Dachverband Deutscher Immobilienverwalter 25. Deutscher Verwaltertag Berlin, September Fachforum

Transkript

1 Fachforum Was ist beim Rechtserwerb durch die Wohnungseigentümergemeinschaft zu beachten?

2 Rechtlicher Ausgangspunkt 10 Abs. 1 WEG: Inhaber der Rechte und Pflichten nach den Vorschriften dieses Gesetzes, insbesondere des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums, sind die Wohnungseigentümer, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.

3 Rechtlicher Ausgangspunkt 10 Abs. 6 S. 1 u. 2 WEG: Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gegenüber Dritten und Wohnungseigentümern selbst Rechte erwerben und Pflichten eingehen. Sie ist Inhaberin der als Gemeinschaft gesetzlich begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen Rechte und Pflichten. ( ) Die Gemeinschaft muss die Bezeichnung "Wohnungseigentümergemeinschaft" gefolgt von der bestimmten Angabe des gemeinschaftlichen Grundstücks führen. Sie kann vor Gericht klagen und verklagt werden.

4 Rechtlicher Ausgangspunkt 10 Abs. 7 S. 1 u. 2 WEG: Das Verwaltungsvermögen gehört der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Es besteht aus den im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gesetzlich begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen Sachen und Rechten sowie den entstandenen Verbindlichkeiten. Zu dem Verwaltungsvermögen gehören insbesondere die Ansprüche und Befugnisse aus Rechtsverhältnissen mit Dritten und mit Wohnungseigentümern sowie die eingenommenen Gelder.

5 Rechtlicher Ausgangspunkt Es gibt also zwei Gemeinschaften: 1. Die nicht rechtsfähige Bruchteilsgemeinschaft der Miteigentümer am gemeinschaftlichen Eigentum 2. Die rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als eigenständiger körperschaftlicher Verband

6 Der rechtsfähige Verband kann somit - Eigentum an beweglichen Sachen erwerben (z.b. Streugut im Winter) - Als Arbeitgeber auftreten (Hausmeister) - Eigentum an einem Pkw erwerben (Haltereigenschaft) (lesenswert: Köhler ZWE 2016, 123) - Gläubiger der Hausgeldforderungen sein - Gläubiger einer Zwangssicherungshypothek sein (s. bereits BGHZ 163, 154 = NJW 2005, 2061) - Inhaber anderer dinglicher Rechte sein

7 Weiterer rechtlicher Ausgangspunkt 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 WEG: Der Verwalter ist berechtigt, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie sonstige Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen vorzunehmen, soweit er hierzu durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit ermächtigt ist.

8 Zwei Varianten beim liegenschaftsbezogenem Rechtserwerb 1. Erwerb von immobilem Eigentum 2. Erwerb sog. dinglicher Rechte

9 Rechtsgeschäftlicher Erwerb von immobilem Eigentum In Betracht kommen zunächst: Grundstücke Eigentumswohnungen (Wohnungseigentum/Wohnungserbbaurechte) Eigentumswohnungen in der eigenen verwalteten Anlage

10 Rechtsgeschäftlicher Erwerb von immobilem (Grundstücks-) Eigentum BGH v V ZR 75/15 NJW 2016, 2177 = ZfIR 2016, 459 = ZMR 2016, 476 Die Wohnungseigentümer können grundsätzlich den Erwerb eines Grundstücks durch die Gemeinschaft beschließen. An der erforderlichen Beschlusskompetenz fehlt es nur dann, wenn es sich offenkundig nicht um eine Verwaltungsmaßnahme handelt.

11 Rechtsgeschäftlicher Erwerb von immobilem Eigentum BGH v V ZR 75/15 Der Erwerb eines Grundstücks durch die Wohnungseigentümergemeinschaft entspricht jedenfalls dann in aller Regel ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn das Grundstück für die Wohnungseigentumsanlage von Beginn an eine dienende und auf Dauer angelegte Funktion hatte und diese mit dem Erwerb aufrechterhalten werden soll.

12 Rechtsgeschäftlicher Erwerb von immobilem Eigentum BGH v V ZR 75/15 Die Kosten des Erwerbs eines Grundstücks stellen einen besonderen Verwaltungsaufwand im Sinne des 21 Abs. 7 WEG dar, dessen Verteilung die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit abweichend von dem gesetzlichen Kostenverteilungsmaßstab des 16 Abs. 2 WEG regeln können.

13 Rechtsgeschäftlicher Erwerb von immobilem Eigentum OLG Frankfurt v W 32/14 MietRB 2015, 210 Aus der (Teil-)Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft folgt auch ihre Fähigkeit, als Inhaber eines dinglichen Rechts - mithin auch als Eigentümer - im Grundbuch eingetragen zu werden.

14 Rechtsgeschäftlicher Erwerb von immobilem Eigentum OLG Frankfurt v W 32/14 Der Erwerb von Grundeigentum durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann auch auf einem Mehrheitsbeschluss beruhen. Die Ermächtigung des Wohnungseigentumsverwalters zur Vertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft im Grundbuchverfahren ergibt sich aus dem entsprechenden Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung i.v.m. 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 WEG.

15 Rechtsgeschäftlicher Erwerb von immobilem Eigentum (in der eigenen Anlage) OLG Hamm v Wx 81/09 NJW 2010, 1464 Die Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft erstreckt sich auch darauf, als Eigentümerin in Abt. I des Grundbuchs eingetragen werden zu können.

16 Rechtsgeschäftlicher Erwerb von immobilem Eigentum OLG Hamm v Wx 81/09 Die ordnungsgemäße Vertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft bei der Auflassungserklärung kann nachgewiesen werden durch einen Eigentümerbeschluss, durch den der Verwalter zu dem Eigentumserwerb für die Gemeinschaft ermächtigt wird ( 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 WEG).

17 Rechtsgeschäftlicher Erwerb von immobilem Eigentum OLG Hamm v Wx 81/09 Ein solcher Eigentümerbeschluss ist von dem Grundbuchamt als wirksam zu behandeln, wenn der Eigentumserwerb im Rahmen der Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung liegt. Davon kann bei einem Erwerb einer Wohnungs- bzw. Teileigentumseinheit in der eigenen Anlage ausgegangen werden. Diese Grundsätze gelten auch dann, wenn dem Verwalter eine entsprechende Ermächtigung durch Vereinbarung erteilt wird.

18 Rechtsgeschäftlicher Erwerb von immobilem Eigentum (in der Nachbaranlage) OLG München v Wx 73/15 ZfIR 2016, 465 = ZMR 2016, 792 = ZWE 2016, 256 Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann als (Mit-) Eigentümerin von Grundbesitz in das Grundbuch eingetragen werden.

19 Rechtsgeschäftlicher Erwerb von immobilem Eigentum OLG München v Wx 73/15 Offen bleibt, ob das Grundbuchamt den Verwaltungscharakter des Erwerbsgeschäfts zu prüfen hat. Stellt sich nach dem Inhalt der Urkunde der Erwerb als Verwaltungsmaßnahme dar, kann der Nachweis jedenfalls im Rahmen der freien Beweiswürdigung als geführt angesehen werden.

20 Rechtsgeschäftlicher Erwerb von immobilem Eigentum Zuvor ebenfalls: OLG Hamm ZWE 2010, 270 = ZMR 2010, 785 OLG Celle NJW 2008, 1537 = ZMR 2008, 210 LG Deggendorf ZMR 2008, 909

21 6. Kein Nachweis der Bestandskraft des Ermächtigungsbeschlusses erforderlich. Dachverband Deutscher Immobilienverwalter Rechtsgeschäftlicher Erwerb von immobilem Eigentum Prüfpunkte 1. Bezeichnung des Verbandes gem. 10 Abs. 6 S. 4 WEG 2. Zuordnungserklärung zum Verbandsvermögen/eindeutige Rechtsträgerschaft 3. Nachweis einer Vereinbarung oder eines Ermächtigungsbeschlusses gem. 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 WEG 4. Verwalternachweis gem. 26 Abs. 3, 24 Abs. 6 WEG 5. Kein Nachweis der ordnungsmäßigen Verwaltung erforderlich

22 Rechtsgeschäftlicher Erwerb von immobilem Eigentum OLG München v Wx 305/16 ZMR 2017, 178 = ZWE 2017,93 Ist dem Grundbuchamt im Eintragungsverfahren eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümerversammlung nachzuweisen, so kann - wenn nicht ein gesetzlich speziell geregelter Fall vorliegt - der Nachweis durch Vorlage einer Niederschrift über die Beschlussfassung erfolgen, der den Anforderungen des 26 Abs. 3 WEG entspricht.

23 Rechtsgeschäftlicher Erwerb von immobilem Eigentum Bezeichnung des Verbandes gem. 10 Abs. 6 S. 4 WEG 1. Postalische Bezeichnung (»Verband Wohnungseigentümergemeinschaft«unter Angabe der Lage des Grundstücks nach Ort, Straße und Hausnummer) 2. Katastermäßige Bezeichnung (»Verband Wohnungseigentümergemeinschaft«unter Angabe der katastermäßigen Bezeichnung nach Gemarkung, Flur und Flurstück) 3. Grundbuchmäßige Bezeichnung (»Verband Wohnungseigentümergemeinschaft«unter Angabe der grundbuchmäßigen Buchungsstellen nach Gemarkung und Grundbuchblattnummern)

24 Rechtsgeschäftlicher Erwerb von immobilem Eigentum Ungeklärte Folgefrage: Ist auch der Erwerb eines mit Wohnungserbbaurechten belasteten Grundstücks durch den Verband Wohnungserbbauberechtigtengemeinschaft möglich? (befürw.: Bärmann/Schneider 30 Rn 100ff.; Schöner/Stöber Rn 2999a abl.: DNotI-Gutachten v Nr )

25 Zwangsweiser Erwerb von immobilem Eigentum Ein Rechtserwerb in der Zwangsversteigerung eines Grundstücks/Wohnungseigentums muss nach den gleichen Grundsätzen ebenfalls möglich sein. Bei der erforderlichen Ermächtigung wird besonders auf den Umfang und die Form der Bietvollmacht zu achten sein. (a.a. noch LG Nürnberg-Fürth ZMR 2006, 812 m. abl. Anm)

26 Erwerb sog. dinglicher Rechte Folgende Rechte kommen grds. in Betracht: Nießbrauchsrechte Beschränkte persönliche Dienstbarkeiten Vorkaufsrechte Reallasten Grundpfandrechte

27 Erwerb sog. dinglicher Rechte BGH v V ZB 32/05 BGHZ 163, 154 = NJW 2005, 2061 (Abschn III.7) Die rechtsfähige Gemeinschaft kann als Gläubigerin einer Zwangssicherungshypothek für Hausgeldrückstände in das Grundbuch eingetragen werden.

28 Rechtsgeschäftlicher Erwerb sog. dinglicher Rechte Der rechtsgeschäftliche Erwerb aller dinglichen Rechte vollzieht sich aufgrund einer sog. Eintragungsbewilligung ( 19 GBO) des von der Eintragung Betroffenen. Unterschriftsbeglaubigung durch einen Notar ist dafür ausreichend. Weitere Nachweise sind gegenüber dem GBA entbehrlich; der Verband ist Begünstigter. Achtung: Sie benötigen zur Wirksamkeit der Vereinbarungen eine entsprechende Ermächtigung!

29 Rechtsgeschäftlicher Erwerb sog. dinglicher Rechte Allgem. Meinung: Die rechtsfähige Gemeinschaft kann auch als Gläubigerin einer Grundschuld für Hausgeldrückstände in das Grundbuch eingetragen werden.

30 Rechtsgeschäftlicher Erwerb sog. dinglicher Rechte Kammergericht v W 10-12/15 ZfIR 2015, 898 = ZWE 2016, 23 Auf Antrag und Bewilligung eines Eigentümers kann zu Lasten seines Wohnungseigentums im Wohnungsgrundbuch eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit zu Gunsten der (rechtsfähigen) Wohnungseigentümergemeinschaft eingetragen werden, die sie berechtigt, eine Übergabestation für den Anschluss an das Fernwärmenetz zu errichten, zu haben und dauernd zu belassen.

31 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Prof. W. Schneider