Studienbrief Grundlagen der Wertermittlung

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1 Studienbrief Grundlagen der Wertermittlung Prof. Dr. Jürgen Piehler aktualisiert von Dr. Dieter Bärwald 7. Auflage Das Werk einschließlich aller seiner Teile ist urheberrechtlich geschützt. Jede Verwertung außerhalb der engen Grenzen des Urheberrechtsgesetzes ist ohne Zustimmung der vdppfandbriefakademie unzulässig und strafbar. Das gilt insbesondere für Vervielfältigungen und Übersetzungen, Mikroverfilmungen sowie die Abspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen. Stand Mai 2018

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3 Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis Abkürzungsverzeichnis 6 Einleitung 7 1 Das Grundstück und seine wertbeeinflussenden Eigenschaften Grundstück und Grundbuch Grundstücks- und Flurstücksbegriff Aufgabe und Bedeutung des Grundbuchs Einteilung und Inhalt des Grundbuchs Bauliche Nutzbarkeit des Grundstücks Entwicklung des Bodens zum Bauland Rahmenfestlegungen des Flächennutzungsplans Rahmenfestlegungen des Bebauungsplans Rahmenfestlegungen der Landesbauordnungen Lagemerkmale von Grundstücken Einflussrichtungen der Lage Standortanalyse Lageperspektive Sonstige wertbeeinflussende Eigenschaften Zuschnitt des Grundstücks Baulandreserve und Teilungsmöglichkeiten Topografie Baugrundverhältnisse Kontaminierung (Altlasten) Denkmalschutz Bergschadensverzicht Einflüsse des Immobilienmarktes Konjunkturelle Einflüsse Regionale Einflüsse Einflüsse der Nutzungsart Brancheneinflüsse Sonstige Einflüsse auf den Immobilienmarkt Aufgaben 58 2 Grundstücksgleiche Rechte Übersicht Erbbaurecht Begriff und Wesen des Erbbaurechts Historische Entwicklung 62 vdppfandbriefakademie, Berlin 3

4 Inhaltsverzeichnis Umfang des Erbbaurechts Formen des Erbbaurechts Das Erbbaurecht im Grundbuch Erbbaurechtsvertrag Laufzeit des Erbbaurechts Heimfall Vergütung bei Heimfall Beendigung bei Zeitablauf Entschädigung bei Zeitablauf Erbbauzins Wertbestimmende Einflussgrößen auf das Erbbaurecht Aufgaben 71 3 Gebäude Nutzungsarten Ausgangspunkte Gebäudearten Bauqualität Architektur und städtebauliche Einordnung Standsicherheit Schutz gegen schädliche Einflüsse Brandschutz Wärme-, Schall- und Erschütterungsschutz Verkehrssicherheit Ausstattung Besondere Betriebseinrichtungen Messgrößen der Bauwerksgröße Flächenberechnungen Kubaturberechnungen Ausnutzungskennziffer Einflüsse auf die Wirtschaftlichkeit Einfluss der Gebäudeeigenschaften auf den Rohertrag Einfluss der Gebäudeeigenschaften auf die Bewirtschaftungskosten Funktionsanalyse Flexibilität und Fungibilität der Gebäude Bauzustandsanalyse Nutzungsdauer Nachhaltigkeit von Immobilien Was bedeutet nachhaltiges Bauen? Green Buildings und deren Zertifizierung BREEAM LEED 98 4 vdppfandbriefakademie, Berlin

5 Inhaltsverzeichnis HQE Bewertungssystem Nachhaltiges Bauen Wirtschaftliche Vorteile von Green Buildings Energieeffizienz als ein Hauptaspekt der Nachhaltigkeit Energieeffizienz und Klimaschutz Rolle des Energieausweises Kenngrößen der Gebäudeenergieeffizienz Technische Gebäudeausrüstungen Kostenmiete Mietrecht Mietverträge über Wohnraum Mietverträge über Geschäftsraum Besonderheiten bei Pachtverträgen Aufgaben Außenanlagen und Zubehör Außenanlagen Zubehör Aufgaben Wohnungs- und Teileigentum Begriffsklärungen Rechtliche Eigenschaften des Wohnungs- und Teileigentums Voraussetzungen für die Begründung von Wohnungseigentum Grundbucheintragung Markt für Eigentumswohnungen Aufgaben Lösungen der Aufgaben 128 Literaturverzeichnis 141 Stichwortverzeichnis 143 Abbildungsverzeichnis 145 vdppfandbriefakademie, Berlin 5

6 Abkürzungsverzeichnis Abkürzungsverzeichnis BauGB Baugesetzbuch BauNVO Baunutzungsverordnung BauO Bauordnung BBergG Bundesberggesetz BetrKV Betriebskostenverordnung BGB Bürgerliches Gesetzbuch BMZ Baumassenzahl BNB Bewertungssystem Nachhaltiges Bauen B-Plan Bebauungsplan BRW-RL Bodenrichtwertrichtlinie EnEV Energiesparverordnung ErbbauRG Erbbaurechtsgesetz FNP Flächennutzungsplan GBO Grundbuchordnung GFZ Geschossflächenzahl gif Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. GRZ Grundflächenzahl H Wandhöhe ImmoWertV Immobilienwertermittlungsverordnung LBauO Landesbauordnung MBO Musterbauordnung MFG Mietfläche für gewerblichen Raum NMV Neubaumietenverordnung OKG Oberkante Gelände PrKG Preisklauselgesetz SachRBerG Sachenrechtsbereinigungsgesetz SW-RL Sachwertrichtlinie VPI Verbraucherpreisindex VW-RL Vergleichswert-Richtlinie WE Wohnungseigentum WEG Wohnungseigentumsgesetz WGFZ Wertrelevante Geschossflächenzahl WiStG Wirtschaftsstrafgesetz WoBindG Wohnbindungsgesetz WoFlV Wohnflächenverordnung II. BV Zweite Berechnungsverordnung 6 vdppfandbriefakademie, Berlin