Exposé. Wohnhaus Schlossbergstraße 5, Alsfeld, Stadtteil Altenburg. Vogelsbergkreis Der Kreisausschuss - Amt für Gebäudemanagement -

Transkript

1 Exposé Wohnhaus Schlossbergstraße 5, Alsfeld, Stadtteil Altenburg Aufgestellt: Peter Schwärzel Vogelsbergkreis -Der Kreisausschuss-, Amt für Gebäudemanagement, Färbergasse 2, Alsfeld Alsfeld, den Seite 1 von 9

2 1. Allgemeine Angaben 1.1 Vorbemerkung Die gesetzlichen Regelungen und Vorschriften nach Nummer 1.1 der Wertermittlungsrichtlinie (WertR), in der Fassung vom , sind Grundlage der nachfolgenden Verkehrswertermittlung. 1.2 Gegenstand der Wertermittlung Verkauf des Wohnhauses Objekt Wohnhaus Schlossbergstraße in Alsfeld Altenburg Bewertungsverfahren nach Wertermittlungsrichtlinien Bewertungsumfang Grundstück, Gebäude, Außenanlagen Besonderen Betriebseinrichtungen sind nicht vorhanden Unterlagen zur Beurteilung Grundrisse Auszug aus der Liegenschaftskarte im Maßstab 1:1000 vom Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses für den Vogelsbergkreis mit Stand Preisindex für Bauwerke des Hess. Stat. Landesamtes Stand 2006 Satzungen der Stadt Alsfeld nach 132 BauGB Jahrbuch Gebäudekosten 1996, Architektenkammer Baden - Württemberg Termine Ortsbesichtigung Wertermittlungsstichtag Seite 2 von 9

3 2. Beschreibung des Lage 2.1 Übersicht / Auszug Lageskizze 2.2 Grundstücksdaten Gemeinde / Ortsteil: Alsfeld, Stadtteil Altenburg Straße: Schlossbergstraße 5 Gemarkung: Altenburg Flur: 1 Flurstück: 171 Art der Nutzung Gebäude und Freifläche Grundbuchamt: Alsfeld Grundbuch von / Band / Blatt: Altenburg, Blatt 803 Grundstücksgröße 575 m² 2.3 Bebauung Gebäude 1: Außenanlage: Wohnhaus mit 3 Wohnebenen Grünfläche und Stellplätze Seite 3 von 9

4 3. Darstellung der Nutzungsmerkmale 3.1 Rechtliche Gegebenheiten Lasten- und Beschränkungen (Abt. II des Grundbuches) Grundbuchauszug Stand letzte Änderung v keine Eintragungen Baulasten Baulastenverzeichnis von Altenburg Stand keine Eintragungen Art und Maß der baulichen Nutzung Flächennutzungsplan nach 5 BauGB liegt vor, Mischgebiet nach 6 BauNVO Bebauungsplan nach 9 BauGB nein Bebaute Ortsteile nach 34 BauGB ja Außenbereich nach 35 BauGB nein Satzungen nach 132 BauGB Erschließungssatzung 60/1 vom sonstige Abwasserbeitrags- und Gebührensatzung 70/2 vom Wasserbeitrags- und Gebührensatzung 70/4 vom Stellplatz- und Ablösesatzung 60/7 vom Örtliche Gegebenheiten Grundstückszustand Zuschnitt, Oberfläche, Baugrund aktuelle Nutzung Das Grundstück liegt im Ortsbereich von Altenburg direkt am Bahnübergang und der Bahnstrecke Gießen - Fulda, an der Kreisstraße 122. Direkt an der Straße, auf der nördlichen Grundstücksfreifläche, sind 3 PKW Stellplätze in befestigter Oberfläche angeordnet. Die sonstige Freifläche ist begrünt und in Abschnitten mit niederem Buschwerk bewachsen. Als lebende Sichtschutzwand ist auf Länge der Flüssiggastankanlage eine Koniferenreihe vorhanden. Das Spielgerät im östlichen Außenbereich ist stark renovierungsbedürftig und darf im jetzigen Zustand nicht genutzt werden. Ein Baugrundgutachten liegt nicht vor. Grundstücksfreifläche Erschließung Verkehrserschließung über die innerörtliche Kreisstraße 122 Stellplätze / Garagen 3 gepflasterte Stellplätze Versorgung Der Anschluss an das öffentliche Trinkwassernetz ist vorhanden. Die Beiträge wurden bereits entrichtet und sind Bestandteil des Kaufpreises. Entsorgung Der Anschluss an die öffentliche Abwasserentsorgung ist vorhanden. Die Beiträge wurden bereits entrichtet und sind Bestandteil des Kaufpreises. Energieversorgung Der Anschluss an das elektrische Versorgungsnetz der Seite 4 von 9

5 OVAG ist vorhanden. Die Beiträge wurden bereits entrichtet und sind Bestandteil des Kaufpreises Beitrags- und Abgabepflichten Die aktuelle Stellplatz- und Ablösesatzung der Stadt Alsfeld wurde letztmalig in 2001 geändert. Demnach sind die in 1990 errichteten Stellplätze nicht mehr ausreichend. Die Schaffung zusätzlicher Stellplätze bzw. die Zahlung der Stellplatzablösung sind nicht im Kaufpreis enthalten und gehen zu Lasten des Käufers Bebauung Gebäude : 1 Bezeichnung: Wohnhaus mit Einzelzimmernutzung Baubeschreibung: Das Gebäude wurde nach Abbruch eines vorhandenen in 1990 als 2-geschossiger Massivbau mit Teilunterkellerung und voll ausgebautem Dachgeschoss errichtet. Jede Etage hat einen separaten Zugang vom gemeinsamen Treppenhaus aus. Im Kellergeschoss befinden sich neben der gemeinschaftlichen Waschküche, die notwendigen Abstellräume der Wohnebenen. Auf jeder Etage befinden sich sanitäre Einrichtungen in ausreichender Zahl. Das Gebäude selbst wurde bislang in öffentlicher Trägerschaft durch den Verein Frauen helfen Frauen genutzt. Dementsprechend sind die Zimmer als einzelne Appartements mit gemeinschaftlichen sanitären Einrichtungen je Etage und Gemeinschaftsräumen im Dachgeschoss vorgesehen. Mit entsprechenden Umbaumaßnahmen könnten 3 voneinander unabhängige Wohnungen entstehen. (in Preisfindung eingeflossen) Die Beheizung erfolgt etagenweise über die Flüssiggasthermen jeder Ebene. Die Flüssiggastankanlage im Außenbereich ist Eigentum der Fa. PROGAS und die Übernahme des Vertragsbedingungen sind Bestandteil des Objektverkaufs. Für die Verbrauchserfassung sind je Ebene Zähl- und Messeinrichtungen vorhanden. Bauzustand: Unterhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen erfolgten regelmäßig nach entsprechender Notwendigkeit durch das Hochbauamt des VB. Modernisierungsmaßnahmen keine Die Einbauküche im DG ist Bestandteil des Kaufobjektes Außenanlage Baubeschreibung: Zustand: Grundstücksfreifläche Das Grundstück selbst ist umlaufend, bis auf die Straßenfront des Hauses, mit einem Maschendrahtzaun eingefriedet, wobei die Stellplätze sich außerhalb der Zaunanlage auf dem eigenen Grundstück befinden. In diesem Abschnitt ist eine Toranlage vorhanden, so das auch die östliche Grundstücksfläche mit kleineren Fahrzeugen erreichbar ist. Im Rahmen der Baugenehmigung sind Auflagen und Bedingungen zum Betrieb einer Flüssiggastankanlage vorhanden (siehe Anlage) Die Freifläche muss pflegerisch überholt werden. In der Preisfindung sind keine besonderen Merkmale eingeflossen. Seite 5 von 9

6 3.3 Berechnungen Berechnung der Bruttogrundfläche (BGF) lfd. Kurztext - Lage / Erläuterung Menge Einheit Ansatz Berechnungsansätze Teilmenge BGF 528,61 m2 Kellergeschoss 1 (0,66+3,00+0,88+2,94+0,3 65)*(10,35+0,1+0,1) 82,76 Erdgeschoss 2 15,41*10,35 159,49 1. Obergeschoss 3 15,41*10,35 159,49 Dachgeschoss 4 (10,35-2*0,85)*15,41- (3,48+0,12)*(1,15-0,85)- (3,96+0,30)*(1,40-0,85)- 2,78*(1,40-0,85)- (0,12+4,54+0,30)*(1,15-0,85) 126, Berechnung des Bruttorauminhalts (BRI) lfd. Kurztext - Lage / Erläuterung Menge Einheit Ansatz Berechnungsansätze Teilmenge BRI 1.404,12 m3 Kellergeschoss 1 82,76*(2,25+0,15) 198,62 Erdgeschoss 2 159,49*2,65 422,65 1. Obergeschoss 3 159,49*2,40 382,78 Dachgeschoss 4 (10,35-2*0,85)*15,41*1,4 186,62 Spitzboden 5 (10,35-2*0,85) * 15,41 *3,55 * 0,5 236,60 Abzug Zimmer 3 6 -(1,40+0,70)*0,5*1,15* (3,48+0,12) Abzug Aufenthalt 1 7 -(1,90+0,70)*0,50*1,40* (3,96+0,3) Abzug Aufenthalt 2 8 -(1,40+0,70)*0,50*1,15* (4,54+0,30+0,12) Abzug Küche 9 -(1,90+0,70)*0,50*1,40* 2, ,35-7,75-5,99-5,06 Seite 6 von 9

7 3.3.3 Nachweis der Grundflächenzahl (GRZ) lfd. Kurztext - Lage / Erläuterung Menge Einheit Ansatz Berechnungsansätze Teilmenge Grundfläche 205,94 m² Wohnhaus 1 (10,35+2*0,10)*(15,41+2* 0,10) 164,69 Stellplätze 2 3*2,50*5,50 41,25 + Grundflächenzahl 0,36 Grundfl/Grundstücksfl ,94/575 0, Nachweis der Geschossflächenzahl (GFZ) lfd. Kurztext - Lage / Erläuterung Menge Einheit Ansatz Berechnungsansätze Teilmenge Geschossfläche 478,47 m2 EG 1. OG und DG 1 159,49*3 478,47 + Geschossflächenzahl 0,83 GF/Grundstücksfl ,47/575 0, Berechnung der Wohnfläche lfd. Kurztext - Lage / Erläuterung Menge Einheit Ansatz Berechnungsansätze Teilmenge Erdgeschoss 126,21 m² Treppenhaus 1 3,47*1,25 4,34 Diele 2 1,31*2,99+(1,38+0,24) *1,40 6,18 Flur 3 1,40*(1,54+0,10+1,135) 3,89 Zimmer 1 4 4,08*3,47 14,16 WC 5 2,56*1,135 2,91 Dusche 6 2,56*1,54 3,94 Zimmer 2 7 3,70*3,38 12,51 Zimmer 3 8 3,41*3,38 11,53 Zimmer 4 9 3,40*3,38 11,49 Zimmer ,85*5,08-0,75*1,43-0,13* 1,90 18,24 Zimmer ,24*4,28-0,12*0,60 18,08 Zimmer 7 12 (2,70+0,24+1,38)*2,72 11,75 Flur 13 4,10*1,31 5,37 WC/HT 14 1,48*1,38-0,45*0,45 1,84 Seite 7 von 9

8 lfd. Kurztext - Lage / Erläuterung Menge Einheit Ansatz Berechnungsansätze Teilmenge 1. Obergeschoss 128,91 m² TRH 1 3,47*1,25 4,34 Diele 2 1,31*2,99+(1,38+0,24) *1,40 6,18 Flur 3 1,40*(1,54+0,10+1,135) 3,89 Zimmer 1 4 4,08*3,47 14,16 WC 5 2,56*1,13 2,89 Dusche 6 2,56*1,54 3,94 Zimmer 2 7 3,70*3,38 12,51 Zimmer 3 8 3,41*3,38 11,53 Zimmer 4 9 3,40*3,38 11,49 Zimmer ,96*5,19- (1,31+0,12*0,75) 19,15 Zimmer ,54*4,32 19,61 Zimmer ,78*4,32 12,01 Flur 13 4,10*1,31 5,37 WC/HAT 14 1,48*1,38-0,45*0,45 1,84 lfd. Kurztext - Lage / Erläuterung Menge Einheit Ansatz Berechnungsansätze Teilmenge Dachgeschoss 90,38 m² TRH 1 2,05*1,25-0,90/2*1,25 2,00 Diele 2 1,69*1,62+1,75*2,99 7,97 Zimmer 1 3 4,08*4,165-0,90/2*4,08 15,16 Zimmer 2 4 3,70*2,785+4,08*1,38-0,90/2*3,70 14,27 WC 5 2,665*1,41-0,90/2*1,41 3,12 Dusche 6 2,665*1,90-0,90/2*1,90 4,21 Zimmer 3 7 3,48*2,81-1,25/2*3,48 7,60 Aufnethalt 1 8 3,96*3,99-1,00/2*3,96 13,82 Aufenthalt 2 9 4,54*3,49-1,25/2*4,54 13,01 Küche 10 2,78*3,24-1,00/2*2,78 7,62 WC/HAT 11 1,20*1,50-0,45*0,45 1,60 + Zusammenstellung 345,50 m² EG + 1. OG + DG 1 126,21+128,91+90,38 345,50 + Wohnfläche Netto 335,14 m² 3 % Abzug für Putz 1 345,50*0,97 335, Maß der bauliche Nutzung Sowohl die Grundflächen- als auch die Geschossflächenzahl liegen unter den zulässigen Obergrenzen (GRZ 0,6 / GFZ 1,2) nach 17 (1) der BauNVO. Seite 8 von 9

9 4. Anlagen Katasterauszug v im M.: 1:1000 Grundrisse, Schnitte... Bestandsunterlagen im M.: 1:100 Fotos Seite 9 von 9