BVI magazin. Neues Wohnen im Alter Auswirkungen des demographischen Wandels auf die Wohnungswirtschaft

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1 Jahrgang BVI magazin Die Zeitschrift des Bundesfachverbandes der Immobilienverwalter e.v. Neues Wohnen im Alter Auswirkungen des demographischen Wandels auf die Wohnungswirtschaft Seite 4 KfW-Zuschüsse Einzelne energetische Sanierungsmaßnahmen werden wieder gefördert Seite 12

2 Sehen Ihre Mieter, was Sie für sie tun? JETZT SCHON! Saubere Mülltonnen im AMP-Abfallmanagement inklusive DAS AMP-ABFALLMANAGEMENT Das Dienstleistungsangebot der AMP-Gruppe kann sowohl als Einzelleistung als auch als Komplettpaket beauftragt werden: Kontrolle und Nachsortierung der Abfallbehälter Reinigung der Abfallbehälterstandplätze Behältermanagement Mobile professionelle Behälterreinigung Verursachergerechtes Abfallmanagement mit Müllschleusen Mobile Abfallverdichtung Entwicklung von Sperrmüllkonzepten Entwicklung von Gewerbeabfallkonzepten Beratung bei der Standplatzgestaltung. VORTEILE DES BUNDESWEITEN AMP-ABFALLMANAGEMENTS Nachhaltige Senkung der Wohnnebenkosten Zielerreichung des Wirtschaftlichkeitsgebots Umlagefähigkeit der Servicekosten Aufwertung des Wohnumfeldes Verbesserung der Vermietbarkeit Reduzierung der Leerstandskosten Entlastung der Objektbetreuer Aktiver Umweltschutz durch Schonung von Ressourcen KONTAKT AMP-Gruppe: Abfallmanagement PETERS GmbH Robert-Bosch-Straße Langen Telefon (06103) Telefax (06103) AMP Bayern GmbH Sonnenstraße Fürth Telefon (0911) Telefax (0911)

3 Editorial Transparenz & Kompetenz schaffen Vertrauen Liebe Leserinnen und Leser, vor sich sehen Sie die erste Ausgabe unserer neuen Verbandszeitung, dem BVI-Magazin. Die Zeitschrift informiert Sie von nun an zweimonatlich top aktuell über die wichtigsten Neuigkeiten aus dem Verband und der Immobilienbranche. Sie bietet Ihnen aber auch und vor allem eine Plattform zur Präsentation Ihrer eigenen Verdienste und zum Ideenaustausch mit Ihren Verwalterkollegen und Geschäftspartnern. Der BVI und seine über 400 Mitgliedsunternehmen bieten eine Reihe von qualitativ hochwertigen und einzigartigen Produkten und Dienstleistungen, die durch das BVI-Magazin die Aufmerksamkeit erfahren werden, die sie verdienen. Qualität und Kompetenz zählen zu unseren herausragenden Stärken und wo könnten diese besser zum Ausdruck kommen als in einem eigenen Verbandsorgan! Das BVI-Magazin ist Teil unserer konsequenten Entwicklung zu einem eigenständig und effektiv arbeitenden Fachverband, der kontinuierlich der Fortbildung und Qualifizierung von Immobilienverwaltern verpflichtet ist. Mit der Verbandsumbenennung im Spätsommer letzten Jahres brachte der BVI ein neues Selbstverständnis und -bewusstsein zum Ausdruck, dem nun mit einer erstmalig eigenständigen Verbandszeitschrift Rechnung getragen wird. Während das BVI-Magazin besonders die Kommunikation zwischen Immobilienverwaltern und Partnern anregen wird, soll wohnen. Das Fachmagazin für Wohnungseigentümer und Vermieter vor allem Ihre derzeitigen und potenziellen Auftraggeber interessieren. Diese zweite Verbandspublikation erscheint im September 2011 und speist sich inhaltlich aus dem BVI-Magazin, garantiert jedoch durch personalisierte Umschlagseiten eine auf Sie zugeschnittene, direkte Kundenansprache. wohnen. Das Fachmagazin erscheint zweimal im Jahr und kann über die BVI-Geschäftsstelle abonniert werden. Zögern Sie nicht uns anzusprechen! Nun wünsche ich Ihnen erst einmal viel Spaß beim Lesen des BVI- Magazins! Inhalt 4 Schwerpunktthema 4 Neues Wohnen im Alter Auswirkungen des demographischen Wandels auf die Wohnungswirtschaft 6 BVI-Veranstaltungen 6 Jahresabrechnung, Energiedatenmanagement und Veräußerungsbeschränkung 4. Dresdner Verwaltertag 7 Fachliche Fortbildung für Immobilienverwalter 4. Erfurter Verwaltertag 8 Durch Partnerschaft zum Erfolg 4. Münchner Verwaltertage 9 Deutscher Immobilien Kongress 2011 am 5. und 6. Mai in Berlin 9 Termine 10 BVI-Verwalter 10 Großes Firmenjübiläum in Nordenham: 40 Jahre Otto Boekhoff Immobilien GmbH 11 Neue Tendenzen auf dem Erfurter Immobilienmarkt: 5. Cornelia-Hopf-Immobilienseminar 12 Politik & Aktuelles 12 Neu ab dem : KfW-Zuschüsse für Einzelmaßnahmen energetischer Sanierung 13 Was ändert sich mit dem digitalen Fernsehen für die Wohnungswirtschaft? 14 Management & Führung 14 Warum dauern Eigentümerversammlungen bei mir immer so lange? 15 Wege zum Erfolg: Verwalter-Sein Fluch oder Segen? 16 Energie & Umwelt 16 Neu-Fördermitglied LichtBlick: Die Wärmeversorgung der Zukunft 17 Dienstleistungen 17 Die Mietkautionspolice der DOMCURA AG einfach und haftungssicher 18 Verwalterplattform der DKB überzeugt Kunden Inhalt 18 Technik & Bauen Thomas Meier Präsident des BVI Bundesfachverbandes der Immobilienverwalter e.v. 18 Sauberes Wasser durch Rohrinnensanierung 19 BVI-Produkte und Leistungen 19 Sonderkonditionen der BVI-Partner für Verbandsmitglieder 20 Schnelle und sichere Rechtsberatung die BVI-Hotline Thomas Meier, Präsident des BVI Bundesfachverbandes der Immobilienverwalter e.v. 21 Gemeinsam sind wir stark Mitglied werden im BVI e.v. 22 In dieser Ausgabe erscheinende Hersteller & Lieferanten 22 Impressum

4 Titelthema (c) 2x Shutterstock (c) Eduard Pestel Institut Neues Wohnen im Alter Auswirkungen des demographischen Wandels auf die Wohnungswirtschaft Deutschland schrumpft. Seit dem Jahr 2003 sinkt die Einwohnerzahl. Zukünftig wird sie jedes Jahr um abnehmen. Gleichzeitig altert die Bevölkerung stark. Vor allem in Ostdeutschland und im Ruhrgebiet droht ein starker Bevölkerungsschwund. Dieser demographische Wandel wird Auswirkungen auf Mieten und Immobilienpreise haben und den Wohnungsmarkt deutlich verändern. Die deutsche Wohnungswirtschaft steht somit vor bedeu tenden Herausforderungen. Vor allem im Bereich des altersgerechten Wohnens. Demographischer Wandel das klingt abstrakt. Nach ferner Zukunftsmusik. Neuerdings aber auch bedrohlich nah. Leere Häuser und Wohnungen, verwaiste Büros dieses Szenario droht so mancher deutschen Stadt. Gründe sind der Rückgang und die Alterung der Bevölkerung. Das Statistische Bundesamt kommt in seiner aktuellen Vorausberechnung zu dem Ergebnis, dass die deutsche Bevölkerung von derzeit etwa 82 Millionen Menschen bis zum Jahr 2025 auf rund 79 Millionen sinken wird. Bis 2060 wird sich die Schrumpfung weiter fortsetzen, so dass die Einwohnerzahl Deutschlands auf rund 65 Millionen Personen zurückgehen wird. Der Rückgang der Geburtenrate ist die Hauptursache für die massive Bevölkerungsabnahme. Mit dem Bevölkerungsrückgang geht gleichzeitig eine starke Veränderung der Altersstruktur Deutschlands einher. Diese verschiebt sich deutlich in Richtung der älteren Jahrgänge. Der Anteil der Altersgruppe der über 65-Jährigen wird sich von etwa 20% (2008) auf 26% im Jahr 2025 erhöhen wird dann bereits jeder Dritte (34%) 65 Lebensjahre und mehr aufweisen. Weniger Menschen heißt nicht weniger Wohnraumnachfrage Auf den ersten Blick erscheint die Schlussfolgerung zwingend, dass aufgrund des demographischen Wandels die Wohnraumnachfrage zurückgehen, Leerstände entstehen und der Wert von Immobilien sinken wird. Diese Überlegung übersieht aber zwei zentrale Aspekte: Die Wohnungsnachfrage wird nicht von der Zahl der Einwohner, sondern von der Anzahl und Struktur der Haushalte bestimmt. Zum zweiten verändert sich die Wohnflächennachfrage der Haushalte im Laufe der Zeit, z.b. als Folge der Wohlstandsentwicklung. Die quantitativen Folgen des langfristig einsetzenden Bevölkerungsrückgangs werden aufgrund altersstruktureller Effekte und Veränderungen der Wohnansprüche erst mit erheblicher Verzögerung zum Tragen kommen. Im alten Bundesgebiet ist noch bis etwa 2030, in den neuen Ländern bis 2015 mit einer Zunahme der Privathaushalte und infolgedessen mit einem ansteigenden Wohnraumbedarf zu rechnen. In Gesamtdeutschland steigt nach Ergebnissen der aktuellsten Berechnung des Statistischen Bundesamtes die Anzahl der Privathaushalte von derzeit etwa 40 Millionen um gut auf 40,5 Millionen bis 2021 an. Ursache ist die relative Zunahme der Ein- und Zweipersonenhaushalte um jährlich 4% in allen Altersgruppen infolge veränderter Lebensformen, insbesondere aber durch die auch absolut wachsende Gruppe der über 65-Jährigen. Da ältere Menschen in der Regel in ihrer zu groß gewordenen Familienwohnung/dem Haus wohnen bleiben, kommt es zu einer statistischen Erhöhung der durchschnittlichen Wohnfläche pro Person und der Reduzierung der Wohndichte in allen Siedlungsstrukturtypen. Erst ab wird die Zahl der Privathaushalte voraussichtlich stagnieren oder zurückgehen. Zu diesem Zeitpunkt ist dann auch mit einer Reduzierung der Immobilienwerte, gegebenenfalls auch der Notwendigkeit des Umbaus besonders betroffener Gebiete zu rechnen. Altersgerechtes Wohnen Die Wohnungswirtschaft ist in den letzten Jahren zu der Erkenntnis gelangt, dass es nicht unbedingt sinnvoll ist, einen steigenden Anteil zuverlässiger Mieter in Sonder- Seite 4 BVI-Magazin

5 Titelthema Altersstruktur der Bevölkerung in Deutschland 2035 im Vergleich zu 2009 wohnformen (Heim, Altenwohnung, Betreutes Wohnen) abwandern zu lassen, wenn gleichzeitig Schwierigkeiten bestehen, die vorhandenen Wohnungen zu vermieten und sozial stabile Nachbarschaften zu erhalten. In zunehmendem Maß gibt es deshalb Bestrebungen, den vorhandenen Wohnungsbestand an die Bedürfnisse älterer Menschen anzupassen und ihnen damit einen längeren Verbleib in der angestammten Wohnung zu ermöglichen. Nach Schätzungen der Verbände der Bauund Immobilienwirtschaft sowie dem Deutschen Mieterbund müssten, um den Bedarf nach einem selbstbestimmten und sicheren Wohnen in den eigenen vier Wänden im Alter zu decken, pro Jahr rund seniorengerechte Wohnungen durch Neubau oder Modernisierung geschaffen werden. Dies wären rund 2 Millionen altersgerechte Wohnungen bis KfW-Programm Altersgerecht umbauen Nach Berechnungen des Kuratoriums Deutsche Altershilfe sind bislang nur fünf Prozent der Bestandsgebäude altersgerecht umgebaut. Um diese unzureichende Zahl zu steigern, muss sich die Wohnungswirtschaft intensiver für altersgerechten Wohnraum einsetzen. Auch die Politik ist aufgefordert, verstärkt Anreize zu schaffen, damit private Investoren mehr in bezahlbaren, altersgerecht gebauten Wohnraum investieren. Über das KfW-Förderprogramm Altersgerecht wohnen stellt die Bundesregierung in den Jahren 2009 bis 2011 jeweils rund 80 bis 100 Millionen Euro für die Zinsverbilligung von Darlehen und für Investitionszuschüsse zur Verfügung. Zu den Forderungen des BVI Bundesfachverbandes der Immobilienverwalter e. V. zählt, dass dieses Förderprogramm nach 2011 fortgeführt und finanziell aufgestockt wird. Gleichzeitig sind bessere steuerliche Rahmenbedingungen für den altersgerechten Umbau und den Neubau wichtig allen voran die Einführung einer richtig bemessenen Abschreibung für Gebäude in Höhe von 4 %. Wie wichtig staatliche Unterstützung ist, verdeutlicht ein Blick auf die Kosten altersgerechten Umbaus: Pro Haushalt wären Investitionen von durchschnittlich Euro pro Haushalt notwendig. Das ergibt statistisch einen Gesamtbedarf von 39 Milliarden Euro, um alle elf Millionen Seniorenhaushalte in Deutschland altersgerecht anzupassen. Um die Förderung von Maßnahmen zur Reduzierung von Barrieren im Wohnungsbestand in Anspruch nehmen zu können, stellt die KfW-Förderbank technischen Mindestanforderungen an altersgerechte Umbauten, die unter www. kfw.de abrufbar sind. Alle Anforderungen sind aufgrund der fortgeschrittenen technischen Entwicklung ohne größere Komplikationen umsetzbar. Barrierefreiheit ist also grundsätzlich möglich und wünschenswert und das nicht erst in fortgeschrittenem Alter. Sie hebt den allgemeinen Wohnstandard und damit den Wert jeder Immobilie. Cornelia Freiheit Bedarf an seniorengerechten Wohnungen 2025 in den einzelnen Bundesländern in Wohneinheiten INFOBOX Die strukturelle altersgerechte Wohnungsanpassung beinhaltet vor allem: die Beseitigung von Stufen und Schwellen den Einbau eines Lifts die Installation einer Gegensprechbzw. Alarmanlage die Verbreiterung der Badezimmertür die Schaffung von Möglichkeiten zur Installation einer bodengleichen Dusche die bessere Erreichbarkeit von Bedien elementen auch im Sitzen (c) Eduard Pestel Institut BVI-Magazin Seite 5

6 BVI-Veranstaltungen Über 150 Immobilienverwalter nutzten den 4. Dresdner Verwaltertag zum Erfahrungsaustausch Andreas Lang, Landesbeauftragter der Landesverbandes Sachsen, konnte unter anderem Frank Müller vom BFW-Landesverbandes Mitteldeutschland begrüßen BVI-Landesverband Sachsen 4. Dresdner Verwaltertag am 7. März 2011 Der Dresdner Verwaltertag fiel dieses Jahr auf den Rosenmontag, was die über 150 Teilnehmer aber nicht davon abhielt, die Veranstaltung zu besuchen. Der BVI-Vizepräsident, Dr. Michael Goßmann und der Landesbeauftragte des BVI-Landesverbandes Sachsen, Andreas Lang begrüßten die BVI- Mitglieder, Gäste, Referenten und Aussteller. Frank Müller, Vorstandsvorsitzender des BFW-Landesverbandes Mitteldeutschland nutzte die Gelegenheit zu einem Grußwort. Andreas Lang führte als Moderator durch die Veranstaltung, deren juristische Themen die volle Aufmerksamkeit der Teilnehmer erforderten. Jahresabrechnung weiter heiß diskutiert Der erste Themenschwerpunkt lag bei der Jahresabrechnung. Dr. Oliver Elzer legte die gesetzlichen Grundlagen und die herrschende Rechtsmeinung dar. Ein Vermögensstatus wird nicht gefordert und manche Gerichte lehnen diesen sogar zu Unrecht ab. Bei Mehrhausanlagen muss der Verwalter die Vereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung beachten, um richtig abzurechnen. Mit großer Aufmerksamkeit verfolgten die Teilnehmer den Vortrag von Prof. Florian Jacoby, der ein Fazit zur BGH-Entscheidung zog und den 28 des WEG-Gesetzes erläuterte. Die Verwalter sollen zwischen Gesamtabrechnungen und Einzelabrechnung unterscheiden. Die Abrechnung korrigiert die Forderungen aus dem Wirtschaftsplan nur in Höhe der Abrechnungsspitze, weshalb auch nur darüber zu beschließen ist. Rüdiger Fritsch beschäftigte sich mit den typischen Konfliktfeldern zwischen Vermieter und Mieter. Die Einflussmöglichkeiten des Verwalters sind hinsichtlich der Erstellung der WEG- und der Betriebskostenabrechnung begrenzt. Rechtsschutz, Energiedatenmanagement und Finanzierung für die WEG Der Versicherungsspezialist Caninenberg & Schouten gab einen Überblick darüber, welcher Rechtsschutz für die WEG und den Verwaltungsbetrieb sinnvoll ist. Eingeschlossen ist die Absicherung des Verwalters für die erhöhte strafrechtliche Verantwortung und die Auferlegung von Prozesskosten bei grobem Verschulden. Da die Heizkostenabrechnung durch die steigenden Kosten im Fokus der Eigentümer und Mieter steht, ist Transparenz notwendig, um Vertrauen zu erwerben. Dazu hat ista ein Energiedatenmanagement entwickelt, welches Thomas Gyra vorstellte. Die von Gesetz und Gemeinschaftsordnung abweichende Verteilung von Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten lässt der 16/4 im Einzelfall zu, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs Rechnung trägt und der Beschluss mit einer doppelt qualifizierten Mehrheit gefasst wurde. Mit diesem spannenden Thema beschäftigte sich Dr. Jan- Hendrik Schmidt. Die Deutsche Kreditbank AG gewährt Eigentümergemeinschaften ohne Sicherheiten Kredite zur Finanzierung von Maßnahmen, wenn das Hausgeldkonto seit mind. sechs Monaten bei der DKB geführt wird. Finanziert werden max. 80 % des Investitionsvolumens und im Höchstfall ,00 pro Eigentümer. Veräußerungsbeschränkung kann aufgehoben werden Dass auch ein trockenes Thema anschaulich dargestellt werden kann, bewies André Leist, Fachanwalt aus Dresden. Er beschäftigte sich mit der Veräußerungsbeschränkung, die die Zustimmung des Verwalters bei Verkäufen innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft einfordert, durch Mehrheitsbeschluss aber auch aufgehoben werden kann. Will der Verwalter die Grundbücher berichtigen lassen, sollte er sich neben der notariellen Beglaubigung des Beschlusses auch eine Bevollmächtigung einholen. Die aktuelle WEGund Mietrechtsprechung kann durchaus praxisrelevant dargestellt werden. Das bewies Dr. Olaf Riecke und bekam wie alle Referenten von den Teilnehmern viel Lob für seinen Vortrag. Die anschließende Podiumsdiskussion zeigte die besondere Atmosphäre der Dresdner Veranstaltung, die durch Interesse, Herzlichkeit und Achtung geprägt ist. Mit vielen neuen Erkenntnissen für die bevorstehenden Eigentümerversammlungen verabschiedete Andreas Lang die Teilnehmer. Alle sind herzlich eingeladen, wenn der BVI am 5. März 2012 den Dresdner Verwaltertag im neuen Kongresszentrum durchführt. Andreas Lang Seite 6 BVI-Magazin

7 BVI-Veranstaltungen Andreas Mernberger, BVI-Landesbeauftragter von Thüringen und Sachsen-Anhalt eröffnet den 4. Erfurter Verwaltertag Erfurts Oberbürgermeister Andreas Bausewein lobt das Engagement der Immobilienverwalter BVI-Landesverband Thüringen und Sachsen-Anhalt 4. Erfurter Verwaltertag am 8. März 2011 Über 70 Verwalter bauten in Erfurt ihre Fachkompetenz aus Bereits zum vierten Mal fand der Erfurter Verwaltertag als eines der größten Branchenfortbildungsevents der Thüringer Region im Tagungshotel Radisson Blu statt. Der Landesbeauftragte für Thüringen und Sachsen-Anhalt, Andreas Mernberger, informierte kurz die zahlreichen Teilnehmer über die Hintergründe der Verbandsumbenennung von BFW in BVI. Er kündigte auch einige zeitnah erfolgende und spannende Neuerungen an, die für Verbandsmitglieder und deren Auftraggeber Mehrwerte darstellen werden. Die Neuerungen werden spätestens auf dem kommenden Deutschen Immobilien Kongress im Mai detailliert vorgestellt werden. Fortbildungsbedarf steigt Die gegenüber den Vorjahren gestiegene Teilnehmerzahl belegte einmal mehr den Bedarf an aktueller Fortbildung, um den steigenden Marktanforderungen an Hausverwalter mit hoher Fachkompetenz gerecht werden zu können. Insbesondere die Referate zu den aktuellen Anforderungen an die Jahresabrechnung und die Darstellung der Instandhaltungsrückstellung gemäß neuesten BGH- Entscheidungen lieferten den just im Abrechnungsstress stehenden Hausverwaltern viel interessanten Zündstoff zu kontroversen Diskussion mit den zahlreich anwesenden Fachkoryphäen der nationalen Justiz und Rechtsberatung. Grußwort des Oberbürgermeisters Der Oberbürgermeister der Landeshauptstadt Erfurt, Andreas Bausewein, ließ es sich nicht nehmen, dieses Jahr die über 80 Teilnehmer mit einem eindrucksvollen Grußwort zu aktuellen Themen des Erfurter Wohnungsmarktes auf den Programmablauf einzustimmen. Er wies auf die gut erhaltene Bausubstanz, den niedrigen Leerstand und die Bemühungen der Stadt Erfurt bezüglich der Investition in den Geschossbau hin. Den Erfurter Verwaltertag lobte er als eine Veranstaltung, die die Stadt über ihre Grenzen hinaus noch bekannter mache. Interessante Fachausstellung Die interessanten Beratungen über innovative Produkte und Dienstleistungen durch die Branchenfirmen der Fördermitglieder in der Fachausstellung fanden großen Anklang unter den Teilnehmern. Die große Nachfrage nach den Fachpublikationen des Verbandes, wie z.b. nach der bundesweiten BSI-Verwaltergebührenstudie, verdeutlichte den Bedarf an aktuellen Brancheninformationen, ebenso wie die zahlreichen, angeregten Pausengespräche der Verwalterkollegen. Die Teilnehmer waren sich einig, dass wieder einmal eine äußerst gelungene Veranstaltung mit viel Lust auf Mehr im nächsten Jahr stattgefunden hat! Andreas Mernberger BVI-Magazin Seite 7

8 BVI-Veranstaltungen BVI-Landesverband Bayern 4. Münchner Verwaltertage am 25./ Prof. Häublein gibt in der Pause noch mal Tipps zur Jahresabrechnung Die Münchner Verwaltertage begannen mit einer Hochzeit. Martin Metzger, Verwalter in Rosenheim, stellte Überlegungen zur Prozess optimierung und Kostenreduzierung durch Partnerschaft zwischen Immobilienverwaltern vor. Der Kunde wird das Alleinstellungsmerkmal zu Zweit sehr wohl zu schätzen wissen, und wir müssen nicht ständig das Rad neu erfinden, wenn wir uns nur die Mühe machen, miteinander zu reden, meinte Metzger. Auch der weitere Verlauf der Münchner Verwaltertage stand ganz im Zeichen von Partnerschaftlichkeit. Martin Kummer und Joachim Zeplin, Mitarbeiter der Ista Deutschland GmbH, berichteten darüber, dass direkt an den Nutzer gemeldete Energieverbräuche Einsparungen von 10 bis 15% bewirken. Die Investition in per Funk auslesbare Verbrauchsmessgeräte wird dadurch sinnvoll. Die Entscheidung des BGH vom zur Erstellung der Jahresabrechnung hat zur Folge, dass Zahlungen der Eigentümer auf die Instandhaltungsrücklage nicht mehr als Ausgaben zu buchen sind. Prof. Martin Häublein ergänzte, dass die Abrechnung ausschließlich die Abrechnungsspitze beinhalten darf. Johannes Drabek, Rechtsanwalt aus Nürnberg, erläuterte das Thema Hausordnung. Er warnte die Verwalter davor, selbst für die Beseitigung von Störfällen aktiv zu werden. Dies wäre ein widerrechtlicher Eingriff in die Selbstverwaltungsrechte der Gemeinschaft. Die Eigentümer sollten stattdessen aufgefordert werden, selbst für die Störungsbeseitigung zu sorgen. Datenschutzbeauftragter ab neun Mitarbeitern Pflicht Die technische Entwicklung der Datenverarbeitung erfordert eine erhöhte Beachtung des Bundesdatenschutzgesetzes. Virenschutz und Datensicherung sind ebenso zwingend wie die Verschwiegenheitspflicht der Mitarbeiter. Reinhold Okon, Datenschutzbeauftragter des BVI, wies darauf hin, dass in Unternehmen mit mehr als neun datenverarbeitenden Mitarbeitern, ein Datenschutzbeauftragter bestellt werden muss. Thorsten Woldenga, Verwalter aus Hannover, ist es leid, seine Eigentümergemeinschaften um eine Erhöhung des Verwalterhonorars zu bitten. Angenehm wäre, laut Woldenga, eine automatische Erhöhung der Vergütung beispielsweise nach den Tarifen der Wohnungswirtschaft. Die Interessen der Eigentümer und der Verwalter würden dabei beidseitig gewahrt werden. Im letzten Vortrag des Tages zitierte Dr. Olaf Riecke, Richter am AG Blankenese, Entscheidungen des BGH und diverser Oberlandesgerichte. Das OLG München entschied, dass Hausgeldforderungen durch den Verwalter in eigenem Namen möglich sind, wenn dies in der Teilungserklärung geregelt ist. Dem widersprach der BGH in seinem Urteil vom mit der Begründung, dass das schutzwürdige Eigeninteresse nicht aus der Rechts- und Pflichtenstellung des Verwalters hergeleitet werden kann. Der BGH bestätigte hingegen in seiner Entscheidung vom dass ein durch Vereinbarung festgelegter Umlagenschlüssel nach 16 Abs. 3 WEG durch Mehrheitsbeschluss geändert werden kann. Am zweiten Seminartag strich Dr. Riecke die Risiken heraus, denen sich der Verwalter aussetzt, wenn er Einspruchs- oder Erfüllungspflichten öffentlich-rechtlicher Belange versäumt. Der Verwalter kann nach einer Entscheidung des BGH vom schon bei leichter Fahrlässigkeit haftbar gemacht werden. Leistung als Markenzeichen des BVI Den BVI zu einer Marke zu machen, gehört zu den langfristigen Bestrebungen der Verbandsmitglieder. Mit dem Verbandszeichen BVI sollen Werte wie Unverwechselbarkeit und Leistung in Verbindung gebracht werden. Thomas Meier, Präsident des BVI, erläuterte, wie Marken ihre rationale Leistung über Werte emotionalisieren. Rüdiger Fritsch, Rechtsanwalt aus Solingen, referierte zum Thema Schimmel im Sondereigentum. Im Zuge seiner Fürsorge- und Kontrollpflicht hat der Verwalter Ursachen für Schimmelbildung im Sondereigentum festzustellen. Obwohl der Verwalter nicht automatisch dazu verpflichtet ist, Schäden im Sondereigentum auch abzuwickeln, so werden gute Verwalterfirmen doch auch hier Unterstützung anbieten. Heike Fölster von Kabel Deutschland berichtete, dass die Aussendung analoger Programme mit Beginn des Monats Mai 2012 abschaltet wird soweit der Empfang über Parabolantenne erfolgt. In Zukunft müssen Verwalter eine Umrüstung der Kopfstationen und der internen Hausnetze sowie die Beschaffung digitaler Receiver in Erwägung ziehen. Tenor des Referats von Dr. Oliver Elzer, Richter am Kammergericht Berlin, war: Beschlüsse müssen so deutlich wie möglich formuliert werden. Dem Verwalter, der nicht in der Lage ist, eindeutige Beschlüsse zu formulieren, drohen Schadensersatzansprüche. Die anschließende Diskussion zwischen Verwaltern und Referenten zeigte, wie wichtig die Durchführung der Münchner Verwaltertage ist. Manches Verwalterproblem konnte gleich vor Ort gelöst werden. Bevor der BVI- Landesbeauftragte Werner Brückner die Verwalter verabschiedete, wies er noch auf die Veranstaltung des Landesverbandes Bayern am 17. und 18. November 2011 hin. Werner Brückner Seite 8 BVI-Magazin

9 BVI-Veranstaltungen Deutscher Immobilien Kongress 2011 am 5. und 6. Mai in Berlin Die Immobilienbranche zwischen Innovation und Stabilität Herausforderungen erfolgreich meistern Mit praxisbezogenem Fachprogramm und renommierten Gästen aus Politik, Wirtschaft und Wissenschaft lädt der Deutsche Immobilien Kongress, ehemals BFW Immobilien Kongress am 5. und 6. Mai 2011 in das Maritim proarte Hotel in Berlin. Der Kongress, der gemeinsam vom BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e.v. und dem BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.v. ausgerichtet wird, zählt mit 650 erwarteten Teilnehmern zu den bedeutendsten Veranstaltungen für die Immobilienbranche. Dieses Jahr werden unter dem Motto Die Immobilienbranche zwischen Innovation und Stabilität Herausforderungen erfolgreich meistern die aktuellen Fragestellungen an die Immobilienwirtschaft erörtert und diskutiert. Den Startschuss für die zweitägige Veranstaltung geben Dr. Birgit Grundmann, Staatsekretärin des Bundesministeriums der Justiz sowie Jan Mücke, Parlamentarischer Staatssekretär im Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung. Der BVI informiert auf dem Immobilien-Verwalterplenum über die vielfältigen Belange der professionellen Immobilienverwaltung. Neben der aktuellen WEG und Mietrechtsprechung werden die Themen Instandhaltung/Instandsetzung und Haftung des Verwalters zu den Schwerpunkten gehören. In den acht Arbeitsgruppen des BFW werden die aktuellen Entwicklungen in der Steuergesetzgebung, aber auch die Themen Wohnen im Alter, Bauträger sowie Hotelimmobilien aufgegriffen. Im Fokus des zweiten Kongresstages stehen neue Finanzierungsinstrumente, Immobilienmarketing, Immobilienverwaltung sowie Klimaschutz. Das Kongressprogramm ist unter abrufbar. Die Anmeldung zur Veranstaltung ist bis zum ebenfalls über die BVI-Webseite möglich. Termine 2011 Seien Sie dabei! Der BVI informiert auf seinen regionalen und überregionalen Veranstaltungen regelmäßig über WEG- und Mietrecht und gibt Praxistipps. Deutscher Immobilien Kongress Geimeinsame Veranstaltung des BVI und BFW im im MARITIM proarte Hotel Berlin. Beginn: , Ende: BVI-Seminar LV West Offene Veranstaltung des BVI-Landes verbandes West im RAMADA Hotel Hürth-Köln. Beginn: , Ende: (c) Shutterstock 10. Potsdamer Verwaltertag Offene Veranstaltung der BVI-Landesverbände Berlin, Brandenburg und Mecklenburg-Vorpommern im Kongresshotel Potsdam. am BVI-Seminar LV Bayern Offene Veranstaltung des BVI-Landes verbandes Bayern im MARITIM Hotel Nürnberg. Beginn: , Ende: Stuttgarter Verwaltertage Offene Veranstaltung des BVI-Landesverbandes Baden-Württemberg im Millennium Hotel Stuttgart. Beginn: , Ende: BVI-Seminar LV Nord Offene Veranstaltung des BVI-Landes verbandes Nord im MARITIM Hotel Reichshof Hamburg. Beginn: , Ende: Frankfurter Verwaltertage Rheinland-Pfalz/Saarland und Hessen Offene Veranstaltung der BVI-Landes verbände im Holiday Inn Frankfurt Airport-North. Beginn: , Ende: Weitergehende Informationen zu den genannten Veranstaltungen finden Sie auf unserer Homepage unter Etwaige Änderungen behalten wir uns vor! BVI-Magazin Seite 9

10 BVI-Verwalter 40 Jahre erfolgreiche Immobilienvermittlung und Hausverwaltung Die Otto Boekhoff Immobilien GmbH zieht Bilanz (c) Otto Boekhoff Immobilien GmbH 40 Jahre Erfolg das geht nur im Team. Die Belegschaft der Otto Boekhoff Immobilien GmbH Am jährte sich zum 40. Mal die Gründung der Otto Boekhoff Immobilie GmbH aus Nordenham. Ein Grund, um mit Mitarbeitern, Partnern und langjährigen Weggefährten zu feiern, aber auch um auf die Meilensteine der Firmengeschichte zurückzublicken. Seit dem ist die Otto Boekhoff Immobilien GmbH kompetenter Ansprechpartner in den Bereichen Immobilienvermittlung und Hausverwaltung in der Wesermarsch und bietet darüber hinaus seit mehr als zwanzig Jahren über sein Sachverständigenbüro die Erstellung von fundierten Wertgutachten an. Qualität und Fortschrittlichkeit sind dabei immer wichtig gewesen: 1978 haben wir als erste Hausverwaltung in der Wesermarsch die elektronische Datenverarbeitung eingeführt, erinnert sich der Firmengründer Otto Boekhoff. Ein weiterer wichtiger Schritt war der Beitritt zum BVI am Seit 1993 gibt das Unternehmen allen Interessierten im Rahmen eines Spezialseminars für Wohnungseigentümer und Beiräte Informationen zum aktuellen Stand der Rechtsprechung, zu energetischen Themen, zum Immobilienmarkt etc. Darüber hinaus initiierte man zuerst 1997 die regelmäßig stattfindende Nordenhamer Immobilienmesse Mein Haus. Inzwischen ist das Unternehmen über die 1996 vom zweiten Geschäftsführer, Peter Laarmann, gegründete Immobilien-Börse, der über 60 Makler angeschlossen sind, deutschlandweit tätig. Über das Internetportal meer-flair.de werden darüber hinaus Ferienimmobilien insbesondere an der Nordseeküste angeboten. Erfahrung und Know-how als Erfolgsgaranten 2001 tritt der diplomierte Betriebswirt (Fachrichtung Immobilienwirtschaft) Guido Boekhoff, Sohn des Firmengründers, in die Fußstapfen seines Vaters und wird Geschäftsführer der Otto Boekhoff Immobilien GmbH übernimmt er darüber hinaus das Sachverständigenbüro. Als Grund für den langjährigen Erfolg des Unternehmens nennt Guido Boekhoff u. a. das 17-köpfige Team: Sie sind das Kapital der Firma. Unsere geschulten Mitarbeiter verfügen über langjährige Erfahrung in den Bereichen Immobilienverkauf und verwaltung und ein umfangreiches Know-how. So sieht sich das Unternehmen für die Zukunft gut aufgestellt und ist weiterhin auf Expansionskurs. Aktuell schaut man sich auf dem Markt nach zum Verkauf stehenden Verwaltungsbeständen um. Guido Boekhoff Neue BVI-Mitglieder Hausmann Objektbetreuung GmbH, Dresden, Ordentliches Mitglied LÜBECKER BAUVEREIN eg, Lübeck, Ordentliches Mitglied H. Ferdinand & Sohn Sylt GmbH, Sylt, Ordentliches Mitglied Immobilien-Konzept, Wilhelmshaven, Gastmitglied Hausverwaltung Seiferth GmbH, Nürnberg, Ordentliches Mitglied AWImmoware GmbH, Halle, Fördermitglied Seite 10 BVI-Magazin

11 BVI-Verwalter Herzlichen Glückwunsch zur runden 70 für Michael Breitfeld, Breitfeld Hausverwaltungen GmbH in Mainz zur runden 60 für Ulrich Sick, Sick Gesellschaft für Rohrreinigungsund Sanierungstechnik mbh in Heiningen für Detlef Dürrast, WBV Wohnbau Betreuungs & Verwaltungs GmbH in Salzgitter-Bad zur runden 50 für Thomas Thiele, Schoon GmbH Hausverwaltung & Immobilien in Cuxhaven Experten referierten über Neuerungen und Tendenzen auf dem Immobilienmarkt Ein Blick aufs Infoblatt kann helfen, Kosten zu sparen 5. Cornelia-Hopf- Immobilienseminar Die Cornelia Hopf Immobilienverwaltung orientiert sich seit der Gründung 1993 an den stetig wachsenden Ansprüchen der Immobilienbranche. Seit dem Jahr 2005 ist der Erfurter Verwalter von Wohnungseigentümergemeinschaften sowie Wohn- und Gewerbeimmobilien Mitglied im BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.v. Bereits zum 5. Mal fand am das Cornelia Hopf Immobilienseminar zu aktuellen Themen rund um die Immobilie statt. (c) Cornelia Hopf Immobilienverwaltung für Rechtsanwalt Dr. Christoph J. Partsch in Berlin für Thomas Lonsdorfer, ISA Haus- und Immobilienverwaltung GmbH Sachsen-Anhalt in Magdeburg zur runden 40 für Frank Reiser, G. Reiser Immobilien verwaltung GmbH in Kirchheim/Teck für Mark Zimni, Erwin Führer Immobilien GmbH in Kassel Der Erfurter Immobilienmarkt hat sich in den letzten Jahren von einem Mieter- zu einem Vermieter-Markt entwickelt. Dies verdeutlicht der zum veröffentlichte Mietspiegel sagte Frau Cornelia Hopf -Lonzen zum Auftakt Ihres Seminares. In den oberen Mietsegmenten liegen die Preise bereits bei mindestens 8,00 /m². Die sich daraus ergebende große Nachfrage nach Wohnraum lässt auch die Leerstandsquote sinken. Bei der Immobilienverwaltung Hopf sank diese im Verwaltungsbestand auf unter 0,5%. Das ist eine neue Erfahrung. Viele Kunden möchten bereits im arbeitsfähigen Alter Vorsorge treffen und eine Wohnung beziehen, die auch dem Alltag eines älteren Menschen gerecht wird. Topthema: Wertsteigerung durch energetische Sanierung Das im Victor s Residenz Hotel Erfurt ausgerichtete Seminar informierte zu Themen wie Absicherung der nachhaltigen Kapitaldienstfähigkeit, Wertsteigerung und -erhalt durch energetische Modernisierung, Sanierung, Einsparpotentiale im Energiebereich und über aktuelle Urteile zur Rechtsprechung im Wohnungseigentumsrecht. Zu den Rednern gehörten unter anderem: Rechtsanwalt Dirk Wandner, Stephan Höfig (RE/MAX City Erfurt und Vorsitzender IVD Mitte e. V.) und Werner Reichert (Vorstandsvorsitzender der Erfurter Bank). Die durch die Journalistin Anke Schmidt-Kraska moderierte Podiumsdiskussion lud zur Meinungsbildung und zum Erfahrungsaustausch ein und klärte Fragen der Seminarteilnehmer. Eingeladen waren Immobilieneigentümer und interessierte Erfurter, die mehr über das Thema Wohneigentum erfahren wollten. Am Ende der Veranstaltung wurde unter allen Teilnehmern sogar ein Gramm Gold verlost. Das Seminar veranstaltet die Immobilienverwaltung Hopf einmal jährlich, um Interessierten die Möglichkeit zu geben, sich mit Experten auszutauschen und vertiefende Informationen zu ihren Themen zu erhalten. Das nächste Seminar findet am 31. März 2012 statt. Cornelia Hopf office@hopf-immobilien.de BVI-Magazin Seite 11

12 Politik & Aktuelles KfW-Zuschüsse für Wohnungseigentümergemeinschaften Einzelne energetische Sanierungsmaßnahmen werden wieder gefördert Auch die Handwerkerzunft freut es seit dem 1. März 2011 begünstigen KfW-Zuschüsse wieder die Wärmedämmung (c) KfW Bankengruppe Die KfW Bankengruppe fördert seit dem 1. März 2011 im Programm Energieeffizient Sanieren neben umfassenden Sanierungen zum KfW Effizienzhaus auch wieder Einzelmaßnahmen wie Dämmung, Austausch von Fenstern, Erneuerung von Heizungsanlagen oder Einbau von Lüftungsanlagen. Das Verfahren, um in den Genuss eines Zuschusses zu kommen ist denkbar einfach: 1) Die Antragstellung auf einen Investitionszuschuss erfolgt wahlweise durch die einzelnen Wohnungseigentümer oder durch den Verwalter im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft direkt bei der KfW. 2) Die Zusage geht direkt an den Wohnungseigentümer bzw. an den Verwalter. 3) Nach Beendigung der beantragten Maßnahmen wird der Verwendungsnachweis zusammen mit den Rechnungskopien spätestens von 3 Jahren nach Zuschuss- Zusage bei der KfW eingereicht und die Auszahlung des Zuschusses erfolgt in einer Summe auf das angegebene Konto. Wer kann Anträge stellen? Im Zuschussprogramm Energieeffizient Sanieren sind neben den Eigentümern von Ein- und Zweifamilienhäusern (maximal 2 Wohneinheiten), auch Eigentümer von Eigentumswohnungen bzw. Wohnungseigentumsgemeinschaften antragsberechtigt. Die Anträge können vom einzelnen Eigentümer oder vom Verwalter im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft gestellt werden. Nicht berücksichtigt werden die Miteigentumsanteile von gewerblich genutzten Einheiten oder Einheiten die nicht im Besitz natürlicher Personen sind. Vorteilhaft ist die Antragstellung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft, da hier die Bearbeitung zügig durch einen zentralen Ansprechpartner bei der WEG erfolgen kann. Wichtig: die Antragstellung bei der KfW muss vor Beginn der Baumaßnahme erfolgen. Bereits begonnene Maßnahmen können nicht bezuschusst werden. Wie hoch kann der Zuschuss ausfallen? Die Zuschüsse staffeln sich von 5% für die neuen energetischen Einzelmaßnahmen bis zu 17,5% für die umfangreichen energetischen Sanierungen zum KfW-Effizienzhaus. So sind bis zu Euro an Zuschuss pro Wohneinheit möglich. Die Mindestinvestitionssumme beträgt Euro pro Antrag. Welche Kosten können berücksichtigt werden? Die Zuschüsse werden immer auf die gesamten Investitionskosten incl. aller notwendigen Nebenarbeiten berechnet. So werden z.b. bei einer Dämmung des Daches auch die Kosten für das Gerüst, den Abriss des Altmaterials, die neuen Sparren oder die neue Dachlattung, die Verkleidung der Dämmung, die Neueindeckung des Daches, die Änderungen am Dachüberstand und die Erneuerung der Dachrinnen/Fallrohre bezuschusst. Des Weiteren wirkt sich die Verteilung der Finanzierungsbausteine wie z.b. Rücklagen/ Umlagen oder Hausbankdarlehen nicht auf die Höhe des Zuschusses aus, da hier nur die Investitionskosten betrachtet werden. Hinweis: Alternativ steht auch eine zinsgünstige Kreditvariante zur Verfügung, die bei den Hausbanken beantragt werden muss. Details zu den Neuerungen für die energetischen Einzelmaßnahmen Seit dem 1. März 2011 werden wieder energetische Einzelmaßnahmen wie Dämmung, Austausch von Fenstern, Erneuerung von Heizungsanlagen oder Einbau von Lüftungsanlagen gefördert. Neu ist, dass sich die technischen Anforderungen bei Einzelmaßnahmen an der thermischen Gebäudehülle auf den Wärmedurchgang (U-Wert) des gesamten Bauteils z.b. der Dachschräge beziehen. Somit werden erstmals auch die vorhandenen Materialschichten (z.b. eine bereits vorhandene Dämmung) bei der Erreichung der neuen technischen Mindestanforderungen berücksichtigt. Im Sinne der Unterstützung eines ganzheitlichen Konzeptes und der Qualitätssicherung ist die Einbindung eines Sachverständigen erforderlich. Roger Paul roger.paul@kfw.de Seite 12 BVI-Magazin

13 Politik & Aktuelles (c) Shutterstock Was ändert sich mit dem digitalen Fernsehen für die Wohnungswirtschaft? Interview mit Christian Müller von der Wowikom Consulting GmbH Ab dem ist der analoge Satellitenempfang in Deutschland Geschichte. Was muss der Wohnungsverwalter in Hinblick auf die Umstellung auf digitales Fernsehen tun? Von der Abschaltung sind nur analoge Satellitenanlagen betroffen. Nutzer von DVB-T (digitales Antennenfernsehen) oder IP-TV sind nicht betroffen, genauso wenig die Kunden der großen Kabelnetzbetreiber, da diese vorerst die digitalen Programme reanalogisieren. Liegenschaften, die über digitale Satellitenanlagen verfügen, merken von der Umstellung ebenfalls nichts. Verwalter, die noch analoge Satellitenanlagen in ihren Beständen haben, sollten das Thema Modernisierung als TOP auf die nächste WEG-Versammlung nehmen. Was ändert sich für die Bewohner? Nach der Umrüstung müssen sich die Bewohner digitale Receiver zulegen. Digitale Anlagen bieten in der Regel ein größeres Programmspektrum und eine bessere Qualität. Empfiehlt sich in diesem Zug nicht ein Wechsel zu terrestrischem oder Kabelempfang? Der Kabelanschluss ist durch Zusatzdienste wie breitbandiges Internet, Telefon oder Video-On-Demand trotz monatlicher Gebühren attraktiv. Satellitenempfang bietet eine große Programmvielfalt von mehreren tausend Programmen. Er empfiehlt sich, wenn viele Fremdsprachenprogramme eingespeist werden müssen. Die Kosten sind abhängig von den Vertragskonstellationen. DVB-T (Antennenfernsehen) sehen wir als mobiles Fernsehen an nicht zur Versorgung von Liegenschaften. Von der Modernisierung von SAT-Aufbereitungsanlagen raten wir ab: diese Technik ist aus unserer Sicht nicht zukunftsfähig und wegen des Eingriffs in das Urheberrecht hoch kompliziert. Um digitales Fernsehen zu nutzen, muss vielfach die Hausverteilanlage aufgerüstet werden. Muss der Mieter eine daraus resultierende Mieterhöhung in Kauf nehmen? Miethausbesitzer und Gemeinschaften können eine Aufrüstung der Hausverteilanlage beschließen. Die Kosten hierfür werden bei Laufzeitverträgen mit Kabelnetzbetreibern oder Mietverträgen mit Handwerkern i.d.r. über die Betriebskosten umgelegt. Wir haben hierzu gemeinsam mit Verwaltern des BVI Vertragsmodelle entwickelt, die Gemeinschaften rechtlich absichern und die Vorgaben der Betriebskostenverordnung berücksichtigen. Bei einer Modernisierung der Hausverteilanlage handelt es sich laut BGH um eine vom Mieter zu duldende wohnwertsteigernde Maßnahme. Neben der Durchsetzung der Modernisierung in den Räumen des Mieters ermöglicht dies vor allem auch die Umlage der Kosten gemäß 559 BGB bei einer Modernisierung mittels eines Werkvertrages. Wichtig ist die Installation Christian Müller, Prokurist der Wowikom Consulting GmbH einer modernen Hausverteilanlage, die keine Versorgungsmöglichkeit ausschließt. Strategisch sollten sich Miethausbesitzer und Gemeinschaften anbieterunabhängig machen, indem sie sich Zugriff und Vermarktungspotential ihrer Hausnetze sichern. Christian Müller (c) Wowikom Consulting Gmbh BVI-Magazin Seite 13

14 Management & Führung Warum dauern Eigentümerversammlungen bei mir immer so lange? Oder: Warum schneller vielleicht auch eine unpassende Lösung ist Thorsten Woldenga ist Business-Coach und Vorstandsmitglied des BVI e.v. Jedes Jahr das Gleiche kaum ist die Silvesterparty vorbei, beginnt bei den WEG-Verwaltungen die absolute Hochsaison: Jahresabrechnungen sind zu erstellen, Beirats-Sitzungen zu organisieren, Eigentümerversammlungen vorzubereiten und abzuhalten. Irgendwann registriert man, dass der Rest Deutschlands den Sommer genießt, während man selbst erst allmählich den Versammlungsstress ablegt. Im Rückblick grübeln viele Kolleginnen und Kollegen, warum die eine oder andere Eigentümerversammlung nicht schneller über die Bühne ging. Ich möchte, dass Sie mit mir daran arbeiten, dass ich meine Veranstaltungen viel zügiger durchführe! Das ist der Wunsch, der dann an mich als Business- Coach herangetragen wird. Warum dauern bei Ihnen die Eigentümerversammlungen denn so lange? Haben Sie sich diese Frage schon einmal gestellt? Es gibt zwei verblüffend einfache Antworten: 1) Weil Sie es nicht anders können! 2) Weil Sie es nicht anders wollen! Im ersten Fall... lässt sich der Stier leicht bei den Hörnern packen. Ich erarbeite mit meinem Coachee Strategien und statte ihn mit den Ressourcen aus, die er für eine erfolgreiche Umsetzung seines Ziels benötigt. Authentizität ist dabei mein Lieblingsbegriff! Es geht nicht um eine fixe Berater-Idee, sondern um eine Lösung, die Ihrer Persönlichkeit, Ihren Bedürfnissen und Ihren Stärken entspricht. Nutzen Sie die breitgefächerten Fortbildungsmöglichkeiten und sehen Sie Ihre Fehler eher als Lernmöglichkeit! Dann werden Sie feststellen wie erfolgreich sich Nicht-Können in Können verwandeln lässt! Der zweite Fall liegt ganz anders. Man mag es kaum glauben, aber: Jeder Mensch trifft mit seinem Verhalten die für ihn optimalste Wahl! Innere Antreiber Dabei können beim einzelnen die jeweiligen inneren Antreiber vollkommen unterschiedlich sein. Während der eine sein Glück nur dann findet, wenn die Dinge möglichst rasch und zügig erledigt sind (Antreiber: Mach schnell! ), ist dem anderen die Qualität der menschlichen Begegnung viel wichtiger als die Zeit, die dafür benötigt wurde (Antreiber: Sei nett! ). Die letzteren martern sich gerne wegen dieser vermeintlichen Schwäche. Doch diese Eigenschaft kann zur Stärke ausgebaut werden; gerade in unserer immer stärker an Dienstleistung orientierteren Gesellschaft. In einem solchen Fall kann es ratsamer sein, den inneren Antreiber gezielt in die künftige Versammlungs-Strategie einzubauen. Wenn Sie also denken: Ich will eigentlich gar nicht den Preis für die schnellste Versammlungsleitung gewinnen!, dann ist das vielleicht eine sehr wertvolle Erkenntnis und Sie können anfangen, Ihr Problem zu Ihrer Lösung zu machen! Hüten Sie sich also bitte vor Ratschlägen, die angeblich ein Allheilmittel für jede Versammlungsleitung darstellen sollen! Sie erzielen damit vielleicht sogar eine gewisse Wirkung; es wird sich für Sie aber komisch eben nicht authentisch! anfühlen. Thorsten Woldenga Seite 14 BVI-Magazin

15 Management & Führung Wege zum Erfolg Verwalter-Sein Fluch oder Segen? (c) Shutterstock Martina Vetter, Coach und Psychotherapeutin Liebe Leser, endlich ist es soweit! Der BVI präsentiert sich erstmals mit einem eigenem Verbandsorgan und ich freue mich, daran mit einer Kolumne mitwirken zu dürfen. Und so möchte ich Sie einladen, zukünftig mit mir gemeinsam Inhalte rund um das Zwischenmenschliche Ihres Berufes Erlebnisse mit Mitarbeitern/Kollegen/ Chefs, Handwerkern oder Eigentümern und Erfahrungen im Miteinander mit Menschen in Ihrem beruflichen Kontext zu analysieren und zu diskutieren. Dem rollenspezifischen Umgang miteinander soll in den folgenden Ausführungen ein besonderes Augenmerk geschenkt werden. Ein Geheimnis des Erfolgs ist, den Standpunkt des anderen zu verstehen. (Henry Ford) Je besser es uns gelingt, Äußerungen und Verhalten Anderer einzuordnen und zu verstehen, desto leichter fällt uns die konstruktive Zusammenarbeit. Wer war nicht schon des Öfteren erstaunt über kreative Reaktionen von Menschen (auch über den Versammlungszusammenhang hinaus), die man zu kennen und einschätzen zu können glaubte? Das Zusammensein mit Menschen in den unterschiedlichsten Situationen und Kontexten ist immer wieder spannend. Und nicht zuletzt das Verhalten von Beiräten ließ Sie oder Ihre Kollegen in der Vergangenheit immer wieder staunen. Bleibt festzuhalten: Es ist gar nicht so etwas Besonderes, was mir in den unterschiedlichsten Konstellationen beschrieben wurde. Nicht selten stellen sich Menschen, die man überwiegend in Vier-Augen-Situationen erlebt hat, in einer größeren Gruppe völlig anders dar. Welche Gründe auch immer Menschen veranlassen, ihren Standpunkt und das Denken zu verändern und dazu noch oftmals innerhalb kürzester Zeit auch diese dann neue Haltung gilt es zu akzeptieren, wenn auch mit Erstaunen. Allerdings kann dann die von Konrad Adenauer formulierte Erkenntnis trösten, der voller Weisheit anmerkte: Nehmen Sie die Menschen, wie sie sind, andere gibt s nicht. Gleichgültig, welche Interessen hinter diesem auffälligen Verhalten stehen, in der Eigentümerversammlung haben Sie als Verwalter nicht nur den angepassten, sondern auch den schwierigen Teilnehmern gerecht zu werden und das ist nicht immer leicht. Schreiben Sie mir und lassen Sie mich wissen, welche individuellen Themen oder Fragen Ihr Beruf für Sie mit sich bringt, warum Sie überhaupt Verwalter sind und warum Sie das, was Sie tun, gerne tun! Oder ergänzen Sie die vorangestellten Gedanken um eigene Gründe, die es für Sie lohnend machen, Verwalter zu sein. Ich danke Ihnen! Martina Vetter Psychotherapie HPG, Coaching Düsseldorf vetter.martina@web.de BVI-Magazin Seite 15

16 Energie & Umwelt (c) LichtBlick LichtBlick die Zukunft der Energie Ein neues BVI-Fördermitglied stellt sich vor ZuhauseKraftwerke eignen sich besonders für die Wärmeversorgung von Zwei- und Mehrfamilienhäusern LichtBlick ist Deutschlands größter von den großen Konzernen unabhängiger Energieversorger. Für seine konsequente Ausrichtung auf den Klimaschutz und die ökologische Energiewende wurde LichtBlick 2010 mit dem Deutschen Nachhaltigkeitspreis ausgezeichnet. Das innovative Hamburger Unternehmen beliefert deutschlandweit über Privat- und Firmenkunden mit sauberer Energie. Ökostrom aus 100% regenerativen Energien LichtBlick versorgt seine Kunden mit Strom aus 100 Prozent regenerativen Energien. Die umweltfreundliche Erzeugung von Licht- Blick-Strom wird jährlich vom TÜV Nord zertifiziert. LichtBlick-Strom erfüllt zudem die strengen Kriterien des ok-power-labels, das von EnergieVision e.v. (die Träger sind das Öko-Institut, der WWF und die Verbraucherzentrale NRW) vergeben wird. Beim Stromtest des Magazins Öko-Test belegte LichtBlick-Strom 2010 einen ersten Rang. Klimafreundliches Biogas Neben Ökostrom bietet LichtBlick auch ein innovatives Gasprodukt an. Durch die Beimischung von fünf Prozent Biogas ist LichtBlick-Gas klimafreundlicher als handelsübliche Gasprodukte. An die Herstellung von Biogas legt LichtBlick strenge Nachhaltigkeitskriterien an Massentierhaltung und Gentechnik sind ausgeschlossen. Die Biogas- Quote wird jährlich vom TÜV kontrolliert. ZuhauseKraftwerke die innovative Gasheizung Seit Herbst 2010 bietet LichtBlick zudem innovative ZuhauseKraftwerke von Volkswagen an. Das Ziel: ZuhauseKraftwerke sollen in Zukunft lokal Gebäude mit Wärme und die Republik mit intelligent gesteuertem, sauberem SchwarmStrom versorgen. So baut LichtBlick Deutschlands größtes virtuelles Gaskraftwerk. ZuhauseKraftwerke eignen sich insbesondere für die Wärmeversorgung von Zwei- und Mehrfamilienhäusern. Es kommen Gebäude mit einem jährlichen Wärmebedarf von bis zu Kilowattstunden in Frage. Die Investitions- und Betriebskosten für Immobilienbesitzer liegen gut 20 Prozent unter den Kosten für eine neue Brennwerttherme. Ausgezeichneter Kundenservice Großen Wert legt das Unternehmen auf einen schnellen und freundlichen Kundenservice. Laut einer Befragung der Stiftung Warentest sind 98 Prozent der Kunden sehr zufrieden oder zufrieden mit LichtBlick. Auch deshalb wurde LichtBlick 2010 zum zweiten Mal in Folge von der Universität St. Gallen und dem Handelsblatt zu Deutschlands kundenorientiertestem Energieversorger gekürt. Thomas Svetec (c) LichtBlick, Manfred Witt Seite 16 BVI-Magazin

17 Dienstleistungen Die Mietkautionspolice Das DOMCURA-Angebot für den Hausverwalter Hendrik Rath, DOMCURA AG (c) Shutterstock (c) DOMCURA AG Unsere Idee und Herausforderung für uns als unabhängiger Makler und Assekuradeur in Zusammenarbeit mit dem BVI-Vorstand Zur Realisierung eines attraktiven Kostenbeitrages analysierten wir zu Beginn der Entwicklung einer Mietkautionspolice die Marktbedingungen. Wichtig war uns vor allem, dass der Anwender eine einfache und haftungssichere Lösung per Knopfdruck erhält. Nach Eingabe aller relevanten Daten sollten die Hausverwalter Sicherheit über die Bonität des Antragstellers für das jeweilige Wohnobjekt erlangen. Das Konzept sollte glaubwürdig, zuverlässig und datenschutzkonform sein. Mit der Einführung des Systems ergeben sich Wettbewerbsvorteile durch die Attraktivität Ihres Vermietungsangebotes, die Erzeugung erhöhter Aufmerksamkeit, eine größere Interessentenzahl, beschleunigte Mietvertragsabschlüsse und eine höhere Mieterbindung. Ihr Aufwand reduziert sich auf ein Minimum. Es müssen künftig keine Ein- und Auszahlungsbestätigungen, keine Zins- und Steuerbescheinigungen, keine Kopien, keine Versandarbeiten und keine Ablage- und Archivierungsarbeiten mehr durchführt werden. Das System ist haftungssicher Wie funktioniert das, wenn ich keine Bank und auch kein Versicherungsvermittler entsprechend der EU-Richtlinie bin? Das Zauberwort ist vernetzte Kommunikation. Die normale Werbung ist tot. Das Internet ist auf dem Vormarsch. Diese Sprüche kennen Sie, aber allein durch Ihre Mitgliedschaft in einem Verband sind Sie heute schon mit dabei. Wir betreiben seit einem Jahr ein Netzwerk für unabhängige Makler und Mehrfachagenten, die alle in der Lage sind, unsere Versicherungskonzepte fachgerecht und haftungssicher zu erklären, beraten und zum Abschluss zu bringen. Das Netzwerk soll sicherstellen, dass Sie als Kunde in Ihrer Nähe einen beratenden Fachmann für Versicherungsfragen finden können. Eine Suchmaschine befindet sich bereits im Internetportal Dieser Fachmakler für DOMCURA-Versicherungskonzepte hat sich bereits für die Werbung im Netzwerk entschieden und verschafft Ihnen als Hausverwalter den Zugang zum DOMCURA-Mietkautions-System. Sollten Sie einen Versicherungsfachmann Ihres Vertrauens haben, der noch keine Kooperation bzw. Netzwerkanbindung mit der hat, veranlassen Sie diesen eine Kooperation mit uns einzugehen und schon hat auch Ihr Makler die Möglichkeit, Sie als Kunde Hausverwalter mit der KSH-Mietkaution und allen anderen DOM- CURA-Versicherungskonzepten zu bedienen. Daher bitte unbedingt notieren: Am 1. Juni 2011 gehen wir mit dem DOMCURA-Mietkautions-System ins Netz. Natürlich können Sie sich auch direkt an uns wenden. Fragen Sie bei uns an, wir helfen Ihnen gern weiter und werden Ihnen dann einen unserer Fachmakler zur Verfügung stellen. Ich freue mich schon heute, auch in diesem Segment mit Ihnen auf eine erfolgreiche Zusammenarbeit. Ihr Hendrik Rath INFOBOX Das nun entwickelte System bringt Ihnen folgende Vorteile: kostenlose integrierte Bonitätsprüfung Kautionssumme leichter durchsetzbar Keine Ratenzahlungen mehr ( 551 Abs. 2 BGB) Schneller, unbürokratischer Kautionszugriff auf Anforderung Kein Abwohnen der Kaution BVI-Magazin Seite 17

18 Dienstleistungen Verwalterplattform der DKB überzeugt Kunden 97 Prozent der befragten Verwalter sind mit dem Angebot der DKB zufrieden Laut einer Umfrage unter Verwaltern, an der sich mehr als 600 Kunden der Deutschen Kreditbank AG (DKB) beteiligten, sind 97 Prozent der Befragten mit dem Angebot und dem Service rund um die DKB- Verwalterplattform zufrieden. Im Bankenvergleich beurteilten 92 Prozent der Teilnehmer die Konditionen der DKB als marktgerecht. Schloss & Gut Liebenberg, Veranstaltungsort der DKB-Eliteforen (c) DKB Deutsche Kreditbank AG Zudem bezeichnet die Stiftung Warentest in der Finanztest-Ausgabe 03/2011 das Kapitalund Investitionskonto der DKB als besonders attraktiv. Diese Anlagemöglichkeit für Instandhaltungsrücklagen von Wohnungseigentümergemeinschaften ist von den 80 angefragten Banken das Spitzenangebot. Die Bank will ihre Erfolgsgeschichte auch in diesem Jahr fortsetzen und die DKB- Verwalterplattform konsequent weiterentwickeln. Der regelmäßige Austausch mit unseren Kunden ist hierbei unerlässlich. Neben eigenen Veranstaltungsformaten bieten auch die Fachveranstaltungen des BVI eine gute Möglichkeit zum Dialog mit den Verwaltern. berichtet Yvonne Hube, Mitarbeiterin im Fachbereich Wohnen der DKB. Das DKB-Eliteforum Wohnen ist als Veranstaltung fast schon zu einer schönen Tradition geworden. In Kooperation mit ihren Partnerverbänden entwickelte die DKB ein attraktives Format für Entscheider der Wohnungswirtschaft. Rund 500 Teilnehmer, hochkarätige Referenten, ein historischer Veranstaltungsort und die Möglichkeit, sich mit Vertretern aus Politik und Wissenschaft auszutauschen, tragen zum Erfolg dieser Veranstaltung bei. Thomas Meier, Präsident des BVI, wird auch auf dem 3. DKB-Eliteforum Wohnen, das vom 10. bis 12. Mai 2011 auf Schloss & Gut Liebenberg stattfindet, als Referent zu Gast sein. Technik & Bauen Sauberes Wasser durch Rohrinnensanierung Sick Gesellschaft für Rohrreinigungsund -Sanierungstechnik mbh Was tut man bei korrodierten und zugesetzten Trinkwasserleitungen im Gebäude, oder gar bei Lochfraß? Wichtig für Eigentümer und Vermieter: die Wohnung bleibt während der Sanierung benutzbar Ein nagelneues Leitungssystem ist sicherlich eine Lösung, allerdings verbunden mit sehr hohen Kosten, Zeit und viel Schmutz. Chemische und physikalische Hilfsgeräte zeigen bei Korrosionsschäden meist keine Wirkung und Spülungen sind nur oberflächliche und kurzlebige Maßnahmen, die das Hauptproblem, Oxydation durch Metall, Wasser und Sauerstoff nie beheben können. Eine der nachhaltigsten, sichersten und saubersten Lösungen bietet die Rohrinnensanierung der Firma Sick, die den BVI als Fördermitglied unterstützt. Die vorhandenen Leitungen bleiben erhalten und werden mit einem ausgeklügelten Verfahren von innen saniert. Dabei werden die Rohre zuerst getrocknet, dann mit einem Granulat sandgestrahlt und anschließend mit einem speziell dafür entwickelten und gesundheitlich unbedenklichen Epoxydharz beschichtet. Ein Verfahren mit vielen Vorteilen: Während der Sanierung können Teilnetze weiterbetrieben werden, die Wasserversorgung wird aufrecht erhalten und die Wohnungen bleiben während der Arbeiten bewohnbar. Mit dieser Sanierungsmethode werden die alten Korrosionsablagerungen gründlich beseitigt, neue Inkrustierungen vermieden und es steht somit nachhaltig sauberes Wasser zur Verfügung. Ulrich Sick Seite 18 BVI-Magazin

19 BVI-Produkte & Leistungen Sparen mit dem BVI Verbandsmitglieder profitieren von den Sonderkonditionen unserer Partner Der BVI e. V. hat mit Dienstleistern der Wohnungswirtschaft vielfältige Rahmenverträge geschlossen, die Ihnen den bestmöglichen Preis für Ihre Kunden garantieren. Als BVI-Mitglied erhalten Sie bei AllTroSan Baumann + Lorenz Trocknungsservice GmbH & Co. KG für Aufträge, die aus Nichtversicherungsfällen resultieren, einen nachträglicher Rabatt. auctores KON ZEPTE MIT WIRKUNG auctores Auctores GmbH ein auf die Immobilienwirtschaft spezialisiertes Dienstleistungspaket rund um das Internet und einen auf Suchmaschinen optimierten Auftritt, der über eine Anbindung an den Auftritt des BVI automatisch aktualisiert wird. BBT Thermotechnik GmbH, Junkers Deutschland eine Garantieverlängerung der auf Junkers-Geräte um drei auf fünf Jahre. Voraussetzung ist eine jährliche kostenpflichtige Gerätewartung durch den Junkers-Kundendienst. BEST Gruppe eine Optimierung der Prämien und Bedingungen von Versicherungsverträgen. Caparol Farben und Lacke Bautenschutz GmbH & Co. Vertriebs KG einen nachträglichen Rabatt auf Grundlage des Netto-Umsatzes der beauftragten Fachfirmen. DONAUER & PROBST GmbH & Co. KG einen Rabatt auf Wasseranalysen, Geräte zur Wasseraufbereitung usw. GTÜ-Anlagensicherheit einen Entgeltrabatt schon bei einmaliger Prüfung von Aufzugsanlagen und einen Vorteilspreis für den Einsatz des elektronischen Prüfsystems ElvI-System. LiftConsulting Planungsgesellschaft für Aufzüge und Fördertechnik mbh einen Rabatt. Nutzen Sie für weitere Informationen die BVI-Webseite: Proenergy Contracting GmbH & Co. KG bei Vertragsabschluss nachträglich einen Förderbeitrag auf die Netto investitionen, die zur Vertragserfüllung vorgenommen werden. Sto AG bei kompletter Vergabe der Materialleistungen an die Sto AG einen Bonus auf die Nettoumsätze. T-Com den Festnetztarif BusinessCall 551. Ihre Vorteile: Nur zwei Tarifbereiche, günstige Verbindungspreise, sekundengenaue Abrechnung, Schadensbehebung innerhalb von nur acht Stunden. Außerdem erhalten Sie die Internetzugänge der T-Systems zu günstigeren Konditionen. T-Mobile Deutschland GmbH günstige Tarife und einen Rabatt auf Endgeräte und T-Mobile-Zubehör. TÜV Süddeutschland eine kostenlose Erstberatung auch vor Ort und bei einem Projekt, das auf die Erstberatung zurückzuführen ist, einen Rabatt. WILO AG Service International eine kostenfreie Pumpenanlagen-Überprüfung in Bezug auf Energieeffizienz, Betriebssicherheit, Werterhaltung und einen Zustandsbericht mit Handlungsvorschlägen. Wowikom Consulting GmbH eine Optimierung der Kabelentgelte durch Analyse der Versorgungsverträge und bestehenden Rahmen-und Gestattungsverträge. BVI-Magazin Seite 19

20 BVI-Produkte & Leistungen Rüdiger Fritsch, Rechtsanwalt aus Solingen, bietet BVI-Mitgliedern schnelle und präzise Rechtsauskunft Die BVI Rechtsberatungs-Hotline Bilanz einer Erfolgsgeschichte Seit vier Jahren bietet der BVI seinen Mitgliedern zusätzlich zu den mit der Verbandszugehörigkeit verbundenen Vorteilen einen besonderen Service: die Rechtsberatungs-Hotline. Anlass genug einmal eine Bilanz zu ziehen, über die gemachten Erfahrungen zu berichten und diese besondere Dienstleistung den Mitgliedern des BVI in Erinnerung zu rufen, die bislang noch keinen Gebrauch von der Rechtsberatungs-Hotline gemacht haben. Nach dem Einloggen auf der Homepage des BVI steht dieser Service nämlich allen Mitgliedern unkompliziert zur Verfügung. Die Idee, den Mitgliedern des BVI als Zusatznutzen die Möglichkeit zu geben, juristischen Rat schnell und unkompliziert über eine vom Verband zur Verfügung gestellte Hotline abzurufen, wurde spontan anlässlich einer Vortragsveranstaltung geboren. Frau Rechtsanwältin Petra Tutschke (Hannover) stellt sich für die Anfragen aus dem Landesverband Nord zur Verfügung, während Herr Rechtsanwalt André Leist (Dresden) für die mitteldeutschen Landesverbände verantwortlich zeichnet. Für die Anfragen der süddeutschen Mitglieder ist Herr Rechtsanwalt Dr. Dirk Sütterlin (München) zuständig und für den westdeutschen Bereich übernimmt Herr Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch (Solingen) die Betreuung. Schriftliche Auskunft: präzise und sicher Die Entscheidung, keine telefonische Rechtsberatung, sondern eine Hotline auf - Basis zu installieren, hat sich dabei als richtig erwiesen. Zum einen können die beratenden Mitglieder aufgrund ihrer spezifischen beruflichen und terminlichen Verpflichtungen (Gerichts-, Außen- und Besprechungstermine) keine ständige telefonische Erreichbarkeit garantieren. Zum anderen können die Sachverhalte, die einer Fragestellung zugrunde liegen, per qualitativ besser dargestellt werden. Die textliche Abfassung einer Anfrage führt dazu, dass gezielter formuliert und gefragt wird. Zudem können per Unterlagen und Schriftstücke übermittelt werden, die eine Fragestellung oftmals schneller auf den Punkt bringen, als viele Worte am Telefon. Dies hat sich in der Beratungspraxis als durchaus hilfreich erwiesen, da schließlich bei juristischen Auskünften die alte Regel gilt: Es gibt keine falschen Antworten, es gibt nur unpräzise gestellte Fragen. Nicht zu unterschätzen ist auch der Vorteil, der sich daraus ergibt, dass die Beantwortung der gestellten Frage in Textform erfolgt, wodurch der anfragende Verwalter seinen Beiräten und Wohnungseigentümern auch einen Beweis seiner Auskunft vorlegen kann. Fragen zu Beschlusskompetenz oder Kostenverteilung: Erstberatung hilft Wird die Hotline in Anspruch genommen, so stehen die Zweifelsfälle und typischen Fragen der Wohnungseigentümer im Vordergrund, die den Verwalter in der täglichen Praxis beschäftigen. Dabei spielen die Themenbereiche der Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum, baulichen Veränderungen, der Auslegung zweideutiger Vereinbarungen sowie der Probleme rund um die Einladung und Abhaltung der Eigentümerversammlung eine besondere Rolle. Mit Inkrafttreten der WEG-Novelle haben sich die dadurch hervorgerufenen Unsicherheiten zu einem besonderen Schwerpunkt entwickelt. Viele Anfragen beschäftigen sich mit der rechtssicheren Anwendung der neuen Beschlusskompetenzen zur Regelung der Kostenverteilung ( 16 Abs. 3 WEG) und Modernisierungsmaßnahmen ( 22 Abs. 2, 16 Abs. 4 WEG). Nach den bisher gemachten positiven Erfahrungen kann mit Fug und Recht behauptet werden, dass sich die Rechtsberatungs-Hotline etabliert hat und von einer Vielzahl von Mitgliedern als Zusatzvorteil zur Verbandsmitgliedschaft gerne in Anspruch genutzt wird. Rüdiger Fritsch Seite 20 BVI-Magazin

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