Immobilienbewertung 4½-Zimmer-Einfamilienhaus, freistehend Quartierstrasse, Agglomerationsgemeinde Bern
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- Judith Pia Reuter
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1 Beilage 1 Immobilienbewertung 4½-Zimmer-Einfamilienhaus, freistehend Quartierstrasse, Agglomerationsgemeinde Bern
2 2 AUFTRAG Auftraggeber / Eigentümer Experte Erbengemeinschaft XY Quartierstrasse Agglomerationsgemeinde Prüfungskandidat
3 3 OBJEKTBESCHRIEB Grundstück Nr. 999 Zone Überbauungsordnung Obere Rütte, Sektor für 1 geschossige Bauten Ab Mitte Juli 2007: Genehmigung Ortsplanungsrevision Durch AGR; neu W2 Grundstückfläche 853 m² Lage Garten/Vorplatz Die Liegenschaft liegt an einer ruhigen Quartierstrasse am Dorfrand. Das Zentrum mit Läden, Schule und Gemeindedienste liegt innerhalb von 15 Gehminuten. Das Quartier liegt an einem gleichmässigen gegen Nordenwesten ausgerichteten Hang. Unter dem Quartier erstreckt sich das freie Feld bis zur Hauptverkehrsachse. Die Umgebung des Hauses befindet sich oberhalb der unteren Rütte am Nordwesthang und ist auf drei Ebenen aufgeteilt. Vorplatz und Einfahrt zur Garage auf Niveau Untergeschoss. Eingangsbereich über Aussentreppe, sowie Garten und Sitzplatz auf Erdgeschossniveau. Ein Blumen und Gemüsegarten ca. 2.5 m ü- ber Erdgeschossniveau liegend mit steiler Böschung. Gebäude: Das Einfamilienhaus Typ SM-1 der Baugenossenschaft Haus + Herd, Herzogenbuchsee, wurde 1972 erstellt. Es ist ein eingeschossiger Haustyp mit Unterkellerung und niederem Estrich. Es ist ein 4 1/2 Zimmer EFH mit separatem Zimmer im Untergeschoss. Abgesehen von werterhaltenden Sanierungsarbeiten wurden am Haus keine baulichen Veränderungen vorgenommen.1992 wurde auf der Südseite des Hauses ein Schopf, 4.0 m x 3.0 m x 2.7 m, mit Pultdach angebaut. Konstruktion/Aufbau Bodenplatte, Kelleraussenmauem und Decke über UG in Beton und Stahlbeton. Trennwände im UG Kalksandstein Gemauertes Kamin ab UG. Fassadenmauerwerk EG Zweischalenmauerwerk, bestehend aus 2 x 12 cm Backstein und 3 cm Isolation Innere Tragwände 12cm Backstein Trennwände 6 cm Backstein. Decke über EG in Stahlbeton. Einfaches liegendes Sparrendach; Kaltdach mit Ziegeleindeckung. Amtl. Wert Gebäude inkl. Land CHF 296'600 Eigenmietwert CHF 10'330
4 4 BERECHNUNGEN Erfassung der Nettowohnfläche NWF und Raumeinheiten NWF RE Erdgeschoss Raumhöhe 2.40 m Wohnen: 2-teilig in Wohnbereich, 14.1 m² und Essbereich, 7.2 m² aufgeteilt; total Wohnen m² 1.2 Küche: geschlossene Arbeitsküche 5.30 m² 0.8 Entrée: 3.10 m² Gang: 7.10 m² Zimmer: Kind 1: 8.90 m² 0.6 Kind 2: m² 0.8 Eltern: m² 0.9 Badzimmer: Waschtisch, Stand-WC, Badewanne 4.30 m² 0.8 Gedeckter Sitzplatz mit Sonnenmarkise Untergeschoss Raumhöhe 2.16 m Zimmer: Kellerzimmer; Aussenwand 2 cm Isolation m² Vorplatz/Treppenaufgang: Betontreppe; ¼ gewunden 9.40 m² Garage: Garage 9.00 x 3.18 m m² Waschküche: Waschtrog, Waschautomat, Wäschetrockner, Wasserenthärter bei Wasserbatterie m² Heizung/Tankraum: Oeltank 4'100 l; Stahltank Oelbrenner; Inbetriebnahme 1992; 6.80 m² alle Wohnräume mit Radiatoren beheizt 4.60 m² Keller: Gemüsekeller mit Naturboden; Kies 4.30 m² Holzschopf: Bodenplatte Beton; Aussenwände Holz, Pultdach mit Ziegeleindeckung m² Gesamtnutzfläche Nettwowohnfläche ohne Kellerräume m²
5 5 Kubische Berechnung Bauteil Länge Breite Höhe Volumen Einfamilienhaus Untergeschoss m 7.54 m 2.36 m m³ Erdgeschoss m 7.58 m 2.63 m m³ Dach m 7.58 m 1.00 m m³ Zimmer UG 3.40 m 4.10 m 1.00 m m³ Schopf 4.00 m 3.00 m 1.35 m m³ m³ Grundstückanteil Grundfläche 853 m² Durschnittspreis Wohnbauland W2 in Agglomerationsgemeinde CHF /m² absoluter Landwert 853 m² x CHF 450 CHF 383'850 Neubauwert durchschnittliche Gebäudekosten: Bauklasse II: Einfache Konstruktion Ausbau für bescheidene Ansprüche CHF /m³ Gebäude m³ CHF 290'323 zuzüglich Baunebenkosten 15% CHF 43'548 Total Neuwert CHF 333'871
6 6 Altersentwertung Tabelle: Höchstalter 120 Jahre Altersentwertung bei Höchstalter 120 Jahre Gebäudealter 18.80% -CHF 62'768 Gebäudeanteil Total Neuwert CHF 333'871 Altersentwertung Tabelle: Höchstalter 120 Jahre Altersentwertung bei Höchstalter 120 Jahre Gebäudealter 18.80% -CHF 62'768 Geschätzer Gebäudewert CHF 271'104 Landwertermittlung Lageklassenschlüssel Grundfläche 853 m² absoluter Landwert CHF 383'850 Lageklasse Allgemeine Lage 2 Individuelle Lage 4 Verkehrserschliessung 3 Marktverhältnisse 4 Toal : Gemäss Tabelle Nr. 8 entspricht die Lageklasse einem Landwert von 25% des Neuwertes, also relativer Landwert 25% des absolutenlandwertes CHF 95'963
7 7 Realwert der Liegenschaft Grundstücksanteil CHF 95'963 Gebäudeanteil CHF 271'104 Total Realwert CHF 367'066 Mietwert / Ertragswert 4½-Zimmer EFH m² Raumeinheiten 6.2 Marktmietwert in der Agglomeration Bern/Bern Mittelland CHF 2'050 Korrektur 19% CHF 390 CHF 2' CHF 15'125 Garage CHF 960 Marktmietwert 100% CHF 16'085 Eigenmietwert 65% CHF 10'455 Kapitalisierung 5.50% Ertragswert CHF 292'453 Verkehrswert / Marktwert Real- und Ertragswert werden je zur Hälfte gerundet Realwert CHF 367'066 Ertragswert CHF 292'453 Verkehrswert CHF 329'759
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