Wirkung von Immobilien im Leistungsvertrag. Andreas Dvorak, MAS / MBA

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1 Wirkung von Immobilien im Leistungsvertrag Andreas Dvorak, MAS / MBA 02. Juni 2015

2 Die Immobilie Was ist das? In der Rechts- und Wirtschaftssprache unbewegliches Sachgut : Immobilie (von lat. im-mobilis unbeweglich ) Grundstück oder Bauwerk (Gebäude oder Wohnung) Ist sie ein Grundstück wird sie auch Liegenschaft genannt Mit Anwesen ist meistens ein bebautes Grundstück gemeint Auch Schlösser wären somit Immobilien, wobei deren Herren und Burgfrauen oft das Gegenteil von immobil sind A. Dvorak Wirkung von Immobilien im Leistungsvertrag socialdesign ag 2

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4 Differenzierung von Immobilien nach Nutzungszweck Gewerbeimmobilie: Gebäude oder Gebäudeteil, ausschliesslich zu gewerblichen Zwecken genutzt Sozialimmobilie: Gebäude zur Erkennung und Behandlung von akuten Krankheiten (auch: Gesundheitsimmobilien wie Krankenhäuser, Kliniken). Oder Gebäude, die einem sozialen Zweck dienen, wie Wohnheime, Werkstätten für Behinderte, Flüchtlingszentren etc. Wohnimmobilie: Ein Gebäude oder ein Gebäudeteil hauptsächlich zu Wohnzwecken A. Dvorak Wirkung von Immobilien im Leistungsvertrag socialdesign ag 4

5 Leistungsvertrag als Führungs- und Steuerungs-Instrument Der Leistungsvertrag ist ein zentrales und bewährtes Arbeitsinstrument in der Bestellung und Beschaffung öffentlicher Leistungen. Er regelt die Zusammenarbeit innerhalb der öffentlichen Verwaltung sowie die Zusammenarbeit zwischen der öffentlichen Hand und privaten Anbietern (Nonprofit-Organisationen, Unternehmen). A. Dvorak Wirkung von Immobilien im Leistungsvertrag socialdesign ag 5

6 Parteistellung im Leistungsvertrag Staat Leistungsbesteller Profit- Unternehmen Leistungserbringer Verwaltung / staatliche Betriebe Leistungserbringer Nonprofit- Organisationen Leistungserbringer A. Dvorak Wirkung von Immobilien im Leistungsvertrag socialdesign ag 6

7 Verbreitung der Leistungsverträge Auf Stufe Bund, Kantonen und Gemeinden werden pro Jahr eine hohe Anzahl an öffentlichen Leistungen v.a. bei privaten Nonprofit-Organisationen wie Stiftungen und Vereine qua Leistungsvertrag bestellt. Bei Leistungen im Sozialen, in der Gesundheit, in der Bildung, in der Erbringung von Leistungen im Bau-, Industrie- und Gewerbe, im Verkehr, im Tourismus oder in Kultur und Umwelt, etc. A. Dvorak Wirkung von Immobilien im Leistungsvertrag socialdesign ag 7

8 Liegenschaften im Leistungsvertrag I Inwiefern sind diese ein Thema? Leistungen werden in der Regel innerhalb von Liegenschaften erbracht. Immobilien als zentrales Thema, v.a. hinsichtlich betriebsnotwendiger Infrastruktur. Viele Nonprofit-Organisationen verfügen über Immobilien, erworbene oder gespendete / vererbte, es sind Vermögenswerte Immobilien lösen auch Kosten aus (kleiner Unterhalt, technische Instandhaltungskosten, Sanierungen, Nebenkosten, Gebühren.) A. Dvorak Wirkung von Immobilien im Leistungsvertrag socialdesign ag 8

9 Liegenschaften im Leistungsvertrag II Wie sind Liegenschaften im LV geregelt? Im Leistungsvertrag: Unklarer Umgang mit Regelungen betreffend Liegenschaften, lange kaum ein Thema! Vielzahl von möglichen Regelungen: auszuhandeln und zu definieren! A. Dvorak Wirkung von Immobilien im Leistungsvertrag socialdesign ag 9

10 Liegenschaften im Leistungsvertrag III Mögliche Regelungen Liegenschaften als Teil der Gesamtkosten, egal ob Miete oder Eigentum Separate Darlegung der Leistungen und Kosten ohne Liegenschaften und spezifische Bestimmungen betreffend der Liegenschaften (mit/ohne Rücksicht auf spezifische Gegebenheiten) Leistungsvertragssumme in Abhängigkeit zum Vermögen einer Organisation (bspw. viel Vermögen, weniger Beiträge) Verkauf / Kauf nur in Rücksprache mit der öffentlichen Hand Kostenloses Nutzungsrecht öffentlicher Liegenschaften.. A. Dvorak Wirkung von Immobilien im Leistungsvertrag socialdesign ag 10

11 Die Stadt Biel unterstützt den Verein Autonomes Jugendzentrum AJZ mit Franken pro Jahr und stellt den Gaskessel und die Villa Fantasie für die Leistungserbringung unentgeltlich zur Verfügung. A. Dvorak Wirkung von Immobilien im Leistungsvertrag socialdesign ag 11

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13 Wertsteigernde Investitionen Die öffentliche Hand kann sich an den Kosten für Kapazitätserweiterungen und wertsteigernden Investitionen beteiligen oder entsprechende Darlehen und Bürgschaften gewähren. Eigentumsrechte? Rücksprache! Als wertsteigernde Investitionen gelten diejenigen Massnahmen, welche den Neuwert der Infrastruktur gemäss Schätzung der Gebäudeversicherung (-sanstalt) erhöhen. Sanierung oder Neubauten? Verkauf und danach Miete oder Verkauf und Neukauf? Vermietung eigener Liegenschaften? A. Dvorak Wirkung von Immobilien im Leistungsvertrag socialdesign ag 13

14 Finanzierungsmodelle Immobilien im LV Grundsatzfrage Eigentum Verrechnung Kalkulationssystem In % Gebäudewert «Pauschale» NPO Erwartungswert Unterhalt Effektive Kosten Soll Infrastruktur finanziert werden? effektive Kosten Mit Verrechnung marktüblich Gemeinwesen Miete Ohne Verrechnung kostenbasiert Schedler, K A. Dvorak Wirkung von Immobilien im Leistungsvertrag socialdesign ag 14

15 Zum Abschluss Je parastaatlicher eine Leistung ist (d.h. je mehr von öffentlichen Finanzmitteln abhängig), desto mehr wird empfohlen, liegenschaftsbezogene Tätigkeiten (Investitionen grösserer Art, Neubauten, Käufe, Verkäufe, Annahme von Spenden und Legaten) mit der öffentlichen Hand vorab zu klären, um die Konsequenzen besser einschätzen zu können. Es ist unklar, wie Liegenschaften steuerlich zukünftig bemessen werden ob die Gemeinnützigkeit auf diesen Vermögenswerten Bestand haben wird A. Dvorak Wirkung von Immobilien im Leistungsvertrag socialdesign ag 15

16 Herzlichen Dank für Ihre Aufmerksamkeit. socialdesign ag Telefon