Ingolstadt 2015/2016. Soziodemografie. Ingolstadt auf einen Blick

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1 3,90 Euro [DE] Ingolstadt 2015/2016 Festung guten Lebens: In Ingolstadt wurde 1516 das bayerische Reinheitsgebot erlassen. Nicht nur deshalb ist die kreisfreie Stadt mit gesunder Wirtschaft, wunderschöner Natur und eindrucksvollem Stadtbild eine Hochburg bayerischer Lebensqualität. Laurenz Breyer Leiter Immobilienvertrieb, Ingolstadt Soziodemografie Ingolstadt ist mit Einwohnern nach München die zweitgrößte Stadt in Oberbayern. Seit 2000 gewann die Stadt im Schnitt ca Einwohner pro Jahr. Dieser Einwohner-anstieg ist auf positive Geburten- und Wanderungssaldi zurückzuführen. Bis 2030 wird Ingolstadt gemäß aktuellen Prognosen ca Einwohner hinzugewinnen. Aufgrund der stetigen Verkleinerung der Haushalte wird im gleichen Zeitraum ein Anstieg um rund Haushalte prognostiziert. Damit ist eine hohe Wohnungsnachfrage in Ingolstadt langfristig gesichert. Der demografische Wandel ist nicht nur in der abnehmenden Mitgliederzahl eines Haushalts sichtbar, sondern auch in der fortschreitenden Alterung der Gesellschaft. Auch die gegenwärtig etwa Studenten bilden eine wichtige Nachfragegruppe auf dem Ingolstädter Wohnungsmarkt. Ingolstadt auf einen Blick Automobilstadt, Lage in der Metropolregion München, Oberzentrum in Bayern Langfristig hohe Wohnungsnachfrage durch steigende Haushaltszahlen Preisniveau am Wohnimmobilienmarkt in den vergangenen Jahren stark gestiegen Für Eigennutzer ist das Preisniveau in Ingolstadt in Bezug auf die verfügbaren Einkommen vergleichsweise teuer Kapitalanleger schätzen an Ingolstadt die Wertstabilität und gute Vermietbarkeit von Wohnungen Wohnungsleerstand: 2,4 %; unterdurchschnittlich Kaufkraftkennziffer: 112,0 1

2 STADTMARKTBERICHT INGOLSTADT EINWOHNER UND HAUSHALTE ALTERS- UND HAUSHALTSSTRUKTUR 115% 2,20 110% 2,15 Haushaltsstruktur Ingolstadt = 100% 105% 100% 95% 90% 2,10 2,05 2,00 1,95 Einwohner je Haushalt Haushaltsstruktur Bayern Altersstruktur Ingolstadt < % 1,90 80% ,85 Altersstruktur Bayern < Einwohner Haushalte Einwohner je Haushalt 0% 20% 40% 60% 80% 100% Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung Wirtschaft Der Hochschulstandort Ingolstadt gehört aufgrund seiner sehr guten wirtschaftlichen Struktur zu den stärksten Kommunen in Deutschland. Grundlage für die wirtschaftliche Stärke ist das produzierende Gewerbe. Die Automobilindustrie mit Audi, die in Ingolstadt ihren Unternehmenssitz und auch größten Produktionsstandort hat, ist vorherrschend. Im Zuge dessen hat sich ein starker Mittelstand im Zuliefersegment gebildet. Weiterhin ist Ingolstadt durch die Raffinerien als Standort der Ölindustrie bekannt. Bekleidungsindustrie sowie Luftfahrtbranche sind weitere wichtige Branchen. Zu den bekanntesten Unternehmen zählen neben Audi Airbus, Media-Saturn-Holding, EDAG, Semcon, Dräxlmaier, Continental Automotive Systems oder INA Schaeffler KG. Entsprechend gut ist der Anschluss an die Verkehrsinfrastruktur. Ingolstadt verfügt über einen ICE-Halt und über die Autobahn 9 ist der Münchner Flughafen gut zu erreichen. Die wirtschaftliche Dynamik der Stadt spiegelt sich in den seit der Krise auf dem Arbeitsmarkt in 2009 wieder deutlich gestiegenen Zahlen an sozialversicherungspflichtig Beschäftigten wider. So ist seit 2009 die Beschäftigung um 15,3 % angestiegen, wobei selbst die Krise keine starken Einbrüche hervorrief. In Ingolstadt herrscht nahezu Vollbeschäftigung. Die Arbeitslosenquote sank nochmals auf den niedrigsten Stand seit Jahren und lag zuletzt bei 3,6 %. Die Quote liegt folglich auch deutlich unter dem bundesdeutschen Schnitt von 6,7 %. In Ingolstadt arbeiten wesentlich mehr Personen aus umliegenden Gemeinden als umgekehrt. Das wird durch den positiven mittleren Pendlersaldo von rund Personen abgebildet. BESCHÄFTIGUNGSSTRUKTUR 17,0% 21,9% 19,5% 0,3% Produktion, Verarbeitung, Bau Handel und Verkehr höherwertige DL öffentliche und private DL Landwirtschaft Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung 41,3% In Ingolstadt wurden pro Jahr etwa 720 Wohnungen gebaut, davon etwa 60 % in Mehrfamilienhäusern. Zuletzt lag die Bautätigkeit im langjährigen Mittel. Die Nachfrage ist aufgrund der starken wirtschaftlichen Struktur und der damit einhergehenden positiven Einwohner- und Haushaltsentwicklung hoch. 2

3 WOHNUNGSNEUBAU IN INGOLSTADT Fertigstellungen Wohnungen in Mehrfamilienhäusern Wohnungen in 1- und 2-Fam.-Häusern Wohnungen je Einw. (Ingolst.) Wohnungen je Einw. (Top-Städte) Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung Ein hohes Interesse am Wohnungsmarkt Ingolstadt ist durch die Zahl der Verkaufsfälle von Eigentumswohnungen (8,9 je Einwohner) dokumentiert, die oberhalb von vergleichbaren Städten (4,8) liegt. Im Jahr 2013 kostete eine Eigentumswohnung im Mittel Euro Fertigstellungen je Einwohner Die Nachfrage ist aufgrund der starken wirtschaftlichen Struktur und der damit einhergehenden positiven Einwohnerund Haushaltsentwicklung hoch. Die Mieten und Preise am Ingolstädter Wohnungsmarkt sind in den letzten Jahren stark gestiegen. Ausschlaggebend für die Preisdynamik sind sowohl das hohe Interesse von Kapitalanlegern, die vor dem Hintergrund niedriger Renditeaussichten in anderen Asset-Klassen (bspw. Lebensversicherungen) oder Verlusterfahrungen aus indirekten Investmentvehikeln (bspw. Geschlossene Fonds) in Immobilien in prosperierenden Großstädten investieren, als auch eine gestiegene Nachfrage von Eigennutzern in Folge des Anstiegs der Einwohner- und Haushaltszahlen. Im Mietsegment liegen die Neubaupreise bei durchschnittlich 10,50 Euro/qm; in guten Lagen sind bis zu 12,80 Euro/qm realistisch. Mieten im Bestand belaufen sich auf durchschnittlich 9,30 Euro/qm und liegen im Maximum mittlerweile bei 11,00 Euro/qm. Die Wohnungsmieten sind seit 2000 mit 58 % im Neubau bzw. 65 % im Bestand, neben den Eigentumswohnungen, am deutlichsten angestiegen. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen reichen im Neubau bis Euro/qm und liegen im Durchschnitt bei Euro/qm. Wohnraum im Bestand ist ein deutlich günstiger; hier liegen die Kaufpreise im Mittel bei ca Euro/qm und reichen im Maximum bis Euro/qm. Seit 2000 sind die Neubaupreise im Schnitt um 71 % angestiegen und damit stärker als die Kaufpreise im Bestand mit einem Plus von 66 %. 3

4 STADTMARKTBERICHT INGOLSTADT Im Eigenheimsegment müssen für ein Reihenhaus im Bestand durchschnittlich Euro und für ein freistehendes Einfamilienhaus Euro aufgebracht werden. Wie im Eigentums- und Mietwohnungssegment entwickelten sich sowohl die Hauspreise als auch die Einfamilienhausgrundstücke seit 2000 ebenfalls positiv. Die Steigerungen lagen bei 36 bis 54 % bei Häusern bzw. 35 bis 41 % bei den Grundstücken. Wohneigentum in Ingolstadt zu erwerben, ist in Bezug auf das Einkommen vor Ort teurer als in vergleichbaren Städten. In 2013 musste in Ingolstadt durchschnittlich das 6,5-fache des jährlich verfügbaren Einkommens in Wohneigentum investiert werden, während in den Vergleichsstädten das 4,8-fache ausreichte. Im historischen Vergleich zeigt sich, dass die Wohnimmobilienpreise in Ingolstadt in den letzten zehn Jahren (2005 bis 2014) um 4,4 % p. a. zunahmen, wobei das durchschnittliche Inflationsniveau 1,6 % p. a. betrug. Damit war die Wertentwicklung von Wohnimmobilien in Ingolstadt deutlich über dem langjährig durchschnittlichen Inflationsniveau. Das auf absehbare Zeit sehr niedrige Zinsniveau sowie die sehr gute Wohnungsnachfrage lassen eine sehr positive Wertentwicklung auf dem Ingolstädter Wohnungsmarkt erwarten. PREISENTWICKLUNG WOHNUNGEN PREISENTWICKLUNG HÄUSER 180% 170% 160% 150% 150% 140% 130% 2000 = 100% 140% 130% 120% 2000 = 100% 120% 110% 110% 100% 100% 90% 90% 80% % Miete Neubau Miete Bestand ETW Neubau ETW Bestand Reihenhaus Neubau Reihenhaus Bestand Einfamilienhaus Grundstück Einfamilienhaus Quelle: bulwiengesa AG (RIWIS) Quelle: bulwiengesa AG (RIWIS) MIETEN UND KAUFPREISE AM WOHNUNGSMARKT INGOLSTADT IM JAHR 2014 KENNZAHL EINHEIT MINIMUM DURCHSCHNITT MAXIMUM ENTWICKLUNG SEIT 2000 Ø ENTWICKLUNG SEIT 2000 MAX. Wohnungsmieten Neubau Euro/qm Wfl. zzgl. NK 8,20 10,50 12, % +73 % Wohnungsmieten Bestand Euro/qm Wfl. zzgl. NK 7,30 9,30 11, % +65 % Kaufpreise Eigentumswohnung Neubau Euro/qm Wfl % +56 % Kaufpreise Eigentumswohnung Bestand Euro/qm Wfl % +71 % Kaufpreise Einfamilienhäuser Euro % +54 % Kaufpreise Einfamilienhausgrundstücke Euro/qm % +41 % Kaufpreise Reihenmittelhäuser Neubau Euro % +42 % Kaufpreise Reihenmittelhäuser Bestand Euro % +37 % Quelle: bulwiengesa AG (RIWIS) 4

5 WOHNLAGEN IN INGOLSTADT Quelle: 2015 bulwiengesa, microm, casageo, GeoBasis-DE /BKG, OpenStreetMap CC-BY-SA n Sehr gute Wohnlage n Gute bis sehr gute Wohnlage n Gute Wohnlage n Durchschnittliche bis gute Wohnlage n Durchschnittliche Wohnlage n Einfache bis durchschnittliche Wohnlage n Einfache Wohnlage n Sonstige Flächen Eisenbahn Straßen Die besten Wohnlagen in Ingolstadt sind: Westviertel, Probierlweg, Altstadt, Mitte. 5

6 STADTMARKTBERICHT INGOLSTADT Glossar Wohnlage Die Wohnlage beschreibt die Lagequalität des Wohnumfeldes. Sie ist eine wichtige Einflussgröße auf Grundstücks- und Wohnungspreise sowie das lokale Mietpreisniveau. Hinsichtlich ihrer Definierung fließen Informationen zur städtebaulichen Einbindung, des soziodemografischen Umfelds sowie immobilienspezifische Kriterien, wie Attraktivität (Zuzugsvolumina, Nähe zu Grünanlagen, Distanz zu Industrieflächen) Bevölkerungszusammensetzung des Wohngebiets (sozialer Status) Bauliche Struktur (Wohnungsgrößen Neubau/Bestand) in das Berechnungsmodell ein. Unterschieden wird dabei zwischen folgenden vier Hauptkategorien, zwischen denen jeweils noch Übergangskategorien liegen: Sehr gute Wohnlage: Besonders imageträchtige Innenstadtrandlagen und Villengegenden, sowie besonders begehrte Wohnlagen Gute Wohnlage: Traditionell gefragte Wohnlagen, typischerweise urbane In-Viertel, ruhige Wohngegenden mit ausreichender bis guter Infrastruktur und positivem Image Durchschnittliche Wohnlage: Gebiete ohne die Mängel der einfachen und die Vorzüge der guten Lage Einfache Wohnlage: Abgelegene Wohngebiete mit überwiegend geschlossener, stark verdichteter Bebauung, unzureichender Infrastruktur und/oder Nähe zu größeren Gewerbegebieten, Industriegebieten oder stark frequentierten Verkehrsachsen Die Aufbereitung auf Ebene der Baublöcke in siebenstufiger Klassifikation erlaubt sehr genaue und differenzierte Aussagen zur Wohnlage. Für Baublöcke ohne Wohnnutzung, mit überwiegend gewerblicher Nutzung, mit weniger als fünf Haushalten und/oder einem Grünflächenanteil > 80 % wird keine Wohnlage ausgewiesen. Wohnungsmieten und -preise Wohnungsmieten werden für Erstbezug (Neubau und Sanierung) und Wiedervermietung bzw. Wiederverkauf in Euro/qm Wohnfläche ausgewiesen und gelten idealtypisch für eine Wohnung mit 3 Zimmern mit ca qm Wohnfläche und Standardausstattung. Da die Ausstattung und Größe standardisiert ist, stellt die Mietpreisspanne im Wesentlichen eine von der Lage bzw. dem Mikrostandort beeinflusste Variationsbreite dar. Die angegebenen Mieten sind Nominalwerte. Erfasst werden die Mieten ohne Nebenkosten und ohne Berücksichtigung anderer Vergünstigungen. Es werden Minimal-, Maximal- und Durchschnittswerte jeweils für Erstbezug und Wiederbezug ausgewiesen. Minimal- bzw. Maximalmieten wie auch Preise umfassen die untersten bzw. obersten 3-5 % des Marktes, aus denen ein Mittelwert gebildet wird. Sie entsprechen nicht der absoluten Top-Miete (als Ausreißer definiert). Durchschnittsmieten stellen den mittleren Wert über den definierten Gesamtmarkt dar. Die angegebenen Mietwerte sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert) im mathematischen Sinne. Einfamilienhäuser Kaufpreise für Einfamilienhäuser werden in Euro als Gesamtkaufpreis ausgewiesen und gelten für Bestandsobjekte (Wiederverkauf, maximal 20 Jahre alt) mit qm Wohnfläche, Standardausstattung und Standardgrundstücksgröße (i.d.r qm Grundstück); das Dachgeschoss ist üblicherweise nicht ausgebaut. Da die Ausstattung und Grundstücksgröße standardisiert sind, stellt die Kaufpreisspanne im Wesentlichen eine von der Lage bzw. dem Mikrostandort beeinflusste Variationsbreite dar. Erfasst werden die Kaufpreise ohne Nebenkosten. Es werden ein Minimal-, Maximal- und Durchschnittswert ausgewiesen. Minimal- bzw. Maximalwerte umfassen die untersten bzw. obersten 3-5 % des Marktes, aus denen ein Mittelwert gebildet wird. Sie entsprechen nicht dem absoluten Top-Kaufpreis (als Ausreißer definiert). Durchschnittspreise stellen den mittleren Wert über den definierten Gesamtmarkt dar. Die angegebenen Preise sind Nominalwerte. Die angegebenen Kaufpreise sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert) im mathematischen Sinne. 6

7 Reihenhäuser Kaufpreise für Reihenhäuser werden in Euro als Gesamtkaufpreis ausgewiesen und gelten für ein Reihenmittelhaus mit qm Wohnfläche, Standardausstattung und Standardgrundstücksgröße; Dachgeschossausbau ist vorbereitet. Da die Ausstattung und Grundstücksgröße standardisiert sind, stellt die Kaufpreisspanne im Wesentlichen eine von der Lage bzw. dem Mikrostandort beeinflusste Variationsbreite dar. Die angegebenen Preise sind Nominalwerte. Erfasst werden die Kaufpreise jeweils für Neubau/Erstbezug und Wiederverkauf und zwar ohne Nebenkosten. Es werden jeweils ein Minimal-, Maximal- und Durchschnittswert ausgewiesen. Minimal- bzw. Maximalwerte umfassen die untersten bzw. obersten 3-5 % des Marktes, aus denen ein Mittelwert gebildet wird. Sie entsprechen nicht dem absoluten Top-Kaufpreis (als Ausreißer definiert). Durchschnittspreise stellen den mittleren Wert über den definierten Gesamtmarkt dar. Die angegebenen Kaufpreise sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert) im mathematischen Sinne. Wohnungsneubau/ Bautätigkeit Unter Baufertigstellungen wird die Fertigstellung der unter Baugenehmigungen definierten Baumaßnahmen verstanden. Haushalt Einen Haushalt bilden alle Personen, die gemeinsam wohnen und wirtschaften und insbesondere ihren Lebensunterhalt gemeinsam finanzieren (Mehrpersonenhaushalt). Wer allein wirtschaftet, bildet einen eigenen Haushalt (Einpersonenhaushalt) und zwar auch dann, wenn er mit anderen Personen eine gemeinsame Wohnung hat. SVP-Beschäftigte Sozialversicherungspflichtig beschäftigte Arbeitnehmer sind alle Arbeiter und Angestellten einschließlich der zu ihrer Berufsausbildung Beschäftigten (Auszubildende u.a.), die kranken-, renten-, pflegeversicherungspflichtig und/oder beitragspflichtig sind zur Bundesagentur für Arbeit (Arbeitslosenversicherung nach dem Arbeitsförderungsgesetz AFG) oder für die von den Arbeitgebern Beitragsanteile zu den gesetzlichen Rentenversicherungen zu entrichten sind. Arbeitslose Arbeitslose sind Arbeitsuchende bis zur Vollendung des 65. Lebensjahres, die nicht oder weniger als 15 Stunden wöchentlich in einem Beschäftigungsverhältnis stehen, die nicht Schüler, Studenten oder Teilnehmer an Maßnahmen der beruflichen Weiterbildung, nicht arbeitsunfähig erkrankt, nicht Empfänger von Altersrente sind und für eine Arbeitsaufnahme als Arbeitnehmer sofort zur Verfügung stehen. Arbeitslose müssen sich persönlich bei ihrer zuständigen Arbeitsagentur oder dem nach SGB II zuständigem Träger gemeldet haben. Definition: Arbeitslose in % aller zivilen Erwerbspersonen (abhängig zivile Erwerbspersonen, Selbständige, mithelfende Familienangehörige). Aufgrund der verbesserten Datengrundlage steht diese Quote seit dem Berichtsmonat Januar 2009 im Mittelpunkt der Berichterstattung der Bundesagentur für Arbeit. Impressum Herausgeber: PlanetHome AG, Apianstraße 8, München/Unterföhring. Bildnachweis: Fotolia, Shutterstock. 7

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