Gemeinde Niederkrüchten Der Bürgermeister. Begründung

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1 Gemeinde Niederkrüchten Der Bürgermeister Begründung 4. Änderung des Bebauungsplanes Nie-23 Oberkrüchtener Weg im Rahmen des vereinfachten Verfahrens Gemarkung Niederkrüchten, Flur 14, Flurstücke 570 und 571 Fassung für die Auslegung Stand:

2 Inhaltsverzeichnis 1. Planungsanlass, Ziel und Zweck der Planung Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Inhalte des Bebauungsplanes Bauhöhenfestsetzung Aufhebung von Festsetzungen Bestehendes Planungsrecht... 5 Seite 2 von 5

3 1. Planungsanlass, Ziel und Zweck der Planung Die Volksbank Immobilien GmbH beantragt die Änderung des Bebauungsplanes für die Flurstücke Gemarkung Niederkrüchten, Flur 14, Nr. 570 und 571. Diese Grundstücke umfassen eine unbebaute Fläche innerhalb der Ortslage Niederkrüchten und sind identisch mit dem Geltungsbereich der 3. Änderung des Bebauungsplanes Nie-23 Oberkrüchtener Weg. Der Rat der Gemeinde Niederkrüchten hat am 19. Juni 2012 die 3. Änderung des Bebauungsplanes Nie-23 Oberkrüchtener Weg als Satzung beschlossen. Der Plan hat am 29. Juni 2012 Rechtskraft erlangt. Der Plan wurde im beschleunigten Verfahren gemäß 13 a Baugesetzbuch (BauGB) aufgestellt. Ziel der Planung war es, die zum damaligen Zeitpunkt im Eigentum der evangelischen Kirchengemeinde Waldniel befindlichen Grundstücke, die als Fläche für den Gemeinbedarf ausgewiesen waren, einer Wohnbebauung zuzuführen. Die Planung wurde nach den Vorstellungen der Grundstückseigentümerin sowie der im Wege der Projektentwicklung beteiligten Volksbank Immobilien GmbH durchgeführt. Demnach war die Errichtung von zwei Wohnhäusern mit je vier Eigentumswohnungen geplant. Die Ausführung der Gebäude sollte in zweigeschossiger Bauweise mit zusätzlich ausgebautem Dachgeschoss und Pultdach erfolgen. Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens haben sich Änderungen der Wohngebäude bezüglich Dachform und Wandhöhen ergeben. Statt der ursprünglich geplanten Pultdächer ist die Errichtung der Gebäude nunmehr mit Flachdach vorgesehen. Dem widersprechen jedoch die in der 3. Änderung des Bebauungsplanes Nie-23 Oberkrüchtener Weg festgesetzten Wandhöhen. Unter diesen Voraussetzungen war eine Baugenehmigung nicht zu erreichen. Daher sind die Bauhöhenfestsetzungen im Wege der 4. Änderung des Bebauungsplanes Nie-23 Oberkrüchtener Weg erneut anzupassen. 2. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Der Flächennutzungsplan wurde, im Wege der im beschleunigten Verfahren nach 13 a BauGB aufgestellten 3. Änderung des Bebauungsplanes Nie-23 Oberkrüchtener Weg, berichtigt. Die Darstellung des Flächennutzungsplanes weist somit Wohnbaufläche aus. Diese Planänderung ist aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. Seite 3 von 5

4 3. Inhalte des Bebauungsplanes 3.1 Bauhöhenfestsetzung Die maximale Gebäudehöhe wird auf 9,20 m, gemessen zwischen Oberkante Erdgeschossrohfußboden und dem obersten Dachabschluss, festgesetzt. Die maximale Gebäudehöhe entspricht der in der 3. Änderung des Bebauungsplanes Nie-23 Oberkrüchtener Weg festgesetzten Firsthöhe. Die Maximalhöhe der Gebäude wurde damit übernommen. Mit der Festsetzung einer Firsthöhe war von einer Dachneigung ausgegangen worden. Der Begriff Firsthöhe wird durch die maximale Gebäudehöhe ersetzt, um eine größere Flexibilität bei der Planung möglicher Dachformen zu schaffen. Dabei ist die Verträglichkeit der Festsetzungen mit der umgebenden Wohnbebauung zu gewährleisten. Maßgeblich ist hier insbesondere das Verhältnis zur unmittelbar angrenzenden Bebauung an der Dr.- Bäumker-Straße. Dort ist, gemäß der Gestaltungssatzung Nie-23 Oberkrüchtener Weg, eine Firsthöhe von 9,75 m erlaubt, welche von Teilen der Bestandsbebauung auch ausgenutzt wird. Die hier festgesetzte Gebäudehöhe bleibt unter diesem Maß. Aufgrund dieser Voraussetzungen ist eine Gebäudehöhe von 9,20 m als verträglich zu bewerten. Die Festsetzung der Sockelhöhe, in diesem Fall die Höhe des Erdgeschossfertigbodens, der 3. Änderung des Bebauungsplanes Nie-23 Oberkrüchtener Weg bleibt unverändert. 3.2 Aufhebung von Festsetzungen Die textlichen Festsetzungen mit den Ziffern 1.2 und 1.3, der 3. Änderung des Bebauungsplanes Nie-23 Oberkrüchtener Weg, werden aufgehoben. Die Festsetzung einer Firsthöhe unter der Ziffer 1.3 wird, wie oben beschrieben, durch die Festsetzung einer maximalen Gebäudehöhe ersetzt. Die Festsetzung einer maximalen Wandhöhe an den Traufseiten gemäß Ziffer 1.2 entfällt vollständig. Zum einen ist, neben der Firsthöhe, auch die Festsetzung einer Traufhöhe auf Gebäude mit einem geneigten Dach beschränkt. Zum anderen ist in diesem Fall die Festsetzung der maximalen Gebäudehöhe ausreichend. Eine Ausrichtung der Gebäude wird, wie auch in der 3. Änderung des Bebauungsplanes Nie- 23 Oberkrüchtener Weg, nicht vorgegeben. Bereits in der ursprünglichen Planung war es damit möglich die Firstseite ( Hohe Wand ) der Pultdachgebäude der im Westen vorhandenen Bebauung an der Dr.-Bäumker-Straße zuzuwenden. Insgesamt ergeben sich mit dem Wegfall der Regelungen zur Traufhöhe keine weitergehenden Beeinträchtigungen auf die benachbarte Wohnbebauung, trotz der nunmehr an allen Gebäudeseiten möglichen größe- Seite 4 von 5

5 ren Wandhöhen. Eine Betroffenheit der vorhandenen Bebauung entlang der Mittelstraße kann aufgrund der großen Entfernung grundsätzlich ausgeschlossen werden. Da insgesamt maßgebliche negative Auswirkungen durch die Änderung bzw. die Aufhebung der Wandhöhenfestsetzungen nicht entstehen, werden diese Regelungen zu Gunsten einer größeren Flexibilität für die zukünftige Bebauung festgesetzt. 4. Bestehendes Planungsrecht Mit Ausnahme der beschriebenen Änderung bzw. Aufhebung der Festsetzungen zur Wandhöhe gemäß Ziffer 1.2 und 1.3, gelten die Regelungen der 3. Änderung des Bebauungsplanes Nie-23 Oberkrüchtener Weg weiter. Dies in Besonderem auch für die Vorgaben des Artenschutzes sowie die Festsetzung der Flächen gemäß 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB. Niederkrüchten, den 26. April 2013 Gemeinde Niederkrüchten - Der Bürgermeister - Winzen Seite 5 von 5