Die Wohnimmobilie als Kapitalanlage Sicher investiert gut vorgesorgt

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Clemens Mann
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1 Die Wohnimmobilie als Kapitalanlage Sicher investiert gut vorgesorgt Roland Hustert, Geschäftsführer der LBS Immobilien GmbH Münster

2 Sicherheit zählt mehr denn je Verbraucherpräferenzen bei der Geldanlage Sicherheit 90 % Verfügbarkeit 69 % Rendite 51 % Wohneigentum ist sicher 80 % Quelle: GfK

3 Geld in Steinen anlegen

4 Das Comeback des Betongoldes Immobilienvermarktung ,0 % ,9 % Quelle: Vertriebsergebnis 2010, LBS Immobilien GmbH

5 Das Comeback des Betongoldes Immobilienvermarktung an Anleger + 43 % Quelle: Vertriebsergebnis 2011, LBS Immobilien GmbH

6 Was für Betongold spricht: Die Wertbeständigkeit Die sichere Altersvorsorge Das Bollwerk gegen Inflation Die Steuereffekte

7 Was für Betongold spricht: Die Wertbeständigkeit Wo es keine Blase gibt, kann auch keine platzen 300 Großbritannien Spanien 245 Frankreich 180 USA Deutschland Quelle: Datastream

Großbritannien Spanien 245 Frankreich 180 USA 100

8 Was für Betongold spricht: Die sichere Altersvorsorge Sicherheit verschiedener Altersvorsorgeformen im Urteil der Bürger (Veränderung zu 2003) Immobilie 77 % + 5 % Lebensversicherung 33 % - 3 % Fonds 17 % - 2 % Gesetzliche Rente 15 % - 7 % Quelle: TNS Infratest

(Veränderung zu 2003) Immobilie 77 % + 5 % Lebensversicherung 33

9 Was für Betongold spricht: Bollwerk gegen Inflation Preissteigerungsraten ,3% ,1 % ,4 % ,6% ,3 % ,6 % ,5 %

10 Was für Betongold spricht: Steuereffekte Gebäudeabschreibungen für Neubauten und Neuerwerbungen (AfA) Rechtsgrundlage Objekt AfA-Berechtigter Bemessungsgrundlage AfA-Satz AfA-Beginn Voraussetzungen 7 Abs. 4 EStG Sämtliche Gebäude, außer selbst bewohnte Bauherr, Erwerber Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten (unbegrenzt) des Gebäudes (ohne Grundstück) 2% ab Baujahr 1925 (2,5% bis Baujahr 1924) Anschaffung oder Fertigstellung im ersten Jahr (nur zeitanteilig) - - 7h, 7i EStG Gebäude in Sanierungsgebieten bzw. Baudenkmale im Inland Bauherr, Erwerber in bestimmten Fällen Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten nach Abschluss des KV (unbegrenzt) 8 Jahre jeweils bis zu 9%* 4 Jahre jeweils bis zu 7% Abschluss der jeweiligen Baumaßnahme (voller Jahresbetrag zulässig) Bescheinigung der Gemeinde- bzw. Denkmalbehörde * vor dem begonnene Baumaßnahmen, 10 Jahre jeweils bis zu 10%

Anschaffungskosten (unbegrenzt) des Gebäudes (ohne Grundstück) 2% ab Baujahr 1925 (2,5% bis Baujahr 1924) Anschaffung oder Fertigstellung im ersten Jahr (nur zeitanteilig) - - 7h, 7i EStG Gebäude in

11 Was für Betongold spricht: Steuereffekte Besteuerung von Veräußerungsgewinnen Rechtsgrundlage Steuerpflichtige Veräußerung Ausnahmen von der Besteuerung Gewinnermittlung 23 EStG Grundstücksverkauf innerhalb von 10 Jahren nach Kaufvertrag Gebäude, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Veräußerungserlös - Anschaffungs-/Herstellungskosten - Veräußerungskosten + AfA = Gewinn Steuersatz Individueller Steuersatz im Rahmen der ESt-Veranlagung

Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt

12 Was jetzt besonders für Betongold spricht: Die günstigen Rahmenbedingungen Der Wohnungsmarkt wird enger Mietsteigerungspotenzial Niedrige Zinsen und stabile Preise

13 Was jetzt besonders für Betongold spricht: Der Wohnungsmarkt wird enger zu wenig Neubau In Einheiten Prognose Gesamtgröße: Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden davon in Mehrfamilienhäusern, Nichtwohngebäuden und Baumaßnahmen im Bestand davon in Ein- und Zweifamilienhäusern Quelle: Statistisches Bundesamt Deutschland, IT.NRW, eigene Berechnungen; Stand: 2/2012

08 09 10 11 12 13 Gesamtgröße: Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden davon in Mehrfamilienhäusern, Nichtwohngebäuden

14 Was jetzt besonders für Betongold spricht: Der Wohnungsmarkt wird enger mehr Haushalte Haushaltszahlen in NRW 8,2 Mio. 8,1 Mio. 7,9 Mio

15 Was jetzt besonders für Betongold spricht: Der Wohnungsmarkt wird enger mehr Wohnfläche Prognose der Wohnflächenentwicklung 2010 bis Quadratmeter pro Kopf Früheres Bundesgebiet Neue Länder und Berlin Quelle: LBS Research/empirica

53 52 54 2030 47 49 48 2025 45 2020 43 2010 2015 Quadratmeter pro Kopf

16 Was jetzt besonders für Betongold spricht: Günstige Rahmenbedingungen Mietsteigerungspotenzial Durchschnittliche Miete in Euro/qm (65-80 qm Whg. mit Standardausstattung) 8,0 7,8 Erstvermietung NRW 7,0 6,8 6,3 Wiedervermietung NRW 6,0 5,7 5,0 4, Quelle: BulwienGesa AG

mit Standardausstattung) 8,0 7,8 Erstvermietung NRW 7,0 6,8 6,3 Wiedervermietung

17 Was jetzt besonders für Betongold spricht: Günstige Rahmenbedingungen niedrige Zinsen Durchschnittlicher Effektivzins* bei 10 jähriger Zinsbindung 9,90 % Nov. 90 8,88 % Nov. 94 6,76 % Feb. 00 Hypothekenzins: 6,4 % 5,05 % Feb. 99 4,16 % Sept. 05 5,30 % Aug. 08 3,54 % Dez. 11* *Dezember 2011 = vorläufiger Wert Quellen: Deutsche Bundesbank, *Ø Effektivzins; bis 06/03 zehnjährige Festschreibung (SU0046), danach über 10 J. (SUD119)

00 Hypothekenzins: 6,4 % 5,05 % Feb. 99 4,16 % Sept. 05 5,30 % Aug. 08 3,54 % Dez.

18 Was gegen eine Immobilien- Anlage sprechen kann Langfristige Bindung Aufgaben und Pflichten des Vermieters Mietrecht

19 Welche Immobilie eignet sich? Bauen oder Kaufen?

20 Worauf beim Erwerb zu achten ist Standort Lage und Umfeld Bausubstanz bzw. -qualität Energetischer Zustand Vermietbarkeit Mieterstruktur Preis steuerliche Aspekte

21 Wie sich eine Immobilienanlage rechnet Mehrfamilienhaus in Hemer Modellrechnung Kaufpreis Euro + Erwerbskosten (9,5%) Euro Anschaffungskosten Euro Eigenkapital Euro Finanzierungsbedarf Euro 7 Wohneinheiten 6 Garagen Grundstück ca qm Wohnfläche ca. 360 qm Baujahr 1966 Mieteinnahme ca Euro - Zinsaufwand (3% p.a) Euro - nicht umlagefähige Kosten (10%) Euro Euro - Tilgung (5% Annuitätendarlehen) Euro Liquiditätsüberschuss Euro Laufzeit ca. 15 Jahre

22 Wie sich eine Immobilienanlage rechnet Eigentumswohnung in Menden Modellrechnung Kaufpreis Euro + Erwerbskosten (9,5%) Euro Anschaffungskosten Euro Eigenkapital Euro Finanzierungsbedarf Euro 2 Zimmer, Balkon (Service-Wohnen) 2 Tiefgaragenplätze Wohnfläche ca. 52 qm Baujahr 2002 Mieteinnahme Euro - Zinsaufwand (3% p.a) Euro - nicht umlagefähige Kosten (10%) 636 Euro Euro - Tilgung (2% Annuitätendarlehen) Euro Liquiditätsüberschuss 724 Euro

23 Chancen und Risiken streuen Nicht alle Eier in einen Korb legen Harry M. Markowitz

24 Die Wohnimmobilie als Kapitalanlage Sicher investiert gut vorgesorgt Roland Hustert Geschäftsführer der LBS Immobilien GmbH Münster

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