Handbuch für Immobilienmakler und Immobilienberater

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1 C.H. Beck Immobilienrecht Handbuch für Immobilienmakler und Immobilienberater von Dipl.-Volksw. Erwin Sailer, Prof. Dr. Stephan Kippes, Prof. Dr. Heinz Rehkugler 2. Auflage Handbuch für Immobilienmakler und Immobilienberater Sailer / Kippes / Rehkugler schnell und portofrei erhältlich bei beck-shop.de DIE FACHBUCHHANDLUNG Thematische Gliederung: Miet- und Wohnrecht, Leasing, Pachtrecht Verlag C.H. Beck München 2011 Verlag C.H. Beck im Internet: ISBN

2 Sailer/Kippes/Rehkugler Handbuch für Immobilienmakler und Immobilienberater

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4 Handbuch für Immobilienmakler und Immobilienberater Herausgegeben von Dipl. Volksw. Erwin Sailer IVD Marktforschungsinstitut München Professor Dr. Stephan Kippes HfWU Nürtingen-Geislingen Professur für Immobilienmarketing und Maklerwesen und Professor Dr. Heinz Rehkugler Steinbeis Hochschule Berlin Professur für Immobilieninvestment Deutsche Immobilien Akademie 2. Auflage Verlag C. H. Beck München 2011

5 Zitiervorschlag: N. N. in Sailer/Kippes/Rehkugler (Hrsg.) Handbuch für Immobilienmakler und Immobilienberater, München, 2011 Verlag C. H. Beck im Internet beck.de ISBN Verlag C. H. Beck ohg Wilhelmstraße 9, München Druck und Bindung: fgb. freiburger graphische betriebe Bebelstraße 11, Freiburg Satz: Fotosatz Buck Gedruckt auf säurefreiem, alterungsbeständigem Papier (hergestellt aus chlorfrei gebleichtem Zellstoff)

6 Vorwort zur 2. Auflage Seit Erscheinen der 1. Auflage des Handbuches im Herbst 2003 hat sich die Immobilienlandschaft in vielen Teilen erheblich gewandelt. Dies gilt nicht nur für viele wirtschaftwissenschaftliche Erkenntnisfelder im Bereich der Immobilienwirtschaft, sondern vor allem im Bereich der Rechtsentwicklung und der steuerlichen und ökologischen Rahmenbedingungen. Dass sich dies auch auf die Geschäftsfelder der Immobilienmakler und Immobilienberater auswirkt, liegt auf der Hand. Vor allem im Hinblick darauf, dass der zunehmenden Orientierung des Berufsstandes in Richtung Kunden-/Auftraggeberberatung Rechnung getragen werden soll, ergab sich für die Neuauflage ein deutlicher Aktualisierungsbedarf. Erfreulicherweise hat den in der Vorauflage in Teil 1 von Prof. Carol Richter bearbeiteten Part der für das Maklergeschäft immer bedeutender werdenden Informations- und Kommunikationstechnik Hendrik Vogel übernommen, der damit beruflich befasst ist. Neu einzufügen war in Teil 2 die Betrachtung der Projektentwicklung, die auch von Maklern im Zusammenhang mit der Vermittlung von Baugrundstücken geleistet werden kann. Diesen Part hat zusätzlich Matthias Ottmann übernommen. Von zunehmender Bedeutung für die Entwicklung der Immobilienberater bleibt die in Teil 3 von Prof. Rehkugler betreute Thematik der Entwicklung maklerischer Potentiale auf dem Weg zum Vermögensmanager. Die für die Wegweisung wichtigen Parameter wurden nicht nur aktualisiert, sondern durch weitere Aspekte erheblich erweitert. Eine großer Anpassungsbedarf an neue gesetzliche Regelungen ergab sich bei den Kapiteln über die für das Maklerrecht relevanten öffentlich-rechtlichen Vorschriften und Rechtsentwicklungen und vor allem auch im Kapitel zum Wettbewerb im Bereich des Maklergeschäftes. Man denke an das Gesetz zur Bekämpfung unerlaubter Telefonwerbung und zur Verbesserung des Verbraucherschutzes, das Telemediengesetz, das Rechtsdienstleistungsgesetz u.a. Gleiches gilt vom neu gegliederten Kapitel über die für Makler wichtigen Steuervorschriften. Die Geschäftsfelder, die Gegenstand der Erörterung dieses Handbuches sind, können trotz der amerikanischen Immobilien- und Subprimkrise auf eine in Deutschland stabile Entwicklung setzen. In diesem Vertrauen haben sich die Herausgeber zu dieser zweiten Auflage entschlossen. Möge dieses Vertrauen auch die Benutzer dieses Handbuches begleiten und mit zum Erfolg ihrer Immobiliengeschäfte beitragen. Für Anregungen aus dem Leserkreis sind die Herausgeber dankbar. München/Freiburg den 30. Juni 2010 Die Herausgeber Erwin Sailer (mail@erwin-sailer.de) Stephan Kippes (Stephan.Kippes@HFWU.de) Heinz Rehkugler (heinz.rehkugler@dia.de) V

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8 Inhaltsübersicht 1. Teil Das klassische Maklergeschäft Einführung: Das Maklerunternehmen (Nothhelfer) Zur Person des Maklers Kommunikationsqualitäten der Maklerleistung Betriebsorganisation Unternehmensziele Analyse der Potenziale des Marktes und des Maklerbetriebes Controlling Kennzahlensysteme Ausgewählte Aspekte des Personalmanagements bei Immobilienunternehmen (Neubauer) Pressearbeit für Immobilienunternehmen (Unterreiner) Beschwerdemanagement (M. Mändle) IT-Infrastruktur (Vogel) Objektakquisition, Auftragsbearbeitung und Vertragsvermittlung Immobilienresearch Grundlage zur Absicherung von Immobilieninvestitionen (Beyerle) Beschaffungsmarketing (Kippes) Wirtschaftliche und rechtliche Objektanalyse (Sailer) Bauzustandsanalyse (Spornraft) Kommunikationsinstrumente des Maklers (Kippes) Bearbeitung einzelner Objektarten (Sailer) Vorbemerkung Baugrundstücke für Wohnimmobilien Ein- und Zweifamilienhäuser Eigentumswohnungen und Teileigentum Mietwohn- und Geschäftshäuser Anlageobjekte Mietobjekte (Kippes) Der Makler als Vertriebspartner für Bauträger (Ottmann) Spezialobjekte Objekte des altersgerechten Wohnens (Keussen/Gott) Wohnungsgenossenschaften (E. Mändle) Basiswissen für Geschäftsfelderweiterungen (Marchtaler) Architektur (Marchtaler) Versicherungen als ergänzender Geschäftszweig (Bach) Private Immobilienversteigerungen schneller Absatz zum fairen Preis (Steib) Strategisches Management bei Immobilienunternehmen (Ziegler) Grundsätzliches Notwendigkeit einer strategischen Orientierung Die Phasen einer strategischen Führung Instrumente VII

9 Inhaltsübersicht 2. Teil Besondere Leistungen des Maklers Beratung, Bewertung, Finanzierungen und Projektentwicklung Beratungsleistungen des Maklers (Schneider) Der Makler als Berater Haftungsrisiken des Maklers steigen Aufklärungs- und Beratungspflichten des Maklers Steigerung des Haftungsrisikos durch Übernahme zusätzlicher Leistungen Beratungsleistungen bei zulässiger Doppeltätigkeit Der Makler als Anlageberater und -vermittler Beratungsleistungen des Maklers auf Grund eigenständigen Beratungsvertrages Beratungsleistungen des Maklers ohne Vertrag Zusammenfassung und Ausblick Objektbewertung durch Makler (Dröge/Zehnter/Post) Rechtliche Grundlagen Begriffsdefinitionen Der Verkehrswert Begriffsinhalte Grundlagen der Immobilienbewertung Einflussfaktoren auf die Immobilienbewertung Der praktische Fall Allgemeine Bewertungsprobleme Objektfinanzierung (Maier) Finanzierungsmärkte: Objekte, Nachfrager, Anbieter Merkmale der Objektfinanzierung Darlehensbedingungen und Konditionsbestandteile Internationale Bewertungen (Eves/Wills) Introduction Collection of Valuation/Property Data Purpose of the valuation Valuation Methods for specific Property Types Residential Property Industrial Property Commercial office Property Commercial Retail Property Rural Property Extractive Industries Special Use Property Conclusion Projektentwicklung (Ottmann) Einführung Prozessablauf Besondere Aspekte der Immobilienprojektentwicklung Public-Private-Partnership Zusammenfassung VIII

10 Inhaltsübersicht 3. Teil Der Makler auf dem Weg zum Vermögensmanager Das Leistungsbild des Vermögensmanagers (Rehkugler) Privates Vermögensmanagement Ziele, Bedarfe, Entwicklungen Professionelle Unterstützung des privaten Vermögens managements Tendenz zur Verbriefung von Immobilienanlagen Auswirkungen auf das Maklergeschäft Der klassische Immobilienmakler in der Wertschöpfungskette des privaten Vermögensmanagements Folge: Der Makler unter Druck Reaktionsmöglichkeiten Indirekte Immobilienanlagen Geschlossene Immobilienfonds Offene Immobilienfonds Immobilienaktiengesellschaften und REITs Fonds und Derivate auf Immobilienprodukte Renditen und Risiken von Immobilienprodukten im Vergleich Immobilien als Bestandteil von Vermögensportfolios (Jandura/Morawski/ Rehkugler) Rentabilitätsmaße Risikomaße Diversifikationspotentiale von Immobilien- bzw. Mixed-Asset Portfolios Entwicklungsperspektiven und ihre Voraussetzungen (Rehkugler) Teil Rechtsgrundlagen Öffentlich-rechtliche Grundlagen des Maklerbetriebes (Weiss) Das geltende (Immobilien-)Maklerrecht im Überblick Die Erlaubnis nach 34 c GewO Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) für Immobilienmakler Das Wohnungsvermittlungsgesetz Die Preisangabenverordnung Das Geldwäschebekämpfungsgesetz Der Makler im Internet Das Telemediengesetz Sicherung des Provisionsanspruchs (Mäschle) Maklervertrag Dokumentation der Maklertätigkeit und transparente wirksame Vertragsgestaltung Verwirkung des Provisionsanspruchs gem. 654 BGB oder analog 654 BGB Provisionsverpflichtung im Hauptvertrag Maklerklausel Immobiliendienstleister im Wettbewerb (Langemaack) Rechtsgrundlagen IX

11 Inhaltsübersicht 3.2 Branchenspezifische Einzelfälle, wettbewerbswidrigen Verhaltens Verfolgung unlauteren Wettbewerbs Das Abmahnverfahren Der Wettbewerbsprozess Kooperation statt Wettbewerb Für Makler wichtige Steuervorschriften (Helm) Die vermietete Immobilie Die eigengenutzte Immobilie Abgrenzung private Vermögensverwaltung gewerbliche Tätigkeit Private Veräußerungsgeschäfte ( 22 Nr. 2, 23 EStG) Steuerliche Bewertung von Immobilien Grunderwerbsteuer X

12 Inhaltsverzeichnis Vorwort zur 2. Auflage V Grundlagenliteratur: Gesamtdarstellungen, Arbeits- und Informationsgrundlagen XXXIII Autorenverzeichnis XXXV 1. Teil Das klassische Maklergeschäft Einführung: Das Maklerunternehmen (Nothhelfer) Zur Person des Maklers Kommunikationsqualitäten der Maklerleistung Der Makler Skizze einer Charakterologie Kern und Umfeld der Maklerleistungen Leistungsbeschreibung Informationsleistungen Vermittlungsleistungen des Maklers Beratungsleistungen des Maklers Betreuungsleistungen des Maklers Betriebsorganisation Unternehmensziele Analyse der Potenziale des Marktes und des Maklerbetriebes Marktpotenziale Potenziale des Maklerbetriebes Controlling Kennzahlensysteme Controlling Begriff Absolute Kennzahlen Relative Kennzahlen Indexzahlen Arbeiten mit Kennzahlen Ausgewählte Aspekte des Personalmanagements bei Immobilienunternehmen (Neubauer) Einführung und Ausgangslage Die Eignung des Mitarbeiters/der Mitarbeiterin von Maklerunternehmen Das Anforderungsprofil für Mitarbeiter von Maklerunternehmen Die Kompetenzen von Immobilienmaklern Gewinnung von Mitarbeitern für Maklerunternehmen Das Auswahlinterview Die Arbeitsprobe Der Arbeitsvertrag Qualifizierungsmaßnahmen XI

13 Inhaltsverzeichnis 1. Teil Berufsausbildung Weiterbildung Die Bindung der Mitarbeiter an das Unternehmen Die Bedeutung langfristiger Mitarbeiterbindung Weiterbildung als Bindungsstrategie Vergütung als Bindungsstrategie Fazit Pressearbeit für Immobilienunternehmen (Unterreiner) Warum Pressearbeit? Imagebildung Positionierung/Abgrenzung Akzeptanz Absatzförderung Krisen-PR Grundsätze der Pressearbeit Pressearbeit ist Chefsache Kontinuität Intern oder extern Trennung von Anzeigen und Redaktion Journalistische Zielgruppen Journalistische Zielgruppen der Immobilienbranche Presse Rundfunk Welche journalistische Zielgruppe ist relevant? Mittel der Pressearbeit Pressemitteilung Pressefotos Pressekonferenz Vororttermin Hintergrundgespräch Gastbeitrag oder Kolumne Interessante Themen und die passende Strategie Welche Themen interessieren die Medien? Die richtige Strategie Suchen Sie sich Verbündete Wochentag und Uhrzeit Der richtige Ort Handwerkliche Regeln: Formalien und Inhalte Formalien Termine einhalten Erreichbar sein Keine Informationsflut Formale Anforderungen an Pressemitteilung Inhalte einer Pressemitteilung Richtiges Verhalten in Krisenfällen Beschwerdemanagement (M. Mändle) Beschwerden als Chance Ziele und Aufgaben des Beschwerdemanagements Die Bausteine des Beschwerdemanagements Beschwerdeannahme XII

14 1. Teil Inhaltsverzeichnis Beschwerdebearbeitung Beschwerdeanalyse Beschwerdestimulierung Organisation des Beschwerdemanagements IT-Infrastruktur (Vogel) Arbeitsplatz-Computerausstattung und Zubehör Internet Anschluss Software Webservice IT-Sicherheit Datenschutz Software-Grundausstattung Bedeutung der Software für Maklerbetriebe Internet und E-Business Homepage Immobilienportale Soziale Netzwerke Objektakquisition, Auftragsbearbeitung und Vertragsvermittlung Immobilienresearch Grundlage zur Absicherung von Immobilieninvestitionen (Beyerle) Research was ist das? Definitionen von Research Gegenstand der Untersuchung: Der Immobilienmarkt Zielgedanke der Immobilienmarktforschung: Die Transparenz Die Ebenen der Untersuchung Marktanalyse Standortanalyse Objektanalyse Die Datenquellen Primärforschung Sekundärforschung Die Umsetzung der Methodik: Praxisbeispiele Anforderungen an Research-Gutachten Markt- und Standortanalyse in X-Stadt Segmentspezifische Nutzeranalyse, Beispiel Call Center Beschaffungsmarketing (Kippes) Unternehmensleitbild und Akquisitionsziele Selbstverständnis eines Immobilienunternehmens als Muster für mögliche Leitbild-Inhalte in der Immobilienwirtschaft Inhalte bei Leitbildern von Immobilienunternehmen Themenschwerpunkt berufsethische Grundaussagen Themenschwerpunkt Verhältnis zu den Mitarbeitern Themenschwerpunkt Kunden Methoden der Auftragsakquisition Objektsuchanzeigen Spezialisierungsstrategie Fokussierungsstrategie Räumliche Fokussierungsstrategie XIII

15 Inhaltsverzeichnis 1. Teil Objekt-Fokussierung Preis-Fokussierung Qualitäts-Fokussierung Baujahr-Fokussierung Personifizierung Integrierte Objektsuchanzeigen Beziehungsmarketing Man hat mehr Kontakte als man denkt Schlüsselstellen zu neuen Kontakten Vom Kontakt zu Empfehlungen Praktische Tipps zur Kontaktpflege Spezielle Strategien für Immobilienunternehmen Wirtschaftliche und rechtliche Objektanalyse (Sailer) Vorbemerkung zu Objektbegriffen Zweck der Objektanalyse Gegenstände der Objektanalyse Lageanalyse Eigenschaften der Bodenfläche des Grundstücks Grundstücksgröße und Grundstücksform Geländeform und Bodenverhältnisse Bauliche Nutzungsmöglichkeiten eines Grundstücks Gebäudeanalyse Zubehör Außenanlagen Analyse der rechtskonstituierenden Objektmerkmale Grundbuch Erbbaurecht Gemeindliche Vorkaufsrechte, Verfügungs- und Veränderungssperren Analyse der Miet- und Pachtverhältnisse Baurechtsreserven Rentabilitäts- und Wirtschaftlichkeitsrechnung Verwertungsanalysen Bauzustandsanalyse (Spornraft) Bauqualität Die technische Analyse von Baubeschreibungen Baumängel und Bauschäden Die häufigsten Schadensbilder Außenwände Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilze Wärmedämmung Betonfassaden Betonflächen in Tiefgaragen Risse Flachdächer Balkone und Laubengänge Entwässerungsleitungen Brandschutz Die Bauwerksuntersuchung Die softwaregestützte Bauzustandsanalyse Das technische Facility Management XIV

16 1. Teil Inhaltsverzeichnis 2.5 Kommunikationsinstrumente des Maklers (Kippes) Objektangebotsanzeigen Kaufmotive als Basis eines Marketings Zielgruppenbestimmung Grundsatzfrage Fließtextanzeige oder eine gestaltete Anzeige Allgemeines zum Texten von Immobilienanzeigen Headline/Schlagzeile Text-Techniken Checkliste für Immobilienanzeigentexte Fließtext Handlungsaufforderung Checkliste für Fließtext und Handlungsaufforderung Kommunikation von Nachteilen Negative Aspekte der Immobilie aufarbeiten Beispiele für die Behandlung vermeintlicher Nachteile in Immobilienanzeigen Magere Ausstattung Wohnung ist teuer (aber gut) Haus ohne Keller Dachgeschosswohnung Sehr kleine Wohnung Etwas altmodische Wohnung Parterrewohnung eines Hochhauses Wohnung ist in der Stadt gelegen, aber relativ laut Wohnung ist von außen unscheinbar, innen aber gut Handlungsaufforderung Immobilien lebensbejahend präsentieren Marketing per Internet und Homepage Maklerexposé Zielgruppenorientierte Exposés Exposé-Aktivismus Kundenorientierter Aufbau des Exposés Texten des Exposés Gestaltung des Exposés Check-Liste effektiver Exposés Checkliste zur Botschaft des Exposés Check-Liste Überschrift/Schlagzeile des Exposés Check Liste Fließtext des Exposés Checkliste graphische Gestaltung Checkliste Pläne Checkliste Aufmachung des Exposés Verkaufsschilder ein exzellenter aber häufig vergessener Werbeträger Tipps zur Gestaltung von Verkaufsschildern Tipps zum Einsatz von Verkaufsschildern Bearbeitung einzelner Objektarten (Sailer) Vorbemerkung Baugrundstücke für Wohnimmobilien Entwicklungsstrukturen des Marktes Informationsstellen XV

17 Inhaltsverzeichnis 1. Teil Gemeindliche Bodenpolitik und Maklertätigkeit Marktzugangschancen für Makler Beschaffungsmarketing Landwirte als potenzielle Anbieter von Bauland Eigentümer von Baulücken als potenzielle Marktteilnehmer Vorbereitung der Auftragsverhandlungen Akquisitionsvorgang Auftragsbearbeitung Objektanalyse und Exposégestaltung bei unbebauten Grundstücken Exposé als Werbemittel Angebotsanzeigen Besichtigung eines Baugrundstücks Verhandlungsführung Kaufvertragsvorbereitung Ein- und Zweifamilienhäuser Einleitung Nutzungsaspekte Zielgruppen Potenzielle Anbieter von Einfamilienhäusern aus dem Bestand Marktzugang Auftragsbearbeitung Objektbesichtigung Kaufvertragsvorbereitung Vermittlung von Bauträgerobjekten Eigentumswohnungen und Teileigentum Einleitung Struktur der Nachfrage nach Eigentumswohnungen aus dem Bestand Differenzierung des Marktes nach Größe der Wohnanlagen Auftragsakquisition Besondere Bereiche der Objektanalyse Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung Änderung und Fehlen von Teilungserklärungen Beschlüsse der Gemeinschaft, Beschlusssammlung Vorkaufsrecht, Kündigungssperrfrist, Verkaufspflicht an Mieter Nichtübereinstimmung von Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung mit tatsächlichen Gegebenheiten Exposégestaltung Besonderheiten bei Vorbereitung des notariellen Kaufvertrages Sonderfall: Verwalter = Makler Wohnungsprivatisierung Mietwohn- und Geschäftshäuser Anlageobjekte Wohn- und Geschäftshäuser Private Mietwohnungsbestände Wohnungsbestände von Wohnungsbaugesellschaften Gewerbeimmobilien Markt für Büroimmobilien Der Markt für Handelsimmobilien Der Multiplikator als allgemeiner Kursindikator für Immobilien ein besonderer Abschnitt Voraussetzung für Immobilienanlagen: Positive Anlagephilosophie unter Langfristaspekten XVI

18 1. Teil Inhaltsverzeichnis Wirtschaftliche Determinanten des Multiplikators Objektrentabilität als Haupteinflussgröße auf den Multiplikator Nicht regionalbeschränkte Einflussfaktoren Anlagekonkurrenz: Kapitalmarkt versus Immobilienmarkt Modische Einflüsse auf den Multiplikator Wirkungen der Rechtsentwicklung auf den Multiplikator insbesondere Mietrecht Steuerwirkungen auf den Multiplikator Steuersubventionen versus Steuerbelastungen Steuerwirkung auf die Zusammensetzung von Vermögensportfolios Psychologische Komponenten und subjektive Multiplikatorvorstellungen Auftragsverhältnisse Auftragsbearbeitung Anlagemotive Rendite als Anlagemotiv Steuerliche Gesichtspunkte als schwindendes Anlagemotiv Spekulation auf spezielle Lage- und Verwertungsgewinne Geldanlage und Eigennutzung Exkurs: Entwicklungschancen im Internetzeitalter Mietobjekte (Kippes) Mietwohnungsmarkt Entwicklung und Strukturen des Mietwohnungsmarktes Informationsstellen Grundsätzliches zu Datenquellen über Mietniveaus Rechtliche Rahmenbedingungen der Wohnungsvermittlung Provision bei der Wohnungsvermittlung Obergrenze der Marktmiete Mietvertragstypen Vertragsparteien Zentrale Punkte bei Mietverträgen Marktzugangschancen für Makler Beschaffungsmarketing Nischensegment Vermittlung beim Sozialen Wohnungsbau Vorbereitung der Auftragsverhandlungen Objektaufnahme Angebote; Anforderungen an Anzeigen Vermietungsprozess bei Mietobjekten Gewerbeimmobilien Buying Center-Ansatz Informationsstellen Ladenlokale und Shopping Center Einzelhandelslagen Besonderheiten bei Einzelhandelsobjekten Shopping-Center Mieter-Mix Mietpreisberechnung Weitere zentrale Punkte im Mietvertrag Büros Marktzugangschancen für Makler Beschaffungsmarketing Vermarktungsprozess bei Büroräumen XVII

19 Inhaltsverzeichnis 1. Teil Besichtigungsstrategien Abschlussrelevante Fragestellungen Der Makler als Vertriebspartner für Bauträger (Ottmann) Einführung Der Lebenszyklus einer Immobilie Leistungsbeziehungen zwischen Makler und Bauträger Kauf eines Grundstücks Der Makler im Spannungsfeld zwischen Bauträger und Grundstückseigentümer Vertriebsunterstützung einer Bauträgermaßnahme Der Makler als Agent des Bauträgers Anwendung der neuen Institutionenökonomie auf die vertraglichen Beziehungen zwischen Makler und Bauträger Die Transaktionskostentheorie Property-Rights-Ansatz Pricipal-Agent-Ansatz Zusammenfassung Spezialobjekte Objekte des altersgerechten Wohnens (Keussen/Gott) Entstehungsgründe Klassische Wohnformen für Senioren Trends und neue Wohnformen für die 2. Lebenshälfte Betreutes Wohnen, Service Wohnen, Senioren Wohnen Erfolgskriterien des Betreuten Wohnens Wohnungsgenossenschaften (E. Mändle) Einleitung: Neue Aktualität der Wohnungsgenossenschaften Charakteristika der Wohnungsgenossenschaften Begriff der Wohnungsgenossenschaft Vielgestaltigkeit und Arten der Wohnungsgenossenschaften Volkswirtschaftliche Entwicklung und Bedeutung der Wohnungsgenossenschaften Unternehmenspolitische Besonderheiten der Wohnungsgenossenschaften Mitgliederförderung als Grundzweck der Wohnungsgenossenschaft Demokratieprinzip in Willensbildung und Entscheidungsfindung Genossenschaftsfinanzierung als besondere Finanzierungsart Besondere Haftungsbedingungen bei Wohnungsgenossenschaften Wohnungsgenossenschaften und Immobilienmaklertätigkeit Basiswissen für Geschäftsfelderweiterungen (Marchtaler) Architektur (Marchtaler) Abdichtung im Erdreich Wärmeschutz Schallschutz Steildachkonstruktionen Dachgeschossausbau Flachdachkonstruktionen Terrassen Dachbegrünungen Fazit Versicherungen als ergänzender Geschäftszweig (Bach) Vorbemerkungen XVIII

20 2. Teil Inhaltsverzeichnis Markttendenzen im Dienstleistungsbereich Rund um die Immobilie Immobilienmakler und Versicherungsmakler ähnliche Bezeichnung mit unterschiedlichen Schwerpunkten? Die Immobilie als gemeinsames Aktionsobjekt für Immobilienmakler und Versicherungsvermittlung Zusammenfassung Private Immobilienversteigerungen schneller Absatz zum fairen Preis (Steib) Wer darf versteigern? Geeignete Objekte Wie läuft die Versteigerung ab? Wie bindet der Versteigerer den Einlieferer? Ohne Notar keine Bindung des Bieters Kaufpreiszahlung und Übereignung wie bei jedem Grundstücksgeschäft Wie hoch ist der Lohn des Versteigerers? Absatzchancen im stagnierenden Immobilienmarkt Strategisches Management bei Immobilienunternehmen (Ziegler) Grundsätzliches Notwendigkeit einer strategischen Orientierung Die Phasen einer strategischen Führung Die Analyse der Ausgangsposition Formulierung der Strategien Umsetzungsaktionen Durchsetzung der Strategie Instrumente Die Stärken-/Schwächenanalyse Die Portfolioanalyse Kennzahlenanalyse/Balanced Scorecard Teil Besondere Leistungen des Maklers Beratung, Bewertung, Finanzierungen und Projektentwicklung Beratungsleistungen des Maklers (Schneider) Der Makler als Berater Haftungsrisiken des Maklers steigen Aufklärungs- und Beratungspflichten des Maklers Der Maklervertrag als Grundlage Einzelfälle Schadensersatzpflicht des Maklers bzw. Verwirkung des Provisionsanspruchs bei Verletzung seiner Aufklärungspflichten Besonderheiten beim Makler-Alleinauftrag Steigerung des Haftungsrisikos durch Übernahme zusätzlicher Leistungen Immobilienbewertung Exposéangaben Bonitätsauskünfte Rechtsberatung Steuertipps Makler als Verhandlungsgehilfe seines Auftraggebers XIX

21 Inhaltsverzeichnis 2. Teil Sonderfall: Makler-Alleinauftrag Zusammenfassung Beratungsleistungen bei zulässiger Doppeltätigkeit Der Makler als Anlageberater und -vermittler Anlageberatung Anlagevermittlung Haftung des Anlageberaters oder -vermittlers Zusammenfassung Beratungsleistungen des Maklers auf Grund eigenständigen Beratungsvertrages Wertgutachten Dienstleistungen rund um die Immobilie Beratungsleistungen des Maklers ohne Vertrag Beratungsvertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter Eigenhaftung Zusammenfassung und Ausblick Objektbewertung durch Makler (Dröge/Zehnter/Post) Rechtliche Grundlagen Das Liegenschaftskataster Bewertungsrelevante Eintragungen im Grundbuch Bestandsverzeichnis Abteilung II Abteilung III Das Baulastenverzeichnis Sonstige nicht im Grundbuch eingetragene Belastungen Das Planungsrecht Rechtliche Vorgaben Die Bauleitplanung Der Flächennutzungsplan (FLNP) Der Bebauungsplan Rechtliche Grundlagen der Mietpreisbildung Das allgemeine Mietrecht Der preisgebundene Wohnraum Der nicht preisgebundene Wohnraum Der Rechtsentscheid Möglichkeiten der Mietanpassung Gewerberaum Preisgebundener Wohnraum Der preisfreie Wohnraum Die ortsübliche Vergleichsmiete Erhöhungsmöglichkeiten Begründungsmittel Schranken der Mietpreisbildung Aufbau der Justiz Begriffsdefinitionen Miete Pacht Leihe Mietbegriffe Verkehrswert/Kaufpreis/Beleihungswert Maße der baulichen Nutzung XX

22 2. Teil Inhaltsverzeichnis Geschossflächenzahl GFZ ( 20 BauNVO) Grundflächenzahl GRZ ( 19 BauNVO) Baumassenzahl BMZ ( 21 BauNVO) Beispiele Richtwerte/Vergleichspreise Definition Umrechnungskoeffizienten Flächen Berechnung der Wohn- und Nutzflächen DIN 283 II. BV WoFlV die wesentlichen gleich lautenden Regelungen Die wesentlichen Unterschiede zwischen DIN 283, II. BV und WoFlV DIN 277, Ausgabe MF-B Richtlinie (Mietfläche für gewerblichen Raum) Höchstrichterliche Rechtsprechung Urteile Berechnungsmethoden in der Praxis, Verkehrssitte Flächenberechnung beim Wohnraum Flächenberechnung beim Gewerberaum Problemsituationen Der Verkehrswert Begriffsinhalte Verkehrswert Der gewöhnliche Geschäftsverkehr Das Stichtagsprinzip (siehe hierzu auch 3 WertV) Rechtliche Gegebenheiten (siehe hier auch 6 ImmoWertV) Gesetzliche Beschränkungen Grundstücksgleiche Rechte Beschränkt dingliche Rechte Die tatsächlichen Eigenschaften, die sonstige Beschaffenheit und die Lage des Grundstücks ( 5, 6 ImmoWertV) Ungewöhnliche und persönliche Verhältnisse (siehe hierzu auch 7 ImmoWertV) Grundlagen der Immobilienbewertung Auswahl der Bewertungsmethode Die Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV) Verbindlichkeit dieser Verordnung Inhalt der ImmoWertV vom Die Wertermittlungsrichtlinien (WertR 2006) Auswahl der Bewertungsmethode Das Vergleichswertverfahren Das Ertragswertverfahren Das Sachwertverfahren Mehrere Verfahren Das Vergleichswertverfahren Verfahrensablauf Die Anpassungsfaktoren Der Zeitfaktor Maß der baulichen Nutzung Bebaute und unbebaute Grundstücke Sonstige wertbildende Merkmale XXI

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