blaue Schrift: Anmerkungen des Protokolls, die zentrale mündliche Erläuterungen und Diskussionen in der AG wiedergeben.

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1 Vom Stadtquartier zur Stadtregion: Die Analyse von Wohnimmobilieninseraten in unterschiedlichen Maßstabsebenen Manfred Nutz Universität Bonn Benedikt Frese Universität zu Köln blaue Schrift: Anmerkungen des Protokolls, die zentrale mündliche Erläuterungen und Diskussionen in der AG wiedergeben. 1

2 Gliederung 1. Immobilienpreisinformationen sind gefragt 2. Quellen für Immobilienpreisinformationen 3. Das Wohnungsinserat als Quelle 4. Methodik der Informationsaufbereitung 5. Analyse unterschiedlicher Maßstabsebenen 2

3 1. Immobilienpreisinformationen sind gefragt Stagnation und negative Entwicklung fordern Informationen Preisentwicklung spiegelt Marktinformationen wider Heterogenisierung und Differenzierung erfordern Detailinformationen Veränderung der Akteurskonstellation erfordert mehr Beratungsaufwand Höhere Risikoabsicherung erfordert fundierte Hintergrundinformationen 1. Immobilienpreisinformationen sind gefragt Detaillierte Informationen in kompakter Form: Berlin Atlas 2007 City Report Wohnen Köln Düsseldorf Frankfurt Bonn Hoch- und Main- Taunus-Kreis 3

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5 2. Quellen für Immobilienpreisinformationen 5

6 Quellen für Immobilienpreisinformationen Gutachterausschüsse: Sammlung der Kaufverträge Immobilienmakler: Expertenwissen Banken: Kreditverträge Zeitungs-/Internetportale: Angebotspreise Gutachterausschüsse: Regional sehr unterschiedliche Qualität bzw. Differenzierung der Daten sowie Kooperationsbereitschaft. Eigentlich aber die beste Quelle. Immobilienmakler/Preisspiegel: Zustandekommen oft nicht transparent, regional unterschiedliche Marktabdeckung und Marktkenntnis. Die Auswertungen aus den Kreditverträgen der Banken sind allerdings in der Regel nur für den Unternehmensgebrauch und nicht öffentlich, entfallen also als Quelle für die Wissenschaft und öffentliche Hand. 6

7 3. Das Wohnungsinserat als Quelle Das Wohnungsinserat als Quelle Beispiel Inserate in Printmedien Ausschnitt Zeitung Quelle: Rheinische Post 7

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9 Das Wohnungsinserat als Quelle Beispiel Inserat in Onlineportalen Quelle: Online-Portale sind Fluch und Segen : Die Informationen sind detaillierter als im Print-Fließtext, allerdings auch nicht nachprüfbar, z.b. werden Wohnungen oft falschen (beliebten) Stadtteilen zugeordnet oder Eigentums-WE mit Gartennutzung als Eigenheim inseriert. Anm. Wfa: Gewerbliche Inserenten können für falsche Angaben allerdings z.t. abgemahnt werden. 9

10 Das Wohnungsinserat als Quelle zunehmende Repräsentativität zunehmende Mehrfachangebote reine Angebotsanalyse Abbild der Marktdynamik Die Zunahme der Mehrfachnennungen ist ein erhebliches Problem. Oft werden Objekte in mehreren Zeitungen und mehreren Online-Portalen inseriert, z.t. absichtlich mehrfach. Gutes Herausfiltern der Duplikate ist also für die Auswertung ganz entscheidend. Angebotsanalyse heißt: a) es kann nur das erfasst werden, was tatsächlich öffentlich angeboten wird, und b) spiegelt gerade beim Wohneigentum zunächst einmal nur die Preisvorstellung der Verkäufer, nicht unbedingt den echten Marktpreis, der sich ggf. erst im Lauf der Zeit einpendelt. 10

11 4. Methodik der Informationsaufbereitung 11

12 Methodik der Informationsaufbereitung Analyseschritte Scan (IDN) Kontrolle Mehrfachnennung (eigene Analyse) Kontrolle Plausibilität (eigene Analyse) 1. Scan: Auslesen der Angebote aus dem Internet und Einordnen nach Merkmalen durch IDN 2. Dubletten: nach bisherigen Erfahrungen sind bis zu ¾ der Wohneigentums- Angebote Dubletten (nach der ersten Dublettenprüfung von IDN selbst). Bei Mieten vermutlich weniger. 3. Plausibilitätskontrolle: hier werden z.b. Einfamilienhäuser mit 30 Räumen (wahrscheinlich Mehrfamilienhaus zum Verkauf) herausgefiltert 12

13 Methodik der Informationsaufbereitung Beispiel Immobilienatlas [Wohnen] Berlin 2007 Einfamilienhäuser Eigentumswohnungen Restliche Anzeigen 22% Plausibilität 3% Restliche Anzeigen 21% Plausibilität 2% Dubletten 75% Dubletten 77% Kategorien: Dubletten Ausschlussmenge bei Plausibilitätsprüfung Verwertbare Anzeigen 13

14 Methodik der Informationsaufbereitung Analyseschritte Scan (IDN) Kontrolle Mehrfachnennung (eigene Analyse) Kontrolle Plausibilität (eigene Analyse) Einteilung Segmente (eigene Analyse) Preisbestimmung (eigene Analyse) Einteilung in Segmente: Immer unterschieden wird Neubau und Bestandsangebot, weil da die größten Preisunterschiede begründet liegen, andere Differenzierungen wenn nach Fallzahl möglich. Diskussion: Gibt es allgemeingültige Definitionen, wie sich Preissegmente einteilen lassen? Antw.: Nein. In den bisherigen Analysen hat sich Abgrenzung oberes Preissegment = die 30 % teuersten Angebote und unteres Preissegment = die 40 % günstigsten Angebote bewährt, wobei jeweils 10 % Überlappung mit dem mittleren Segment besteht. Andere Definitionen, die gern verwendet werden: teure Wohnung = 90er-Perzentil (d.h. Untergrenze des teuersten Angebotszehntels) und billige Wohnung = 10er-Perzentil (d.h. Obergrenze des günstigsten Zehntels). 14

15 Methodik der Informationsaufbereitung Preis EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR Mittelwert: EUR Median: EUR Modus: EUR EUR Wahl des richtigen Mittelwerts: arithmetisches Mittel: Ausreißer nach unten und oben werden mit eingerechnet Modus: häufigster Einzelwert (schwierig bei Zahlen wg. der vielen Ausprägungen, eignet sich besser für kategoriale Variablen) für die Preisanalyse am besten geeignet: Median, d.h. Wert, über und unter dem jeweils 50 % der Fälle liegen): einzelne Ausreißer führen kaum zu Verzerrungen 15

16 5. Analyse unterschiedlicher Maßstabsebenen 16

17 Beziehung zwischen Preisdifferenz und Bevölkerungsveränderung in NRW Preisentwicklung in % +/ /- -/ Bevölkerungsveränderung in % -/+ Daten: LDS jeder Punkt steht für eine Gemeinde in NRW Die Preisentwicklung mit anderen Indikatoren der Wohnungsmarktbeobachtung in Bezug zu setzen kann für die kommunale Wohnungsmarktbeobachtung sehr aufschlussreich sein: So lassen sich evtl. Preisentwicklung und Nachfrage oder Raumtyp etc. in einen Zusammenhang bringen. Anm. Prot.: weitere Auswertungen der Preise nach räumlichen Merkmalen/Raumtypen finden sich in den beiden Wohnungsmarktberichten des BBR (2004 und 2006, letzterer erschienen Ende 2007) 17

18 Entwicklung der Durchschnittspreise von Einfamilienhäusern in NRW-Gemeindetypen Durchschnittspreis 2003 Durchschnittspreis 2004 Durchschnittspreis 2005 Angebotspreis in Euro hochverdichtete Räume verdichtete Räume ländlichee Räume Ze HvUm Um Ze Um Ze Peri Zusammengefasste Gemeindetypen Daten: LDS 18

19 Das Wohnungsinserat als Quelle Spekulationen in Köln Die Preisentwicklung in zwei Kölner Stadtteilen Bestandspreis in /qm Deutz Kalk Quelle: City Report Köln Interpretation: Kurven geben hier den Verlauf der Preiserwartungen der Verkäufer wider. Aufwertung des Stadtteils Deutz (neue Bauprojekte auf ehem. Industriearealen, aber auch in der öffentlichen Wahrnehmung allgemein), von der auch nichtbeteiligte Eigentümer profitieren möchten, in dem sie (ggf. ohne eigene Investitionen) die Preise hochsetzen. Erwartungen können aber nicht erzielt werden Angebotspreise sinken. Ähnlich: Nachbarstadtteil Kalk 19

20 Angebotspreise Aussagekräftige der Berliner Preislandschaften Eigentumswohnungen Buch Frohnau Hermsdorf Blankenfelde Heiligensee Lübars Waidm.lust Buchholz Karow Märk. V. Rosenthal Blan- Konradshöhe Hakenfelde Tegel Wilhelmsruh ken- burg Warten- Wittenau Niederschönh. Malchoberberg Reinickendorf Heinersdorf Falken- Pankow Hohen- Falkenh. Weißensee Feld Wedding Gesundbrunnen schön- Marzahn Prenzlauer Haselhorst hausen Spandau Siemensstadt Berg Hellersdorf Staaken Char- Moabit Fennpfuhl lotten-hansaviertel burg Tiergarten Friedrichshain Mahls- Mitte Lichtenberg Wilhelmstadt Westend Rummelsb. Biesdorf dorf Halensee Wilmersdorf Kreuzberg Friedrichsfelde Treptow Gatow Grunewald Kaulsdorf Schöneberg Karlshorst Plänterwald Schmargendorf Neukölln Friedenau Tempelhof Oberschöneweide Kladow Dahlem Baumschulenweg Steglitz Nikolassee Britz Niederschöneweide Zehlen- Marien- Johannisthal dorf Lankwitz Lichterfelddorf Adlershof Wannsee Gropiusstadt Buckow Köpenick Marienfelde Rudow Altglienicke Lichtenrade Bohnsdorf Grünau Schmöckwitz Friedrichshagen Angebotspreis der Berliner Eigentumswohnungen < /qm > /qm > /qm > /qm > /qm Quelle: verändert nach Immobilienatlas [Wohnen] Berlin 2007 Müggelheim Rahnsdorf Steg Angebot Aussagekräftige an Eigentumswohnungen Angebotslandschaften in den Berliner Ortsteilen Frohnau Zehlendorf Hermsdorf Blankenfelde Lübars Heiligensee Waidm.lust Buchholz Karow Märk. V. Rosenthal Blan- Wilhelmsruh ken- burg Warten- Konradshöhe Wittenau Niederschönh. Tegel Malchoberg Falken- Hakenfelde berg Reinickendorf Heinersdorf Pankow Hohen- Falkenh. Weißensee Feld Wedding Gesundbrunnen Prenzlauer hausen schön- Marzahn Haselhorst Spandau Hellersdorf Siemensstadt Berg Staaken Char- Moabit Fennpfuhl lotten- burg Tiergarten Friedrichshain Mahls- Hansaviertel Mitte Lichtenberg Wilhelmstadt Westend Rummelsb. Biesdorf dorf Halensee Kreuzberg Friedrichsfelde Wilmersdorf Treptow Gatow Kaulsdorf Grunewald Schöneberg Karlshorst Schmargendorf Friedenau Plänterwald Neukölln Tempelhof Oberschöneweide Kladow Dahlem Baumschulenweg Steglitz Nikolassee Niederschöneweide Britz Johannisthal Wannsee Lichterfelde Friedrichshagen Lankwitz Marienfelde Mariendorf Lichtenrade Buckow Buch Gropiusstadt Rudow Adlershof Altglienicke Bohnsdorf Köpenick Grünau Schmöckwitz Angebot an Eigentumswohnungen in den Berliner Ortsteilen Angebote Angebote 800 Angebote 400 Angebote 50 Angebote Quelle: verändert nach Immobilienatlas [Wohnen] Berlin 2007 Rahnsdorf Müggelheim 20

21 Neubaupreise von Eigentumswohnungen in den Aussagekräftige Berliner Bezirken Preislandschaften Reinickendorf Pankow Neubaupreise von Eigentumswohnungen in den Berliner Bezirken < /qm /qm > /qm Spandau Mitte Marzahn- Hellersdorf Quelle: verändert nach Immobilienatlas [Wohnen] Berlin 2007 Charlottenburg- Wilmersdorf Friedrichshain- Kreuzberg Lichtenberg Tempelhof- Schöneberg Steglitz-Zehlendorf Neukölln Treptow- Köpenick Eigentumswohnungen: Angebote von Neubauobjekten Aussagekräftige in den Berliner Angebotslandschaften Bezirken Eigentumswohnungen Angebote von Neubauobjekten in den Berliner Bezirken 500 Angebote Steglitz-Zehlendorf T S 250 Angebote Reinickendorf Lichtenberg 50 Angebote Spandau Mitte Pankow Quelle: verändert nach Immobilienatlas [Wohnen] Berlin 2007 Charlottenburg- Wilmersdorf Friedrichshain- Kreuzberg Neukölln Marzahn- Hellersdorf Steglitz- Zehlendorf Tempelhof- Schöneberg Treptow- Köpenick 21

22 Angebotspreis der Eigentumswohnungen unteres Aussagekräftige Preissegment Preislandschaften Staaken Kladow Wannsee Konradshöhe Tegel Hakenfelde Falkenh. Feld Gatow Spandau Heiligensee Haselhorst Frohnau Gesundbrunnen Hermsdorf Blankenfelde Lübars Waidm.lust Buchholz Karow Märk. V. Rosenthal Blan- Wilhelmsruh ken- burg Wittenau Niederschönh. Malchow Reinickendorf Heinersdorf Pankow Tempelhof Wilhelmstadt Siemensstadt Char- Moabit lotten- burg Hansaviertel Westend Tiergarten Grunewald Halensee Wilmersdorf Dahlem Wedding Schöneberg Friedenau Steglitz Lankwitz Gropiusstadt Mitte Kreuzberg Lichtenrade Oberschöneweide Marienfelde Mariendorf Mahlsdorf Prenzlauer Berg Treptow Fennpfuhl Rummelsb. Plänterwald Neukölln Buckow Weißensee Lichtenberg Friedrichshain Britz Falkenberg Baumschulenweg Buch Friedrichsfelde Johannisthal Rudow Karlshorst Schmargendorf Biesdorf Altglienicke Niederschöneweide Adlershof Marzahn Wartenberg Kaulsdorf Bohnsdorf Hellersdorf Grünau Köpenick Angebotspreis der Eigentumswohnungen unteres Preissegment < 950 /qm > /qm > /qm > /qm > /qm Quelle: verändert nach Immobilienatlas [Wohnen] Berlin 2007 Rahnsdorf Müggelheim Angebotsverteilung der Eigentumswohnungen unteres Aussagekräftige Preissegment Angebotslandschaften Frohnau Zehlendorf Hermsdorf Blankenfelde Lübars Heiligensee Waidm.lust Buchholz Karow Märk. V. Rosenthal Blan- Wilhelmsruh ken- burg Warten- Konradshöhe Wittenau Niederschönh. Tegel Malchoberg Falken- Hakenfelde berg Reinickendorf Heinersdorf Pankow Hohen- Falkenh. Weißensee Feld Wedding Gesundbrunnen Prenzlauer hausen schön- Marzahn Haselhorst Spandau Hellersdorf Siemensstadt Berg Staaken Char- Moabit Fennpfuhl lotten- burg Tiergarten Friedrichshain Mahls- Hansaviertel Mitte Lichtenberg Wilhelmstadt Westend Rummelsb. Biesdorf dorf Halensee Kreuzberg Friedrichsfelde Wilmersdorf Treptow Gatow Kaulsdorf Grunewald Schöneberg Karlshorst Schmargendorf Friedenau Plänterwald Neukölln Tempelhof Oberschöneweide Kladow Dahlem Baumschulenweg Steglitz Nikolassee Niederschöneweide Britz Johannisthal Wannsee Lichterfelde Friedrichshagen Lankwitz Marienfelde Mariendorf Lichtenrade Buckow Buch Gropiusstadt Rudow Adlershof Altglienicke Bohnsdorf Köpenick Grünau Schmöckwitz Kladow Wannsee Zehlendorf Nikolassee Angebotsverteilung der Eigentumswohnungen unteres Preissegment 520 Angebote 400 Angebote 200 Angebote 100 Angebote 20 Angebote Quelle: verändert nach Immobilienatlas [Wohnen] Berlin 2007 Müggelheim Rahnsdorf Lichterfelde Dahlem Marienfelde Steglitz Marie dor Hohenschönhausen Schmöckwitz Friedrichshagen Lichterfelde Zehlendorf Nikolassee Lankwitz ho Lic 22

23 Preisentwicklung der Eigentumswohnungen in Köln 2006 Preisentwicklung in den Kölner und Bonner Umlandgemeinden 2006 Quelle: City Report Köln Bonn

24 Fazit Angebotszahlen ermöglichen Mehrebenenanalysen unterschiedlicher Maßstäbe Sie bilden den öffentlich gemachten Markt ab Unterhalb der Stadtteilebene keine flächendeckende Analyse möglich Angebotspreise entsprechen den Vorstellungen des Anbieters Sie geben Auskunft über die aktuelle Marktdynamik Sie implementieren Spekulationsgedanken ebenso wie Images bestimmter Lagen Kontakt Prof. Dr. Manfred Nutz Geographisches Institut, Rheinische Friedrich-Wilhelms-Universität Bonn Tel. (0228) Mail: Dipl. Geogr. Benedikt Frese Geographisches Institut, Universität zu Köln Tel. (0221) Mail: 24