2017: Ansatz 2018:: Ist 2016: Verfügungsbeschränkungen: 0 Aktuelles Ist:

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1 Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen Berlin, den 30.November IV A (9139) (9139) 4732 martina.weeger@sensw.berlin.de An den Vorsitzenden des Hauptausschusses über den Präsidenten des Abgeordnetenhauses von Berlin über Senatskanzlei - G Sen - Kapitel 1295 Förderung des Wohnungsbaus Mietenkonzept für den Sozialer Wohnungsbau Sitzung des Abgeordnetenhauses von Berlin am 10. Dezember 2015 Drucksache Nr. 17/ Auflagen zum Haushalt 2016/2017 Kapitel 1295, Titel Erträge aus Wohnungsbauförderdarlehen 2017: Ansatz 2018:: Ist 2016: Verfügungsbeschränkungen: 0 Aktuelles Ist: Kapitel 1295, Titel Rückflüsse von Wohnungsbauförderdarlehen 2017: Ansatz 2018:: Ist 2016: Verfügungsbeschränkungen: 0. Aktuelles Ist: Kapitel 1295, Titel Schuldendiensthilfe für die Eigentumsförderung 2017: Ansatz 2018:: Ist 2016: Verfügungsbeschränkungen: 0 Aktuelles Ist: Kapitel 1295, Titel Zuschüsse zur Begrenzung der Mieten im sozialen Wohnungsbau 2017: Ansatz 2018:: Ist 2016: Verfügungsbeschränkungen: Aktuelles Ist:

2 Der Hauptausschuss hat in seiner oben bezeichneten Sitzung Folgendes beschlossen: Der Senat und die Bezirke werden ersucht, bei über- oder außerplanmäßigen Ausgaben und Verpflichtungsermächtigungen sowie bei Einnahmenverzichten in grundsätzlichen (d.h. auch bei neuen Baumaßnahmen) oder finanziell bedeutsamen Fällen vorab das Einvernehmen mit dem Hauptausschuss herbeizuführen. Hierzu wird berichtet: Beschlussempfehlung Es wird gebeten, den nachfolgenden Bericht zustimmend zur Kenntnis zu nehmen. 1. Ausgangssituation Im Sozialen Wohnungsbau erfolgt zum 1. April eines jeden Jahres ein Fördermittelabbau bei Förderobjekten, die sich noch in der Auszahlungsphase der Förderung befinden bzw. eine Zinsanhebung bei Förderobjekten Zur Abfederung von Mieterhöhungen wurden in den vorangegangenen Jahren Mietenkonzepte in Großsiedlungen des Sozialen Wohnungsbaus der Kategorie I beschlossen. Das aktuelle Mietenkonzept gilt für Objekte in Kategorie I- Gebieten und endet zum Damit kann es zu Mieterhöhungen durch das Auslaufen dieser Maßnahmen im Durchschnitt der Fälle von 0,52 /m² Wfl. monatlich für die Mieter der betreffenden Wohnung kommen. Weiterhin konnten in Umsetzung der Kurzfristvorschläge der Expertenkommission die planmäßige förderungsbedingte Mieterhöhung zum für insgesamt Wohnungen ausgesetzt werden. Eigentümer dieser Wohnungen konnten einen Antrag auf Zuschüsse stellen. Zum würde sich neben der planmäßigen förderbedingten Mieterhöhung auch hieraus eine weitere Mietsteigerung um 0,13 /m² Wfl. monatlich für die Mieter ergeben. Davon betroffen sind Wohnungen. Mit der geplanten Reform des Sozialen Wohnungsbaus soll das bestehende Kostenmietrecht durch die Einführung der Sozialen Richtsatzmiete ersetzt werden. Damit würden die zuvor beschriebenen Mieterhöhungen nicht zum Tragen kommen. Da das neue Gesetz nicht zum in Kraft treten wird, wird vorgeschlagen, ein Mietenkonzept 2018 zu beschließen. Die rechtlichen Voraussetzungen zur Einbeziehung der verschiedenen Wohnungssegmente sowie die damit verbunden finanziellen Belastungen für den Haushalt werden in den nachfolgenden Abschnitten beschrieben. 2. Rechtliche Voraussetzungen zur Umsetzung des Mietenkonzepts 2018 in den einzelnen Fördersegmenten des Sozialen Wohnungsbaus Insgesamt werden sich voraussichtlich zum noch Wohnungen im alten Sozialen Wohnungsbau (1. Förderungsweg) befinden. Durch Mietenkonzepte tatsächlich erreichbar werden davon noch rd Wohnungen sein (siehe Tabelle unter 3.). Die Objekte des Sozialen Wohnungsbaus werden aufgrund des bestehenden Förderstatus nach Segmenten eingeteilt. Mieterhöhungen in den verschiedenen Segmenten können aufgrund der unterschiedlichen rechtlichen Rahmenbedingungen nur mit unterschiedlichen Maßnahmen (Aufwendungszuschüsse oder Begrenzung der Annuität) vermieden werden. Mieterhöhungen sind nicht in allen Segmenten möglich. 2

3 Nachfolgend sind diese Maßnahmen für die einzelnen Segmente beschrieben. 1. Objekte ohne Anschlussförderung (Förderjahre ) Diese Objekte werden nicht in das Mietenkonzept 2018 einbezogen, weil keine förderrechtlich bedingten Mieterhöhungen erfolgen können. Die Eigentümer könnten die Miete bis zur Kostenmiete erhöhen. 2. Objekte mit Anschlussförderung, die sich in der Nachwirkungsfrist befinden Diese Objekte werden ebenfalls nicht in das Mietenkonzept 2018 einbezogen. Mit der von den Eigentümern dieser Objekte vorgenommenen außerplanmäßigen Rückzahlung der Aufwendungsdarlehen zum Nomialwert sind Mieterhöhungen nach dem Rückzahlungstermin nicht mehr zugelassen. Demzufolge werden in diesen Objekten keine Mieterhöhungen ausgesprochen. 3. Objekte in der Förderphase/ Auszahlungsphase Nach aktueller Auswertung befinden sich keine Objekte mehr in der Auszahlungsphase von Fördermitteln. 4. Objekte, mit denen das Land Berlin Verträge über die barwertige Rückzahlung von Aufwendungsdarlehen abgeschlossen hat. Die vertragliche Regelung lässt Mieterhöhungen in diesen Objekten zu. Allerdings ist in den Verträgen auch die Verpflichtung der Annahme von Fördermitteln zur Vermeidung von Mieterhöhungen geregelt. Zur Vermeidung von Mieterhöhungen werden den Eigentümern Zuschüsse zur Verfügung gestellt. Die Eigentümer sind verpflichtet, diese auch anzunehmen. 5. Objekte, in denen die Eigentümer die Aufwendungsdarlehen planmäßig bedienen. In diesen Objekten verzichtet das Land Berlin auf die weitere Erhöhung der planmäßigen Bedienung der Aufwendungsdarlehen. Damit entsteht den Eigentümern kein erhöhter Aufwand in den Objekten, der unmittelbar zu Mieterhöhungen führen würde. 6. Objekte, in denen keine Überschüsse zur Bedienung der Aufwendungsdarlehen realisiert werden (Ruhephase) In diesen Objekten sind planmäßige Mieterhöhungen zugelassen. Die höheren Einnahmen aus den Mieten dienen dazu, in Zukunft einen Überschuss zu realisieren. Auch diese Objekte werden in das Mietenkonzept einbezogen, da die förderrechtlichen Bestimmungen dies zulassen. 7. Objekte, die mit IBB-Baudarlehen gefördert wurden. Die Mieterhöhungen in diesen Objekten sind rechtlich in dem zwischen den Fördernehmern und der finanzierenden Bank (IBB) abgeschlossenen Darlehensverträgen bestimmt. Da diese zivilrechtlichen Verträge nicht einseitig vom Land Berlin geändert werden können, wird den Eigentümern dieser Objekten ein Angebot zur Annahme von Zuschüssen unterbreitet, so dass damit Mieterhöhungen ausgeschlossen werden können. Zusammenfassend sollen bei Umsetzung der zuvor beschriebenen Maßnahmen in den Objekten des Sozialen Wohnungsbaus bei Wohnungen die planmäßigen 3

4 förderungsbedingten Mieterhöhungen von Amts wegen zum ausgesetzt und für Wohnungen ein Angebot für die Gewährung von Zuschüssen unterbreitet werden. 3. Haushaltsmäßige Auswirkungen im Kapitel 1295 Für Objekte in den Gebieten des Sozialen Wohnungsbaus der Kategorie I ((problematische Großsiedlungsbiete) wurden zur Vermeidung förderungsbedingter Mieterhöhungen Zuschüsse im Rahmen des Mietenkonzepts 2014 bis 2017 gewährt. Diese Bewilligungen enden zum Aufgrund von zwischenzeitlich auch vorgenommenen außerplanmäßigen Rückzahlungen werden von Mieterhöhungen aus diesem Mietenkonzept insgesamt Wohnungen in 19 Objekten betroffen sein. Um dies zu verhindern, sind weitere Zuschüsse an diese Eigentümer in Höhe von erforderlich. Zur Vermeidung von Mieterhöhungen durch den planmäßigen Fördermittelabbau zum für die Objekte, in denen diese Mieterhöhungen zugelassen sind, würden Haushaltsmittel in Höhe von insgesamt erforderlich sein. Die nachfolgende Übersicht zeigt die finanziellen Auswirkungen in den einzelnen Fördersegmenten. Wohnungen im Sozialen Wohnungsbau ab WP 1972 zum mit Berechnung zu den finanziellen Auswirkungen für das Mietenkonzept 2018 Segment Anzahl der beroffenen Wohnungen finanzieller Bedarf betroffener Haushaltstitel 1. Wohnungen ohne Anschlussförderung (Förderjahre ) Wohnungen mit Anschlussförderung 2.1. WE in der 10/12-jähriger Nachwirkungsfrist nach vorzeitiger vollständiger Rückzahlung der Förderdarlehen 2.2. Wohnungen mit Verträgen über die barwertige Rückzahlung von / Aufwendungsdarlehen 2.3. Wohnungen mit Anschlussförderung in der Ruhephase / Wohnungen mit Anschlussförderung in der 1295 / und Bedienphase Zwischensumme Wohnungen in IBB-Baudarlehen geförderte Objekte / Summe (Aussetzen der Mieterhöhung 2018 für alle Wohnungen) Objekte mit Zuschüssen aus dem Mietenkozept (19 Objekte) / Gesamtsumme davon: Einnahmereduzierungen: Ausgaben Anmerkung: Zuordnung erfolgt nach Förderverlauf mit Stand 8/2018 4

5 Insgesamt würden für die Umsetzung des Mietenkonzepts somit an Haushaltsmitteln in 2018 und 2019 erforderlich werden, davon Ausgaben von und Einnahmereduzierungen von Die Finanzierung erfolgt grundsätzlich über die sachlich in Betracht kommenden Haushaltstitel. Für die Finanzierung der Segmente, bei denen keine Förderbeziehung mehr besteht, sollen Zuschüsse aus dem Haushaltstitel Zuschüsse zur Begrenzung der Mieten- bereitgestellt werden. Aus diesem Titel sollen die Umsetzungskosten für die Reform des Sozialen Wohnungsbaus finanziert werden. Die entsprechenden Mittel wurden im Entwurf des Doppelhaushaltsplan 2018/2019 veranschlagt. Da diese Mittel voraussichtlich erst verspätet in Anspruch genommen werden, kann aus diesem Titel die Finanzierung für die Zuschüsse aus dem Mietenkonzept 2018 erfolgen. Die Investitionsbank Berlin wird nach Kenntnisnahme dieser Vorlage durch den Hauptausschuss mit der Umsetzung beauftragt. Die Eigentümer der betroffenen Mietwohnungsbestände müssen rechtlich nach 10 Abs.2 WoBindG spätestens bis zum Mieterhöhungserklärungen aussprechen, wenn die planmäßige Fördermitteldegression zum wirksam werden soll. Die Eigentümer werden dies den Mietern wahrscheinlich schon vorher mitteilen. Die IBB muss rechtzeitig vorher die Änderungen zu den Bewilligungsbescheiden erlassen und Angebote unterbreiten. Eine kurzfristige Beschlussfassung ist damit unabdingbar. In Vertretung Sebastian Scheel Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen 5