Lebenszykluskostenanalyse für nachhaltige Gewerbeimmobilien im Neubau und Bestand
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- Meike Koenig
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1 Lebenszykluskostenanalyse für nachhaltige Gewerbeimmobilien im Neubau und Bestand Dr.-Ing. Dipl.-Kfm. Heiko Timmer Ingenieurbüro Timmer Reichel GmbH Beratende Ingenieure, Sachverständige und Generalplaner EXPO REAL, Dienstag 6. Oktober 2009 Lebenszykluskosten Isenhöfer, B. & Väth, A. (2000): "Lebenszyklus von Immobilien", in: Immobilienökonomie. Schulte, K.-W. (Hrsg.), S Arbeitsdefinition: Summe aller Kosten, die ein Gebäude von der Projektentwicklung bis zum Rückbau verursacht Nachhaltigkeit Bewertung: finanziell, sozial und ökologisch Nur finanzielle Faktoren operationalisierbar Zusammensetzung Investitionskosten Baunutzungskosten Revitalisierung Ziel Bewertung von Handlungsalternativen Budgetierung Nutzung Redevelopment Abriss Leerstand Projektentwicklung Nutzung Planung Bau 1
2 Beeinflussbarkeit von Baunutzungskosten Pfarr, K. (1970): Baupreise und Honorar, in: Consulting, Heft 6, S. 9. Hellerforth, M. (2000): "Controlling in Facilities-Management-Prozessen", in: Facilities Management. Schulte, K. W. & Pierschke, B. (Hrsg.), S Beeinflussbarkeit Kosten AVA Ausführ. Nutzung / Umnutzung Struktur von Lebenszykluskosten in der Literatur Jones Lang LaSalle (2005): OSCAR 2005 Büronebenkostenanalyse. Brunk, M. F. (2000): "Verändern sich die Arbeitsschwerpunkte der TGA?", HLH, Bd. 53, Nr. 11, S. 71 f. Bauunterhalt 8% Verwaltung 9% Bewachung 9% Reinigung 19% Investitionskosten Prj.- entw. Ca. 3,50 /m² Wärme, Kälte, Wasser Plang. öff. Abgaben, Versicherung Strom Bedarfsplanung Projektplanung Bau Wartung, Instandsetzung, Hausmeister 25%? nach 8 Jahren nach 16 Jahren Betrieb / Nutzung = 32 Jahre nach 32 Jahren 2
3 . Baunutzungskosten nach DIN Teil 1 Schulte, K.-W. (2000): Immobilienökonomie. Band I, 2. Auflage, S. 731 Baunutzungskosten (Immobilienkosten) Steuern Bauunterhaltungskosten Kapitalkosten Abschreibungen Versicherungskosten Zahlungsreihe Investitionskosten Zeitnah, daher sehr genaue Ermittlung möglich Z.B. Baukostenindex Z.B. Kostenelementmethode Baunutzungskosten Prognose schwierig. Dimensionen Menge Preis Einfluss der volkswirtschaftlichen Entwicklung Bewertung Statische Methoden (z.b. DCF) Dynamische Methoden (z.b. VoFi) t 0 t 1 t 2 t 3 t N C 0 = z i) T t t = 0 (1 + t 3
4 Betrachtungszeitraum = f(kalkulationszins) Dell'Isola, A.J. & Kirk, S.J. (2003): Life Cycle Costing for Facilities. S. XIX Kapitalwert bei konstanter Annuität 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 0% 5% 15% Jahre Inflation Dell'Isola, A.J. & Kirk, S.J. (2003): Life Cycle Costing for Facilities. S. XVII Endwert 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 0% 1% 5% Jahre 4
5 Erfassung von Steuern und Inflation Berücksichtigung von Inflation ohne mit Steuer nominal real ohne Brutto i mit Bank vereinbart 1 + i i0 = w Fisher-Hyp.: Const.! mit Netto i S = i 1 ( s) ( 1 s) 1+ i = 1+ w i0 S 1 s: Steuersatz, w: Inflation. Beispiel: Photovoltaik Life Cycle Costing - General Purpose Worksheet Alternate 1 Alternate 2 Alternate 3 Study Title: PV-Anlage Campus Essen Discount Rate : 3,0% Date: März 17, 2009 Estimated Present Estimated Present Estimated Present Life Cycle (Yrs.) 20 w/o VAT Costs Worth Costs Worth Costs Worth Initial/Collateral Costs A. Investition, geschätzt B. C. Total Initial/Collateral Costs Difference - - Replacement/Salvage Occurance Inflation/ PW (Single Expenditures) Year -or- Cycle Escal. Rate Factor Dach T02 Fassade Turm T01 Dach Mensa A. B. 1,000 C. 1,000 Total Replacement/Salvage Costs Annual Costs Inflation/ PW Escal. Rate Factor A. Einspeisevergütung -0,25% 14, B. Versicherung 14, C. 14,877 Total Annual Costs Sub-Total Replacement/Salvage + Annual Costs (Present Worth) Difference Total Life Cycle Costs (Present Worth) Life Cycle Cost PW Difference
6 Beispiel: Sensitivitätsanalyse einer CO 2 -Bewertung Lebenszykluskosten Kapitalwert Investitionskosten HK, 50 /t DynHKS, 50 /t HK, 0,6 /t HK = Heizkörper dynhks = dynamisches Heiz-Kühl-System DynHKS, 0,6 /t Alternative HK, 0 /t dynhks, 0 /t Bewertung in /t CO2 Zusammenfassung Lebenszyklusgedanke beinhaltet Aspekt der Nachhaltigkeit Gleichgewicht zwischen finanziellen, sozialen und Umweltaspekten Operationalisierung für letztere erforderlich Vorgehen Zahlungsreihe Dauer = f(zins) Genauigkeit? Prognosedaten? Finanzmathematische Bewertung Methode = f(genauigkeit der Zahlungsreihe) Zins? Inflation? Steuern? 6
7 Ingenieurbüro Timmer Reichel GmbH Beratende Ingenieure, Sachverständige und Generalplaner VDI VBI VSR TOS Mitglied der Ingenieurkammer Bau NRW Ohligser Straße 37 Tel / Haan Fax 02129/
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