Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2012 /2013 Potsdam

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1 Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2012 /2013 Potsdam

2 Wohn- und Geschäftshäuser Potsdam Residential Investment Potsdam Sinkende Verkaufs- und Umsatzzahlen bei leicht steigenden Preisen kennzeichnen den Markt für Wohn- und Geschäftshäuser in Potsdam. Aufgrund des begrenzten Objektangebotes ging 2011 die Zahl der Verkäufe um rund 13 % auf 67 zurück. Das Umsatzvolumen verringerte sich von 84 auf 74 Mio. EUR. Der durchschnittliche Kaufpreis pro Immobilie stieg jedoch leicht auf 1,1 Mio. EUR. Hohe Nachfrage Der Nachfragedruck ist unvermindert hoch. Unterstützt wird diese Entwicklung dadurch, dass die zu erzielenden Renditen für sichere Geldanlagen wie festverzinsliche Wertpapiere gegenwärtig wenig attraktiv sind. Der wertbeständige Markt für Wohn- und Geschäftshäuser in Potsdam verspricht hingegen in guten Lagen eine jährliche Rendite von 6,5 %. Käufer und Verkäufer kommen nicht nur aus Potsdam, sondern aus dem gesamten Bundesgebiet. Bei den Käufern handelt es sich vorwiegend um solvente Privatinvestoren und Bauträger. Verkäufer sind private und semiprofessionelle Investoren, die das hohe Preisniveau zur Bereinigung ihrer Portfolios nutzen. Ausländische Investoren treten am Markt nur punktuell in Erscheinung und wenn, dann handelt es sich um Österreicher oder Schweizer. Auch institutionelle Investoren spielen in Potsdam eine untergeordnete Rolle, da diese nur wenige passende Objekte finden. Gefragt sind derzeit alle Lagen der Stadt. Das Angebot ist jedoch knapp, und die Preise sind im Vergleich zu den Vorjahren gestiegen. Besonders hoch ist die Nachfrage in den mittleren bis sehr guten Innenstadt- und Vorstadtlagen, weil dort ein geringes Leerstandsrisiko besteht. Abgesehen von den einfachen Lagen ist die Vermarktungszeit Falling sales and turnover figures along with slightly rising prices characterise the market for residential investments in Potsdam. The number of sales in 2011 fell by around 13 % to 67 due to the limited numbers of properties on offer. The turnover volume dropped from 84 to 74 million euros. However, the average purchase price per property rose slightly to 1.1 million euros. High demand Demand pressure remains high. This development is being supported by the fact that the yields that can be achieved for secure financial investments, such as bonds, are not currently very attractive. In contrast, the non-depreciating market for residential investments in Potsdam promises an annual yield of 6.5 % in good locations. Buyers and sellers are not just coming from Potsdam, but from all over Germany. Buyers are mainly made up of solvent private investors and property developers. The sellers are comprised of private and semi-professional investors who are making the most of the high price level to purge their portfolios. Foreign investors only appear on the market occasionally, and, when they do, they are usually from Austria or Switzerland. Institutional investors also play a minor role in Potsdam, as these can only find few suitable properties. All locations in the city are currently in demand. However, supply is meagre and prices have risen in comparison to previous years. Demand is particularly high in average to prime locations in the city centre and suburbs, as there is a lower risk of vacancy there. Apart from basic locations, the marketing time is very short. Nevertheless, buyers are inspecting properties carefully and asking for realistic prices. Demand is limited almost Bevölkerung und private Haushalte Population and private households * Bevölkerung Tsd. Population, in 000s 148,8 150,8 153,0 154,6 156,9 157,5 162,5 167,3 Priv. Haushalte Tsd. Priv. households, in 000s 83,3 84,5 85,0 86,7 87,7 88,0 91,3 95,1 Ø Haushaltsgröße Av. size of household 1,79 1,79 1,80 1,78 1,79 1,79 1,78 1,76 * Stand:/As of: Quelle:/Source: Destatis, BBR, Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2012/2013 Potsdam

3 Rendite versus Inflation Yield versus inflation Wohnungsmarkt Angebot/Nachfrage 2011 Residential R market supply/demand ,0 7,0 6,0 mittlere Lage/average location gute Lage/good location in % 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 Bundesschatzbriefe (10 Jahre)/Bunds (10 years) Inflationsrate/ inflation rate Haushalte Nachfrage Households, demand Wohnungsbestand Angebot Housing stock, supply 83,6 88,0 0,0-1,0 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj Hj Anzahl Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Transaktionszahl* Number of transactions Transaktionsvolumen* Transaction volume Anzahl / Number ** 65 Volumen in Mio. EUR/Volume in EUR million ** 75 * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzung mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range Quelle:/Source: Gutachterausschuss Potsdam, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Gutachterausschuss Potsdam, Engel & Völkers Commercial Soweit nicht anders bezeichnet, beziehen sich die Faktorenangaben auf den Rohertragsfaktor/-vervielfältiger und die Renditeangaben auf die Bruttoanfangsrendite. If not otherwise indicated, the factor information refers to the gross yield factor/multiplier and the returns information refers to the gross initial rate of return.

4 recht kurz. Gleichwohl prüfen die Käufer die Objekte genau und verlangen realistische Preise. Die Nachfrage beschränkt sich fast ausschließlich auf reine Mehrfamilienhäuser. Der Verkauf von Mischobjekten mit einer Gewerbeeinheit gestaltet sich aufgrund des Nachvermietungsrisikos schwieriger. Entscheidend bleiben aber auch hier die Lage sowie die Objektqualität. Steigende Faktoren in allen Lagen Im Vergleich zum vergangenen Jahr sind die Faktoren in allen Lagen gestiegen. Neben Höchstwerten von 19,8 liegt der Faktor in einzelnen Fällen bei besonderer Objektqualität oder Verwertbarkeit als Aufteilungsobjekt auch höher. Steigende Mieten und niedriger Leerstand Wohnungen sind in Potsdam knapp und begehrt. Daher pendeln auch viele Studenten aus Berlin, wo das Mietniveau erheblich höher ist, nach Potsdam. Die Leerstandsquote liegt gemäß des empirica-indexes derzeit gerade einmal bei 1,9 %, was im Vergleich zum Bundesdurchschnitt von 3,7 % ein sehr niedriger Wert ist. So sind die Mieten in allen Lagen von Potsdam gestiegen. Die Spanne reicht von 6,00 EUR/m² in den einfachen Lagen bis 11,30 EUR/m² in den sehr guten Lagen. Um den Nachfragedruck zu lockern, sind alleine im Innenstadtbereich während der nächsten Jahre bis zu neue Wohnungen geplant. Dies soll unter anderem durch das Füllen von Baulücken realisiert werden. Bereits 2013 können die ersten Bewohner in die Speicherstadt einziehen, eines der letzten unerschlossenen historischen Quartiere Potsdams. Dadurch könnten zukünftig die mittleren Lagen wie Innenstadt und Brandenburger Vorstadt eine Aufwertung erfahren. Wohnraumnachfrage bleibt hoch Die gesteigerte Nachfrage wird anhalten. Das Angebot bleibt jedoch weiterhin knapp. Daher rechnen wir bei den Verkäufen für das Gesamtjahr 2012 mit ähnlichen Zahlen wie im Vorjahr. Das Umsatzvolumen wird sich in einer Spanne von 75 bis 80 Mio. EUR bewegen. Aufgrund des Bevölkerungswachstums wird die Nachfrage nach Wohnraum hoch bleiben. Eine niedrige Arbeitslosenquote sowie hohe private Haushaltsnettoeinkommen sind eine gute Basis für Miet- und Faktorensteigerungen in den guten und sehr guten Lagen. exclusively to pure apartment buildings. Meanwhile, the sale of multi-use properties with a commercial unit is more difficult due to the reletting risk. However, the location and property quality remain crucial here, too. Increasing multipliers in all locations In comparison to the previous year, multipliers have increased in all locations. Alongside top values of 19.8, the multipliers are even higher in individual cases when the property is of a high quality or offers good reusability as a property that can be divided up into apartments. Increasing rents and low vacancy rate Apartments are in short supply and high demand in Potsdam. As a result, many students commute to Potsdam from Berlin, where the rent level is significantly higher. According to the empirica index, the vacancy rate is currently at 1.9 %, which is a very low value in comparison with the German average of 3.7 %. Rents have therefore increased in all locations in Potsdam. The range goes from 6.00 euros/m² in basic locations to euros/m² in prime locations. In order to reduce demand pressure, up to 4000 new apartments are planned over the coming years in the city centre alone. This is set to be realised in part by filling structural gaps. The first inhabitants of the Speicherstadt, one of the last undeveloped historic quarters in Potsdam, could move in as early as This could bring improvement to the average locations of Innenstadt and Brandenburger Vorstadt in the future. High demand for residential property The increased demand will continue, although supply will remain meagre. We therefore expect similar numbers to the previous year for sales throughout Turnover volume will range from 75 to 80 million euros. Due to the increase in the population, demand for residential property will remain high. A low unemployment rate and high private net household incomes are a good basis for increases in rents and multipliers in good and prime locations. Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2012/2013 Potsdam

5 Potsdam - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser Potsdam - Residential Investment locations B273 Eiche B1 Bornim Engel & Völkers Commercial Potsdam West Bornstedt Sanssouci Brandenburger Vorstadt Jägervorstadt Hermannswerder B2 B2 Nauener Vorstadt Neuer Garten Innenstadt HAVEL Berliner Vorstadt Teltower Vorstadt Schlaatz Waldstadt Villenkolonie Babelsberg Babelsberg B1 Am Stern Drewitz Kirchsteigfeld A115 Alle Informationen wurden mit größtmöglicher Sorgfalt recherchiert. Für etwaige Fehler kann jedoch keine Verantwortung übernommen werden. Vervielfältigung nur mit Quellenangabe. Stand der Informations- und Datenlage: Juni/Juli 2012, Quelle: Engel & Völkers. Whilst every effort has been made by those concerned to ensure the accuracy of the information in this document, no responsibility can be taken for errors made. Any copies made must cite the source. Date of information and data: June/July 2012, Source: Engel & Völkers Sehr gute Lage Prime location Gute Lage Good location Mittlere Lage Average location Einfache Lage Basic location Gewerbe-/Industriefläche Commercial/Industrial area Grünfläche Green area Gewässer Waters Indikator Indicator Faktor Multiplier Trend 17,0-19,6 14,0-16,0 13,3-15,2 10,0-12,0 17,0-19,6 14,0-16,0 13,3-15,2 10,0-12,0 17,0-19,6 14,0-16,3 13,5-15,5 10,0-12,0 17,0-19,8 14,5-16,5 13,6-15,6 11,0-13,0 Whg.-Mieten in EUR/m 2 Residential rents in EUR/m 2 Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial 9,00-11,00 7,50-8,80 6,50-8,00 5,50-6,50 9,00-11,00 7,50-8,80 6,50-8,00 5,50-6,50 9,00-11,00 7,50-9,00 6,80-8,30 5,60-6,70 9,00-11,30 7,70-9,30 7,30-8,80 6,00-7,30 Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2012/2013 Potsdam

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