder Pachteinnahme refinanziert den Kaufpreis i.d.r. nicht! Kaufpreis (mit Nebenkosten): /ha Kapitaldienst (30 J., 3,5 %): Pacht (4 8 /BP): ~ 540 /ha /ha

29 Betriebswirtschaftliche Folgen - Die Kaufpreise sind auf der jeweiligen Fläche nicht zu erwirtschaften. - Liquiditätsprobleme durch Kapitalabfluss (nach Steuer) für unrentablen Bodenkauf nehmen deutlich zu. - Fähigkeit zur Eigenfinanzierung der Unternehmen wird erheblich geschwächt.

30 Betriebswirtschaftliche Folgen - Bisheriges Bodeneigentum bildet hohe stille Reserven und kann besser für die (Nach-) Finanzierungen genutzt werden. - Die Entlohnung eigener Faktoren (Arbeit, Boden und Kapital) fließt an Verkäufer / Verpächter fremder Grundstücke. - Zu niedrige Eigenkapitalbildung der Vergangenheit rächt sich.

31 Betriebswirtschaftliche Folgen - Preisbildung auf/über Grenzertragsbasis - Suche nach sicherer Vermögensanlage - besondere persönliche Bedingungen - Missgunst, und Prestigefaktoren - außerlandwirtschaftliche Nachfrage führen zu Kaufpreisen oberhalb betriebswirtschaftlicher Vernunft

32 Rentabilität Liquidität Stabilität

33 Unternehmensstrategische Folgen - Sicherung der Produktionsgrundlage - Stärkung des lokalen und regionalen Einflusses durch mehr Bodeneigentum - Gewinne des Unternehmens sind für Investitionen / Eigentümer nicht verfügbar - Fremdkapitalanteil steigt bis an und über die Kapitaldienstgrenzen - Boden / Betriebe wandern zu eigenkapitalstärkeren Unternehmern

34 Unternehmensstrategische Folgen - Vermögensbildung in Bodeneigentum ist (rechtsformabhängig) dem Eigentümer erst bei Verkauf, beim Ausscheiden oder gar nicht zugänglich. - Vermögens- u. Gesellschafterauseinandersetzungen werden komplizierter. - Vermögensbildung nutzt erst der nächsten / übernächsten Eigentümergeneration arme Eltern reiche Kinder (Enkel)

35 Bodenkauf wie finanzieren? - Erhöhung der Unternehmensrentabilität!!! - Vermögensumschichtung?! - Verlängerung der Bankfinanzierungen auf 30 bis 50 Jahre?? - Investorenlösungen aus dem Kreis der Eigentümer, Familie, Mitarbeiter!!? - Investorenlösungen durch Fremde??!

36 Gesellschafter als Investor - keine Einflussnahme Dritter auf das Unternehmen - Stärkung der Bindung der Gesellschafter an das Unternehmen - Stärkung der Stellung der Gesellschafter gegenüber der Geschäftsführung - Gesellschafter brauchen Ausschüttung für die Finanzierung à höhere Steuern

37 Nachteile von Investorenlösungen - keine Vermögensbildung im Unternehmen - Kauf oft organisatorisch und juristisch anspruchsvoller - Investor will Rendite 2 4 % über die Pacht erzielen ( /ha x 3 % = 300 /ha) - Investoreninteressen können sich ändern - Investoren bekommen mehr Einfluss - auch langfristige Pachtverträge laufen aus

38 Situation am Bodenmarkt und betriebliche Folgen Vielen Dank für Ihr Interesse Jurec Birnstengel Landwirtschaftlicher Sachverständiger öbv, Unternehmensberatung, Managementkurse Tel /70930, Jurec Birnstengel; Bauernfrühstück,Volksbank Mittweida