Wohnungsmarkt 2018 Matthias Wirtz Leiter Research, KSK-Immobilien

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1 Wohnungsmarkt 2018 Matthias Wirtz Leiter Research,

2 Kreissparkasse Köln Eine der größten Sparkassen in Deutschland Anstalt des öffentlichen Rechts mit öffentlichem Auftrag Flächendeckende Versorgung mit Finanzdienstleistungen vor Ort Modernes Internet-Angebot und persönliche Online-Beratung Nachhaltigkeit aktiv im Blick: oekom-rating Prime Status Mitarbeiter davon 309 Auszubildende Rund eine Million Kunden Bilanzsumme: Kredite und Darlehen: Kundeneinlagen: 25,9 Mrd. Euro 19,7 Mrd. Euro 19,0 Mrd. Euro Gesellschaftliches Engagement (Auszug): - Sozialbilanz 2017: 3,4 Mio. Euro Fördergelder für die Region - Käthe Kollwitz Museum in Köln - 13 Stiftungen mit einem Stiftungskapital von über 75 Mio. Euro BFW Landesverband Nordrhein-Westfalen e.v. 2

3 Kreissparkasse Köln Geschäftsgebiet umfasst insgesamt km² Rheinisch-Bergischer Kreis Vier Kreise mit 42 Städten und Gemeinden Flächendeckende Präsenz in der Region Geschäftsverbindung zur Kreissparkasse Köln Köln - Detaillierte Marktkenntnis - Kompetenz und Erfahrung Swisttal Alfter - Konsequente Kundenorientierung Köningswinter Hennef Eitorf Windeck Waldbröl Reichshof Rheinbach Elsdorf Overath Frechen Rösrath Much Umfassende Kerpen Finanzdienstleistungen für Privatkunden, Hürth Neun- Niederkassel kirchen- Firmenkunden und kommunale Kunden Lohmar Seelscheid Brühl Ruppichteroth Rhein-Erft- Wesseling Troisdorf Erftstadt Siegburg Kreis Sankt Maßgebliche Erfolgsfaktoren: Bornheim Augustin Leichlingen Wipperfürth Burscheid Ganzheitliche Firmenkundenberatung Marienheide Jedes zweite mittelständische Unternehmen Odenthal Kürtenin der Region unterhält eine Pulheim Bedburg Lindlar Bergisch Engelskirchen Bergheim Über 90% aller Entscheidungen werden Gladbach vor Ort getroffen Morsbach = Geschäftsgebiet Wachtberg Rhein-Sieg-Kreis BFW Landesverband Nordrhein-Westfalen e.v. 3

4 Ihre Ansprechpartner für die Finanzierung Kompetent Flexibel Individuell Wir sind Ihre Spezialisten für die gewerbliche Immobilienfinanzierung und betreuen: Bauträger Projektentwickler gewerbliche und private Investoren Wohnungsbaugesellschaften Fondsgesellschaften Verwalter Ihre Ansprechpartner: Malte Paschke Bereichsdirektor Tel.: Jürgen Dörks Stellv. Bereichsdirektor Tel.: BFW Landesverband Nordrhein-Westfalen e.v. 4

5 Eckdaten 8 Notartermine pro Tag 10,5 % Marktanteil 19,5 Millionen Euro Umsatz Standorte in der Region Größter Immobilienmakler im Rheinland Gründung der GmbH Mitarbeiter im Unternehmen vermittelte Immobilien 2017 BFW Landesverband Nordrhein-Westfalen e.v. 5

6 Was leisten wir für Bauträger? BFW Landesverband Nordrhein-Westfalen e.v. 6

7 Nichts geht raus, ohne dass wir dran glauben BFW Landesverband Nordrhein-Westfalen e.v. 7

8 Frühjahrsgutachten erfuhr wieder großes Medienecho Verunsicherung vieler Marktakteure durch die Berichterstattung BFW Landesverband Nordrhein-Westfalen e.v. 8

9 Wanderungen in der Region 2016 Der Einwohnerzuwachs ist zu einem Teil auf Zuwanderung aus dem Ausland zurückzuführen Quelle: IT.NRW, eigene Berechnung Der Immobilienmarkt Köln 9

10 Wanderungen Köln Der Immobilienmarkt Köln 10

11 Wanderungssaldo Hohe Zuwanderung in Köln bis Wanderungsbewegungen Köln nach Quelle/Ziel Starker Einfluss durch Zuzug von Flüchtlingen Quelle: IT.NRW, eigene Darstellung Nordrhein-Westfalen Deutschland ohne NRW Ausland BFW Landesverband Nordrhein-Westfalen e.v. 11

12 Trendumkehr 2017? Verluste aus deutschen Wanderungen Wanderungssaldo Außenwanderung in Köln Trendverschärfung durch mangelnde Wohnraumverfügbarkeit Saldo Außenwanderung Deutsche Saldo Außenwanderung Ausländer Quelle: Kölner Stadtteilinformation 2017, eigene Darstellung BFW Landesverband Nordrhein-Westfalen e.v. 12

13 Erhebliche kleinräumliche Unterschiede Wanderungssaldo Außenwanderung der Kölner Stadtbezirke 2017 These: Der Bildungsund Arbeitsmarktbedingte Zuzug besser Qualifizierter hält an! Aber Tendenz rückläufig Quelle: Kölner Stadtteilinformation 2017, eigene Darstellung Saldo Außenwanderung BFW Landesverband Nordrhein-Westfalen e.v. 13

14 Mietnachfrage auf die Top- Zentrumslagen fokussiert Durchschnittliche Hits pro Monat pro Objekt bei Mietwohnungen aller Baujahre Quelle: ImmobilienScout24-Datenbank, InWIS Forschung & Beratung GmbH, eigene Darstellung BFW Landesverband Nordrhein-Westfalen e.v. 14

15 Einwohnerzuwachs basiert nicht nur auf Zuwanderung Entwicklung des Geburtenüberschusses in Köln Anstieg der Geburtenzahlen : % 0 + 4,5 Kinder/Tag Saldo natürliche Bevölkerungsentwicklung Quelle: IT.NRW, eigene Darstellung BFW Landesverband Nordrhein-Westfalen e.v. 15

16 Anzahl Fertigstellungen Bauboom? Eher nicht Baufertigstellungen in Köln - Wohnungen in Wohngebäuden Benötigt werden bis zu WE p. a. Zielwert Wohnbauinitiative: WE p.a. Fertigstellungen 2017: WE Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern Wohnungen in Mehrfamilienhäusern Quelle: IT.NRW, eigene Darstellung Der Immobilienmarkt Köln 16

17 Angebotspreis in Euro/m² In Köln ist die Dynamik im ETW-Markt ungebrochen! Preisentwicklung von Eigentumswohnungen - Neubau und Bestand - in Köln /m² /m² Neubau Bestand BFW Landesverband Nordrhein-Westfalen e.v. 17

18 Angebotspreis in Euro/m² Neubaumieten in Köln: Spitze erreicht oder nur Atempause? 13,50 13,00 12,50 12,00 11,50 11,00 10,50 10,00 9,50 9,00 8,50 Preisentwicklung von Mietwohnungen - Neubau und Bestand - in Köln 13,05 /m² 11,50 /m² Neubau Bestand Quelle: ImmobilienScout24-Datenbank; Bearbeitung und Darstellung BFW Landesverband Nordrhein-Westfalen e.v. 18

19 Mietpreisentwicklung ist limitiert 35% 30% Haushalte in Köln (2013) nach Haushaltsnettoeinkommen des Haupteinkommenbeziehers 32,1% Nur 1/3 der Kölner Haushalte kann sich Warmmieten von mehr als Euro leisten. 25% 20% 15% 15,2% 21,0% 17,3% 14,4% Mehr als 1/3 der Kölner Haushalte können sich Warmmieten von über 600 Euro nicht leisten. 10% 5% 0% Unter 900 EUR 900 EUR bis unter 1500 EUR 1500 EUR bis unter 2000 EUR 2000 EUR bis unter 2600 EUR 2600 EUR und mehr Quelle: Information und Technik NRW, eigene Darstellung Der Immobilienmarkt Köln 19

20 Anzahl Beschäftigter Arbeitslosenquote in % Ökonomische Dimension: Zahlungsfähigkeit Indiz dafür, dass Kölner Haushalte mehr Geld für Wohnen ausgeben können. Arbeitslosenquote im April 2018: 8,2 % Arbeitsmarktentwicklung Köln 10,00 9,50 9,00 8,50 8,00 Arbeitslosenquote Quelle: IT.NRW, eigene Darstellung Sozialversicherungspflichtig und geringfügig Beschäftigte am Wohnort BFW Landesverband Nordrhein-Westfalen e.v. 20

21 Renditen sinken kontinuierlich Wer kauft da noch? 6,0% 5,0% 4,0% Entwicklung der Bruttoanfangsrenditen in Köln im Vergleich zur Zinsentwicklung für Immobilienkredite 3,74% 3,0% 3,05% 2,0% 1,0% 1,75% 0,0% Bruttoanfangsrendite Bestand Bruttoanfangsrendite Neubau Zinsen für Immobilienkredite - Darlehen über 15 Jahre Quelle: ImmobilienScout24, Interhyp, eigene Berechnung und Darstellung BFW Landesverband Nordrhein-Westfalen e.v. 21

22 Wer kauft so teure Wohnungen? Ist eine Bruttoanfangsrendite von 3 % für Neubauobjekte in der Kölner Innenstadt für Kapitalanleger attraktiv? Durchschnittspreis Neubau Innenstadt Köln 2016: Kaufangebote: EUR/qm, Miete: 14,28 EUR/qm Glaube an steigende Mieterträge? Sichere Geldanlage? Hoffnung auf weitere Wertsteigerungen? Knappheitszuschläge? Was ist wenn: die Zinsen steigen? die Konjunktur einbricht? ganz viele neue Wohnungen gebaut werden? keiner mehr ins Rheinland kommt? Wenn die Renditeanforderungen steigen, sinken die Preise!? Oder es kommen Selbstnutzer! Der Immobilienmarkt Köln 22

23 Angebotspreis in Euro/m² Lage spiegelt sich in Preisen wider!? Aufholpotenzial in mittlere Lagen (bspw. Mülheim, Dellbrück, Kalk, Bilderstöckchen) von 0,50 bis 1,00 EUR/qm. 14,50 14,00 13,50 13,00 12,50 12,00 11,50 11,00 10,50 10,00 9,50 9,00 8,50 Preisentwicklung von Neubau-Mietwohnungen in Köln nach Lagekategorien 14,42 /m² 11,38 /m² 11,35 /m² Gute Lagen Mittlere Lagen Einfache Lagen Quelle: ImmobilienScout24-Datenbank; Bearbeitung und Darstellung BFW Landesverband Nordrhein-Westfalen e.v. 23

24 Kaufpreise in weiten Teilen Kölns über Euro/m² Preisdynamik in der Innenstadt lässt leicht nach der Norden Mülheims hat deutlich aufgeholt BFW Landesverband Nordrhein-Westfalen e.v. 24

25 Kaufpreise in ausgewählten Stadtteilen In Toplagen überwiegend Wohnungen mit hochwertiger Ausstattung im Angebot Mülheim kann in der Spitze z. T. mit Toplagen mithalten Stadtteil Ø Angebotspreis für Bestandseigentumswohnungen 2017 in EUR/m² Spitzenpreis für Bestandseigentumswohnungen 2017 in EUR/m² Altstadt/Neustadt-Süd Lindenthal Bayenthal Ehrenfeld Mülheim Porz Neubrück Meschenich Gesamtstadt Köln Quelle: ImmobilienScout24-Datenbank, eigene Darstellung BFW Landesverband Nordrhein-Westfalen e.v. 25

26 Käufer neuer ETW sind lokal verankert! Quelle: eigene Darstellung BFW Landesverband Nordrhein-Westfalen e.v. 26

27 Angebotspreis in Euro/m² Klein und Groß sind teuer Deutliche Differenzen den Angebotsmieten in Abhängigkeit der Wohnflächen Die großen Einheiten dürften auch die besten Wohnungen in den Objekten sein (Penthouse-Effekt) 14,50 14,00 13,50 13,00 12,50 12,00 11,50 11,00 10,50 Preisentwicklung von Neubau-Mietwohnungen in Köln nach Wohnflächenklasse 14,33 /m² 14,01 /m² 12,52 /m² 12,41 /m² 30 bis < 60 m² 60 bis < 90 m² 90 bis < 120 m² über 120 m² Quelle: ImmobilienScout24-Datenbank; Bearbeitung und Darstellung BFW Landesverband Nordrhein-Westfalen e.v. 27

28 Mietpreis in Euro/m² Apartments für Anleger besonders rentabel 2,50 bis 3,50 Euro/m² mehr Mieterlös bei nur geringfügig höheren Kaufpreisen möglich 16,00 14,00 12,00 10,00 8,00 6,00 4,00 2,00 14,77 Durchschnittliche Miete von kleinen Apartments im Vergleich zu allen am Markt angebotenen Wohnungen 11,10 13,56 9,87 10,71 10,54 10,58 8,22 7,99 7,71 8,45 5,99 0,00 Köln Bonn REK RBK RSK OBK Quelle: ImmobilienScout24, eigene Berechnung und Darstellung bis 30 m² Alle Angebote BFW Landesverband Nordrhein-Westfalen e.v. 28

29 Ausblick Die Entwicklung der Wanderungszahlen ist auf regionaler Ebene genau zu beobachten Kurzfristige Marktungleichgewichte sind so groß, dass die Preistrends ungebrochen bleiben werden. Angebotsausweitung wird allenfalls mittelfristig signifikant zunehmen Wirtschaftliche Risiken für Bauträger resultieren aktuell nicht aus quantitativen Entwicklungen der Angebotsund Nachfragestrukturen! Risiko aus den Entwicklungen des Kapitalmarktes begrenzt Aber: Zunehmende Risikobereitschaft im Einkauf Weiterhin fehlende Planungssicherheit und zu lange Genehmigungsprozesse Baukosten-Dynamik!!! BFW Landesverband Nordrhein-Westfalen e.v. 29

30 Vielen Dank. Matthias Wirtz Telefonnummer: Mobil: Adresse: Den Marktbericht finden Sie zum Download unter Aktuelles BFW Landesverband Nordrhein-Westfalen e.v. 30