WOHNEN AM PULS 8010 Graz, Steggasse steuerl. optimiert, 48% Progression

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1 steuerl. optimiert, 48% Progression WOHNUNGSDATEN Beträge in EUR Prognoseberechnung zu Top Nr.: 4.38 Gewichtung Wohnfläche 60,54 m² 103% Terrasse 27,38 m² 33% Kellerabteil 5,23 m² 61% Bewertete Nutzfläche 74,27 m² Garage 1 Stk. (entspricht in m²) 9,14 m² 9 Stk. Bewertete Nutzfläche inkl. PKW-Stellplatz 83,41 m² Nettokaufpreis Netto-Gesamtinvestition inkl. aller Kaufnebenkosten pro m² Wfl. pro m² bewertete Wfl Grund- und Gebäudeanteil in % Abschreibung Abbruch Bestandsobjekt sofort AfA Abbruchkosten sofort AfA Sanierungskosten pro m² bew. Nutzfläche Baukosten inkl. Planung, Abbruch, Einrichtung, wirtsch.-, rechtl. und steuerl. Grundkonzeption pro m² Finanzierungsbeschaffung und Abwicklung 1,52% Förderungsbeschaffung und Abwicklung 1,52% Gesamtsumme der Sanierungskosten Abschreibung Herstellkosten nach 28 Abs. 3 Kücheneinrichtung Tiefgarage/Carport/Stellplatz 15 Jahre / 6,67% p.a. 8 Jahre / 12,5% p.a. 20 Jahre / 5% p.a. Nebenkosten Grunderwerbsteuer 3,50% Eintragungsgebühr 1,10% Kaufvertrag 1,50% Barauslagen Treuhänder 0,10% 400 Beratungshonorar 1,50% Bauzeitzinsen Hausabgaben, Versicherungen u.ä. 0 Gesamtsumme aller Nebenkosten Abschreibung Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr, Rechtsanwalt Treuhandschaft Beratungshonorar Hausabgaben, Versicherungen u.ä. 15 Jahre / 6,67% p.a. sofort AfA 15 Jahre / 6,67% p.a. sofort AfA Sonstige Nebenkostenbezogen auf die bew. Nutzfläche Laufende Steuerberatung Hausverwaltung und Erstvermietung Kreditgebühren Gesamtsumme der sonst. Nebenkosten Gesamtinvestition inkl. aller Kaufnebenkosten Die Musterberechnungen basieren auf den derzeitigen Marktverhältnissen, den gesetzlichen, den steuerlichen und mietrechtlichen Bestimmungen. Jegliche Änderungen bei den kalkulierten Mieten, Zinsen oder sonstigen Kosten, können sich auf den kalkulierten Ertrag auswirken. Es wird keine Haftung für die steuerliche Anerkennung, gesetzliche Änderungen sowie Änderungen der Marktverhältnisse übernommen.

2 steuerl. optimiert, 48% Progression FINANZIERUNGSBEDARF Beträge in EUR Eigenkapital Bankdarlehen Sanierungsdarlehen Gesamtinvestition inkl. aller Kaufnebenkosten EIGENKAPITAL Eigenkapital Eigenkapital Eigenkapital Summe Eigenkapital BANKDARLEHEN Aufnahme bzw. Beginn der Eigentümergemeinschaft Laufzeit Bankdarlehen 17 Jahre Fixzinssatz 2,60% geplanter Beginn der Annuität Kreditbearbeitungsgebühr 890 Hypothekargebühr und Nebengebührensicherstellung Darlehen zur Ausfinanzierung SANIERUNGSDARLEHEN Förderart Assanierung Land Steiermark Förderhöhe pro Wohnung Laufzeit Sanierungsdarlehen 10 Jahre Annuitätenzuschuss 15% Zinssatz 1,875% Jahresannuität p.a. Annuitätenzuschuss p.a. 962 p.a. Annuitätenzuschuss gesamt Sanierungsparlehen MIETKALKULATION Indexierung (Einnahmen und Ausgaben) 1,90% Vermietungsbeginn progn. Vollvermietung bewertete Wohnnutzfläche Top ,27 m² bewertete Fläche Stellplatz 9,14 m² Miete netto pro m² Wfl. 7,70 Erhaltungsrücklapge pro m² Wfl. 0,51 Miete netto pro m² Wfl. 8,21 Mietertrag Wohnung inkl. Allgemeinfläche 497,03 mtl. Mietertrag Einrichtung (Küche, SAT-Anlage, Keller) 50,00 mtl. 50,00 mtl. Mietertrag Garage 1 Stk. 75,00 mtl. Nettomietertrag p.m. 622,03 mtl. NEBENKOSTEN Leerstand inkl. Betriebskosten 3,00% 18,66 mtl. Rücklagen 2,50% 15,55 mtl. lfd. steuerliche Betreuung 2,00% 12,44 mtl. lfd. wirtschaftl. Betreuung 3,00% 18,66 mtl. sonstige Nebenkosten 2,00% 12,44 mtl. Die Musterberechnungen basieren auf den derzeitigen Marktverhältnissen, den gesetzlichen, den steuerlichen und mietrechtlichen Bestimmungen. Jegliche Änderungen bei den kalkulierten Mieten, Zinsen oder sonstigen Kosten, können sich auf den kalkulierten Ertrag auswirken. Es wird keine Haftung für die steuerliche Anerkennung, gesetzliche Änderungen sowie Änderungen der Marktverhältnisse übernommen.

3 steuerl. optimiert, 48% Progression PROGNOSEBERECHNUNG - EIGENKAPITALANTEIL ca. 25% 70 Musterberechnung für einen Miteigentumsanteil für Top-Nr von Gesamtinvestition inkl. aller Kaufnebenkosten 1) Beträge in EUR 307/ Eigenkapitaleinsatz 2018 / 2019 / Bankdarlehen 4) Sanierungsdarlehen mit Annuitätenzuschüssen vom Land Stmk.²) I. ERRICHTUNGSZEITRAUM Jahr vor Steuer Stl. Ergebnis 5) Ersparnis 3) nach Steuer Eigenkapital 12/ Eigenkapital 03/ Eigenkapital 03/ Summen Eigenkapitalersparnis im Errichtungszeitraum 39% Darlehen gesamt Nettokapitaleinsatz inkl. Darlehen Nettomiete inkl. Zuschuss ab 2022 (1. volles Vermietungsjahr) Rendite auf den Nettokapitaleinsatz inkl. Darlehen ,8% II. VERMIETUNGSZEITRAUM - Finanzierung der Darlehen gesamt Ø monatliche Zuzahlung nach Steuer Summe für 17 Jahre Zuzüglich Eigenkapital nach Steuer im Errichtungszeitraum Effektiver Kapitaleinsatz nach Steuer p.m. p.a III. ERTRAGSZEITRAUM Gesamtinvestition inkl. aller Kaufnebenkosten Effektiver Kapitaleinsatz nach Steuer Erwirtschafteter Ertrag durch das System Bauherrenmodell Gesamtersparnis durch das System Zusatzeinkommen (Nettomiete abzgl. Leerstand) ab 2038 p.a. Rendite auf den effektiven Kapitaleinsatz - wertgesichert % ,3% Berechnungsgrundlagen: 1) In den Nebenkosten befinden sich die Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Eintragungsgebühr und Notarkosten sowie das 1,50 %-ige Beratungshonorar) ferner die kalkulierten Finanzierungskosten (Kreditgebühren und Bauzeitzinsen). 2) Assanierung: 1,875% kalkulierter Zinssatz gemäß Publikation der Wohnbauförderung Stmk.; Laufzeit 10 Jahre, ab Ein Rechtsanspruch besteht erst mit Erteilung der Zusicherung durch die jeweilige Förderstelle. 3) Berücksichtigte Steuerprogression: 48% 4) Bankdarlehen I: 2,600% Fixzinssatz von Beginn; Laufzeit 19 Jahre 5) ohne anteilige Mieteinnahmen und Zinsen - siehe 'steuerl. Ergebnis' in Liquiditätsvorschau bzw. steuerl. Hochrechnung Berechnungsgrundlagen für Miete: 3,0% Leerstand 2,5% Rücklagen und ab dem 20. Jahr (2040) 0,25% der Herstellungs- inkl. Anschaffungskosten als zusätzliche Rücklagenbildung 2,00% sonstige Nebenkosten als Reserve 5,0% lfd. steuerliche und wirtschaftliche Betreuung 1,90% Indexierung ab 2020 Die Musterberechnungen basieren auf den derzeitigen Marktverhältnissen, den gesetzlichen, den steuerlichen und mietrechtlichen Bestimmungen. Jegliche Änderungen bei den kalkulierten Mieten, Zinsen oder sonstigen Kosten, können sich auf den kalkulierten Ertrag auswirken. Es wird keine Haftung für die steuerliche Anerkennung, gesetzliche Änderungen sowie Änderungen der Marktverhältnisse übernommen.

4 LIQUIDITÄTSPROGNOSE für 307 / Miteigentumsanteile Jahr Nettomiete Zuschuss abz. Leerstand 1) p.a Bank I Annuität San. Darl. Annuität Aufwand/ Ertrag vor Steuer 2) Stl. Ergebnis Stl. Ersparnis/ Zahlung 3) Aufwand/ Ertrag n. Steuer 4) ges. Aufwand nach Steuer 5) Nettomiete inkl. Zuschuss Darlehensstand ) angenommene Vermietung ab (kalkulierte Vollvermietung ab ); Progn. Mieteinnahmen ab dem 1. vollen Vermietungsjahr (2021) inkl. dem anteiligen Zuschuss in Höhe von 962 (Laufzeit 10 Jahre) und einer Indexierung der Mieten ab 2020 von 1,90%. Ein Leerstand von 3,00% wurde kalkuliert. Ab dem 20. Jahr (2040) sind 0,25% der Herstellungs- und Anschaffungskosten als Rücklagenbildung berechnet. Nach Ablauf der gedeckelten Miete aufgrund der Förderung (2036) wird eine von Beginn an indexierte Marktmiete auf Basis von 8,80/m² Wohnnutzfläche unterstellt. 2) Aufwand/Ertrag vor Steuer: Nettomiete abzgl. Leerstand zzgl. Zuschüsse abzgl. Darlehensannuitäten OHNE Berücksichtigung der Steuervorteile bzw. - zahlungen. 3) Berücksichtigte Steuerprogression: 48% 4) Aufwand/Ertrag nach Steuer: Nettomiete abzgl. Leerstand zzgl. Zuschüsse abzgl. Darlehensannuitäten MIT Berücksichtigung der Steuervorteile bzw. - zahlungen. 5) kumulierter Eigenmitteleinsatz nach Steuer Die Musterberechnungen basieren auf den derzeitigen Marktverhältnissen, den gesetzlichen, den steuerlichen und mietrechtlichen Bestimmungen. Jegliche Änderungen bei den kalkulierten Mieten, Zinsen oder sonstigen Kosten, können sich auf den kalkulierten Ertrag auswirken. Es wird keine Haftung für die steuerliche Anerkennung, gesetzliche Änderungen sowie Änderungen der Marktverhältnisse übernommen.

5 STEUERLICHE PROGNOSEBERECHNUNG für 307 / Miteigentumsanteile Jahr Mieteinnahmen 1) Nebenkosten 2) Nettoeinnahmen AFA Bank I Zinsen 3) San. Darl. Zinsen 4) steuerliches Ergebnis stl. Ergebnis kumuliert ) angenommene Vermietung ab (kalkulierte Vollvermietung ab ); Progn. Mieteinnahmen ab dem 1. vollen Vermietungsjahr (2021) von und einer Indexierung der Mieten ab 2020 von 1,90%. 2) Aus Erfahrungswerten wurden 9,5% Folgekosten wie z. B. Rücklagen (2,5%), Steuerberatung, lfd. wirtschaftliche Betreuung (5,0%) sowie sonstige Nebenkosten (2,0% Reserve) ab Vermietungsbeginn (progn. Vollvermietung ) kalkuliert. Ab dem 20. Jahr (2040) sind 0,25% der Herstellungs- und Anschaffungskosten als Rücklagenbildung berechnet. Davon wurden bereits ca. 2/3 als echte Ausgaben angesetzt. 3) Die Zinsen wurden auf Basis des angesetzten Zinssatzes von 2,60% p.a. ab berechnet. 4) Assanierung: 1,875% kalkulierter Zinssatz gemäß Publikation der Wohnbauförderung Stmk.; Laufzeit 10 Jahre, ab Die Musterberechnungen basieren auf den derzeitigen Marktverhältnissen, den gesetzlichen, den steuerlichen und mietrechtlichen Bestimmungen. Jegliche Änderungen bei den kalkulierten Mieten, Zinsen oder sonstigen Kosten, können sich auf den kalkulierten Ertrag auswirken. Es wird keine Haftung für die steuerliche Anerkennung, gesetzliche Änderungen sowie Änderungen der Marktverhältnisse übernommen.

6 TOTALGEWINN-PROGNOSEBERECHNUNG für 307 / Miteigentumsanteile Jahr Mieteinnahmen abz. Nebenkosten, Leerstand sowie der Rücklagenbildung ab dem 20. Jahr 1) AFA Bank I Zinsen San. Darl. Zinsen steuerliches Ergebnis stl. Ergebnis kumuliert ) angenommene Vermietung ab (kalkulierte Vollvermietung ab ); Progn. Mieteinnahmen abzgl. Nebenkosten (9,5%) und Leerstand (3,0%) sowie abzüglich der zusätzlichen Rücklagenbildung ab dem 20. Jahr (2040) im 1. vollen Vermietungsjahr (2021) von und einer Indexierung der Mieten ab 2020 von 1,90%. Die Totalgewinnberechnung wurde mit einer indexierten Marktmiete von 8,80/m² Wohnnutzfläche erstellt. Auf Basis der dargestellten Wirtschaftlichkeitsberechnung und unter Zugrundelegung einer Normalabschreibung von 1,50% ergibt sich voraussichtlich im 18. Jahr ein steuerlicher Totalgewinn. Durch zusätzliche Sondertilgungen verkürzt sich dieser Zeitraum entsprechend. Die Musterberechnungen basieren auf den derzeitigen Marktverhältnissen, den gesetzlichen, den steuerlichen und mietrechtlichen Bestimmungen. Jegliche Änderungen bei den kalkulierten Mieten, Zinsen oder sonstigen Kosten, können sich auf den kalkulierten Ertrag auswirken. Es wird keine Haftung für die steuerliche Anerkennung, gesetzliche Änderungen sowie Änderungen der Marktverhältnisse übernommen.