Stadt Mönchengladbach Der Oberbürgermeister Fachbereich Stadtentwicklung und Planung

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1 Stadt Mönchengladbach Der Oberbürgermeister Fachbereich Stadtentwicklung und Planung Begründung zum Bebauungsplan Nr. 786/S -Vorentwurf- (Bebauungsplan gemäß 30 BauGB) Plangebiet: Stadtbezirk Süd, Bonnenbroich-Geneicken Gebiet östlich der Dohler Straße zwischen der Eichenstraße und der Frankenstraße 1. Ausfertigung Stand: Oktober 2017

2 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 786/S 2 Inhaltsverzeichnis Teil A Allgemeiner Teil Ausgangssituation Lage des Plangebietes Anlass der Planaufstellung Grundlage des Verfahrens Übergeordnete Planungen und bestehende verbindliche Bauleitpläne Regionalplanung Flächennutzungsplan Bestehende verbindliche Bauleitpläne Landschaftsplan Wasserschutz Belange des Denkmalschutzes Nahversorgungs- und Zentrenkonzept Bestandssituation Städtebauliche Struktur Grundstücksverhältnisse Verkehr Infrastrukturelle Versorgung Technische Versorgung Immissionsschutz Bodenbelastungen Ziel und Zweck der Planung Planinhalte und Festsetzungen Art der baulichen Nutzung Maß der baulichen Nutzung Beschränkung der Zahl der Wohnungen Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche Garagen, Carports und Stellplätze Flächen für den Gemeinbedarf Verkehrliche Erschließung Grünflächen Grünordnerische Maßnahmen Ver- und Entsorgung Örtliche Bauvorschriften Hinweise Umweltprüfung Flächenverteilung... 21

3 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 786/S 3 8 Bodenordnung Wirtschaftlichkeit Gutachten Städtebaulicher Vertrag Planverfahren Teil B Umweltbericht... 23

4 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 786/S 4 Teil A Allgemeiner Teil 1 Ausgangssituation 1.1 Lage des Plangebietes Das Plangebiet des Bebauungsplanes Nr. 786/S liegt im Stadtbezirk Süd, im Stadtteil Bonnenbroich. Es umfasst die Flurstücke Nr. 120, 123, 124, 127, 132, 133, 134, 137, 221, 257, 288, 289, 301, 303, 379, 382, 396, 425, 427, 428, 470, 471, 478 und Teilflächen des Flurstückes Nr. 466 der Flur 46 sowie die Flurstücke 52, 55, 277 und 619 und Teilflächen des Flurstückes Nr. 56 der Flur 49 in der Gemarkung Rheydt. Die so abgegrenzte Fläche besitzt eine Größe von ca. 4,8 ha. Das Plangebiet wird im Norden durch die südliche Straßenbegrenzungslinie der Eichenstraße begrenzt. Östlich und nordöstlich bilden die westlichen Grundstücksgrenzen der Hausgärten der Wohngebäude Eichenstraße Nr. 96, Ritterstraße Nr. 69 und 71, die nördliche Straßenbegrenzungslinie der Ritterstraße, die südöstliche Grenze der Bonnenbroicher Straße sowie die westliche Begrenzungslinie des von der Bonnenbroicher Straße zur Frankenstraße führenden Fußweges die Plangebietsgrenzen. Die gemeinschaftliche Freifläche der Wohngebäude Frankenstraße Nr. 34, Nr. 36 und Nr. 38 sowie die nördliche Straßenbegrenzungslinie der Frankenstraße begrenzen das Plangebiet im Süden. Im Westen wird das Plangebiet durch die angrenzenden, überwiegend landwirtschaftlich genutzten Freiflächen, durch Nutzgärten und den Hausgarten des Wohngebäudes Ritterstraße Nr. 52 begrenzt. Im Nordwesten begrenzen die Freiflächen der ehemaligen Hofstelle Ritterstraße Nr. 49 und die Hausgärten der Wohngebäude Ritterstraße Nr. 55 und Eichenstraße Nr. 74 und 74a das Plangebiet. Die genaue Plangebietsabgrenzung ist dem zeichnerischen Teil des Bebauungsplanes im Maßstab 1:500 zu entnehmen. 1.2 Anlass der Planaufstellung In den östlichen Stadtteilen von Mönchengladbach war ehemals der Bau der sogenannten inneren Osttangente geplant. Diese sollte von der Korschenbroicher Straße im Norden bis zur Düsseldorfer Straße im Süden führen und u.a. der Entlastung der in Nord-Süd Richtung verlaufenden Hauptverkehrsachse Erzberger Straße/Grevenbroicher Straße/Dohler Straße dienen. Bisher wurden hiervon jedoch nur kleinere, isolierte Teilabschnitte im nördlichen Trassenverlauf hergestellt. Mittlerweile wird aus verkehrsplanerischer Sicht nicht mehr die Notwendigkeit gesehen, eine neue Entlastungsstraße durch den östlichen Siedlungsbereich der Stadt Mönchengladbach anzulegen. Vielmehr sollen andere, zum Teil bereits durchgeführte Verkehrslenkungs- und -beruhigungsmaßnahmen (u.a. Ertüchtigung des westlich gelegenen Straßenzuges Südstraße/Am Gerstacker/Otto-Safranstraße, Umgestaltung Dohler Straße, Netzdurchtrennungen) zu einer Verkehrsentlastung in dem gesamten Gebiet Pesch / Hardterbroich / Bonnenbroich / Geneicken führen. Insbesondere im südlichen Teil der bisher geplanten Trasse der inneren Osttangente - zwischen der Eichenstraße und Schlossstraße - befinden sich Freiflächen innerhalb des bebauten Siedlungsbereiches, die nun langfristig anderen Nutzungen zur Verfügung gestellt werden können. Für diesen Bereich wurde daher ein städtebauliches Gesamtkonzept entwickelt (siehe Kapitel 4). Dieses Gesamtkonzept sieht für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes eine maßvolle bauliche Entwicklung unter Berücksichtigung der vorhandenen Grünstrukturen vor. Aus städtebaulicher Sicht ist es sinnvoll, die Flächen entsprechend der im Umfeld unmittelbar angrenzenden Wohnbebauung und der hohen Freiraumqualitäten als Wohnquartier zu

5 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 786/S 5 entwickeln. Die beabsichtigte Innenentwicklung trägt darüber hinaus zur Verhinderung der weiteren Ausweisung von Bauflächen im Außenbereich bei. 1.3 Grundlage des Verfahrens Grundlage des Verfahrens ist das Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom (BGBl. I S. 2414), das zuletzt durch Artikel 2 Absatz 3 des Gesetzes vom (BGBl. I S. 2808) geändert worden ist. 2 Übergeordnete Planungen und bestehende verbindliche Bauleitpläne 2.1 Regionalplanung Der Gebietsentwicklungsplan (GEP 99) für den Regierungsbezirk Düsseldorf stellt das Plangebiet im Siedlungsraum als Allgemeinen Siedlungsbereich (ASB)" dar. Im westlichen Teil des Plangebietes wird auf dessen gesamter Länge der Trassenverlauf der ehemals geplanten Osttangente als Sonstige regionalplanerisch bedeutsame Straße (Bestand und Planung) dargestellt. In dem Entwurf des derzeit im Verfahren befindlichen Regionalplanes Düsseldorf (RPD) wird die Straße nicht mehr dargestellt. 2.2 Flächennutzungsplan Im wirksamen Flächennutzungsplan (FNP) wird die ehemals geplante innere Osttangente im westlichen Teil des Plangebietes auf gesamter Länge als Sonstige überörtliche oder örtliche Hauptverkehrsstraße, beidseits flankiert mit den Symbolen für Schutzvorkehrungen an Straßen, dargestellt. Während für den nördlichen Teil des Plangebietes Wohnbauflächen dargestellt werden, wird der zentrale und südliche Teilbereich als Grünfläche mit der Zweckbestimmung Spielplatz Typ A dargestellt. Der Bebauungsplan soll als Baugebiete Reine und Allgemeine Wohngebiete (WR/WA) festsetzen. Die Ritterstraße soll als Verkehrsfläche und die Bonnenbroicher Straße sowie die neuen inneren Erschließungsstraßen als Verkehrsflächen mit der besonderen Zweckbestimmung Verkehrsberuhigte Bereiche festgesetzt werden. Ein Teil der bestehenden Grünfläche sowie die in Nord-Süd Richtung geplante Grünachse sollen als öffentliche Grünflächen festgesetzt werden. Die Festsetzungen dieses Bebauungsplanes sind damit teilweise nicht aus den Darstellungen des derzeit wirksamen Flächennutzungsplanes entwickelt. Um die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Errichtung des neuen Wohnquartieres zu schaffen, soll daher im Parallelverfahren die 228. Änderung des Flächennutzungsplanes durchgeführt werden. Unter Berücksichtigung der 228. Änderung des Flächennutzungsplanes sind die Festsetzungen des Bebauungsplanes aus den Darstellungen des Flächennutzungsplanes entwickelt.

6 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 786/S 6 Auszug aus dem Flächennutzungsplan der Stadt Mönchengladbach 2.3 Bestehende verbindliche Bauleitpläne Das Plangebiet liegt außerhalb der Geltungsbereiche von rechtswirksamen Bebauungsplänen. Entlang der Ritterstraße und der Bonnenbroicher Straße gelten die Fluchtlinienpläne Nr. 500 und Nr. 560 aus den Jahren 1907 bzw Die Straßen- und Baufluchtlinien wurden entlang der Ritterstraße mit einem Abstand von 20 m und entlang der Bonnenbroicher Straße mit einem Abstand von 12,55 m festgesetzt. Mit der Bekanntmachung gemäß 10 Abs. 3 BauGB des künftigen Bebauungsplanes treten die Festsetzungen der Fluchtlinienpläne für den Bereich des Bebauungsplanes außer Kraft. 2.4 Landschaftsplan Das Plangebiet liegt außerhalb des Geltungsbereiches des Landschaftsplanes der Stadt Mönchengladbach. 2.5 Wasserschutz Das Plangebiet liegt außerhalb einer festgesetzten Wasserschutzzone und eines festgesetzten Überschwemmungsgebietes. Oberflächengewässer sind im Plangebiet ebenfalls nicht vorhanden. Der Grundwasserflurabstand beträgt im Norden und Süden des Plangebietes zwischen 3 und 5 m. Dieser erhöht sich jeweils zur Mitte des Plangebietes auf 5 bis 7 m.

7 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 786/S Belange des Denkmalschutzes Baudenkmalpflege Innerhalb des Plangebiets befinden sich keine Baudenkmäler. Bodendenkmalpflege Archäologische Bodenfunde sind nicht bekannt, sie können jedoch nicht ausgeschlossen werden (siehe Kapitel 7 Hinweise ). 2.7 Nahversorgungs- und Zentrenkonzept In ca. 0,8 bis 1,2 km Entfernung befinden sich zwei Nahversorgungsstandorte, in denen Angebote aller Bedarfsbereiche vorhanden sind. Zum Einem handelt es sich um das nordwestlich gelegene C-Zentrum Hardterbroich-Mitte, welches sich entlang der Erzbergerstraße, südlich der Einmündung Alleestraße bis jenseits der Kreuzung Hofstraße / Hardterbroicher Straße erstreckt. Zum Anderem handelt es sich um das südwestlich gelegene C-Zentrum Geneicken-Mitte. Dieser Nahversorgungsstandort erstreckt sich entlang der Düsseldorfer Straße im Bereich zwischen der Otto-Safran-Straße und dem Hosterweg. Beide Standorte sind per Fahrrad und über umsteigefreie Busverbindungen sowie mit dem Personenkraftwagen in kurzer Fahrzeit genauso wie die beiden jeweils ca. 2 km entfernt liegenden A-Zentren (Hauptgeschäftszentren) in Mönchengladbach und Rheydt zu erreichen. Im Plangebiet und dessen unmittelbarer Umgebung befinden sich keine Läden oder relevante Dienstleistungseinrichtungen. Lediglich einzelne Dienstleistungsbetriebe und gastronomische Betriebe liegen in fußläufiger Entfernung an der Ritterstraße und Dohler Straße. 3 Bestandssituation 3.1 Städtebauliche Struktur Situation innerhalb des Plangebietes Den zentralen Bereich des Plangebietes bildet eine ca. 2,37 ha große Grünfläche südlich der Bonnenbroicher Straße, die im nordwestlichen Teil auf einer Fläche von ca qm als Abenteuerspielplatz genutzt wird. Das eingezäunte Areal des Bau- und Spielgeländes wird durch weitere Spielanlagen- und -einrichtungen ergänzt. Hierzu zählen ein Bolzplatz und Spielgeräte, die in der südlich angrenzenden frei zugänglichen Grünfläche errichtet wurden. Die einzige bauliche Anlage innerhalb der Grünfläche, ein ehemaliges Gartenhaus, wird darüber hinaus als Spielehaus genutzt. Die Grünfläche weist insgesamt einen hohen Gehölzbestand auf. Erhaltenswerte Grünstrukturen befinden sich insbesondere an den nord- und südöstlichen Rändern in Form dichter Gehölzstreifen mit älteren mächtigen Bäumen sowie im südlichen Teil der Grünfläche, die mit schützenswerten Obstbäumen bestanden ist. Im nördlichen Teil der Grünfläche überwiegen Freiflächen in Form von Wiesen und Nutzflächen des Abenteuerspielplatzes. Die Grünfläche wird von Wegen durchzogen und begrenzt. Die Wege wurden überwiegend mit wassergebundenen Materialien hergestellt. Lediglich die Bonnenbroicher Straße ist mit einer Asphaltdecke versiegelt. Zwischen der Bonnenbroicher Straße und der Ritterstraße prägen teils mit Bäumen bestandene Hausgärten und Wiesen das Ortsbild. Entlang der südlichen Straßenseite der Ritterstraße befinden sich zwei- bis dreigeschossige Gebäude, die in geschlossener Bauweise errichtet wurden und überwiegend dem Wohnen dienen. Hiervon ausgenommen ist der Bereich, der für die Trasse der inneren Osttangente frei gehalten wurde. Im Einmündungsbereich der Bonnenbroicher Straße in die Ritterstraße ist ein Gewerbebetrieb ansässig, dessen Betriebsflächen an die nördliche Straßenseite der Bonnenbroicher Straße anschließen. Die

8 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 786/S 8 Betriebsfläche ist fast vollständig mit mehreren kleineren eingeschossigen Gewerbehallen bebaut. Der Straßenraum der Ritterstraße wird geprägt durch eine hohe Anzahl an Bäumen, die dort dreireihig angepflanzt wurden. Der Bereich zwischen der Ritterstraße und der Eichenstraße ist mit Ausnahme eines Gartenhauses an der Eichenstraße unbebaut. Die Flächen liegen weitgehend brach und sind teilweise mit Bäumen bestanden. Hiervon ausgenommen ist die am westlichen Rand des Plangebietes errichtete Stellplatzanlage des weiter westlich gelegenen gastronomischen Betriebes. Die Stellplatzfläche ist mit einer wassergebundenen Decke versehen. Situation außerhalb des Plangebietes Das Plangebiet ist von unterschiedlichen Nutzungsstrukturen umgeben. Nördlich der Eichenstraße schließen landwirtschaftliche Nutzflächen an, die wiederum an den Renaturierungsbereich des Bungtbaches anschließen. Die westlich und östlich liegenden Flächen, zwischen der Eichenstraße und der Ritterstraße, sind durch eine heterogene Siedlungsstruktur geprägt. Neben freistehenden Einfamilienhäusern und kleineren Mehrfamilienhäusern prägen auch eine ehemalige Hofstelle und straßenbegleitende ältere Wohngebäude das Ortsbild. Es handelt sich um überwiegende offene Baustrukturen mit ein- bis zweigeschossigen Gebäuden. Östlich und südlich des Plangebietes prägen zwei unterschiedliche Wohngebiete das Umfeld, die durch einen schmalen öffentlichen Grünzug voneinander getrennt werden. Während östlich ein Wohngebiet aus den 1990er Jahren mit überwiegend zweigeschossigen Doppelhäusern anschließt, erstreckt sich im südöstlichen Siedlungsbereich eine Wohnsiedlung aus den 1960/70er Jahren. Deren Baustruktur wird durch vier- bis fünfgeschossige Zeilenbauten mit ergänzenden viergeschossigen Punkthäusern gebildet. Die weitläufigen gemeinschaftlich genutzten Freiflächen vermitteln einen offenen und durchgrünten Siedlungscharakter. Westlich des Plangebietes grenzen landwirtschaftlich genutzte Freiflächen an, die zusammen mit der gestalteten Grünfläche im Plangebiet einen zusammenhängenden ca. 10 ha großen inneren Freibereich im Siedlungsbereich Bonnenbroich-Geneicken bilden. Der Freibereich wird im Westen und Norden von den Hausgärten der straßenbegleitenden Bebauung entlang der Dohler Straße und Ritterstraße begrenzt. 3.2 Grundstücksverhältnisse Die Verkehrsflächen sowie ein Großteil der noch nicht bebauten Grundstücke befinden sich im Eigentum der EWMG. Die bebauten Grundstücke sowie einzelne unbebaute Teilflächen, insbesondere im Süden an der Frankenstraße, befinden sich in Privatbesitz. 3.3 Verkehr Öffentlicher Personennahverkehr Es besteht eine ausreichende Erschließung des Plangebietes durch den öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV). Die auf der Dohler Straße und Heppendorfstraße verkehrenden Buslinien 006, 016 und NE 3, welche über die in jeweils ca. 200 m Entfernung liegenden Haltestellen Bonnenbroicher Straße, Ritterstraße und Frankenstraße erreicht werden, schaffen in einem dichten Takt umsteigefreie Verbindungen zu den beiden Stadtzentren von Mönchengladbach und Rheydt, zum Hauptbahnhof Mönchengladbach und zum Hauptbahnhof Rheydt sowie nach Korschenbroich. Fußgänger und Radfahrer Der überwiegende Teil des Plangebietes und des unmittelbaren Umfeldes ist durchzogen von separat geführten Fußwegen bzw. von unbefestigten Trampelpfaden. Die Wege verlau-

9 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 786/S 9 fen in Grün- und Freiflächen. Sie sind vernetzt mit den Wegen in dem unmittelbar östlich beginnenden Grünzug und der nördlich der Eichenstraße beginnenden freien Landschaft, die den Naherholungsraum rund um den Bungtbach erschließen. Entlang der Ritterstraße verläuft ein separat geführter Radweg, der in Richtung Osten bis zum Schloss Rheydt und dem Naherholungsgebiet rund um die Niers führt. Individualverkehr Die Grundstücke in dem nördlichen Teilbereich des Plangebietes werden unmittelbar von der Eichenstraße, der Ritterstraße und der Bonnenbroicher Straße aus erschlossen. Die Erschließung der Grundstücke im äußersten südlichen Teilbereich erfolgt von der Frankenstraße aus. Die geplanten inneren Bauflächen sollen über eine Schleifenerschließung an die Bonnenbroicher Straße angeschlossen werden. Über die Ritterstraße, die Teil des Hauptverkehrsnetzes der Stadt Mönchengladbach ist, wird eine leistungsfähige Anbindung an das regionale und überregionale Verkehrsnetz gewährleistet. 3.4 Infrastrukturelle Versorgung Infrastrukturelle Einrichtungen wie z.b. Schulen, Kindergärten, Spielplätze sowie soziale Einrichtungen sind in fußläufiger Entfernung zu erreichen. Insbesondere für Kinder im Vorschulund Grundschulalter besteht mit den jeweils ca. 200 m entfernt liegenden Kindertageseinrichtungen an der Ecke Welfenstraße/Salierstraße (evangelische Kindertagesstätte) und an der Dohler Straße (privater Träger) sowie mit der Erich Kästner Gemeinschaftsgrundschule in ca. 250 m Entfernung südwestlich des Plangebietes an der Dohler Straße eine sehr gute Grundversorgung. Im Rahmen der städtischen Ausbauplanung der Kindertageseinrichtungen ist im Plangebiet bzw. dessen unmittelbaren Umfeldes kurzfristig der Neubau einer weiteren 4-gruppigen Kindertageseinrichtung erforderlich. Zu diesem Zweck soll im südlichen Teil des Plangebietes eine Gemeinbedarfsfläche ausgewiesen werden. Im Plangebiet befinden sich derzeit ein öffentlicher Kinderspielplatz und der Abenteuerspielplatz Bonnenbroich. Der Kinderspielplatz, der bereits in der öffentlichen Grünfläche angelegt wurde, soll erhalten werden. Zusammen mit drei weiteren Spielplätzen in einem Umkreis von 300 m - östlich des Plangebietes an der Ritterstraße, in dem in Ost-West Richtung verlaufenden Grünzug im Bereich der dort querenden Heppendorfstraße sowie unmittelbar südlich der Salierstraße - ist ein ausreichendes Angebot an Kinderspielplätzen im Einzugsbereich des Plangebietes vorhanden. Auf Grund der beabsichtigten Ausweisung von Bauflächen auf der Fläche des Abenteuerspielplatzes muss dieser aufgegeben werden. Für den Abenteuerspielplatz soll aber ein gleichwertiger Ersatz in räumlicher Nähe geschaffen werden. In diesem Zusammenhang wird derzeit - in Abstimmung mit den zuständigen Fachbereichen (FB) FB 40 (Schule und Sport) und FB 51 (Kinder, Jugend und Familie) - geprüft, ob Flächen im Bereich der Bezirkssportanlage Geneicken, am Mollsbaumweg (im Bereich der im FNP als Grünfläche dargestellten Fläche in unmittelbarer Nachbarschaft zum Hochbunker) oder in dem öffentlichen Grünzug (der an der Ritterstraße endet) als Ersatzstandort in Frage kommen. Alle drei Standorte wären auf Grund ihrer Nähe zu dem Mehrfamilienhausgebiet rund um die Frankenstraße - aus dem die überwiegende Anzahl der Jugendlichen kommt, die derzeit den Abenteuerspielplatz nutzen - gut geeignet. Ein Schul- und Sportzentrum mit Gesamt-, Real- sowie berufsbildenden Schulen befindet sich in ca. 1 km Entfernung nördlich des Plangebietes zwischen Schulstraße und Volksgartenstraße. Das gute Angebot an Bildungseinrichtungen ergänzt die an der Olefstraße liegende Hauptschule sowie das Fachschulen des Sozialwesens umfassende Berufskolleg an der Schwalmstraße / Ecke Bonnenbroicher Straße. Ebenso ist in unmittelbarer Umgebung bzw. in fußläufiger Entfernung des Plangebietes an der Welfenstraße das evangelische Gemeindezentrum Franz-Balke-Haus u.a. mit einem Freizeitangebot für die Jugend zu erreichen.

10 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 786/S Technische Versorgung In den Verkehrsflächen der Ritterstraße, Bonnenbroicher Straße und Frankenstraße liegen Ver- und Entsorgungsleitungen (Gas, Wasser, Abwasser, Strom) zur Erschließung des Plangebietes. Ein Anschluss der geplanten inneren Bauflächen ist grundsätzlich möglich. 3.6 Immissionsschutz Lärm Die im Dezember 2007 vom Ministerium für Umwelt und Naturschutz, Landwirtschaft und Verbraucherschutz des Landes-Nordrheinwestfalen veröffentlichte Umgebungslärmkartierung stellt nur beidseits der Ritterstraße eine Lärmbelastung durch Verkehrslärm, dar. Der Gesamttagespegel (L den) liegt im Bereich der Verkehrsfläche der Ritterstraße zwischen 70 und 75 db (A) und der Nachtpegel (L-night) zwischen 60 und 65 db (A). In einem Streifen von ca. 50 bis 60 m, beidseits der Verkehrsfläche, liegt der Gesamttagespegel (L den) zwischen 55 und 70 db (A). Nachts liegt der Pegel (L-night) in einem beidseits ca. 30 m breiten Streifen zwischen 50 und 60 db (A). Damit werden die gemäß DIN maßgeblichen Orientierungswerte für Allgemeine Wohngebiete (WA) von 55 db (A) tags und 45 db (A) nachts in den oben beschriebenen Bereichen überschritten. Im weiteren Verfahren sind daher die Auswirkungen aus der Verkehrslärmbelastung zu ermitteln und ggf. erforderliche passive oder aktive Lärmschutzmaßnahmen festzusetzen. Sonstige Lärmquellen, die auf das Plangebiet einwirken, z.b. durch Gewerbebetriebe oder Freizeitnutzungen, sind derzeit nicht erkennbar. Luftqualität / Gerüche Der nördliche Teil des Plangebietes, zwischen der Eichenstraße und der Bonnenbroicher Straße, ist in der Klimabewertungskarte 2006 als thermisch und lufthygienisch niedrig belasteter Siedlungsbereich ausgewiesen, der keinen Einfluss auf benachbarte Räume hat und somit eine geringe Empfindlichkeit gegenüber einer Nutzungsintensivierung bzw. Siedlungserweiterung besitzt. Südlich der Bonnenbroicher Straße wird eine Freifläche mit einer hohen klimatisch-lufthygienischen Ausgleichsfunktion ausgewiesen. Hierbei handelt es sich um ein Kaltluftentstehungsgebiet mit direktem Bezug zu mäßig belasteten Wohngebieten. Im weiteren Verfahren ist zu prüfen, in wie weit der Verlust der klimatisch-lufthygienisch wichtigen Freifläche durch gezielte Maßnahmen, wie z.b. eine intensive Dachbegrünung kompensiert werden sollte. Das Plangebiet liegt außerhalb einer ausgewiesenen Umweltzone. Unmittelbar westlich des Plangebietes wird eine kleinere private Pferdehaltung betrieben. Ob sich hieraus negative Auswirkungen hinsichtlich einer Geruchsbelastung im Plangebiet ergeben, wird im weiteren Verfahren geprüft. 3.7 Bodenbelastungen Altlasten Im Plangebiet befinden sich keine bekannten Altlastenverdachtsflächen. Sonstige schädliche Bodenveränderungen sind nach derzeitigem Kenntnistand nicht erkennbar. Kampfmittel Im weiteren Verfahren werden hierzu nähere Angaben ergänzt. Bergbaulich bedingte Auswirkungen Im weiteren Verfahren werden hierzu weitere Angaben ergänzt.

11 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 786/S 11 4 Ziel und Zweck der Planung Rahmenkonzept Der Bau einer Entlastungsstraße durch den östlichen Siedlungsbereich der Stadt Mönchengladbach - und damit durch den Geltungsbereich des Bebauungsplanes - ist nicht mehr planerisches Ziel der kommunalen Planung. Die zu diesem Zweck freigehaltenen Flächen stehen nun langfristig anderen Nutzungen zur Verfügung. Unter Berücksichtigung dieser geänderten Rahmenbedingungen wurde ein städtebauliches Gesamtkonzept für den im Siedlungszusammenhang gelegenen Freibereich zwischen Eichen- und Schlossstraße entwickelt. Wichtiger Baustein des Rahmenkonzeptes ist die Schaffung eines funktionalen Freiraumsystems, das den hohen Anspruch an ein qualitätsvolles Umfeld für die Bewohner der angrenzenden Wohnquartiere gewährleisten kann. Dabei steht die Weiterentwicklung des bereits in Ansätzen vorhandenen Grünkreuzes mit dem Verknüpfungspunkt, der zentral gelegenen Obstwiese südlich des Abenteuerspielplatzes, im Vordergrund. Die Ost-West-Achse ist bereits weitgehend hergestellt und ist lediglich im Bereich zwischen der Obstwiese und der Dohler Straße zu ergänzen. Die Nord-Süd-Achse soll durch einen mindestens 15 m breiten Freiraum gebildet werden und von der Ritterstraße bis zur Schlossstraße führen. Im Bereich der Salierstraße soll, unter Einbeziehung des dort bereits erstellten Kinderspielplatzes, eine weitere Aufweitung des Grünraumes erfolgen. Das so erstellte innere Freiraumsystem soll über begrünte Wegeverbindungen und Straßenräume mit den umgebenden Siedlungsräumen, mit dem Freiraum rund um den Bungtbach (im Norden) und mit dem Naherholungsraum an der Niers (im Süden) verbunden werden. Die Freiräume des Grünkreuzes sollen auch als ein unabhängig von dem motorisierten Individualverkehr (MIV) geführtes Erschließungsnetz den Fußgängern und Radfahrern dienen. Hierdurch wird die Möglichkeit geschaffen, die bereits vom Hauptbahnhof über die Karl-Kämpf-Allee bis zum Bungtbach bestehende Radwegverbindung in Richtung Süden bis zur Geneickener Straße und im weiteren Verlauf über das rückwärtige Gartenland bis zur Sonnenstraße zu verlängern. Damit würde eine (zumindest für den Freizeitverkehr attraktive) in Nord-Süd Richtung verlaufende Radwegeverbindung von der Innenstadt bis zur Niers geschaffen. Das Potential dieser Erschließungsachse auch für den alltäglichen Rad- und Fußverkehr verdeutlicht die gute Erreichbarkeit der vielen sozialen Einrichtungen, die unmittelbar an dieser Wegeverbindung errichtet wurden. Darüber hinaus werden im unmittelbaren Umfeld dieser Achse kurz- bis mittelfristig städtebaulich interessante Wohnstandorte - wie z.b. in der City-Ost, am Eintrachtplatz und in diesem Untersuchungsraum rund um die Frankenstraße - entwickelt, die mit zu einer Steigerung der Attraktivität der Verbindungsachse führen wird. Durch die gewählte Freiraumstruktur entstehen einzelne voneinander getrennte Baufelder, die jeweils mit einer eigenen städtebaulichen Identität belegt werden können. Aufgrund ihrer relativ geringen Flächengröße werden überschaubare Nachbarschaften gebildet, in denen eine verträgliche soziale Mischung und angemessene soziale Kontrolle gewährleistet werden kann. Die Baustruktur innerhalb der einzelnen Baufelder soll sich in die umgebenden Baustrukturen einfügen. Dementsprechend sind überwiegend offene Bauweisen für den Einfamilienhausbau vorgesehen. Entlang der Ritterstraße, am Beginn der inneren Erschließungsschleifen sowie im Süden des Untersuchungsraumes sind auch verdichtete Bauformen in Form kleinteiliger Stadtvillen und sonstiger moderner Mehrfamilienhautypen denkbar. Dem Freiraumkonzept und der dadurch festgelegten Siedlungsstruktur folgend werden die einzelnen Baufelder über Schleifenerschließungen erschlossen. Damit wird gewährleistet, dass das geschaffene Freiraumsystem nicht durch Erschließungsflächen durchschnitten wird. Die geplanten Straßen schließen an die bestehenden Erschließungsansätze der Bonnenbroicher Straße und der Eintrachtstraße an. Das gewählte Erschließungssystem stellt sicher, dass in den einzelnen Baufeldern kein störender Durchgangsverkehre entsteht. Insgesamt können ca. 10 ha Bruttowohnbaufläche dem Wohnungsmarkt zur Verfügung gestellt werden. Hierin enthalten ist auch ein Standort für den Bau einer notwendigen Kindertageseinrichtung.

12 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 786/S Rahmenkonzept 12

13 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 786/S 13 Allgemeine Ziele Gemäß dem Rahmenkonzept ist für die Flächen im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 786/S Gebiet östlich der Dohler Straße zwischen der Eichenstraße und der Frankenstraße eine maßvolle bauliche Entwicklung unter Berücksichtigung der vorhandenen Grünstrukturen vorgesehen. Ziel des Bebauungsplanes ist daher die Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Errichtung von Wohngebäuden und einer Kindertageseinrichtung sowie die planungsrechtliche Sicherung eines Großteils der vorhandenen Grünstrukturen. Die ausgewiesenen Wohnbauflächen sollen der Deckung des kurz- bis mittelfristigen Bedarfs insbesondere an familien- und altengerechten Wohnformen dienen. Städtebauliches Konzept Aus den Leitideen des Rahmenkonzeptes abgeleitet wurde die städtebauliche Struktur innerhalb des Plangebietes entwickelt. Dementsprechend bilden die vorhandenen Grünstrukturen das Grundgerüst des städtebaulichen Entwurfs. Der Erhalt der südlich des Abenteurerspielplatzes gelegenen Obstwiese ist dabei ein wichtiger Bestandteil. Schon heute übernimmt diese wichtige Funktionen, für Kinder als Spielfläche und für die Bewohner der angrenzenden Wohngebiete als wohnungsnahe Erholungsfläche. Da die Obstwiese der zentrale Verknüpfungspunkt an dem geplanten Grünkreuz wird, soll deren Aufenthaltsqualität z.b. durch eine verträgliche Anreicherung mit städtebaulichem Mobiliar (Bänke etc.) für die Bewohner der angrenzenden Wohngebiete erhöht werden und damit zu einem identifikationsbildenden Mittelpunkt für die angrenzenden Wohngebiete werden. Die geplante, in Nord-Süd Richtung verlaufende Grünachse wird entlang der westlichen Plangebietsgrenze - von der Frankenstraße bis zur Ritterstraße - angelegt. Die dort vorhandenen erhaltenswerten Bäume sollen in die Grüngestaltung integriert werden. Im weiteren nördlichen Verlauf soll die Wegeverbindung, unter Einbeziehung der vorhandenen Erschließungsflächen, bis zur Eichenstraße verlängert werden. Die Erreichbarkeit der zentralen Wegeverbindungen und Grünflächen aus den angrenzenden Wohngebieten wird über bestehende und neu anzulegende fußläufige Anbindungen sichergestellt. Unter Berücksichtigung der freiraumplanerischen Vorgaben soll im Plangebiet ein hochwertiges Wohnquartier mit überschaubaren Nachbarschaften entstehen. Im nördlichen Teil, zwischen der Eichenstraße und der Ritterstraße, sollen im Blockinnenbereich von der neu angelegten Wegeverbindung aus Baugrundstücke (mit einer Größe zwischen ca. 400 und 450 qm) für die Errichtung von freistehenden Einfamilienhäusern erschlossen werden. Damit wird die östlich angrenzende Siedlungsstruktur fortgeführt und abschließend arrondiert. Entlang der Ritterstraße ist, entsprechend der dort bereits errichteten Straßenrandbebauung, eine dichtere Baustruktur vorgesehen. Angrenzend an den südlichen Straßenrand soll eine geschlossene Bebauung, in Form einer verdichteten Einfamilienhausstruktur (z.b. Stadtvillen) oder moderner Mehrfamilienhaustypen, errichtet werden. Aufgrund der relativ großen Tiefe der Baugrundstücke ist an dieser Stelle die Fortführung dieser Baustruktur (in aufgelockerter Form) in den Blockinnenbereich geplant. Die Erschließung erfolgt von der Ritterstraße aus, wobei die erforderlichen Stellplätze in einer Tiefgarage untergebracht werden sollen, damit der Innenbereich als ruhiger und hochwertig gestalteter Aufenthaltsraum den Bewohnern der angrenzenden Wohngebäude zur Verfügung gestellt werden kann. Die zentrale bauliche Entwicklung im Plangebiet wird auf der Fläche des bisherigen Abenteuerspielplatzes erfolgen. Dieses neue Wohnquartier nimmt die bereits östlich des Plangebietes vorhanden Siedlungsstruktur, in der über eine Schleifenerschließung die einzelnen Baugrundstücke erschlossen werden, auf. Damit wird dem Ziel aus dem Rahmenkonzept gefolgt, die Freiräume des Grünkreuzes von zerschneidenden Erschließungsstraßen frei zu halten. Darüber hinaus kann so sichergestellt werden, dass ein Großteil des am Rand der vorhandenen Grünfläche vorhandenen Gehölzbestandes erhalten bleibt. Die innere Erschließungsschleife erhält im nördlichen Bereich eine platzartige Aufweitung und soll zu einem Quartiersplatz entwickelt werden. Die vorgesehene Bepflanzung mit fünf mächtigen

14 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 786/S 14 Bäumen wird mit zu einer hohen Aufenthaltsqualität beitragen. Östlich des Quartiersplatzes wird die Erschließungsschleife über den bereits ausgebauten östlichen Teil der Bonnenbroicher Straße an die Ritterstraße angeschlossen. In dem neuen Wohnquartier ist eine homogene straßenbegleitende Bebauung mit ein- bis zweigeschossigen Einfamilienhäusern und Doppelhäusern vorgesehen. Im Bereich des Platzes und im inneren der Erschließungsschleife ist eine angemessene höhere bauliche Dichte mit bis zu dreigeschossigen Gebäuden möglich. Nördlich des Platzes ist diese höhere Dichte auch über die Errichtung kleiner Mehrfamilienhäuser umsetzbar. Die Grundstücksgrößen für freistehende Einfamilienhäuser werden überwiegend zwischen 400 und 550 qm betragen. Einzelne Parzellen in exponierter Lage an den Ecken der Erschließungsschleife weisen großzügigere Grundstückszuschnitte auf. Die Grundstücksgrößen für Doppelhaushälften werden überwiegend zwischen 270 und 310 qm betragen. Die geplante Bebauung mit vergleichsweise großen Grundstücksflächen gewährleistet eine intensive Durchgrünung des Gebietes mit einem hohen Anteil nicht versiegelter Flächen. Im südlichen Teil des Plangebietes ist die Errichtung der erforderlichen Kindertageseinrichtung vorgesehen. Diese Fläche eignet sich insbesondere wegen ihrer unmittelbaren Lage an dem Grünkreuz und der damit verbundenen Mitnutzung der Obstwiese als erweiterter Spielraum für die Kinder. Darüber hinaus können Kinder aus allen angrenzenden Wohngebieten die Kindertageseinrichtung auf den Wegen innerhalb der Freiräume ohne gefährdenden Kraftfahrzeugverkehr erreichen. Gleichzeitig ist die Fläche aber auch für den MIV über die Frankenstraße sehr gut erreichbar. Der Baukörper der Kindertageseinrichtung soll sich, ebenso wie ein zusätzliches Wohngebäude, aus der östlich anschließenden Zeilen- und Punktbebauung entwickeln und diese abschließend arrondieren. Im gesamten Plangebiet werden die Voraussetzungen für die Errichtung einer an den heutigen Wohnbedürfnissen orientierten Wohnbebauung unter Berücksichtigung ökologischer Belange geschaffen. Dazu gehört u. a. auch die Schaffung der städtebaulichen Rahmenbedingungen sowohl für passive als auch aktive Solarenergienutzung. Diese werden durch die gewählte Baustruktur mit einer möglichen Orientierung der überwiegenden Anzahl der Baukörper bzw. deren Dachflächen nach Süden (Südosten bis Südwesten) ermöglicht. Insgesamt eignet sich der bauliche Entwicklungsbereich zwischen der Ritterstraße und der Obstwiese in besonderer Weise für einen gestalterisch einheitlichen und anspruchsvollen Wohnungsbau mit innovativen Gebäudetypologien. Hierzu können z.b. auch eine intensive Dachbegrünung und ein zukunftsweisendes Energiekonzept gehören. Je nach Anzahl von freistehenden Einfamilienhäusern, Doppelhäusern und Mehrfamilienhäusern werden in dem gesamten Plangebiet die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Errichtung von ca. 80 bis 110 Wohneinheiten geschaffen.

15 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 786/S Städtebauliches Konzept 15

16 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 786/S 16 5 Planinhalte und Festsetzungen 5.1 Art der baulichen Nutzung Entsprechend den Planungszielen sollen für die Bauflächen innerhalb des Plangebietes Reine Wohngebiete (WR) und Allgemeine Wohngebiete (WA) festgesetzt werden. Reine Wohngebiete (WR) Die im zentralen Bereich gelegenen Bauflächen sollen entsprechend der vorgesehenen Entwicklung eines dem Ruhebedürfnis der Bewohner dienenden Wohnquartiers als Reine Wohngebiete (WR) gemäß 3 BauNVO festgesetzt werden. Diese Festsetzung entspricht auch der Vorprägung durch das östlich anschließende Wohngebiet, in dem ausschließlich Wohngebäude errichtet wurden. Daher sollen die entsprechend 3 Abs. 3 ausnahmsweise zulässigen Läden und nicht störenden Handwerksbetriebe sowie kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes in diesen Baufeldern ausgeschlossen werden. Die vorgenannten Nutzungen könnten zu Lärmbelastungen führen, die mit der gewünschten Wohnruhe nicht vereinbar sind. Allgemeine Wohngebiete (WR) Für die übrigen Bauflächen sollen gemäß 4 BauNVO Allgemeine Wohngebiete (WA) festgesetzt werden. Alle gemäß 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen Nr. 1 Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Nr. 2 sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Nr. 3 Anlagen für Verwaltungen, Nr. 4 Gartenbaubetriebe und Nr. 5 Tankstellen sollen im Bereich der festgesetzten Allgemeinen Wohngebiete (WA) ausgeschlossen werden. Diese Nutzungen entsprechen in ihren Flächenansprüchen und auch aufgrund ihrer Kundenfrequenzen und der damit verbundenen Verkehrserzeugung nicht dem gewünschtem städtebaulichen Charakter des geplanten Wohnquartiers. Letztendlich könnten die Nutzungen innerhalb des Plangebietes zu unverträglichen Lärmbelastungen führen. Innerhalb des Stadtteiles Bonnenbroich-Geneicken stehen ausreichende Flächen für die Ansiedlung der vorgenannten Betriebe zur Verfügung. Von der vorgenannten Festsetzung abweichend sollen jedoch auf den unmittelbar südlich und nördlich an die Ritterstraße angrenzenden Baufeldern die gemäß 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen Nr. 1 Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Nr. 2 sonstige nicht störende Gewerbebetriebe zulässig sein. Dies begründet sich einerseits in der Vorprägung der Baugrundstücke, die im Einmündungsbereich der Bonnenbroicher Straße in die Ritterstraße derzeit teilweise gewerblich genutzt werden. Andererseits würde die städtebauliche Entwicklung z.b. durch eine potentielle Errichtung eines Betriebes des Beherbergungsgewerbes nicht gestört. Vielmehr böte sich hierdurch die Möglichkeit, den Bereich an der Ritterstraße funktional zu stärken. 5.2 Maß der baulichen Nutzung Das Maß der baulichen Nutzung soll gemäß 18, 19 und 20 BauNVO durch die Grundflächenzahl (GRZ), die Geschossflächenzahl (GFZ) und die Zahl der Vollgeschosse definiert werden. Die maximale GRZ soll entsprechend der für Reine Wohngebiete (WR) und Allgemeine Wohngebiete (WA) zulässigen Obergrenzen allgemein mit 0,4 festgesetzt werden. In Abhängigkeit von der geplanten zulässigen Anzahl von Vollgeschossen soll eine differenzierte GFZ von 0,6 bis 1,2 festgesetzt werden. Diese Maßfaktoren entsprechen der vorhandenen Baudichte der nördlich, östlich und südlich angrenzenden Wohngebiete. Im weiteren Verfahren sollen zusätzlich First- und Traufhöhen festgesetzt werden. Dadurch könnte z.b. für die im Norden geplante Bebauung, zwischen der Ritterstraße und der Eichenstraße, eine optische Eingeschossigkeit erreicht werden. Dies würde der städtebaulich gewünschten Abstufung der baulichen Höhenentwicklung zu den Siedlungsrändern hin entsprechen. Darüber hinaus könnten zur Akzentuierung städtebaulich markanter Situationen,

17 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 786/S 17 wie z.b. rund um den geplanten Quartiersplatz, abweichende Höhenfestsetzungen getroffen werden. 5.3 Beschränkung der Zahl der Wohnungen Südlich der Eichenstraße soll im Bereich der dort festgesetzten und mit WA1 gekennzeichneten Bauflächen gemäß 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB die höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden auf zwei je Einzelhaus begrenzt werden. Die Beschränkung der Zahl der Wohnungen ist auch für die Bauflächen in den Reinen Wohngebieten (WR) vorgesehen. Dort sollen maximal zwei Wohnungen je Einzelhaus bzw. eine je Doppelhaushälfte zulässig sein. Somit wird u. a. die Errichtung von Mehrfamilienhäusern in dem nördlichen Blockinnenbereich verhindert. Gleichzeitig soll jedoch die Möglichkeit geschaffen werden, in Einzelhäusern auch Einliegerwohnungen zu erstellen, die u. a. dem Mehrgenerationenwohnen dienen können. Die vorgenannten Festsetzungen dienen dem städtebaulichen Ziel der Schaffung einer in Bezug auf die Wohnformen einheitlichen Struktur des Gebietes. Darüber hinaus tragen die Festsetzungen zur Begrenzung der Besiedlungsdichte und damit auch zur Begrenzung der Verkehrserzeugung bei. 5.4 Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche Grundsätzlich soll im Plangebiet eine offene Bauweise gemäß 22 Abs. 2 BauNVO festgesetzt werden. Dadurch soll der gewünschte Charakter einer offenen, durchgrünten Baustruktur im Übergang zu den unterschiedlich geprägten Freiräumen nördlich des Plangebietes und im Plangebiet selbst erzielt werden. Lediglich südlich der Ritterstraße soll die Festsetzung einer geschlossenen Bauweise gemäß 22 Abs. 3 BauNVO erfolgen. Dies entspricht zum einem der dort bereits umgesetzten Bauweise. Zum Anderem wird damit gewährleistet, dass das Defizit der fehlenden Raumkante in einem Teil der Ritterstraße beseitigt wird. Gleichzeitig dient eine geschlossene Baustruktur entlang der Ritterstraße dem Lärmschutz der dahinterliegenden Wohnbebauung. Die überbaubaren Grundstücksflächen werden gemäß 23 Abs. 3 BauNVO durch Baugrenzen festgesetzt. Die jeweiligen Baufelder sind so dimensioniert, dass sie dem jeweiligen Bauwilligen einen ausreichenden Gestaltungsspielraum bei der späteren Errichtung der einzelnen Baukörper ermöglichen. Die jeweiligen Baufelder sollen überwiegend mit einer Tiefe von 15 m festgesetzt werden. Damit entsprechen sie den Anforderungen an eine flexible Bebauung mit unterschiedlichen Haustypen und ermöglichen z.b. den späteren Anbau eines Wintergartens. 5.5 Garagen, Carports und Stellplätze Garagen, Carports, Stellplätze und Tiefgaragen sollen gemäß 9 Abs. 1 Nr. 4 und 22 BauGB nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen und in den zu diesem Zweck festgesetzten Flächen zulässig sein. Diese Festsetzung dient dazu, die geplanten Hausgärten frei von ruhendem Verkehr zu halten und somit die Realisierung der geplanten hochwertigen und ruhigen Aufenthaltsbereiche sicherzustellen. Zur Gewährleistung einer ausreichenden Tiefe der vor den Garagen anzulegenden Vorfläche soll festgesetzt werden, dass die Tiefe dieser Vorfläche zwischen den Garagen und der jeweiligen Erschließungsfläche mindestens 5 m beträgt. Die bauordnungsrechtlich erforderlichen Stellplätze sollen auf den Baugrundstücken in Garagen oder Tiefgaragen untergebracht werden. Es steht eine ausreichende Anzahl von Flächen innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen und den gesondert festgesetzten Flächen zur Verfügung, um dem Erfordernis nachzukommen.

18 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 786/S Flächen für den Gemeinbedarf Trotz der im Umfeld des Plangebietes bereits vorhandenen Kindertageseinrichtungen besteht im Stadtbezirk Bonnenbroich-Geneicken ein weiterer kurz- bis mittelfristiger Bedarf an Kindertageseinrichtungen zur Sicherung der Grundversorgung. Dieser ergibt sich u.a. auch unter Berücksichtigung der im Umfeld des Plangebietes geplanten Wohnbauflächenaktivierungen. Daher soll im südlichen Teil des Plangebietes gemäß 9 Abs. 1 Nr. 5 BauGB eine Fläche für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung Kindergarten festgesetzt werden. Im weiteren Verfahren soll geprüft werden, ob zur planungsrechtlichen Gewährleistung zukünftiger Nutzungsoptionen - im Hinblick auf sich langfristig verändernde demografische Entwicklungen (z.b. Rückgang des Bedarfs an Kinderspielplätzen, Anstieg des Bedarfs an sozialen Infrastruktureinrichtungen bzw. Wohnungen für ältere Mitbürger) - anstatt der Festsetzung einer Fläche für den Gemeinbedarf die Festsetzung eines Allgemeinen Wohngebietes (WA) sinnvoll ist. 5.7 Verkehrliche Erschließung Die Ritterstraße soll, entsprechend des bereits erfolgten Ausbaus, als Verkehrsfläche gemäß 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB planungsrechtlich gesichert werden. Die innere Erschließungsschleife soll, einschließlich dem an die Ritterstraße anschließenden Erschließungsstich, im Mischprinzip als Wohnstraße ausgebaut und dementsprechend als Verkehrsfläche mit der besonderen Zweckbestimmung Verkehrsberuhigter Bereich festgesetzt werden. Zur Sicherstellung der Anbindung des zentral gelegenen Wohnquartiers an die in den öffentlichen Grünzügen verlaufenden Fuß- und Radwege sollen von der Erschließungsschleife Verkehrsflächen mit der besonderen Zweckbestimmung Fuß- und Radweg festgesetzt werden. Die Weiterführung der für Fußgänger und Radfahrer vorgesehenen Nord-Süd Achse zwischen Ritterstraße und Eichenstraße soll ebenfalls planungsrechtlich über die Festsetzung einer Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung Fuß- und Radweg sichergestellt werden. Da dieser Weg auch der Erschließung einzelner privater Baugrundstücke dient, soll eine textliche Festsetzung die Befahrung dieses Weges für unmittelbare Anlieger ermöglichen. Im Bereich des privaten Gastronomieparkplatzes, der zur lückenlosen Weiterführung der Nord-Süd Achse mit einbezogen werden muss, soll zunächst auf die Festsetzung einer öffentlichen Verkehrsfläche verzichtet werden. Hier soll ein Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit den erforderlichen Lückenschluss gewährleisten. Im weiteren Verfahren sollen in Abstimmung mit den Eigentümern hinsichtlich der genauen Lage des Weges Alternativen geprüft werden. Damit die Bauflächen im Blockinnenbereich südlich der Ritterstraße erschlossen werden können, soll hier ebenfalls von der Ritterstraße aus ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zugunsten der Anlieger festgesetzt werden. 5.8 Grünflächen Zur Gewährleistung der angemessenen Ausstattung der neuen und in der näheren Umgebung bereits vorhandenen Wohnquartiere mit öffentlichen Grün- und Freiflächen sollen entsprechend des städtebaulichen Entwurfs öffentliche Grünflächen mit unterschiedlichen Qualitäten gemäß 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB festgesetzt werden. Die Obstwiese als zentraler Identifikations- und Aufenthaltsbereich wird unterschiedlichen Nutzergruppen als Erholungsfläche dienen und soll dementsprechend als öffentliche Grünfläche mit den Zweckbestimmungen Parkanlage und Kinderspielplatz festgesetzt werden. In welchem Umfang die Fläche mit Kinderspielgeräten und Aufenthaltsbereichen, z.b. einem kleinen Platzbereich mit Bänken oder freizeitorientierte Kleinanlagen (Boule-Platz, Tischtennisplatten), angereichert werden kann, ohne die ökologische Qualität der Fläche zu mindern,

19 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 786/S 19 wird im weiteren Verfahren im Rahmen der Erarbeitung eines landschaftspflegerischen Fachbeitrags geprüft. In diesem Zusammenhang werden auch die Pflanzqualitäten zusätzlicher Gehölze festgelegt. Dieses gilt auch für die öffentlichen Grünflächen, die für die Herstellung des in Nord-Süd Richtung verlaufenden Freiraums planungsrechtlich gesichert werden sollen. Die Herstellung von Fuß- und Radwegen in den öffentlichen Grünflächen wird zur Schaffung der erforderlichen Verbindungen über eine textliche Festsetzung sichergestellt. 5.9 Grünordnerische Maßnahmen Innerhalb des Plangebietes sollen darüber hinaus folgende grünordnerische Festsetzungen gemäß 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB getroffen werden: - Zur gestalterischen Aufwertung der Straßenräume soll festgesetzt werden, dass innerhalb des geplanten Quartiersplatzes und in der Erschließungsschleife Bäume gepflanzt, gepflegt und dauerhaft erhalten werden müssen. - Damit die Baumreihen entlang der Ritterstraße, die Bäume auf den vorhandenen öffentlichen Grünflächen und die Gehölzstrukturen in den Randbereichen des bisherigen Abenteuerspielplatzes dauerhaft erhalten bleiben, sollen diese planungsrechtlich gesichert werden. - Der gestalterischen Einbindung baulicher Anlagen und der positiven Beeinflussung der kleinklimatischen und lufthygienischen Situation soll die Festsetzung zur Begrünung von Flachdächern und flach geneigten Dächern dienen Ver- und Entsorgung Energieversorgung Die Versorgung mit Strom, Erdgas und Telekommunikation wird durch die jeweiligen Versorgungsträger sichergestellt. Die Baugrundstücke sind bzw. können über die neuen Erschließungsstraßen an die vorhandenen Versorgungsleitungen in der angrenzenden Verkehrsfläche der Eichenstraße, Ritterstraße, Bonnenbroicher Straße und Frankenstraße angeschlossen werden. Wasserver- und -entsorgung Die Wasserversorgung soll über die bestehenden Wasserleitungen in den angrenzenden Verkehrsflächen bzw. über die Wasserleitungen in den neu herzustellenden Erschließungsstraßen erfolgen. Niederschlagswasser Gemäß 44 Landeswassergesetz (LWG) i.v.m. 55 Abs. 2 Wasserhaushaltsgesetz (WHG) besteht für Grundstücke, die ab dem erstmals bebaut bzw. befestigt worden sind, grundsätzlich die Verpflichtung Niederschlagswasser zu versickern, zu verrieseln oder in ein Gewässer einzuleiten, soweit dieses schadlos möglich ist. Für einzelne Baugrundstücke an der Ritterstraße und Bonnenbroicher Straße besteht diese Verpflichtung nicht, da diese bereits vor dem Stichtag erstmals bebaut bzw. befestigt worden sind. Inwieweit im Plangebiet eine Versickerung des Niederschlagswassers aufgrund der Bodenverhältnisse möglich ist, wird im weiteren Verfahren in Abstimmung mit den zuständigen Fachämtern geprüft. Abfallentsorgung Die Abfallentsorgung wird durch den Entsorgungsträger sichergestellt. Den Grundsätzen der Kreislaufwirtschaft und den gesetzlichen Pflichten nach den Rechtsgrundlagen ist zu entsprechen. Dies schließt insbesondere die Beachtung der Abfallvermeidung und -trennung mit ein. Zur Umsetzung der sich hieraus ergebenden Verpflichtungen für die Eigentümer der

20 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 786/S 20 Baugrundstücke stehen ausreichend Flächen innerhalb der überbaubaren Flächen zur Verfügung. Eine ordnungsgemäße Entsorgung der Abfälle wird für die Bewohner der Baugrundstücke südlich der Eichenstraße durch die Bereitstellung einer ausreichend dimensionierten Fläche zur Aufstellung von Mülltonnen an Abholtagen im Einmündungsbereich des Erschließungsstiches in die Eichenstraße sichergestellt. Diese Fläche soll als Wertstoffsammelstelle gemäß 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB im Bebauungsplan planungsrechtlich gesichert werden. Löschwasserversorgung Der Brandschutz in der Stadt Mönchengladbach wird durch die ortsansässige Berufs- und Freiwillige Feuerwehr gewährleistet. Die Löschwasserversorgung ist entsprechend den Vorgaben des Arbeitsblattes W 405 des Deutschen Vereins des Gas- und Wasserfaches sicherzustellen und in den nachfolgenden Baugenehmigungsverfahren nachzuweisen Örtliche Bauvorschriften Aufgrund 9 Abs. 4 BauGB in Verbindung mit 86 Abs. 4 der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NRW) sollen im weiteren Verfahren Bauvorschriften gemäß 86 Abs. 1 BauO NRW als Festsetzungen in den Bebauungsplan aufgenommen werden. Mit der Übernahme der Gestaltungsvorschriften soll das Ziel verfolgt werden, die städtebauliche Konzeption der geplanten Bebauung insbesondere mit den Festsetzungen der äußeren Form der Baukörper weiterzuführen und den zukünftigen Bauwilligen eine Sicherheit für den gestalterischen Rahmen ihres direkten Umfeldes zu geben. Die Festsetzungen werden auf das Maß zur Erreichung der beabsichtigten Ziele beschränkt, damit den Eigentümern der Bebauung ein möglichst großer Freiraum für die Gestaltung verbleibt. Insbesondere sind Festsetzungen zu den Dachformen, -neigungen, -farben und zu den Fassadenmaterialen und -farben sowie zu Einfriedungen geplant Hinweise Bodendenkmalschutz Konkrete Anhaltspunkte für das Vorhandensein von Bodendenkmälern innerhalb des Plangebietes bestehen nicht. Es wird vorsorglich auf die Beachtung der 15 (Aufdeckung von Bodendenkmalen) und 16 DSchG NW (Verhalten bei der Aufdeckung von Bodendenkmalen) hingewiesen. Natur- und Artenschutz Um zu vermeiden, dass es im Zuge der Bebauung zu artenschutzrechtlichen Verstößen kommt, sind Fäll- und Rodungsarbeiten ausschließlich außerhalb der Brutzeit, d.h. zwischen dem 01. Oktober und dem 28. Februar, zulässig. Hierzu soll ein entsprechender Hinweis in den Bebauungsplan aufgenommen werden. 6 Umweltprüfung Das BauGB integriert die Umweltprüfung in das Bauleitplanverfahren. Im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplanes wird daher im weiteren Verfahren gemäß 2 Abs. 4 BauGB ein Umweltbericht erstellt. In dem Umweltbericht werden die voraussichtlichen erheblichen Umwelteinwirkungen ermittelt, die im Rahmen der Abwägung zu berücksichtigen sind. Zu den im Umweltbericht zu beschreibenden und zu bewertenden voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen gehören u.a. die nach 1 a BauGB zu ermittelnden Umweltbelange.