Möbeleinzelhandel Planen und Genehmigen Praxisbeispiele aus Bayern und dem Rest von Deutschland

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1 Möbeleinzelhandel Planen und Genehmigen Praxisbeispiele aus Bayern und dem Rest von Deutschland Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Ludwigsburg Dresden, Hamburg, Köln, München Dr. Stefan Holl, Geschäftsführer

2 AGENDA Großflächiger Möbeleinzelhandel: die unterschiedlichen Regelungsebenen Praxisbeispiel Himmelkron: Zielabweichungsverfahren? Praxisbeispiel Gießen / Wetzlar: 34? Praxisbeispiel Pulheim: das Allerletzte, der worst-case? Lessons learned? 2

3 Praxisbeispiel Himmelkron: Zielabweichung? Ausgangslage / Fragestellungen Planung XXXLutz mit m² VK und Mömax mit m² VK Himmelkron war für Investor einzig vernünftige Standortoption im Großraum Bayreuth Gutachten der GMA zu den tatsächlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche und Innenstadtstrukturen fachlich akzeptiert Erste Gespräche in Vorbereitung der Zielabweichung mit Wirtschaftsministerium 2013 Ermessensentscheidung des Ministeriums notwendig 3

4 Standort Plangebiet 4

5 Möbelrandsortimente nach Größen und Lage erstellt mit Regiograph Planung 12; GMA-Bearbeitung 2013 XX

6 Zielabweichungsverfahren notwendig bei: Abweichungen von LEP Lage im Raum: Flächen für Einzelhandelsgroßprojekte dürfen nur in Zentralen Orten ausgewiesen werden. Abweichend sind Ausweisungen zulässig [...] für Einzelhandelsgroßprojekte, die überwiegend dem Verkauf von Waren des sonstigen Bedarfs dienen, nur in Mittel- und Oberzentren sowie in Grundzentren mit bestehenden Versorgungsstrukturen in dieser Bedarfsgruppe. LEP Zulässige Verkaufsflächen: Durch Flächenausweisungen für Einzelhandelsgroßprojekte dürfen die Funktionsfähigkeit der Zentralen Orte und die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich dieser Einzelhandelsgroßprojekte nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Soweit sortimentsspezifische Verkaufsflächen die landesplanerische Relevanzschwelle überschreiten, dürfen Einzelhandelsgroßprojekte soweit in ihnen Nahversorgungsbedarf oder sonstiger Bedarf verkauft wird, 25 v. 100, [ ] 6

7 Im vorliegenden Fall Tenor der Beurteilung durch das Ministerium formal und grundsätzlich an den Kriterien der Landesplanung ausgerichtet Lage in einem nicht zentralen Ort führt zu Nichtgenehmigungsfähigkeit Ermessensspielraum wird nicht ausgenutzt 7

8 Praxisbeispiel Gießen / Wetzlar: 34? Ausgangslage / Fragestellungen Innenstadtnahe Gewerbebrache mit großflächigem Handel im Umfeld Genehmigung für ein großes Einrichtungshaus (ca m² VK) nach 34 möglich? Wie kann das Verfahren aussehen? vom Vorhaben dürfen [ ] keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein. 8

9 Angebotssituation VK nach Lagen im Einzugsgebiet ZVB Streulage dezentral in m² in % in m² in % in m² in % Summe VK Möbel , , , HHW , , , Heimtex , , , Leuchten 475 5, , , Teppiche , , , Baumarktn , , , Summe VK , , , Lediglich Haushaltswaren, Heimtex in relevantem Umfang in ZVBs vorhanden

10 Prüfung nach 34/3 (unbeplanter Innenbereich) mehrheitlich formal kein ZVB vorhanden in Oberzentren + Limburg: größeres Angebot bei Haushaltswaren, Heimtex aber Fehlen von Magnetbetrieben im projektrelevanten Bereich weitere Sortimente v. a. dezentral in Grundzentren u. Mittelzentren: sehr geringe Ausstattung im projektrelevanten Bereich Auswirkungen v. a. auf dezentrale Wettbewerber Kaufkraftrückholeffekte für Region Mittelhessen

11 Bewertung 34 BauGB 34 / 1 Einfügen in Eigenart der näheren Umgebung 34 / 2 Zulässigkeit des Vorhabens entsprechend eines Baugebietes 34 / 3 Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche nähere Umgebung u. a. durch großflächigen Einzelhandel gekennzeichnet: - Autohandelsbetriebe - Bauhaus-Baumarkt (ca m² VK) - Forum (ca m² VK) - Coloraden (ca m² VK) Wohn- und Gewerbenutzungen, großflächige Einzelhandelsnutzungen heterogene Gemengelage keine eindeutige Zuordnung in eines der Baugebiete (BauNVO) mehrheitlich formal kein ZVB vorhanden in OZ + Limburg größeres Angebot bei HHW, Heimtex Fehlen von Magnetbetrieben sonstige Sortimente v. a. dezentral in GZ u. MZ geringe Ausstattung Auswirkungen v. a. auf dezentrale Wettbewerber Kaufkraftrückholeffekte

12 Verfahrenshinweise Regierungspräsidium und juristische Berater der Stadt haben 34-Situation geprüft, Stadt hat nicht auf Rechtsposition verzichtet, Stadt beteiligt die Umlandgemeinden angemessen B-Plan stellt sicher, dass es beim Einzelfall bleibt. 12

13 Praxisbeispiel Pulheim: Worst-Case? Ausgangslage / Fragestellungen Urteil OVG NRW vom zu Segmüller Pulheim Was ist ein realitätsnaher worst case? Ist bei einer Auswirkungsanalyse bei jeder Prämisse des Rechenmodells der worst case anzusetzen? Wenn ja, welche Folgen ergeben sich hieraus? 13

14 worst case an allen Stellschrauben Projektbeschreibung Standortrahmenbedingungen Einzugsgebietsabgrenzung Wettbewerbserfassung Umsatz Einzelhandelsbestand Umsatzerwartung Planobjekt Umverteilungsberechnung - max. Ausnutzung durch Einzelhandel - neutral, nicht in Bewertung einbeziehen - eng - ausschnittsweise (mit Schwerpunkt zentrale Versorgungsbereiche) - niedrig(er) - hoch - komplett / schwerpunktmäßig zu Lasten zentraler Versorgungsbereiche mehrfach potenzierter worst case unrealistisch 14

15 Fazit OVG NRW ist in Pulheim den sehr strengen Maßstäben des worst case-gutachtens gefolgt Urteil sagt aber nicht aus, dass die dort verwendete Methode die einzig richtige ist ursprüngliches Gutachten der Stadt war fehlerhaft; nicht ausreichend nachvollziehbar Gutachter muss mit besonderer Gründlichkeit vorgehen und Eingangsprämissen der Modellrechnung nachvollziehbar begründen andere Bundesländer, andere Verwaltungsgerichte, andere Meinung! 15