Bebauungsplan Lehmgrube, 1. Änderung in Weikersheim BEGRÜNDUNG

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1 Bebauungsplan Lehmgrube, 1. Änderung in Weikersheim BEGRÜNDUNG S t and: Auf stellung sbesch l u ss,

2 Inhaltsverzeichnis: 1 Anlass der Planaufstellung/-änderung 4 2 Beschreibung des Planungsbereichs 4 3 Übergeordnete Planungen Regionalplan Heilbronn-Franken Rechtskräftiger Flächennutzungsplan Bestehender Bebauungsplan Gegenstand der Änderung 6 4 Bebauungsplan der Innenentwicklung nach 13a BauGB 7 5 Darstellung des Bedarfs 7 6 Planungsrechtliche Festsetzungen Art der baulichen Nutzung Maß der baulichen Nutzung Grünflächen 8 7 Örtliche Bauvorschriften 8 8 Erschließung 9 9 Entwässerung 9 Stand: Aufstellungsbeschluss, Juli 2017 Seite 2 von 9

3 Aufgestellt, Weikersheim, den Sylvia Thomas, Stadtbauamt Ausgefertigt, Weikersheim, den Klaus Kornberger, Bürgermeister Stand: Aufstellungsbeschluss, Juli 2017 Seite 3 von 9

4 1 Anlass der Planaufstellung/-änderung Die Zielstellung einer gesunden und ausgewogenen baulichen Weiterentwicklung der Stadt Weikersheim und ihrer Stadtteile erfordert auch die ausreichende Bereitstellung von Bauplätzen im Stadtgebiet. Damit soll insbesondere der im Rahmen der Flächennutzungsplanung ermittelte Bedarf an zusätzlichem Wohnraum für die Eigenentwicklung gedeckt werden. Aufgrund verstärkten Siedlungsdrucks und entsprechender Nachfrage beabsichtigt die Stadt Weikersheim zur Sicherstellung der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung, den Bebauungsplan Lehmgrube im vereinfachten Verfahren zu ändern. Vor allem im Kernort Weikersheim macht es eine verstärkte Nachfrage nach Wohnungen zwingend erforderlich, entsprechende Verdichtungsflächen bereitzustellen und planerisch zu definieren. Im Zusammenhang mit dem Bauantrag eines Investors ist die Änderung des Plangebiets notwendig, um die rechtliche Genehmigungsgrundlage für das bereits eingereichte Bauvorhaben zu schaffen. Ziel dieses Bebauungsplanes ist es, die locker bebaute Wohnbaufläche Lerchenweg 2-8 einer verdichteten Wohnbaunutzung zuzuführen bzw. zuführen zu können. 2 Beschreibung des Planungsbereichs Das Plangebiet liegt im nordöstlichen Bereich der Stadt Weikersheim, in der Schleife des Lerchenwegs am Hang Mohlach. Das Plangebiet umfasst 4 Flurstücke (2115, 2116, 2116/1, 2117) mit einer Gesamtgröße von m². Karte des LGL, RK 10 Stand: Aufstellungsbeschluss, Juli 2017 Seite 4 von 9

5 3 Übergeordnete Planungen 3.1 Regionalplan Heilbronn-Franken 2020 Das Plangebiet Lehngrube befindet sich in der Ortslage Weikersheim und ist im Regionalplan 2020 als bestehende Siedlungsfläche dargestellt. Auszug aus dem Regionalplan Heilbronn-Franken Rechtskräftiger Flächennutzungsplan Die Flächen innerhalb des räumlichen Geltungsbereiches des Bebauungsplanes "Lehmgrube" sind im aktuell rechtskräftigen Flächennutzungsplan 3. Änderung 2017, als bestehende Wohnbaufläche ausgewiesen. Auszug aus dem rechtskräftigen FNP 3. Änderung Stand: Aufstellungsbeschluss, Juli 2017 Seite 5 von 9

6 3.3 Bestehender Bebauungsplan Der Bebauungsplan wurde im Jahr 1969 auch wegen dem erforderlichen Ausbau des Lerchenwegs aufgestellt und überplant vier Flurstücke, die zum Zeitpunkt der Planaufstellung bereits locker bebaut waren. Der Bebauungsplan setzte ein Reines Wohngebiet in offener Bauweise, zwei Vollgeschossen und Satteldächern vor. Grenzen des Bebauungsplanes Lehmgrube aus dem Jahr 1969 Durch den Generationenwechsel und der schlechter werdenden baulichen Substanz ist mittlerweile der Verkauf eines Grundstücks erfolgt, auf dem der vorhandene Bestand abgebrochen wurde. Auf diesem Grundstück sollen nun zwei Mehrfamilienhäuser mit Flachdach, vier Vollgeschossen und jeweils acht Wohneinheiten entstehen. Die Festsetzungen des bestehenden Bebauungsplanes lassen eine Genehmigung dieses Bauvorhabens nicht zu. Die technische Ver- und Entsorgung der Baugrundstücke erfolgt über das bestehende Leitungsnetz im Lerchenweg; ebenso die verkehrliche Erschließung. 3.4 Gegenstand der Änderung Der Geltungsbereich wird an der Südgrenze den jetzigen Grundstücksgrenzen angepasst. Weiterhin werden nur noch die vier Baugrundstücke überplant. Da der Ausbau des Lerchenwegs bereits erfolgt ist, müssen keine Straßen- oder Gehweggrundstücke mehr in die Planung einbezogen werden. Der Bebauungsplan wird vollständig neu geordnet, die Baugrenzen den heutigen Erfordernissen an Geschosswohnungsbau angepasst, ebenso die Gebäudehöhen und Dachform. Stand: Aufstellungsbeschluss, Juli 2017 Seite 6 von 9

7 4 Bebauungsplan der Innenentwicklung nach 13a BauGB Die Änderung des Bebauungsplanes wird als Bebauungsplan der Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren nach 13 a BauGB durchgeführt. Die hierbei zu beachtenden Zulässigkeitsmerkmale werden erfüllt: Die überplante Grundstücksfläche bleibt mit m² unter dem gesetzlichen Schwellenwert von m² gemäß 13a Abs. 1 Nr. 1. Durch den Bebauungsplan wird gem. 13a Abs. 1 Satz 4 keine Zulässigkeit von UVP-pflichtigen Vorhaben nach dem UVPG begründet. Es bestehen gemäß 13a Abs. 1 Satz 5 keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der Erhaltungsziele und des Schutzzwecks von Natura 2000-Gebieten. Im beschleunigten Verfahren kann von einer Umweltprüfung nach 2 Abs. 4 BauGB und der Erstellung eines Umweltberichtes nach 2a BauGB sowie von der frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung der Öffentlichkeit und der Träger öffentlicher Belange abgesehen werden. Von den genannten Verfahrenserleichterungen wird Gebrauch gemacht. 5 Darstellung des Bedarfs Der Bedarf an Wohnraum ist in Weikersheim unübersehbar. In den letzten zehn Jahren wurden im Bereich Finkenweg III innerhalb kurzer Zeit über 100 Bauplätze verkauft. Das im Jahr 2016 neu erschlossene Baugebiet Vorderes Mohlach II wurde innerhalb eines Jahres bereits zur Hälfte (ca. 30 Plätze verkauft), ein weiterer großer Teil ist bereits reserviert und wird noch im Jahr 2017 verkauft werden. Auch der Bedarf an Mietwohnraum besteht nach wie vor. Alle Wohnungen, die in den letzten Jahren gebaut wurden, waren innerhalb kürzester Zeit verkauft oder sind vermietet. Die Zielstellung einer gesunden baulichen Weiterentwicklung der Stadt Weikersheim erfordert die Bereitstellung von zusätzlichem Wohnraum in bebauter Umgebung mit guter Erreichbarkeit der Ortsmitte. Gemäß 13a Abs. 2 Nr. 3 wird dem oben genannten Bedarf zur Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum in angemessener Weise Rechnung getragen. Stand: Aufstellungsbeschluss, Juli 2017 Seite 7 von 9

8 6 Planungsrechtliche Festsetzungen 6.1 Art der baulichen Nutzung Gemäß den Planungszielen wird ein Allgemeines Wohngebiet nach 4 BauNVO ausgewiesen. Dies begründet sich in der vorhandenen umgebenden Struktur und Weiterentwicklung der vorhandenen Bebauungspläne. Aufgrund der örtlichen Strukturen und der Nähe zur Wohnbebauung werden für das Plangebiet bestimmte Nutzungen ausgeschlossen. Ausnahmsweise können in freistehenden Einfamilienwohnhäusern nicht störende Handwerksbetriebe möglich sein, was beispielsweise die Einrichtung von Friseur- oder Kosmetikstudios ermöglichen kann. Dies gilt analog für Büros. In Mehrfamilienhäusern ist diese Nutzung nicht erwünscht, da kein ausreichender Parkraum vorhanden ist. Die nach 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen werden nicht gewünscht und sind für den Siedlungsbereich Lehmgrube aufgrund der geringen Größe des Plangebietes und der Nachbarschaftsbeziehungen als unpassend zu werten. 6.2 Maß der baulichen Nutzung Die Festlegung von Höhen der Gebäude soll eine räumlich verträgliche Anordnung der Gebäude entlang der Straße sicherstellen. Da bei einer Nachverdichtung immer Maßnahmen des Geschosswohnungsbaus durchgeführt werden, wird die maximale Höhe an der Westgrenze um ein Geschoss niedriger festgesetzt, um den Höhenunterschied auszugleichen. Im Planbereich wird zum einen offene Bauweise nach 22(2) BauNVO festgelegt mit einer maximalen Gebäudelänge von 25 m um die Hausgruppen bzw. Wohngebäude entlang der Straßen nicht zu lang erscheinen zu lassen. 6.3 Grünflächen Die Anordnung der Gebäude erfolgt durch die Festsetzung von Baufenstern. Durch die entstehende nicht überbaubare Grundstücksfläche zur nördlichen freien Landschaft bildet sich durch die gärtnerische Anlegung der Freiflächen eine Eingrünung. Zusätzlich wird festgelegt, dass auf den Grundstücken auch einheimische, großkronige Laubbäume zu pflanzen sind. Eine Liste geeigneter Sträucher und Bäume ist festgesetzt. Die vorgesehenen Neupflanzungen sind als Ausgleichsmaßnahme für die Versiegelung des Bodens zu werten. Einen weiteren Ausgleich wird die Durchgrünung und gärtnerische Nutzung der nicht überbaubaren Grundstücksflächen bewirken. Durch diese vorgesehene Pflanzbindung und Pflanzerhaltung wird eine gute optische Einbindung des Baugebietes in die Ortseingangssituation angestrebt. 7 Örtliche Bauvorschriften Das Plangebiet ist durch eine leichte Hanglage und gleichzeitige Ortsrandlage relativ gut einsehbar und stellt damit eine landschafts- und ortsbildprägende Situation dar. Die Dachgestaltung ist deshalb, zur Minimierung der Fernwirkung, ohne reflektierende oder spiegelnde Materialien umzusetzen. In Anlehnung an die Umgebungsbebauung sind als Dachfarben Rot bis Dunkelbraun, Anthrazit und Schwarz festgelegt. Ausgenommen von diesen Festsetzungen sind Solar- und Photovoltaikanlagen sowie Dacheingrünungen. Sie sind auf Grund des Klimawandels und einer zukunftsgerichteten energetischen Bebauung erwünscht. Stand: Aufstellungsbeschluss, Juli 2017 Seite 8 von 9

9 Um die Einwirkung auf das Landschaftsbild zu minimieren, sind für die äußere Gestaltung der Gebäude keine leuchtenden und reflektierenden Materialien, außer zu Belichtungszwecken, zulässig. Zu bevorzugen sind natürliche, nicht reflektierende, nicht glänzende Materialien wie Putz und Holz. Für die Farbgebung sind gedeckte Farbtöne vorgegeben, die auf die nähere Umgebung abgestimmt sind. Die Verwendung grell leuchtender Farben ist nicht zulässig. 8 Erschließung Die verkehrstechnische Erschließung erfolgt über die bestehende Straße Lerchenweg. Hier sind keine Änderungen erforderlich. 9 Entwässerung Die Entwässerung des Gebietes erfolgt im Mischsystem über das bestehende Abwassernetz im Lerchenweg. Stand: Aufstellungsbeschluss, Juli 2017 Seite 9 von 9