Wohin entwickelt sich der Zürcher Mietwohnungsmarkt?

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1 Wohin entwickelt sich der Zürcher Mietwohnungsmarkt? Basierend auf einer Studie des SwissREI vom 24. September 2013 Immo-Lunch Stiftung Domicil 6. Mai 2014 Prof. Dr. Peter Ilg

2 Programm 01 Historische Entwicklung 02 Potentiale bei privaten Eigentümern 03 Stand der Diskussion und Ausblick 04 Zum Schluss noch einen Lichtblick 2

3 EinwohnerInnen Die Schweizer Wohnbevölkerung wächst; seit 1981 bleibt aber die Einwohnerzahl der sechs grössten Städte konstant 8'000'000 7'000'000 6'000'000 Schweiz 5'000'000 4'000'000 3'000'000 2'000'000 1'000'000 Grossstädte Zürich, Genf, Bern, Basel, Lausanne, Winterthur 0 Daten: Bundesamt für Statistik. 3

4 Bevölkerungsanteile der Raumtypen Könnte die Bevölkerung in den Städten wieder proportional zunehmen? 50% 45% 40% 35% Stadt Zürich Stadt Winterthur 30% 25% 20% 15% Vororte der Stadt Zürich Gut angebundene S-Bahn- Gemeinden und Städte Mässig angebundene Wohnlagen 10% 5% Ländliche Gemeinden 0% Daten: Statistisches Amt Kanton Zürich 4

5 Zürich hat im internationalen Vergleich noch erhebliches Potential für Verdichtung Mittlere Einwohnerdichte (E/ha) Quelle: Avenir Suisse 5

6 Einwohnerentwicklung In Zürich findet eine «Entdichtung» in unveränderten Gebäuden statt; aber eine Verdichtung bei Abbruch und Neubau 30'000 25' '000 15'000 10' Unveränderte Gebäude Umgenutzte Gebäude 5' Abbruch / Neubau -5' '000 Zürich Basel Bern Daten: Statistisches Amt des Kanton Zürich; 6

7 Die aktuellen Bauprojekte in Zürich reichen nicht aus um die Nachfrage zu decken Wohnungsbau Nachfrage gemäss Bevölkerungsprognose Neu erstellte bzw. notwendige Wohnungen Hunziker-Areal, Greencity, Zollfreilager, Tramdepot Hard Daten: Statistik Stadt Zürich, eigene Darstellung

8 Dürften alle 4-stöckigen Häuser in den Städten um einen oder zwei Stockwerke erhöht werden, könnte viel Wohnraum geschaffen werden Heutige Einwohner Einwohner pro zusätzlichem Stockwerk (bereits 4-stöckig gebaut, ohne Altstadt) Ein Stockwerk entspricht etwa Kantonale Zuwanderungsprognose 2011 bis 2025 Anteil, der in ein städtisches Stockwerk passt Zürich '420 Basel-Stadt 169'813 25'391 Bern '545 Winterthur '932 St.Gallen 75'802 5'472 Uster (32'577), Dübendorf (25'074) Riehen (20'599), Allschwil (19'716) Köniz (38'936), Ostermundigen (15'702) Kilchberg (7'570), Langnau a.a. (7'218) Walenstadt (5'428), Wartau (5'084) Plus 145'022 Einwohner Plus 3'970 Einwohner Plus 35'324 Einwohner Plus 145'022 Einwohner Plus 25'731 Einwohner 20% 640% 75% 5% 21% Daten: Eigene Darstellung 8

9 Programm 01 Historische Entwicklung 02 Potentiale bei privaten Eigentümern 03 Stand der Diskussion und Ausblick 04 Zum Schluss noch einen Lichtblick 9

10 Knapp drei Viertel des Gebäudebestands in der Stadt Zürich sind im Privateigentum; über die Hälfte gehört natürlichen Personen Gebäudebestand nach Eigentümerart 11% 2% Natürliche Personen Gesellschaften 15% Pensionskassen 52% Vereine, private Stiftungen 4% 3% 13% Baugenossenschaften Stadt Zürich übrige Öffentliche Daten: Statistik Stadt Zürich

11 Die privaten Hauseigentümer, v.a. Einzelpersonen & Erbengemeinschaften, sind die grössten Besitzer; tragen aber am wenigsten zur Wohnungsversorgung bei Daten: Statistik Stadt Zürich

12 Die Privaten versorgen in etwa die gleichen sozialen Gruppen mit Wohnungen wie die Genossenschaften (gemessen am steuerbaren Vermögen) Steuerbares Vermögen Bewohnerprofil Bewohnerprofil 2009 Private Wohnungen Genossenschaftswohnungen Ohne Vermögen 36.5% 32.8% 1 bis 50'000 CHF 25.0% 28.9% 50'000 bis 125'000 CHF 11.4% 14.4% 125'000 bis 200'000 CHF 5.9% 7.5% Über 200'000 CHF 21.2% 16.4% Gesamt 100.0% 100.0% Daten: Stadtentwicklung Zürich

13 Gefragt nach der Zukunft, planen 66% der privaten Hauseigentümer in den nächsten zehn Jahren zu investieren, zu verkaufen oder zu vererben. In welchem Zeitraum planen Sie entweder die nächsten baulichen Eingriffe oder aber einen Verkauf oder Vererbung vorzunehmen? nächste 5 Jahre 48% 6-10 Jahre 18% Jahre Jahre später gar nie 9% 4% 12% 8% % 20% 40% 60% 13 Daten: Erhebung SwissREI

14 65% sind an Wertsteigerungen ihrer Objekte interessiert, bei einer minimalen Rendite ab 4 6 % auf dem investierten Eigenkapital würden 66% investieren. 50% 40% 30% 20% 10% % Wie sehr sind Sie an einer Wertsteigerung Ihrer Objekte interessiert? 10% Ich bin nicht daran interessiert 25% Ich bin wenig daran interessiert 38% Ich bin eher daran interessiert 27% Ich bin sehr daran interessiert Welche Rendite auf Ihr Eigenkapital müssten Sie erreichen, damit Sie in Ihr Objekt investieren? Weniger als 4% Ab 4% Ab 6% Ab 8% Ab 10% Ab 12% % 2% 8% 9% 33% 33% Das ist mir egal 16% % 20% 40% Daten: Erhebung SwissREI 14

15 Das Risiko von Mieterstreckungen über 6 Monate führt in 62% der Fälle zu einer Investitionsverzögerung oder einer Aufgabe des Projekts. Gefordert sind maximal 6 Monate; Praxis ist heute mindestens 6 Monate. Ab welcher zu erwartenden Umbauverzögerung aufgrund einer gewährten Mieterstreckung würden Sie Ihre Investitionsbereitschaft deutlich verzögern oder ganz in Frage stellen? Wie schätzen Sie den Nutzen folgender Massnahmen für Ihre Liegenschaften ein? Mietvertragserstreckung beträgt höchstens 6 Monate über den Kündigungstermin hinaus 55% Ab 3 Monaten Ab 6 Monaten Ab 9 Monaten 9% 11% 26% Immobilienverwaltungen und Eigentümer vernetzen sich vermehrt, damit gekündigten Mietern ein Ersatzobjekt angeboten werden kann. 39% Ab 12 Monaten Ab 18 Monaten Ab 24 Monaten 3% 4% 18% Druck durch die Medien aufgrund eines schlechten Images als Immobilienspekulant wird verringert 21% Das ist für mich irrelevant 29% % 20% 40% grosse Auswirkung % 30% 60% Daten: Erhebung SwissREI 15

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17 Stand der Diskussion und Ausblick Das Mietrecht wird wohl kaum liberalisiert werden; das heisst die privaten Hauseigentümer werden kaum wesentlich mehr Wohnungen erstellen. Die aktuelle Revision der Bau und Zonenordnung (BZO), sieht bei sozialem Wohnungsbau im Einzelverfahren Verdichtungsmöglichkeiten vor; in den übrigen Bereichen sind kaum weiteren Verdichtungsmöglichkeiten vorgesehen. Das Angebot an Wohnungen in der Stadt wird somit kaum zunehmen. Die Nachfrage nach solchen Wohnungen wird gemäss den Prognose hoch bleiben. Somit bleiben diese Wohnungen knapp und die Preise werden wahrscheinlich weiter steigen. 17

18 Stand der Diskussion und Ausblick Das Bevölkerungswachstum wird sich weiterhin in die Vororte von Zürich verlagern (hohe Infrastrukturkosten, Verlust an Naherholungsgebieten, hoher Zeit- und Energieverbrauch durch tägliches Pendeln) 18

19 Programm 01 Historische Entwicklung 02 Potentiale bei privaten Eigentümern 03 Stand der Diskussion und Ausblick 04 Zum Schluss noch einen Lichtblick 19

20 Zum Schluss noch einen Lichtblick Auch in der Stadt Zürich gibt es oft ältere, kleinere z.b. 3 Zi WG in Seebach, Oerlikon, Affoltern oder Altstetten zu bezahlbaren Preisen, die Ladenhüter sind. In den Vororten ist das Angebot an günstigen Ladenhütern breiter: 20 Treffer bei 4 Zi WG bis 1800 CHF pro Monat und bis 15 km außerhalb von Zürich. 20